物業(yè)管理工程知識(shí)培訓(xùn).ppt

1、物業(yè)管理工程知識(shí)培訓(xùn),-基礎(chǔ)管理,-運(yùn)行管理,-維修管理,-安全管理,-危機(jī)管理,物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備,大致包括以下：,什么是物業(yè)設(shè)備,建筑衛(wèi)生設(shè)備(給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防 設(shè)備、供熱供冷與通風(fēng)設(shè)備，人防設(shè)備等)； 建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱民、電梯 防雷裝置等 房屋廚房設(shè)備 房屋景觀設(shè)備 房屋清潔設(shè)備等,基礎(chǔ)管理,設(shè)備資料檔案管理 標(biāo)準(zhǔn)化管理 規(guī)章制度 教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作,物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類：,設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗(yàn)收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖

2、、設(shè)備登記表等。 設(shè)備維修資料：如報(bào)修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新記錄等 設(shè)備管理資料：如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報(bào)、考評(píng)資料等,設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管；二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供資料信息依據(jù)。,基礎(chǔ)管理設(shè)備資料檔案管理,技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如各類設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等。 管理標(biāo)準(zhǔn)。如報(bào)修程序，信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考核與獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)等。,設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作的基本功能有兩個(gè)方面： 一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)； 二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基本的依據(jù)和手段；,基礎(chǔ)管理 標(biāo)準(zhǔn)化管理,生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程： 主要有安全操作規(guī)

3、程、維修保養(yǎng)規(guī)程 管理工作制度：主要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度 責(zé)任制度： 包括崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度、安全制度、交接班制度等,基礎(chǔ)管理 規(guī)章制度,對(duì)本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容是技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等 對(duì)業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點(diǎn)是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備的宣傳教育,基礎(chǔ)管理教育與培訓(xùn),物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行和使用過程中的各項(xiàng)組織管理工作，它具有日常性，安全性和廣泛性的特點(diǎn)和要求。有以下兩類：,運(yùn)行管理,設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織。 設(shè)備運(yùn)行管理制度,定員工作：也就是根據(jù)勞動(dòng)分工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和管理的需

4、要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。 作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水工電工組等。 工作輪班組織：也就是勞動(dòng)力的時(shí)間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。,勞動(dòng)組織目的，一是在合理分工協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動(dòng)力。二是據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動(dòng)組織形式提高勞動(dòng)效率。,運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織,設(shè)備的安全操作規(guī)程。 設(shè)備的巡視工作制度 崗位責(zé)任制度 制度與交接班制度 記錄與報(bào)表制度 報(bào)告制度 服務(wù)規(guī)范,運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。,運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行管理制度,物業(yè)設(shè)備種類繁多，

5、有些具有一定的危險(xiǎn)性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會(huì)造成機(jī)毀人亡的重大事故。同時(shí)，設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設(shè)備壽命的一個(gè)重要環(huán)節(jié)；包括：,安全管理,加強(qiáng)安全教育與宣傳。 設(shè)備安全管理措施 落實(shí)設(shè)備合格證制度 安全責(zé)任制度,對(duì)操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識(shí)教育和安全作業(yè)管理。 對(duì)業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識(shí)，提高安全意識(shí)。 在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報(bào)欄。 定期召開業(yè)主和使用人座談會(huì)。,安全管理加強(qiáng)安全教育與宣傳,對(duì)一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安裝必要的安全保護(hù)措施 定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測(cè)試 制定設(shè)備的安全管理制度,安全管理

6、設(shè)備安全管理措施,落實(shí)國家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，如電梯。 要求使用和維修人員持證上崗。,安全管理設(shè)備合格證制度,主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。 在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容明確下來。 安全管理，人人有責(zé)。 形成一整套安全責(zé)任制度。,安全管理安全責(zé)任制度,特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度 按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗 配合安全檢查，落實(shí)合格證制度 形成一整套安全責(zé)任制度 分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任,安全管理特種設(shè)備,物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對(duì)設(shè)備維修活動(dòng)所從事的組織，計(jì)劃與控制。包括：,維修管理,設(shè)備的三級(jí)保

7、養(yǎng)。 定期檢查 計(jì)劃維修 計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置與評(píng)價(jià),日常維護(hù)保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時(shí)做好堅(jiān)固工作以及必要記錄等。 一級(jí)保養(yǎng)：按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)工作。主要包括對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。 二級(jí)保養(yǎng)：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。,維修管理設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng),設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測(cè)儀表或人的感覺器官對(duì)設(shè)備的運(yùn)行情況、工作精度、磨損程度進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，是設(shè)備維修管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。 通過檢查，及時(shí)查明和消除設(shè)備隱患 針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進(jìn)的工作措施，有目的地做好修理前的準(zhǔn)備

8、工作，以提高維修質(zhì)量。,維修管理定期檢查,房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房五類。 定期評(píng)定房屋完損等級(jí)(一般1-3年），并將檢查結(jié)果整理歸檔。,維修管理房屋安全檢查,維修管理計(jì)劃維修,計(jì)劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。 研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計(jì)劃維修工作的基本依據(jù)。,維修管理計(jì)劃維修,設(shè)備故障曲線圖,維修管理計(jì)劃維修,設(shè)備磨損曲線圖,維修管理計(jì)劃維修,零星維修工程：通常只要修復(fù)，更換少量易損零件，調(diào)整少部分機(jī)構(gòu)和精度。 中修工程：正常定期檢修，

9、使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在10%-30%。 大修工程：對(duì)設(shè)備定期的全面檢修。,維修管理計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn),修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周期指相鄰兩次大修之間，機(jī)器設(shè)備的工作時(shí)間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個(gè)修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序； 修理復(fù)雜系數(shù)，是用來表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度，計(jì)算修理工作量的假定單位。 勞動(dòng)量定額，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動(dòng)量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個(gè)修理系數(shù)所需要的勞動(dòng)時(shí)間表示。 其它定額標(biāo)準(zhǔn),有了這些定額標(biāo)準(zhǔn)，就可以制定設(shè)備的修理計(jì)劃,維修管理物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置評(píng)價(jià),設(shè)備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命，通常把設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命

10、年限作為設(shè)備更新的依據(jù)。 設(shè)備改造：設(shè)備原型更新和設(shè)備技術(shù)更新，通常要橫向經(jīng)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較后，確定更新方案。 物業(yè)設(shè)備的購置即是技術(shù)性工作工作又是一種物業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)性活動(dòng)。因此對(duì)購置目的要進(jìn)行反復(fù)研究。保證購置項(xiàng)目技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理，功效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)方法可采用年費(fèi)法，從不同的方案中選擇最優(yōu)方案。,四大目標(biāo) 查明危機(jī)原因 減少或控制破壞、損失程度 迅速、正確的反應(yīng) 制止危機(jī)繼續(xù)存在,工程危機(jī)管理,重點(diǎn) 鎮(zhèn)定行事 勿輕舉妄動(dòng)，分清責(zé)任、權(quán)限 配合政府部門之行動(dòng) 善用資源 知人善任 小心媒體之處理 控制群眾情緒,工程危機(jī)管理,人命之價(jià)值遠(yuǎn)大于其他

11、,硬 件 軟 件 -設(shè)計(jì) 制度 -維修 監(jiān)察 -更改 經(jīng)驗(yàn) -突發(fā) 效率(反應(yīng)),工程危機(jī)管理危機(jī)產(chǎn)生的內(nèi)部原因,法規(guī) 供應(yīng) 突發(fā),工程危機(jī)管理外辦影響產(chǎn)生的危機(jī),-物業(yè)管理是計(jì)劃性的工作（為物業(yè)制訂適當(dāng) 之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度） -每天都有所準(zhǔn)備 -消除物業(yè)設(shè)計(jì)的危險(xiǎn)性 -完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作 -嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)察） -配合實(shí)際情況，適當(dāng)修改所有規(guī)章制度 -加強(qiáng)培訓(xùn)，加強(qiáng)效率（案例討論，演習(xí)） -經(jīng)常演習(xí)，加強(qiáng)宣傳 -急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件。,工程危機(jī)管理預(yù)防危機(jī)發(fā)生之措施,確認(rèn)位置-電梯編號(hào)、樓層; 通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動(dòng)-乘客人數(shù)、照明、通風(fēng)情況; 安

12、撫乘客，注意傷病; 技工：盡快救人; 密切監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)情況 管理/保安：注意等待人群（疏導(dǎo)），安排臨時(shí)指導(dǎo)員 盡快救出被困乘客,注意空氣暢順 跟進(jìn)乘客需要，道歉,如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助 查究原因，盡快修復(fù)改善; 詳盡報(bào)告, 注意事項(xiàng)：考慮設(shè)備之價(jià)值;,工程危機(jī)管理危機(jī)處理,電梯困人,應(yīng)變準(zhǔn)備 物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應(yīng)急用品：救傷、飲用水、干糧） 預(yù)防措施 保護(hù)各機(jī)房/保護(hù)或切斷可能被涉及之接電設(shè)備 保護(hù)地下室 保護(hù)電梯 保證去水道暢通,工程危機(jī)管理危機(jī)處理,自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）,工作程序 密切留意政府有關(guān)部門通知/指示(一般自然災(zāi)害均非突發(fā)性) 派遣專

13、責(zé)人員報(bào)告情況 配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作 有需要時(shí)疏散物業(yè)內(nèi)所有人員(關(guān)閉所有電源保護(hù)/攜帶財(cái)物) 事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位(小心安全) 詳盡報(bào)告(拍照記錄) 向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠(必須于24小時(shí)內(nèi)申報(bào)索賠),工程危機(jī)管理危機(jī)處理,自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）,確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設(shè)備之距離，重點(diǎn)在電器、電梯及通訊設(shè)備等） 關(guān)閉/切斷水源 防止水浸范圍擴(kuò)大（堵塞/疏導(dǎo)，避開物業(yè)之較重要地方） 加速排水（必須保證排水有效及順通） 進(jìn)行搶修 監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患） 清潔及修復(fù) 詳盡報(bào)告（拍照記錄） 向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠 如有需要，跟進(jìn)用戶關(guān)系（道歉，

14、協(xié)助清理、修復(fù)等）,設(shè)備損壞漏水,工程危機(jī)管理危機(jī)處理,確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設(shè)備，如醫(yī)院之部分特殊設(shè)備） 檢查原因 備用發(fā)電機(jī)/應(yīng)急照明（注意臨時(shí)照明之安全，如使用明火照明） 注意儲(chǔ)油量，正常操作（專人監(jiān)控） 加強(qiáng)保安，加派巡邏 恢復(fù)供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長時(shí)間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂） 水泵排氣 電腦系統(tǒng) 檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng),設(shè)備損壞停電,工程危機(jī)管理危機(jī)處理,留意政府有關(guān)部門通知/指示 檢查所有設(shè)施正常 檢查所有應(yīng)急設(shè)備(備用) 加固容易被吹走的戶外物品 收回可移動(dòng)之戶外物品 檢查下水道暢通 關(guān)好窗戶，并加保護(hù) 關(guān)好防風(fēng)閘門 通知客戶 當(dāng)值人員，做

15、好加班準(zhǔn)備 適時(shí)做戶外檢查,風(fēng)災(zāi)之前準(zhǔn)備,工程危機(jī)管理危機(jī)處理,應(yīng)急設(shè)備： 手提水泵、應(yīng)急燈、急救用品、發(fā)電機(jī)、電筒、膠條、木板/繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機(jī)、地拖 物業(yè)準(zhǔn)備： 保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指示 安排膳食 小心安全，取消戶外正常作業(yè)（崗?fù)ぶ蛋啵?風(fēng)災(zāi)之前準(zhǔn)備,工程危機(jī)管理危機(jī)處理,檢查損毀情況 執(zhí)行清理工作 協(xié)助客戶恢復(fù) 檢修受損設(shè)備 詳盡報(bào)告（拍照記錄） 向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠,風(fēng)災(zāi)過后,工程危機(jī)管理危機(jī)處理,派最接近現(xiàn)場(chǎng)之員工調(diào)查火情 盡快報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)情況 確實(shí)誤報(bào)，盡快消防 控制復(fù)位 調(diào)查誤報(bào)原因 消防控制中心當(dāng)值負(fù)責(zé)人填寫有關(guān)報(bào)告 如有需要，安排進(jìn)行維修,誤報(bào)火警,工程危機(jī)管理危機(jī)處理,確認(rèn)火警后，盡快評(píng)估是否報(bào)消防部門 確認(rèn)所有消防系統(tǒng)正確運(yùn)作，關(guān)閉空調(diào)機(jī)組 考慮是否執(zhí)行緊急疏散計(jì)劃（封鎖大廈，許可人士除外） 派遣物業(yè)保安及義務(wù)消防員進(jìn)行滅火 切斷火場(chǎng)電源 關(guān)閉所有電梯于首層，只留消防專梯（派專人操作） 協(xié)助消防員滅火 火警過后，清理場(chǎng)地 詳盡報(bào)告，照相 如有需要，向保險(xiǎn)公司索賠 分析起火原因，追究責(zé)任人，教育群眾,火警處理程序,工程危機(jī)管理危機(jī)處理,如證實(shí)氣體泄漏，必須報(bào)警 急救準(zhǔn)備，緊急復(fù)蘇法 現(xiàn)場(chǎng)查證是否屬實(shí) 切密在現(xiàn)場(chǎng)開關(guān)任何電器及可能產(chǎn)生火花之行為 關(guān)掉手機(jī)、傳呼機(jī)、對(duì)講機(jī)等 無論是否屬實(shí)，在現(xiàn)場(chǎng)打開窗戶，使空氣對(duì)