控制性詳細規(guī)劃考試復(fù)習(xí)資料

1、.第一講 控制性詳細規(guī)劃產(chǎn)生的背景 1.城市規(guī)劃建設(shè)的新形勢城市化進程加快在改革開放、市場經(jīng)濟的新體制下，城市經(jīng)濟有了飛速的發(fā)展。城市人口、用地迅速增加，城市不斷向外擴展，城鎮(zhèn)體系不斷完善。城市化水平迅速提高，根據(jù)有關(guān)方面預(yù)測，未來15-20年內(nèi)我國城市人口和城市數(shù)量將增加一倍，城市化水平2020年將達到50。我國城市已經(jīng)開始進入快速發(fā)展時期。 2.市場經(jīng)濟多元化體制增加了城市建設(shè)與發(fā)展的活力具體表現(xiàn)為： (1)城鄉(xiāng)企業(yè)、合資企業(yè)的發(fā)展推動了城市經(jīng)濟的發(fā)展與城市布局的調(diào)整； (2)開發(fā)區(qū)的建設(shè)開辟了城市用地發(fā)展的新途徑； (3)勞動力的多方式引進，保證了城市發(fā)展對勞動力的需求； (4)土地有償

2、使用及房地產(chǎn)開發(fā)推動了城市住宅、公共設(shè)施的建設(shè)和舊城改造。 3.新形勢對城市規(guī)劃提出的新要求城市體制改革帶來的變化 (1)城市用地管理上的轉(zhuǎn)變 無計劃劃撥用地變?yōu)橛杏媱潉潛苡玫兀?零星分散撥地變?yōu)槌善瑩艿兀?無償使用土地變?yōu)橛袃斒褂猛恋兀?單純行政手段管理用地變?yōu)橐孕姓?、?jīng)濟、法律并用的手段?；谏鲜龅霓D(zhuǎn)變，就要求在進行撥地開發(fā)前提出明確而詳細的規(guī)劃要求和各種控制指標，既作為規(guī)劃管理的依據(jù)，又作為土地有償使用的一種衡量標準，同時，作為有法律效力的文件，用于城市規(guī)劃的強制性實施。 精品. (2)城市開發(fā)改建方式的轉(zhuǎn)變零星建設(shè)、“見縫插針”影響城市布局的合理有序和城市風(fēng)貌的完整性，致使市政設(shè)施建設(shè)

3、不完善，環(huán)境質(zhì)量差。目前的成片綜合開發(fā)促進了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使城市的建設(shè)按照城市規(guī)劃有序地進行。土地的有償使用，帶來了良好的經(jīng)濟效益。但是，另一方面，在一些城市，片面追求經(jīng)濟效益和高利潤導(dǎo)致了容積率、建筑高度、建筑密度、人口密度等方面的失控，造成城市空間格局混亂，環(huán)境質(zhì)量下降，損害了社會整體利益。因此，必須制訂有效的引導(dǎo)和控制管理城市開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃，其中包括詳細的建設(shè)要素控制，以此體現(xiàn)和維護整體城市利益，保證經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。 4.新形勢對城市規(guī)劃提出的新要求 科學(xué)、合理的城市規(guī)劃是引導(dǎo)城市協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)鍵。隨著改革開放的進一步深入，一方面國際交往與合作不斷加強，城市規(guī)劃與

4、管理也要與國際接軌，要適應(yīng)新的市場經(jīng)濟體制；另一方面，城市在迅速發(fā)展，新的建設(shè)要保證城市協(xié)調(diào)、合理的發(fā)展，不再成為將來改造的對象，就必須進一步提高城市規(guī)劃的科學(xué)性，保證規(guī)劃能夠得以實施。因此，必須進一步完善城市管理的法規(guī)體系，健全城市規(guī)劃的法制化體制。而城市規(guī)劃管理的基礎(chǔ)，是科學(xué)合理的城市規(guī)劃設(shè)計，是詳細而明確的城市規(guī)劃控制指標。 5.傳統(tǒng)詳細規(guī)劃存在的問題 精品. (1)規(guī)劃依據(jù)不足 城市總體規(guī)劃是對城市的總體布局，不可能對每一個地塊提出詳細、明確的規(guī)劃要求，詳細規(guī)劃設(shè)計如果對規(guī)劃范圍內(nèi)外的現(xiàn)狀、環(huán)境、發(fā)展、功能聯(lián)系、建設(shè)配套等一系列問題的整體性綜合研究不夠，很容易脫離總體、脫離實際，缺乏地

5、方特點和城市特色，甚至可能造成建設(shè)性的破壞。 (2)與市場經(jīng)濟的要求有一定矛盾 在市場經(jīng)濟條件下，城市建設(shè)的不確定因素較多，很難按照一個固定的模式進行規(guī)劃。在建設(shè)計劃、任務(wù)、投資均未落實的情況下，編制的詳細規(guī)劃很容易造成脫離實際、靈活適應(yīng)性差的后果。一旦其中一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)發(fā)生變化，原來的規(guī)劃就很難實現(xiàn)。對于規(guī)模較大、建設(shè)時間較長的開發(fā)建設(shè)，更是如此。 (3)規(guī)劃管理的可操作性不夠 城市規(guī)劃的意圖要通過規(guī)劃管理來實現(xiàn)，由于總體規(guī)劃過于原則，詳細規(guī)劃又缺乏靈活性和彈性，因此，在執(zhí)行規(guī)劃管理的過程中，規(guī)劃的可操作性不夠，受人為因素的影響較大，甚至為追求經(jīng)濟利益而放棄規(guī)劃的基本原則，使城市建設(shè)受到損失。

6、 6.控制性詳細規(guī)劃產(chǎn)生的歷史必然性 我國控制性詳細規(guī)劃的產(chǎn)生正是適應(yīng)了上述這些變化與要求，補充了總體規(guī)劃(分區(qū)規(guī)劃)和修建性詳細規(guī)劃之間的空缺。它是借鑒國外的土地分區(qū)管制(區(qū)劃)的原理，根據(jù)中國城市的實際情況，對城市建設(shè)項目具體的定位、定量、定性和定環(huán)境的引導(dǎo)和控制。 精品. 第二講 我國控制性詳細規(guī)劃的發(fā)展 1.控制性詳細規(guī)劃的發(fā)展歷程 1980年，美國女建筑師協(xié)會來華進行學(xué)術(shù)交流，帶來了一個新的概念，即土地分區(qū)規(guī)劃管理。 1982年，上海虹橋開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，為適應(yīng)外資建設(shè)的國際慣例要求，編制了土地出讓規(guī)劃，首先采用8項指標對用地建設(shè)進行規(guī)劃控制。這一方法在規(guī)劃設(shè)計和實施管理中取得了較好的效

7、果。 1986年8月城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部向上海市城市規(guī)劃局下達了上海市土地使用區(qū)劃管理法規(guī)的研究課題，針對我國國情，上海市城市規(guī)劃設(shè)計研究院提出了城市采取的土地使用管理模式應(yīng)是規(guī)劃與區(qū)劃融合型，即分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃圖則、區(qū)劃法規(guī)結(jié)合的匹配模式。課題組通過研究編制了城市土地使用區(qū)劃管理法規(guī)編制辦法、上海土地使用區(qū)劃管理法規(guī)文本及編寫說明，制訂了適合上海市的城市土地分類及建筑用途分類標準，并對綜合指標體系中的名詞解釋作了詳盡的闡述或規(guī)定，減少了解釋的隨意性，具有普遍意義。1990年建設(shè)部組織專家對該課題進行評審，肯定了區(qū)劃技術(shù)對土地有償使用和規(guī)劃管理走向立法控制的重大作用。 1987年，清華大

8、學(xué)在桂林中心區(qū)詳細規(guī)劃中引入?yún)^(qū)劃的思想，借鑒虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃的做法，結(jié)合我國城市規(guī)劃的實際情況，初步形成了一套系統(tǒng)的控制性詳細規(guī)劃的基本方法，其特點是對用地建設(shè)進行數(shù)據(jù)控制，與局部地段的城市設(shè)計相結(jié)合。 精品. 中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院在蘇州古城桐芳巷居住街坊改造規(guī)劃中注意了控制性詳細規(guī)劃的研究，對街坊用地進行三個層次的區(qū)劃，即街坊現(xiàn)狀綜合評價性區(qū)劃、街坊改造開發(fā)經(jīng)營意向性區(qū)劃和街坊改造開發(fā)控制管理性區(qū)劃。它將物質(zhì)空間規(guī)劃與改造實施的經(jīng)營管理控制性規(guī)劃結(jié)合起來，對舊街坊改造作了投入產(chǎn)出的經(jīng)濟分析，為舊街坊的改造開發(fā)提供了規(guī)劃依據(jù)。 廣州在1987年開展了覆蓋面達70km2的街區(qū)規(guī)劃，并制訂頒布執(zhí)行

9、廣州市城市規(guī)劃管理辦法和實施細則這兩個地方性城市法規(guī)，使得城市規(guī)劃通過立法程序與城市規(guī)劃管理更好地銜接起來。 溫州市城市規(guī)劃局于1988年開始，著手編制溫州市舊城控制性詳細規(guī)劃，制訂了舊城區(qū)改造規(guī)劃管理試行辦法和舊城土地使用和建設(shè)管理技術(shù)規(guī)定。 1989年8月，江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院結(jié)合“蘇州市古城街坊控制性詳細規(guī)劃研究”課題，對控制性詳細規(guī)劃中幾個重要問題，如規(guī)劃地塊的劃分、綜合指標的確立、新技術(shù)運用以及它同分區(qū)規(guī)劃的關(guān)系等方面作了較詳細的研究，并據(jù)此編寫了控制性詳細規(guī)劃編制辦法。 1991年東南大學(xué)與南京市規(guī)劃局完成“南京控制性詳細規(guī)劃理論方法研究”課題，對控制性詳細規(guī)劃作了較為系統(tǒng)的總

10、結(jié)。 1991年，建設(shè)部在城市規(guī)劃編制辦法中，列入了控制性詳細規(guī)劃的內(nèi)容，并明確了其編制要求。 精品. 1995年，建設(shè)部制定了城市規(guī)劃編制辦法實施細則，規(guī)范了控制性詳細規(guī)劃的具體編制內(nèi)容和要求，使其逐步走上了規(guī)范化的軌道。 從我國控制性詳細規(guī)劃的開展情況可以看出其發(fā)展至今大致經(jīng)歷了三個過程：最初，從形體設(shè)計走向形體示意。它們通過排房子的形式得出管理依據(jù)，由此來約束土地不合實際的高密度開發(fā)及見縫插針式的盲目發(fā)展。這里的建筑形體僅作為一種有靈活性的示意，成為管理部門使用的一種參考依據(jù)。如廣州市街區(qū)規(guī)劃，蘭州市城關(guān)區(qū)規(guī)劃。然后，從形體示意到指標抽象。形體示意的靈活程度往往掌握在力、案人員手中，缺乏

11、辦公規(guī)范化。量化指標的抽象控制摒棄了形體示意規(guī)劃的缺陷，對規(guī)劃地區(qū)進行地塊劃分并逐一賦值，通過控制指標約束城市的開發(fā)建設(shè)。最后，從指標抽象逐步走向完整系統(tǒng)的控制性詳細規(guī)劃。它的特點是文本、圖則及法規(guī)三者互相匹配，且各自關(guān)聯(lián)，共同約束著城市的開發(fā)與建設(shè)。 2.控制性詳細規(guī)劃實施情況及存在問題 (1)控制性詳細規(guī)劃實施情況 適應(yīng)城市快速發(fā)展，控制性詳細規(guī)劃可以實現(xiàn)規(guī)劃管理的最簡化操作，大大縮短決策、規(guī)劃、土地批租和項目建設(shè)的周期，提高城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的效率。 面對市場型行為的不確定性，控制性詳細規(guī)劃可以使政府盡快批租土地以換取資金，盡快完成“七通一平”，變生地為熟地，盡快滿足開發(fā)商在土地開發(fā)的

12、定性和規(guī)模上的各種要求。 精品. 控制性詳細規(guī)劃已成為城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓的基本依據(jù)和地價測算的重要依據(jù)，基本滿足了城市政府調(diào)控房地產(chǎn)市場和籌集城市建設(shè)資金的需要。 面對城市規(guī)劃力量的不足以及城市規(guī)劃管理水平不高的現(xiàn)狀，控制性詳細規(guī)劃將抽象的規(guī)劃原則和復(fù)雜的規(guī)劃要素進行簡化和圖解化，再從中提煉出控制城市土地功能的最基本要素，最大程度實現(xiàn)了規(guī)劃的“可操作性”。 控制性詳細規(guī)劃提高了規(guī)劃的“彈性”，初步適應(yīng)了投資主體多元化帶來的利益主體多元化和城市建設(shè)思路的多元化對城市規(guī)劃的沖擊。 (2)控制性詳細規(guī)劃存在的問題 控制性詳細規(guī)劃的編制和執(zhí)行應(yīng)該是政府行為，代表全民的共同利益，但現(xiàn)在有些地方控

13、制性詳細規(guī)劃的編制由開發(fā)商委托、控制和決定，成了為局部利益服務(wù)的工具。 在編制程序上，控制性詳細規(guī)劃延續(xù)了規(guī)劃體系內(nèi)部化操作方式，并且由于編制周期縮短而更加強化，加深了規(guī)劃與公眾之間本已存在的隔閡。 控制性詳細規(guī)劃的制訂、執(zhí)行和修改缺乏法制化程序，沒有法律強制力的保障，也缺乏公開和公眾參與的程序，因而在實施中易受各種非正常力量的干擾，實施效果又缺少有效的評判標準和監(jiān)督機制，對市場的公平性產(chǎn)生了負面影響。 精品. 在規(guī)劃實施上，控制性詳細規(guī)劃棄整體控制而取地塊控制，無暇顧及建設(shè)策略而追求“全覆蓋”，妥協(xié)于市場選擇的無序性和隨意性。當(dāng)不規(guī)范的規(guī)劃管理造成功能混亂后，通過修改規(guī)劃又可自圓其說，實施效

14、果不盡理想。 在編制內(nèi)容上，控制性詳細規(guī)劃過分追求“可操作性”，只能滿足開發(fā)建設(shè)的基本功能，而對城市美學(xué)和人的行為環(huán)境較少涉及。由于沒好結(jié)合有與城市設(shè)計很，易造成城市景觀混亂，城市特色消失。 3.我國控制性詳細規(guī)劃的立法 (1)國內(nèi)控制性詳細規(guī)劃立法的現(xiàn)狀 目前我國控制性詳細規(guī)劃屬于規(guī)劃部門編制的技術(shù)文件，其審批也是由各城市人民政府進行，尚達不到法律條文的地位。這樣，在管理中就不可避免地迫于各種壓力而進行不斷調(diào)整。許多城市開始在控制性詳細規(guī)劃的基礎(chǔ)上制定土地使用與建筑管理技術(shù)規(guī)定，并在城市規(guī)劃條例中確定其在城市規(guī)劃編制體系中的地位。上海市在規(guī)劃管理實踐中，對各時期各類用地實際建設(shè)容量作了抽樣調(diào)

15、查，結(jié)合控制性詳細規(guī)劃的實施，就用地分類、建筑面積密度、建筑密度、沿街建筑高度、建筑間距等控制指標進行了初步研究，嘗試把控制性詳細規(guī)劃的技術(shù)文件轉(zhuǎn)化成地方法規(guī)，并相應(yīng)編制城市規(guī)劃條例，明確控制性詳細規(guī)劃編制的地位與作用。1983年編擬了上海市土地使用管理規(guī)定(草案)，并在重點地區(qū)、重點項目的規(guī)劃管理中試行，取得了一定效果。 精品.目前我國不少大城市都有土地使用與建筑管理技術(shù)規(guī)定，其中較完備的有北京、上海、廣州、廈門、南京、天津等地的技術(shù)規(guī)定，其內(nèi)容大體都包括以下幾方面： 總則 建設(shè)用地分類和適建范圍 建筑容量控制指標 建筑間距 建筑物退讓 建筑物高度控制 綠地控制 特別地區(qū)的補充規(guī)定 附則 (

16、2)我國控制性詳細規(guī)劃的立法要求 加強控制性詳細規(guī)劃的法律支撐 國家的城市規(guī)劃法應(yīng)當(dāng)規(guī)定控制性詳細規(guī)劃編制、審批、變更的程序與權(quán)限，規(guī)劃編制、管理與監(jiān)督的體制，明確解決爭議的仲裁機構(gòu)，公眾參與的方式，賦予控制性詳細規(guī)劃以明確的法律地位。 加強控制性詳細規(guī)劃的體制支撐 規(guī)劃的公眾參與。市場經(jīng)濟條件下，利益主體呈多元化，要使決策能夠得到最廣泛的支持，就必須實現(xiàn)公開決策、民主決策。只有公眾參與，才能體現(xiàn)社會公平。公眾參與包括規(guī)劃制定前的公開告示征求意見，規(guī)劃執(zhí)行過程中的聽證和不同意見的仲裁等。 精品. 規(guī)劃工作的體制。必須處理好規(guī)劃管理、規(guī)劃制定和規(guī)劃監(jiān)督三者的關(guān)系。規(guī)劃管理是規(guī)劃的執(zhí)行機構(gòu)，一般是

17、規(guī)劃局，它的職權(quán)是法定的，其職責(zé)是依法行政。規(guī)劃的制定是個立法過程，首先由政府組織規(guī)劃的編制，這是政府行為，一般是由規(guī)劃設(shè)計院承擔(dān)，然后經(jīng)過法定程序?qū)徟蟛庞幸欢ǖ姆尚ЯΑ?增強控制性詳細規(guī)劃的技術(shù)支撐 規(guī)劃是對城市未來較長時間發(fā)展的控制與預(yù)測，城市發(fā)展有較多的不可預(yù)測的因素，規(guī)劃應(yīng)有一定的彈性，而法律具有嚴肅性和確定性?？刂菩栽敿氁?guī)劃的控制指標既有控制性指標，又有指導(dǎo)性指標，指導(dǎo)性指標由于有一定的不確定性，不宜立法?？刂菩灾笜擞玫匦再|(zhì)，停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施也有一定的兼容性和彈性，也不宜嚴格立法。因此，提高技術(shù)人員的專業(yè)水平，針對不同地段，不同情況，制定切實可行的規(guī)劃，立法后才有

18、嚴肅性。 完善控制性詳細規(guī)劃的程序支撐 控制性詳細規(guī)劃之所以經(jīng)常迫于壓力被修改，其關(guān)鍵在于沒有構(gòu)成一定的立法程序，用較為嚴格的修訂程序來限制政府官員，開發(fā)商以及其他相關(guān)人員。應(yīng)通過立法構(gòu)架、咨詢范圍、公眾參與、審定修訂等過程給予政府官員、規(guī)劃委員會、規(guī)劃局、公眾不同的權(quán)力，使之相互制約，相互依存。 (3)我國控制性詳細規(guī)劃階段的立法構(gòu)建 采取“法規(guī)+控制性詳細規(guī)劃”的綜合控制方式 精品.通則式的開發(fā)控制具有透明和確定的優(yōu)點，但在靈活性和適應(yīng)性方面較為欠缺。判例式的開發(fā)控制具有靈活性和針對性，但也難免會存在不透明和不確定的問題。由于通則式和判例式的開發(fā)控制各有利弊，建議我國采用綜合控制型即“法規(guī)

19、+控制性詳細規(guī)劃”的綜合方式。 在城市規(guī)劃條例中明確控制詳細規(guī)劃的法律地位及編制審批修改和公眾參與的方式 根據(jù)城市規(guī)劃法和規(guī)劃編制辦法，由各地方立法機關(guān)制定城市規(guī)劃條例，在城市規(guī)劃條例中賦予控制性詳細規(guī)劃以確定的法律地位，并通過人大審批立法，用法律形式肯定下來，轉(zhuǎn)化為地方法規(guī)。如深圳市城市規(guī)劃條例第十一條規(guī)定：“城市規(guī)劃編制分為全市總體規(guī)劃、次區(qū)域規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、法定圖則、詳細藍圖五個階段?！?，確立了以法定圖 則為核心的深圳城市規(guī)劃新體系。在城市規(guī)劃條例中明確控制性詳細規(guī)劃的審批、變更的權(quán)限，明確爭議的仲裁機構(gòu)，成立規(guī)劃委員會負責(zé)城市綜合規(guī)劃以及各專項規(guī)劃的審定；成立上訴委員會聽取各方面的意見

20、，協(xié)調(diào)不同利益主體的關(guān)系，接受不同利益主體的上訴；由規(guī)劃局負責(zé)方案的實施與城市規(guī)劃的日常管理；確定公眾參與的方式，包括規(guī)劃制定前的公開告示征求意見，規(guī)劃執(zhí)行過程中的聽證和不同意見的仲裁等等。 制定城市規(guī)劃建設(shè)管理技術(shù)規(guī)定作為地方法規(guī)指導(dǎo)控制性詳細規(guī)劃的編制 精品. 編制城市規(guī)劃建設(shè)管理技術(shù)規(guī)定，通過法律程序確認其技術(shù)條款的法律效力。技術(shù)條款中必須嚴格立法的內(nèi)容主要有：土地使用性質(zhì)及其相容性；土地開發(fā)強度，主要為容積率與綠地率指標；道路交通組織；城市公益性基礎(chǔ)設(shè)施與生活配套設(shè)施的安排。借鑒美國區(qū)劃的技術(shù)，給予規(guī)劃一定的彈性，制定“發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)讓”條例和“獎勵”條例。借鑒英國的特別開發(fā)規(guī)則，界定特別開

21、發(fā)地區(qū)(市中心區(qū)、生態(tài)敏感地區(qū))由特定機構(gòu)來管理，給予特定的開發(fā)控制條款。 法定圖則與工作圖則相互支撐 控制規(guī)劃的任務(wù)是：在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市土地使用性質(zhì)、人口分布、公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的配置、土地開發(fā)強度、環(huán)境要求等作出具體安排，提出建筑適建規(guī)定。根據(jù)不同城市的規(guī)模，圖紙比例可在15000與12000之間。法定圖則在控制規(guī)劃基礎(chǔ)上根據(jù)地方法規(guī)的規(guī)定編制，具有相當(dāng)于地方法規(guī)的法律效力，是控制規(guī)劃的法律表現(xiàn)形式，控制規(guī)劃的演繹和轉(zhuǎn)化。法定圖則應(yīng)當(dāng)明確而肯定地表明用地的使用性質(zhì)和各類用地的使用強度，以保證各類土地內(nèi)部的互補性和相鄰?fù)恋氐南嗳菪?；保證基礎(chǔ)性、公益性用地不被侵占，其他用地適應(yīng)市場機

22、制；保證城市合理的容量。法定圖則可以分片進行，先做成草案公布，廣泛征求意見，同時開始試行，經(jīng)修改后批準施行。 法定圖則是規(guī)劃管理的基本依據(jù)，實施規(guī)劃意圖的主要手段，是規(guī)劃編制、規(guī)劃立法和規(guī)劃實施管理三者的結(jié)合點?？刂埔?guī)劃由于其圖紙、文字繁多，其圖紙和解釋性說明本身并不能直接成為法定圖則，而只宜作為技術(shù)文件，成為法定圖則的說明和技術(shù)支撐(注：深圳的法定圖則定位于控制性詳細規(guī)劃層面，而這里的法定圖則則定位于控制規(guī)劃即相當(dāng)于分區(qū)規(guī)劃的層面，適用于一般大城市；對于小城市而言，可以直接在控制性詳細規(guī)劃的基礎(chǔ)上提煉成法定圖則)。 精品. 法定圖則是對城市發(fā)展進行管理的最基本、也最重要的法規(guī)性文件，應(yīng)由有關(guān)

23、的地方法規(guī)規(guī)定其法律地位、作用和審批、修改等程序，確保其法律效力的嚴肅性。 控制性詳細規(guī)劃是對各個地塊的使用性質(zhì)、建筑容量、工程管線和各項控制指標的詳細規(guī)定，為規(guī)劃管理提供更為具體的技術(shù)支撐。圖紙比例不小于12000，控制性詳細規(guī)劃應(yīng)成為規(guī)劃實施管理的工作圖則。 工作圖則是規(guī)劃管理部門日常進行規(guī)劃實施管理的工作依據(jù)，是法定圖則的細化、補充和技術(shù)支撐。工作圖則就是經(jīng)過規(guī)定程序?qū)徟目刂菩栽敿氁?guī)劃的圖紙和文本。工作圖則的土地分類可以是“國標”的小類。 工作圖則是一種城市規(guī)劃實施管理導(dǎo)則。用法定圖則把必須管的管??；而工作圖則是在遵守法定圖則的前提下，給行政管理以適當(dāng)?shù)撵`活性，既便于操作，又可通過行政

24、管理彌補法定圖則之不足。 控制規(guī)劃由人民政府規(guī)劃行政主管部門組織編制，報同級人民政府審批；法定圖則由人民政府規(guī)劃行政主管部門組織編制，報同級人大常委會或其授權(quán)的機構(gòu)審批。市域內(nèi)其他城鎮(zhèn)的控制規(guī)劃除另有規(guī)定者外，由市規(guī)劃行政主管部門或縣級人民政府組織編制，報同級人民政府審批；法定圖則報市人民政府審批。變更按原審批程序報批。 精品. 控制性詳細規(guī)劃的成果工作圖則由市規(guī)劃行政主管部門或縣級人民政府組織編制并審批，報法定圖則的審批機構(gòu)備案。但控制性詳細規(guī)劃必須根據(jù)控制規(guī)劃編制，工作圖則不得與法定圖則抵觸。 4.控制性詳細規(guī)劃發(fā)展 (1)控制性詳細規(guī)劃的法制化是當(dāng)前最重要的任務(wù)?？梢詮膬煞矫婵紤]：一是完

25、善各城市的城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，通過法定程序?qū)⑺兂蔀槊鞔_、肯定、有國家強制力作保障的法規(guī)，作總體控制；二是在控制規(guī)劃的基礎(chǔ)上制定法定圖則，它也是通過立法產(chǎn)生的法律成果，分塊控制用地性質(zhì)和建筑容量，用最少最易操作的指標和準則控制規(guī)劃管理和實施的關(guān)鍵點。 (2)控制性詳細規(guī)劃是技術(shù)成果，它在控制規(guī)劃(分區(qū)規(guī)劃)下一層次。它必須經(jīng)過審批程序變成工作圖則，不是法律，供內(nèi)部掌握，作為既具有剛性又具有靈活性的指導(dǎo)規(guī)劃管理和實施的具體依據(jù)。 (3)對不同規(guī)模不同特點的城市，以及同一城市內(nèi)不同地區(qū)不同情況下的控制性詳細規(guī)劃應(yīng)采取不同深度、做法和要求，采用多種不同的方式進行控制。應(yīng)該努力擴大控制性詳細規(guī)劃的覆

26、蓋面，以適應(yīng)市場對建設(shè)用地的需要，這也是達到精品.“公平”的必要條件。而所謂全覆蓋是在采取不同深度和要求的情況下進行的。 (4)進一步研究控制性詳細規(guī)劃的內(nèi)容深度問題。控制性詳細規(guī)劃的主要任務(wù)是保障公共利益不受分割，包括公共環(huán)境、政府的土地收益等，要研究市場經(jīng)濟中什么情況下嚴格控制什么內(nèi)容，哪些內(nèi)容可以由市場主體自由發(fā)揮?？刂菩栽敿氁?guī)劃的指標體系不是越龐大越好，內(nèi)容越多越好，多到什么程度、簡化到什么程度，有待進一步探討。 (5)對土地使用強度等控制指標的決定應(yīng)更嚴肅慎重，通過大量調(diào)查分析或形體示意，力求做到有根有據(jù)經(jīng)得起推敲。控制性詳細規(guī)劃必須要貫徹城市設(shè)計思想，控制性詳細規(guī)劃的工作開展要以形

27、體規(guī)劃層面上的城市設(shè)計為基礎(chǔ)。 (6)控制性詳細規(guī)劃作為技術(shù)成果，編制主體可以是規(guī)劃設(shè)計單位。但作為規(guī)劃、管理、法律三者交匯點的法定成果，城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和法定圖則等應(yīng)由政府及城市規(guī)劃行政主管部門負責(zé)制定。 (7)與控制性詳細規(guī)劃法制化相輔相成的一面是民主化，必須通過公眾參與使控制性詳細規(guī)劃做到更加公開、公正、公平。公眾包括各種利益集團、專業(yè)團體、社區(qū)和廣大市民，不僅實施過程要引入公眾參與，控制性詳細規(guī)劃的編制過程也應(yīng)反映公眾的意愿。 精品.第三講 控制性詳細規(guī)劃的涵義和作用 一、控制性詳細規(guī)劃的涵義 控制性詳細規(guī)劃是城市規(guī)劃編制辦法中確定的規(guī)劃層次之一，與修建性詳細規(guī)劃同屬詳細規(guī)劃，是以

28、總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，以土地使用控制為重點，詳細規(guī)定建設(shè)用地性質(zhì)、使用強度和空間環(huán)境，強化規(guī)劃設(shè)計與管理、開發(fā)的銜接，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)并指導(dǎo)修建性詳細規(guī)劃的編制。 二、控制性詳細規(guī)劃的作用 1.控制性詳細規(guī)劃是連接總體規(guī)劃與修建性詳細規(guī)劃的承上啟下的關(guān)鍵性編制層次。 控制性詳細規(guī)劃是詳細規(guī)劃編制階段的第一編制層次，它以量化指標將總體規(guī)劃的平面、定性、宏觀的控制分別轉(zhuǎn)化為對城市建設(shè)三維空間、定量、微觀的控制。從而具有宏觀與微觀、整體與局部的屬性，既有整體控制，又有局部要求；既能繼承、深化、落實總體規(guī)劃意圖，又可對城市分片及地塊建設(shè)用地提出直接指導(dǎo)修建性詳細規(guī)劃編制的準則。因此，它是完善

29、城市規(guī)劃編制工作，使總體規(guī)劃與修建性詳細規(guī)劃連為有機整體的、關(guān)鍵性的規(guī)劃編制層次。 2.控制性詳細規(guī)劃是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實施銜接的重要環(huán)節(jié)，更是規(guī)劃管理的依據(jù)。 “三分規(guī)劃，七分管理”是城市建設(shè)的成功經(jīng)驗。在城市土地有償使用和市場經(jīng)濟體制條件下，城市規(guī)劃管理工作的關(guān)鍵主要視其能否按城市總體規(guī)劃的宏觀意圖，對城市每塊土地的使用及其對城市總體環(huán)境景觀的影響進行有效控制和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展。總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃與傳統(tǒng)的詳細規(guī)劃，均難以滿足規(guī)劃管理既要宏觀又要微觀，既要整體又要局部，既要對規(guī)劃設(shè)計又要對開發(fā)建設(shè)的管理工作的需求?？刂菩栽敿氁?guī)劃能將規(guī)劃控制要點，用簡練、明確的方式表達出來，作為控制

30、土地批租、出讓的依據(jù)，正確引導(dǎo)開發(fā)行為，實現(xiàn)規(guī)劃目標，并且通過對開發(fā)建設(shè)的控制，使土地開發(fā)的綜合效益最大化。這樣有利于規(guī)劃管理條例化、規(guī)范化、法制化，規(guī)劃和管理以及開發(fā)建設(shè)三者的有機銜接。因此，它是規(guī)劃管理的必要手段和重要依據(jù)。 精品.3.控制性詳細規(guī)劃是體現(xiàn)城市設(shè)計構(gòu)想的關(guān)鍵。 控制性詳細規(guī)劃可將城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的宏觀的城市設(shè)計構(gòu)想，以微觀、具體的控制要求進行體現(xiàn)，并直接引導(dǎo)修建性詳細規(guī)劃及環(huán)境景觀規(guī)劃等的編制。 (1)控制性詳細規(guī)劃的內(nèi)容 規(guī)劃控制指標體系的內(nèi)容 任何城市建設(shè)活動，其構(gòu)成內(nèi)容包括土地使用、設(shè)施配套、建筑建造、行為活動四個方面。 土地使用 包括土地使用控制和環(huán)境容量控制

31、。 土地使用控制是對建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面作出規(guī)定。其控制內(nèi)容為土地使用性質(zhì)、土地使用的相容性、用地邊界、用地面積等。土地使用性質(zhì)按用地分類標準規(guī)定建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容，土地使用相容性通過土地使用性質(zhì)寬容范圍的規(guī)定或適建要求，為規(guī)劃管理提供一定程度的靈活性。 精品. 環(huán)境容量控制是為了保證城市良好的環(huán)境質(zhì)量，對建設(shè)用地能夠容納的建設(shè)量和人口聚集量作出合理規(guī)定。其控制內(nèi)容為容積率、建筑密度、人口容量、綠地率等。容積率為空間 密度的控制指標，反映一定用地范圍內(nèi)建筑物的總量；建筑密度為平面控制指標，反映一定用地范圍內(nèi)的建筑物的覆蓋程度；人口容量規(guī)定建設(shè)用地上的人口聚集量；綠

32、地率表示在建設(shè)用地里綠地所占的比例，反映用地內(nèi)環(huán)境質(zhì)量和效果。這幾項控制指標分別從建筑、環(huán)境、人口三個方面綜合、全面地控制了環(huán)境容量。 設(shè)施配套 包括公共設(shè)施配套和市政公用設(shè)施配套。 設(shè)施配套是生產(chǎn)生活正常進行的保證，即對建設(shè)用地內(nèi)公共設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)提出定量配置要求。公共設(shè)施配套包括文化、教育、體育、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和商業(yè)服務(wù)業(yè)等配置要求。市政設(shè)施配套包括機動車、非機動車停車場(庫)及市政公用設(shè)施容量規(guī)定，如給水量、排水量、用電量、通訊等。設(shè)施配套控制應(yīng)按照國家和地方規(guī)范(標準)作出規(guī)定。 建筑建造 包括建筑建造控制和城市設(shè)計引導(dǎo)。 建筑建造控制是對建設(shè)用地上的建筑物布置和建筑物之間的群體關(guān)系

33、作出必要的技術(shù)規(guī)定。其控制內(nèi)容為建筑高度、建筑間距、建筑后退等，還包括消防、抗震、衛(wèi)生、安全防護、防洪及其他方面的專業(yè)要求。 精品.城市設(shè)計引導(dǎo)是依照美學(xué)和空間藝術(shù)處理原則，從建筑單體環(huán)境和建筑群體環(huán)境兩個層面對建筑設(shè)計和建筑建造提出指導(dǎo)性綜合設(shè)計要求和建議。其中建筑單體環(huán)境的控制引導(dǎo)，一般包括建筑風(fēng)格形式、建筑色彩、建筑高度等內(nèi)容，另外還包括綠化布置要求及對廣告、霓虹燈等建筑小品的規(guī)定和建議。建筑色彩一般從色調(diào)、明度和彩度上提出控制引導(dǎo)要求；建筑體量一般從建筑豎向尺度、建筑橫向尺度和建筑形體三方面捉出控制引導(dǎo)要求；對商業(yè)廣告、標識等建筑小品的控制則規(guī)定其布置內(nèi)容、位置、形式和凈空限界。建筑群

34、體環(huán)境的控制引導(dǎo)即是對由建筑實體圍合成的城市空間環(huán)境及其周邊其他環(huán)境要求提出控制引導(dǎo)原則，一般通過規(guī)定建筑組群空間組合形式、開敞空間的長寬比、街道空間的高寬比和建筑輪廓線示意等達到控制城市空間環(huán)境的空間特征的目的。 行為活動控制 行為活動控制是從外部環(huán)境要求出發(fā)，對建設(shè)項目就交通活動和環(huán)境保護兩方面提出控制規(guī)定。 其控制內(nèi)容丸交通出入口方位、數(shù)量，規(guī)定允許出入口方向和數(shù)量；交通運行組織規(guī)定地塊內(nèi)允許通過的車輛類型，以及地塊內(nèi)停車泊位數(shù)量和交通組織；裝卸場地規(guī)定裝卸場地位置和面積。環(huán)境保護的控制通過制定污染物排放標準，防止在生產(chǎn)建設(shè)或者其他活動中產(chǎn)生的廢氣、廢水、廢渣、粉塵、惡臭氣體、放射性物質(zhì)

35、以及噪聲、振動、電磁波輻射等對環(huán)境的污染和危害，達到環(huán)境保護的目的。 精品. 控制內(nèi)容的選取受多種因素的影響，對每一規(guī)劃地塊不一定都需要從四個方面來控制，而應(yīng)視用地的具體情況，選取其中的部分控制內(nèi)容。 4.規(guī)劃控制的方式 針對不同用地不同建設(shè)項目和不同開發(fā)過程，應(yīng)采用多手段的控制方式。 (1)指標量化 含義：通過一系列控制指標對建設(shè)用地進行定量控制，如容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等。 適用范圍：適用于城市一般用地的規(guī)劃控制。 (2)條文規(guī)定 含義：通過一系列控制要素和實施細則對建設(shè)用地進行定性控制，如用地性質(zhì)、用地使用相容性和一些規(guī)劃要求說明等。 適用范圍：當(dāng)對規(guī)劃地塊需作使用性質(zhì)規(guī)定或

36、提出其他特殊要求時采用。 (3)圖則標定 含義：用一系列控制線和控制點對用地和設(shè)施進行定位控制，如地塊邊界、道路紅線、建筑后退線、綠化綠線、控制點等。 適用范圍：當(dāng)需要對規(guī)劃地塊的劃分和建筑的布置作出標示時采用。 精品. (4)城市設(shè)計引導(dǎo) 含義：通過一系列指導(dǎo)性綜合設(shè)計要求和建議，甚至具體的形體空間設(shè)計示意，為開發(fā)控制提供管理準則和設(shè)計框架。如建筑色彩、建筑形式、建筑體量、建筑群空間組合形式、建筑輪廓線示意圖等。 適用范圍：在城市重要景觀地帶和歷史保護地帶，為獲得高質(zhì)量的城市空間環(huán)境和保護城市特色時采用。 5.規(guī)劃控制指標的類型 控制指標分為規(guī)定性指標和指導(dǎo)性指標兩類。前者是必須遵照執(zhí)行的，

37、后者是參照執(zhí)行的。 (1)規(guī)定性指標一般為以下各項： 用地性質(zhì)； 建筑密度(建筑基底總面積地塊面積)； 建筑控制高度； 容積率(建筑總面積地塊面積)； 綠地率(綠地總面積地塊面積)； 交通出入口方位； 停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。 (2)指導(dǎo)性指標一般為以下各項： 人口容量(人hm2)； 建筑形式、體量、風(fēng)格要求； 精品. 建筑色彩要求； 其他環(huán)境要求。 6.規(guī)劃控制指標的名詞解釋及計算規(guī)定名詞解釋 (1)用地面積-規(guī)劃地塊劃定的面積，以公頃計。 (2)用地性質(zhì)-用地使用功能，根據(jù)國標用地分類標注至小類乃至小小類(如r22：表示幼兒園、r222表示小學(xué)、r，表示中學(xué)等)。 (3)土地使用

38、的相容性-土地使用性質(zhì)兼容范圍規(guī)定或適建要求，以“允許設(shè)置”、“有條件的允許設(shè)置”和“不允許設(shè)置”來表示。 (4)建筑密度-建筑占地面積與規(guī)劃地塊面積之比，以百分比計。 (5)容積率-規(guī)劃地塊內(nèi)建筑總面積與規(guī)劃地塊面積之比。 (6)人口容量-規(guī)劃地塊內(nèi)每公頃用地的居住人口數(shù)。 (7)綠地率-地塊內(nèi)綠地面積與規(guī)劃地塊面積之比，以百分比計。 (8)停車泊位數(shù)-規(guī)劃地塊內(nèi)規(guī)定的停車車位數(shù)量，包括機動車位數(shù) 和非機動車車位數(shù)。 (9)交通出入口方位及數(shù)量-規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向、位置和數(shù)量。 (10)交通運行組織-規(guī)定規(guī)劃地塊內(nèi)允許通行的車輛類型，作出合理的交通運行組織。 精品. (11)裝卸

39、場地規(guī)定-對規(guī)劃地塊內(nèi)貨物裝卸場地位置和面積的規(guī)定。 (12)建筑高度-由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。 (13)建筑后退-建筑相對于規(guī)劃地塊某方位邊界后退的距離。 (14)建筑間距-為滿足日照、消防、衛(wèi)生、安全和建筑保護等要求而規(guī)定的與相鄰建筑之間的距離。 7.地塊劃分，土地使用性質(zhì)與兼容控制 (1)地塊劃分 地塊劃分的目的：為便于規(guī)劃管理分塊批租、分塊開發(fā)和分期建設(shè)，統(tǒng)一制定控制指標而將規(guī)劃用地分成許多地塊。 地塊的概念和特性 地塊是控制性詳細規(guī)劃為更好地控制土地使用所規(guī)定的最基本用地。 地塊的特性：制定文本圖則時編碼與指標的載體；使用性質(zhì)相對單一，但不排除混合使用；

40、與開發(fā)的規(guī)模、時序相一致；地塊面積根據(jù)開發(fā)方式、管理方式?jīng)Q定，小至建筑基地，大至一個單位、一個廠礦企業(yè)不等；根據(jù)開發(fā)、管理方式的變化，地塊可以重組。 地塊劃分的依據(jù)劃分地塊要考慮用地現(xiàn)狀和土地使用調(diào)整意向，考慮建設(shè)的控制引導(dǎo)原則，以規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)為依據(jù)，參照下列因素綜合考慮： 用地功能性質(zhì)的區(qū)別。用以杜絕不相容使用，盡可能保證地塊性質(zhì)單一。 精品. 用地產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)邊界。土地使用單位利益與土地有償使用，使產(chǎn)權(quán)邊界日益重要，一個基本地塊原則上不能跨越這一邊界。 城市“六線”規(guī)劃等專業(yè)規(guī)劃要求(注：城市“六線”指道路規(guī)劃紅線、綠地綠線、河湖水面藍線、高壓走廊黑線、文物古跡保護紫線、微波通道橙線)。

41、考慮土地價值的區(qū)位級差。因區(qū)位不同地塊管理要求也會不一樣。 不超越分區(qū)界或片區(qū)界，以利于規(guī)劃管理。 與開發(fā)規(guī)模盡可能一致。 兼顧基層行政管轄界線，以利于現(xiàn)狀資料收集統(tǒng)計。 上述諸因素，基本上具有一定獨立性，只要7項因素能考慮周全，用地劃分則較為科學(xué)合理。 (2)土地使用性質(zhì)及其兼容控制 用地分類：基本上按照國標城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準(gbjl37-90)分類，根據(jù)所在城市不同規(guī)模、城市特征、所處區(qū)位、土地開發(fā)性質(zhì)等確定土地細分類別。一般規(guī)律是老城區(qū)分類多，新開發(fā)區(qū)分類少；中心區(qū)分類多，邊緣區(qū)分類少。 兼容控制 土地使用性質(zhì)的兼容主要由用地的適建表來反映，給規(guī)劃管理提供一定程度的靈活性，

42、并應(yīng)作為技術(shù)法規(guī)立法通過執(zhí)行。所示的適建范圍規(guī)定表，僅表示一種格式，不是到處可以套用的范本。各地應(yīng)根據(jù)具體情況和特殊性制訂切合實際的規(guī)定表。 精品. 有的地方采用3種土地使用性質(zhì)的方法，表示有條件可容許的土地使用性質(zhì)的靈活性。 1.道路及其設(shè)施控制 控制性詳細規(guī)劃編制階段的道路及其設(shè)施控制，主要指對路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的深化，完善和落實總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃對道路交通設(shè)施和社會停車場(庫)的控制，以及對配建停車泊位的控制。 以上各方面的深化與控制，就是在主次干道確定的條件下，根據(jù)規(guī)劃用地規(guī)模及地塊的使用性質(zhì)，增設(shè)各級支路路網(wǎng)；確定規(guī)劃范圍內(nèi)道路的紅線、道路橫斷面、道路主要控制點坐標、標高、交叉口形式；對社會停

43、車場(庫)進行定位、定量(泊位數(shù))定界控制；對配建停車場(庫)，包括大型公建項目和住宅的配套停車場(庫)，進行定量(泊位數(shù))、定點(或定范圍)控制。 2.給水工程 計算用水量，提出對水質(zhì)、水壓的要求，布局給水設(shè)施和給水管網(wǎng)；計算輸配水管渠管徑；校核配水管網(wǎng)水量及水壓；選擇管材。 3.排水工程 對污水排放量和雨水量進行具體的統(tǒng)計計算；對排水系統(tǒng)的布局，管線走向、管徑進行計算復(fù)核；確定管線平面位置，主要控制點標高。 精品.4.供電工程 計算用電負荷；選擇和布局規(guī)劃范圍內(nèi)變配電站；規(guī)劃設(shè)計10kv電網(wǎng)；規(guī)劃設(shè)計低壓電網(wǎng)。 5.通信工程 計算規(guī)劃范圍內(nèi)的通信需求量；確定郵政電信局所等設(shè)施的具體位置、規(guī)

44、模；確定通信線路的位置、敷設(shè)方式、管孔數(shù)、管道埋深等；劃定規(guī)劃范圍內(nèi)電臺、微波站、衛(wèi)星通信設(shè)施控制保護界線。 6.燃氣工程 計算燃氣用量；規(guī)劃布局燃氣輸配設(shè)施，確定其位置、容量和用地；規(guī)劃布局燃氣輸配管網(wǎng)；計算燃氣管網(wǎng)管徑。 7.供熱工程 計算規(guī)劃范圍內(nèi)熱負荷；布局供熱設(shè)施和供熱管網(wǎng)，計算供熱管道管徑。 8.管線綜合 各種管線在平面和豎向上的布置，尤其要解決好交叉口處管線的三維關(guān)系。 9.市政工程的常用技術(shù)指標 在控制性詳細規(guī)劃中各類市政工程管線技術(shù)指標對市政設(shè)施量的預(yù)測起到很重要的作用。由于控制性詳細規(guī)劃是一個實施性的控制規(guī)劃，一些技術(shù)指標沒有總體及分區(qū)規(guī)劃中的指標高，同時又必須高于現(xiàn)有技術(shù)

45、指標，加上在規(guī)劃中有很多不確定因素，不可能做到準確預(yù)測，只能起一個大概的控制作用。 精品. 雨水及河道以南京市暴雨強度公式 為例，其中河道p=5-10年，管道p=1年，g =0.50.7。各地應(yīng)按當(dāng)?shù)氐墓接嬎恪?二、確定土地使用強度的因素 土地使用強度控制，實際上就是對開發(fā)容量的控制。因而，在土地使用性質(zhì)細分后，這是控制性詳規(guī)編制工作中必須解決的最為關(guān)鍵的問題。特別在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)容量至關(guān)重要。它不僅與土地的投入產(chǎn)出和開發(fā)收益直接相關(guān)，而且與公眾利益，與三個效益的統(tǒng)一息息相關(guān)。 1.確定土地使用強度的因素 (1)用地性質(zhì) 不同性質(zhì)的用地，有不同的使用要求和特點，從建筑單體到群體組合

46、，從空間環(huán)境到整體風(fēng)貌，均呈現(xiàn)出差異，因而開發(fā)強度亦不相同。 (2)城市土地級差 由于各建設(shè)用地所處區(qū)位不同，其交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件出現(xiàn)差距，從而產(chǎn)生土地級差。如中心區(qū)、舊城區(qū)、商業(yè)區(qū)、沿街地塊的地價與居住區(qū)、工業(yè)區(qū)的地價相差很大，對建設(shè)用地的使用性質(zhì)、地塊劃分大小、容積率高低、投入產(chǎn)出的實際效益等產(chǎn)生直接影響。這就決定地塊的土地使用強度，應(yīng)根據(jù)其區(qū)位和級差地租區(qū)別確定。地塊的土地使用強度制定是否合理，在經(jīng)濟上是否可行，需要進行房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟分析。 精品. (3)建造方式和形體規(guī)劃設(shè)計 不同建造方式和形體規(guī)劃設(shè)計能得出多種開發(fā)強度的方案，如低層低密度、低層高密度、多層行列式、多層

47、圍合式、自由式、高層低密度、高層高密度，這些均對土地開發(fā)強度產(chǎn)生重大影響。 (4)城市設(shè)計要求 將規(guī)劃對城市整體面貌、重點地段、文物古跡、視線走廊等的宏觀城市設(shè)計構(gòu)想，通過其具體的控制原則、控制指標與控制要求等來具體體現(xiàn)，應(yīng)該落實到控制性詳細規(guī)劃多種控制性要求和土地使用強度指標上。 (5)城市交通與基礎(chǔ)設(shè)施容量 為避免環(huán)境擁擠、交通混亂、容量失控等問題，需要以城市交通與基礎(chǔ)設(shè)施容量指標來控制地塊的開發(fā)建設(shè)強度，既要避免過度開發(fā)，也要防止利用不充分。 2.控制指標確定的方法 (1)形體布局模擬 這種方法是目前采用較多的方法。通過試做形體布局的規(guī)劃設(shè)計，研究出空間布局及容量上大體合適的方案，然后加

48、入社會、經(jīng)濟等因素的評價，反推成明確的控制指標。這種方法的優(yōu)點是形象性、直觀性強，對研究環(huán)境空間結(jié)構(gòu)布局有利，便于掌握，但缺陷在于工作量大并有較大的局限性和主觀性。 (2)經(jīng)驗歸納統(tǒng)計 精品. 將已規(guī)劃的和已付諸實施的各種規(guī)劃布局形式的技術(shù)經(jīng)濟指標進行統(tǒng)計分析，總結(jié)得出經(jīng)驗指標數(shù)據(jù)，并將它推廣運用。這種方法的優(yōu)點是較為準確、可靠，缺點是這些得出的經(jīng)驗指標只可運用到與原有總結(jié)情況相類似的地方，如有新的情況出現(xiàn)則難以準確把握。另外，經(jīng)驗指標的科學(xué)性和合理性往往依賴于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的普遍性和真實性。 (3)調(diào)查分析對比法 這種方法是通過對現(xiàn)狀情況作深入、廣泛的調(diào)查，以了解現(xiàn)狀中一些指標的情況和這些指標在不

49、同區(qū)位的差別，得出一些可供參考的指標數(shù)據(jù)，然后與規(guī)劃目標進行對比，依據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃條件和城市發(fā)展水平，定出較合理的控制指標，如上海確定區(qū)劃容量控制指標，是通過調(diào)查了解現(xiàn)狀建筑類型的容量特征，及其在城市中不同區(qū)位的容量差別，確定出容量控制指標。這種方法較為現(xiàn)實可靠，得出的指標也較為科學(xué)合理，但它需要作大量廣泛的調(diào)查。另外，它只是參照依據(jù)現(xiàn)狀指標數(shù)據(jù)，難以考慮到其他的影響因素，因而也難免存在一定局限性。 不管采取哪種確定控制指標數(shù)值的方法，最關(guān)鍵的仍是作認真的基礎(chǔ)研究。另外，也不應(yīng)只采用一種方法，可采取多種方法的綜合。 第五講 控制性詳細規(guī)劃成果 一、規(guī)劃文件 精品. 1.文本(或?qū)嵤┘殑t) 文本是

50、規(guī)劃的法制化和原則化體現(xiàn)，以簡練、明確的條款格式，表示地塊劃分和土地使用性質(zhì)、開發(fā)強度等控制指標、配套設(shè)施、有關(guān)技術(shù)規(guī)定等內(nèi)容，經(jīng)批準后成為土地使用和開發(fā)建設(shè)的法定依據(jù)。 (1)總則 制定規(guī)劃的依據(jù)和原則，主管部門和管理權(quán)限。 (2)土地使用和建筑規(guī)劃管理通則 各種使用性質(zhì)用地的適建要求 建筑間距的規(guī)定 建筑物后退道路紅線距離的規(guī)定 相鄰地段的建筑規(guī)定 容積率獎勵和補償規(guī)定 市政公用設(shè)施、交通設(shè)施的配置和管理要求 有關(guān)名詞解釋 其他有關(guān)通用的規(guī)定 (3)地塊劃分以及各地塊的使用性質(zhì)規(guī)劃控制原則、規(guī)劃設(shè)計要點。 (4)各地塊控制指標一覽表 控制指標分為規(guī)定性指標和指導(dǎo)性指標兩類。 規(guī)定性指標一般

51、為以下各項：用地性質(zhì)，用地面積，建筑密度，建筑控制高度，容積率，綠地率，建筑后退紅線要求，交通出入口方位，停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。 精品. 指導(dǎo)性指標一般為以下各項：人口容量，建筑形式、體量、風(fēng)格要求，建筑色彩要求，工程設(shè)施配套要求，其他環(huán)境要求。 2.規(guī)劃說明 二、規(guī)劃圖紙 1.區(qū)位圖：圖紙比例不限。 2.用地現(xiàn)狀圖：土地利用現(xiàn)狀、建筑物現(xiàn)狀、人口分布現(xiàn)狀、市政公用設(shè)施現(xiàn)狀(必要時可分別繪制)。 3.用地規(guī)劃圖：規(guī)劃各類用地的界線，規(guī)劃用地的分類和性質(zhì)、道路網(wǎng)布局等。 4.道路交通及豎向規(guī)劃圖：確定道路走向、線型、橫斷面、各支路交叉口坐標、標高、停車場和其他交通設(shè)施位置和地塊界線以

52、及界線轉(zhuǎn)折點坐標，各地塊室外地坪規(guī)劃標高，必要時可分別繪制。 5.工程管網(wǎng)規(guī)劃圖：各類工程管網(wǎng)平面位置、管徑、控制點坐標和標高，必要時可分別繪制，分為給水、雨水、污水、電力電訊、煤氣、管線綜合等。 6.地塊劃分圖：表示地塊的劃分情況及編號。 7.各種分析圖 8.地塊圖表(分圖則) 以若干地塊為單位，標明地塊劃分具體界線和地塊編號，表示出地塊劃分、用地性質(zhì)、建筑密度、容積率、建筑控制高度、綠地率、建筑后退、交通出入口方位、配套設(shè)施等各地塊的 精品. 各項控制指標表，圖表對應(yīng)，并附有簡要的規(guī)劃設(shè)計要點。 分圖則也可作為文本的組成部分，用分圖則表示的控制性詳細規(guī)劃可省去文本中的控制指標一覽表。 第六

53、講 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 一、控制性詳細規(guī)劃的經(jīng)濟分析的概念 控制性詳細規(guī)劃的經(jīng)濟分析，是控制性詳細規(guī)劃的重要組成部分，其任務(wù)是在一定的控制性詳細規(guī)劃設(shè)計方案的基礎(chǔ)上，針對城市開發(fā)這一經(jīng)濟活動所進行的經(jīng)濟效益分析。 二、控制性詳細規(guī)劃的經(jīng)濟分析的任務(wù)和特點 城市規(guī)劃是城市開發(fā)的目標和手段，城市規(guī)劃具有雙重性，一方面，它是城市未來發(fā)展的藍圖，是城市開發(fā)的目標，這是技術(shù)經(jīng)濟的一面，反映出城市規(guī)劃的前瞻性、科學(xué)性。另一方面，它也是城市開發(fā)的調(diào)控機制，是城市開發(fā)的手段，這是法制和行政管理的一面，反映出城市規(guī)劃的合理性、法制化、政策性和強制力。城市規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟是法制和行政管理的基礎(chǔ)。 城市規(guī)劃編制工作，特別是控制性詳細規(guī)劃的編制工作，是城市開發(fā)前期工作，是城市規(guī)劃管理的依據(jù)。為了增強規(guī)劃的科學(xué)性、合理性、可行性、可操作性，必須在城市規(guī)劃編制階段加強經(jīng)濟分析工作，使城市規(guī)劃具有堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。經(jīng)濟分析的結(jié)論，還制定