二00二年《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》考試試卷.d

1、房地產(chǎn)估價(jià)精品課程二00二年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試試卷一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂其相應(yīng)的編號(hào)。）1、人們常用距離來(lái)衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞。下列距離中越來(lái)越受重視的是（）。A、空間直線距離B、交通路線距離C、交通時(shí)間距離D、至市中心距離2、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為（）元/m2。A、3214B、3347C、3367D、3

2、4583、房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指（）。A、使用價(jià)值B、交換價(jià)值C、投資價(jià)值D、賬面價(jià)值4、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（）。A、該建筑物的價(jià)值低于拆遷費(fèi)用B、該估價(jià)結(jié)果肯定有誤C、甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值D、不可能出現(xiàn)這種情況5、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（）元/m2。A、100B、300C、600D、9006、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑

3、物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)?。ǎ┠?。A、35B、45C、48D、507、已知某臨街深度30.48米（即100英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，總價(jià)為100萬(wàn)元。相鄰有一臨街深度45.72米（即150英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一法則，其總價(jià)為（）萬(wàn)元。A、109B、117C、124D、1308、估價(jià)中的不同意見(jiàn)和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)（）。A、應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔B、不應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔C、由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否歸檔D、依委托人的意見(jiàn)決定是否歸檔9、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是（）。A、開(kāi)發(fā)時(shí)間結(jié)束時(shí)的時(shí)間B、購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房

4、地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間C、房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料D、估價(jià)人員選取的價(jià)格資料10、直線趨勢(shì)法公式中的常數(shù)a、b是由（）決定的。A、房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料B、房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料C、房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料D、估價(jià)人員選取的價(jià)格資料11、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V=a/rb/r2表示（）。A、房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B、房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C、房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D、房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減12、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶值屬于（）。A、物質(zhì)折舊B、功能折舊C、經(jīng)濟(jì)折舊D、會(huì)計(jì)折舊13、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，

5、樓面地價(jià)為690元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為950元/m2，理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）為（）元/m2。A、552B、3519C、4293D、484514、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，則該宗房地產(chǎn)的（）。A、資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較低B、資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較高C、資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較高D、資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較低15、估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與（）的日期相一致。A、簽訂估價(jià)合同B、開(kāi)始估價(jià)作業(yè)C、完成估價(jià)報(bào)告D、估價(jià)結(jié)果所屬16、某辦公樓經(jīng)過(guò)更新改造后，其實(shí)際成新率通常（）用直線折舊法計(jì)算出的成新率。A、等于B、大于C、小于D、無(wú)法判斷17、現(xiàn)

6、有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬(wàn)元，按純居住用途的估價(jià)結(jié)果為1000萬(wàn)元。該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為（）。A、800萬(wàn)元B、1000萬(wàn)元C、1800萬(wàn)元D、800-1000萬(wàn)元18、判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。A、0.060B、0.940C、1.060D、1.06419、某宗土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，管理費(fèi)用為75萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為35萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為12%，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為（）萬(wàn)元。A、180.0B、300.0C、309.0D、313.220、某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)根

7、據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為超級(jí)市場(chǎng)。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用（）估價(jià)。A、比較法B、成本法C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法21、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬(wàn)元，其余半年后支付8萬(wàn)元，1年后支付4萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2。A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.6622、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開(kāi)工之日起算），計(jì)劃工期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計(jì)建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬(wàn)元，資本化率為8%，折現(xiàn)率為12%

8、。該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為（）萬(wàn)元。A、3939.61B、4433.88C、4768.50D、5652.0923、某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益分別為17、18、19萬(wàn)元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬(wàn)元左右，如果資本化率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、195B、210C、213D、21724、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格之所以相互牽制，是因?yàn)橄嗷ラg有一定的（）。A、互補(bǔ)性B、權(quán)益差別C、替代性D、外部環(huán)境差異25、某房地產(chǎn)商以2000萬(wàn)元購(gòu)置一幢寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)年通貨膨脹率為2%。一年后該寫(xiě)字樓售出時(shí)，房地產(chǎn)商收回資金2200萬(wàn)元，則該寫(xiě)字樓增值了（）

9、萬(wàn)元。A、40B、100C、160D、20026、某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益均為100萬(wàn)元/年，3年后的出售價(jià)格會(huì)上漲12%，屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價(jià)的6%，資本化率為9%。該房地產(chǎn)目前的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、923B、1111C、1353D、187227、有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。A、售價(jià)B、租金C、潛在毛收入D、凈收益28、評(píng)估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常包括（）。A、重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值B、重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失C、有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值+可能的連帶損失D、建筑安裝工程費(fèi)+建造期間的經(jīng)濟(jì)損失29、某套住宅的

10、套內(nèi)建筑面積價(jià)格為2600元/m2，已知使用面積為58m2，套內(nèi)建筑面積為67m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為6m2。該套住宅的建筑面積價(jià)格為（）元/m2。A、2600.00B、2386.30C、2832.84D、3003.4530、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以（）進(jìn)行估價(jià)。A、保持現(xiàn)狀前提B、裝修改造前提C、轉(zhuǎn)換用途前提D、重新利用前提31、在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)，應(yīng)注意可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是（）的房地產(chǎn)狀況。A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)B、搜集該可比實(shí)例時(shí)C、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正D、成交價(jià)格所反映32、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建

11、筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/m2。A、50B、250C、300D、35033、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A、收益能夠量化B、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化34、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開(kāi)發(fā)和房屋建造過(guò)程，至今已有8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)用費(fèi)用率為40%，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、457.40B、476.98C、686.10D、715.4835、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6

12、000m2，房地產(chǎn)總價(jià)值為2400萬(wàn)元，其中土地價(jià)值為800萬(wàn)元。某人購(gòu)買(mǎi)了其中300m2，該部分的房地產(chǎn)價(jià)值為126萬(wàn)元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t此人應(yīng)占有的土地份額為（）。A、5.00%B、5.25%C、5.42%D、5.75%二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）1、在V=a/r11/(1+r)2的情況下，采用市場(chǎng)提取法求取資本化率r要用到（）。A、試錯(cuò)法B、移動(dòng)平均法C、曲線擬合法D、線性內(nèi)插法E、指數(shù)修勻法2、成本法中的“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”是指（）。A、

13、開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)B、開(kāi)發(fā)商所能獲得的最終利潤(rùn)C(jī)、開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)D、開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅后利潤(rùn)E、開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅前利潤(rùn)3、某寫(xiě)字樓因有一大型跨國(guó)公司入住，致使其聲譽(yù)提高，收益有較大增加，由此帶來(lái)新增收益屬于（）。A、有形收益B、無(wú)形收益C、正常收益D、實(shí)際收益E、廣告收益4、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。A、繁華程度B、臨街狀況C、容積率D、使用年限E、周?chē)h(huán)境5、路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合（）計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。A、深度百分率B、資本化率C、收益率D、物價(jià)指數(shù)E、其他價(jià)格修正率6、從一段較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于（）。A、一般物價(jià)上漲率B、餐飲業(yè)利潤(rùn)率

14、C、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率D、特殊物業(yè)投資收益率E、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率7、在路線價(jià)法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（）。A、求得的路線價(jià)已是正常價(jià)格B、在求取路線價(jià)時(shí)沒(méi)有搜集非正常交易實(shí)例C、該路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期與待估宗地價(jià)格的日期一致D、該路線價(jià)與待估宗地價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格E、路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均水平價(jià)格8、在實(shí)際中計(jì)算地租量的方法有（）。A、從房租中分離出地租B、由地租求出地租C、采用比較法求出地租D、由土地開(kāi)發(fā)成本求出地租E、采用類似假設(shè)開(kāi)發(fā)法的方法求出地租9、在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有（）。A、農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地B、在寫(xiě)字樓旁新建大型游樂(lè)場(chǎng)C、住宅區(qū)內(nèi)道路禁止

15、貨車(chē)通行D、在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路E、常常遭受洪水威脅10、權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的部分，包括（）。A、權(quán)利B、權(quán)力C、利益D、收益E、利潤(rùn)11、投資風(fēng)險(xiǎn)和投入資金缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的（）等來(lái)確定的。A、規(guī)劃用途B、新舊程度C、規(guī)劃限制條件D、所在地區(qū)未來(lái)經(jīng)濟(jì)狀況E、投資者管理水平12、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括（）。A、委托估價(jià)合同B、實(shí)地查勘記錄C、估價(jià)人員的作息時(shí)間D、向委托人出具的估價(jià)報(bào)告E、估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況13、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。A、交通建設(shè)B、市場(chǎng)供求變化C、人口素質(zhì)變化D、所在地區(qū)衰落E、城市規(guī)劃的指定與修

16、改14、從某種意義上講，房地產(chǎn)價(jià)格是（）。A、個(gè)別人的價(jià)值判斷B、估價(jià)人員的主觀定價(jià)C、由市場(chǎng)力量決定D、市場(chǎng)參與者集體競(jìng)價(jià)的結(jié)果E、由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定15、在商品房交易中，常見(jiàn)的最低價(jià)格有（）。A、商品房銷售中的起價(jià)B、拍賣(mài)活動(dòng)中的保留價(jià)C、拍賣(mài)中減價(jià)拍賣(mài)方式右拍賣(mài)師首先喊出的起拍價(jià)D、招標(biāo)活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)E、采用收益法確定的參考價(jià)格三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1、在確定建筑物的重置價(jià)格或建筑安裝工程費(fèi)時(shí)，都應(yīng)包含開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用。（）2、

17、在估價(jià)報(bào)告中，簽署估價(jià)師聲明是為說(shuō)明估價(jià)是以客觀公正的方式進(jìn)行的，同時(shí)對(duì)委托人也是一種警示。（）3、若建筑物的實(shí)際壽命超過(guò)其法定耐用年限，則其價(jià)值所剩無(wú)幾。（）4、若估價(jià)報(bào)告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價(jià)責(zé)任隨之終止。（）5、房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，取決于與待定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。（）6、地役權(quán)是指土地所有人或使用人不允許他人在自己土地通行的權(quán)利。（）7、評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價(jià)值，但應(yīng)包含其地下部分的價(jià)值。（）8、某人購(gòu)房在成交日期首付款10萬(wàn)元，又以抵押貸款方式支付20萬(wàn)元，此時(shí)的總價(jià)30萬(wàn)元為名義價(jià)格。（）9、如果估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，則應(yīng)

18、同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍。（）10、比較法中，采用間接比較得出房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.951，其依據(jù)是可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得102分，估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得97分。（）11、在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同路線價(jià)。（）12、在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的綜合判斷與其市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)收益狀況無(wú)關(guān)。（）13、在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭。（）14、估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡(jiǎn)單得根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。（）15、經(jīng)分析，某建筑物重置價(jià)格為1000萬(wàn)元，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修和房屋設(shè)備的價(jià)值分別占重置價(jià)格的60%、25%和15%，經(jīng)觀察評(píng)定，三部分各自的成新率分別為90%、70%和80%，該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為835萬(wàn)元。（）四、計(jì)算題（共2題，20分