合肥南一環(huán)項目營銷溝通報告.ppt

1、合肥南一環(huán)項目營銷溝通報告,第一部分 住宅公寓產(chǎn)品建議,住宅產(chǎn)品創(chuàng)新研究,戶型產(chǎn)品創(chuàng)新解析,入戶花園、露臺、陽臺、內(nèi)庭院,凸窗,夾層、復式結構,根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計， 對于居家類小戶型產(chǎn)品，客戶關注的主要因素為戶型面積彈性、實用性及產(chǎn)品舒適度。其中面積彈性是目前購買客戶關注小戶型的核心因素，故在此只對面積彈性進行深入研究,本案公寓產(chǎn)品實際上市銷售的月1萬方左右，基本沒有去化壓力，故此處主要圍繞產(chǎn)品提出建議,方式：贈送一半面積,凸窗,夾層、復式結構,目前市場常用戶型創(chuàng)新方式,陽 臺,陽臺、露臺、入戶花園、內(nèi)庭院,陽臺結合客廳或主臥布置，增加寬敞感，贈送一半面積。 對小戶型而言，贈送面積較少，逐漸被露臺取

2、代,奇偶層送露臺，贈送全部面積,贈送全部面積,露 臺,陽臺、露臺、入戶花園、內(nèi)庭院,凸窗,夾層、復式結構,目前市場常用戶型創(chuàng)新方式,方式：贈送全部面積,入戶花園,陽臺、露臺、入戶花園、內(nèi)庭院,凸窗,夾層、復式結構,目前市場常用戶型創(chuàng)新方式,方式：贈送一半面積,入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度,內(nèi)庭院,凸窗,夾層、復式結構,目前市場常用戶型創(chuàng)新方式,陽臺、露臺、入戶花園、內(nèi)庭院,方式：贈送一半面積,內(nèi)庭院將室外景觀引入室內(nèi)，創(chuàng)造更私密的半室外空間，也可靈活用于擴大室內(nèi)空間。贈送面積效率非最高，但實用性較強,凸 窗,陽臺、露臺、入戶花園、內(nèi)庭院,凸窗,夾層、復式結構,目前

3、市場常用戶型創(chuàng)新方式,方式：贈送全部面積,凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小,層高小于2.20米的夾層不計建筑面積,夾 層,陽臺、露臺、入戶花園、內(nèi)庭院,凸窗,夾層、復式結構,目前市場常用戶型創(chuàng)新方式,方式：贈送全部面積,在層高允許的情況下，夾層產(chǎn)品具有較強的靈活性，贈送的面積較多，但空間舒適度一般，市場接受度不高,復 式,陽臺、露臺、入戶花園、內(nèi)庭院,凸窗,夾層、復式結構,目前市場常用戶型創(chuàng)新方式,方式：以自然層計算建筑面積,復式產(chǎn)品分區(qū)明確，通高空間有較高舒適及尊貴感，以自然層計算建筑面積，面積有較大彈性,全部贈送,贈送一半,改房,按奇偶層，利用內(nèi)庭院，結合露臺，提高戶型

4、舒適度及品質(zhì)，并為改房提供可能，增強實用性，達到提升產(chǎn)品價值的目的,贈送：6,改房,贈送：8,陽臺、內(nèi)庭院改房,戶型創(chuàng)新實例,陽臺、內(nèi)庭院改房,戶型創(chuàng)新實例,內(nèi)庭院，可改 房，贈送面積9平米,內(nèi)庭院，可改 房，贈送面積9平米,入戶花園改餐廳,入戶花園，可改 餐廳或洗手間,戶型創(chuàng)新實例,入戶花園既改善了不規(guī)則平面對戶型的影響，又為戶內(nèi)外提供了一個過渡性空間，也適合會客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了居民的生活內(nèi)容,入戶花園改 餐廳,內(nèi)庭院改餐廳,戶型創(chuàng)新實例,內(nèi)庭院，可改 餐廳,陽臺改廚房,預留生活陽臺，在裝修時改為廚房，可為其它功能空間節(jié)省面積,戶型創(chuàng)新實例,生活陽臺改 廚房,大進深陽臺,

5、戶型創(chuàng)新實例,進深稍作調(diào)整的陽臺，賦予更多的功能：陽光書房、餐臺、花廳,L型陽臺,戶型創(chuàng)新實例,雙L型陽臺（加花架）形成錯層贈送陽臺,較好解決露臺私密性問題,主臥L型落地凸窗贈送，形成溫馨休閑空間，同時使主臥得到三面采光和景觀,主臥送雙凸窗,雙凸窗,衛(wèi)生間帶凸窗,戶型創(chuàng)新實例,凸窗贈送面積最大化: 大面積落地凸窗，主臥送雙凸窗，衛(wèi)生間帶凸窗,衛(wèi)生間靈活隔斷，在有限面積條件下，保障私密性。同時過道被利用為衣帽間,衣帽間,戶型創(chuàng)新實例,主人房通過衣帽間與衛(wèi)生間相連，縮短交通路途，增加使用方便性； 衣帽間的設置，增加小戶型的豪華和舒適元素，是小戶型重要創(chuàng)新點,說明：預留戶型的功能彈性。讓客戶有更多的

6、想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配,彈性空間預留,戶型創(chuàng)新實例,多用間設計，使居室使用增添靈活性，提供多種實用可能，讀書、家務、健身、臨時居住可變的空間體現(xiàn)居住的個性,多功能房,夾層空間,戶型創(chuàng)新實例,贈送夾層，可作臥室使用（帶獨立衛(wèi)生間,二層面積全部贈送，作為帶獨立衛(wèi)生間的臥室，并贈送一間多功能房,夾層空間,戶型創(chuàng)新實例,通過夾層設計，提高了對空間的利用率，有力提升產(chǎn)品附加值，對本項目的設計有借鑒意義,根據(jù)景觀資源的不同設置不同的戶內(nèi)花園/形成豐富的空間形式/同時賦予空間不同的功能,全部贈送,贈送一半,改房,借助復式戶型自身特點，可在二層改房，結合入戶花園、露臺的全部贈送，成為小戶型產(chǎn)品中

7、贈送面積最多，產(chǎn)品附加值最高的明星產(chǎn)品,贈送：12.6,贈送：10,贈送：9.6,精品小復式,戶型創(chuàng)新實例,下層,上層,精品小復式,戶型創(chuàng)新實例,公共空間,共享空中花園,戶型創(chuàng)新實例,樓內(nèi)空間每隔一定層數(shù)設置空中庭院，讓住戶有更多邂逅的機會，更多活動的空間,社區(qū)內(nèi)圍合的中庭或架空層泛會所為住戶提供戶外交流場所,社區(qū)外周邊酒吧、茶苑、小畫廊等，供社區(qū)內(nèi)外的朋友休閑娛樂,第二部分 辦公商務樓市場營銷,合肥寫字樓進入市場化階段，價值標準尚未建立傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒落，新型領袖項目尚未出現(xiàn),2000年以前,老式辦公樓,一批形象落后的低檔次辦公樓,合肥寫字樓市場發(fā)展歷程,2000年左右,大型國企高檔辦公樓,

8、郵電大廈 金城大廈 潤安大廈,2003-04年,寫字樓市場化起步,財富廣場一期 美地陽光大廈 仁和大廈 天徽大廈,2005年今,寫字樓市場化發(fā)展期,財富廣場二期 CBD中央廣場 徽商國際大廈 香港廣場 中環(huán)國際廣場 新都會環(huán)球廣場 圣大國際廣場,逐漸被市場淘汰,部分進入租賃市場，標定了合肥高檔寫字樓的形象,個別開發(fā)商進入市場化寫字樓開發(fā)，產(chǎn)品以中低端為主,寫字樓開發(fā)被市場看好，供應量放大，市場快速發(fā)展，產(chǎn)品開始細分,寫字樓市場化時間不長，對諸如地段、產(chǎn)品、服務、客戶素質(zhì)等寫字樓評價標準尚未建立。 郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領袖項目逐漸沒落，能夠成為市場領袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn),合肥寫字樓集中分布

9、區(qū)域,主要分布四個區(qū)域： 北一環(huán)片區(qū) 長江路片區(qū) 美菱大道沿線 政務區(qū),北一環(huán)片區(qū),政務區(qū),美菱大道,長江路片區(qū),核心驅(qū)動力,未來發(fā)展趨勢,租金/售價,租售狀況,片區(qū)分析,長江路片區(qū)以三孝口為核心，輻射周邊區(qū)域,本區(qū)是傳統(tǒng)的市中心，人氣很旺，交通方便，區(qū)位優(yōu)勢明顯,租金：2060元/m2/月,本區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了郵電大廈，百大CBD等高端樓盤，未來幾年的供應量變化不大,本區(qū)寫字樓供應接近飽和程度，不是合肥未來幾年寫字樓的增長點,出租率在85以上,市場環(huán)境,核心驅(qū)動力,未來發(fā)展趨勢,租金/售價,租售狀況,片區(qū)分析,美菱大道片區(qū)沿美菱大道展布，項目較老，聚集合肥當?shù)仄髽I(yè),交通方便 物業(yè)價格

10、相對較低 產(chǎn)業(yè)結構穩(wěn)定,租金：2045元/m2/月,本區(qū)寫字樓眾多，但是品質(zhì)偏低，國際商務中心作為填補區(qū) 域內(nèi)高端寫字樓的市場空白的形象出現(xiàn)。與本項目的可比性 很低，不做具體分析,本區(qū)寫字樓未來規(guī)劃較少,出租率在80以上,國際商務中心,市場環(huán)境,核心驅(qū)動力,未來發(fā)展趨勢,租金/售價,租售狀況,片區(qū)分析,政務新區(qū)合肥政府搬遷，帶來一定的發(fā)展，但要 形成氣候尚需一段時間,未來規(guī)劃 價格較低 項目新,租金：2040元/m2/月,涌現(xiàn)出新城國際、綠地藍海等項目，但區(qū)位競爭優(yōu)勢不大,政府大力開發(fā)，但認知度不夠，成熟期將較長,出租率在80以上,綠地藍海,新城國際,市場環(huán)境,寫 字 樓 硬 傷,1,大堂小、

11、挑高低、形象不佳,寫 字 樓 硬 傷,2,停車位嚴重不足,市場上各大寫字樓，包括百大CBD、郵電大廈、中環(huán) 國際、財富廣場等知名項目，停車位嚴重不足。交通組織也不合理，客戶停車出入需要很長時間。但也有新的項目正在彌補這點缺陷，比如香港廣場設置了208個車位，已經(jīng)滿足甲級寫字樓停車位標準（100平方米/0.5車位,寫 字 樓 硬 傷,3,物業(yè)管理公司檔次較低,物業(yè)管理主要是發(fā)展商或本地物業(yè)管理公司 物業(yè)管理僅限于簡單的保安和保潔服務,一般甲級寫字樓擁有名聲卓著具備相關經(jīng)驗的物業(yè)管理公司,寫 字 樓 硬 傷,4,電梯數(shù)量少，服務面積過大,甲級寫字樓電梯單部服務面積通常在50006000平方米/部,

12、合肥現(xiàn)有的寫字樓存在著一些的硬傷 本項目正處于設計階段，可以完全避免這些缺陷,合肥市場寫字樓總結,1、寫字樓前景比較樂觀： 市場在售的純寫字樓前景比較樂觀，純寫字樓的供給出現(xiàn)空檔；純寫字樓的形象、檔次對自用類客戶的吸引力大；老項目存在著一定硬傷； 2、辦公樓區(qū)域化： 寫字樓市場區(qū)域性特征尤為突出，各區(qū)域中心已成為寫字樓的發(fā)源地，伴隨辦公樓區(qū)域化的是辦公樓客戶的區(qū)域化和集群化。這已成為市場明顯特征。 3、區(qū)域形象重要： 香港廣場癥結在于價格期望值太高；同地段的天徽大廈的成功銷售但入駐率低、租金水平低、打擊了投資信心，也對其形象形成致命影響。由此可見毗鄰的寫字樓形象的重要性。 4、商務公寓漸漸弱化

13、： 以徽商國際大廈為代表的商務公寓價格上也呈現(xiàn)出過渡性產(chǎn)品的特性，整體價格介于住宅與純商務寫字樓之間，價格在34005500，但電梯配備不足和空調(diào)問題影響其建成后的入駐率、出租率。 5、24小時辦公： 24小時辦公是財富廣場區(qū)別于市場同檔次產(chǎn)品的重要賣點。主題空中花園已成為財富廣場的重要特色，但其與商務活動的結合還不夠密切，應該加強其溝通功能,核心問題：市場容量面臨考驗，傳統(tǒng)價值體系下無明顯竟爭優(yōu)勢，項目如何實現(xiàn)較好市場反映,本體條件,目標,市場環(huán)境,片區(qū)有一定優(yōu)勢；片區(qū)內(nèi)地段優(yōu)勢共享,問題解析,樹立高形象，成為市場明星，提升企業(yè)品牌,1,實現(xiàn)較好的價格和安全的現(xiàn)金流,2,新起項目逐漸改善原有

14、項目各項缺點，產(chǎn)品競爭無明顯優(yōu)勢,1,辦公區(qū)域集中化，越來越明顯,2,本項目要成為市場領袖，必須突破寫字樓傳統(tǒng)價值體系，尋求差異化的高檔寫字樓營銷方向,高端寫字樓 價值體系,二元價值體系,市場現(xiàn)象解析,項目本體,產(chǎn)品,地段,產(chǎn)品,地段,模型研究：高端寫字樓價值體系,在傳統(tǒng)的“地段+產(chǎn)品”價值體系之外，優(yōu)質(zhì)的租戶結構是高端寫字樓極其重要的隱性價值,租戶,地段,產(chǎn)品,收益保證 租金承受力 經(jīng)營穩(wěn)定性,建筑形象 內(nèi)部配置 服務水平,成熟性 昭示性 可達性,本項目在地段和產(chǎn)品方面處于市場第一梯隊，通過優(yōu)化租戶結構成為市場領袖是我們的機會,檔次標定 企業(yè)知名度 企業(yè)形象,打時間差”和“適度前瞻”是當前市

15、場環(huán)境下保證回款安全的整體戰(zhàn)略，從租戶結構上發(fā)力，產(chǎn)品配合,打時間差,適度前瞻,抓住北一環(huán)片區(qū)發(fā)展速度，超前于政務區(qū)形成規(guī)模 片區(qū)內(nèi)金色地帶、眾城國際等項目先與本項目投入市場，與財富三期聯(lián)合造勢，后發(fā)制人,引領租戶結構升級，差異化營銷，奠定領袖地位； 產(chǎn)品配合：增強產(chǎn)品競爭力，配合租戶升級策略,整體戰(zhàn)略,我們對合肥寫字樓市場的客戶進行了深入的分析，以此指導租戶升級，實現(xiàn)項目目標,使用者,購買者,行業(yè)分布 企業(yè)性質(zhì) 租金承受能力 需求面積 價值關注點,購買動機 面積需求 行業(yè)特征 價值關注點,中高檔寫字樓中企業(yè)以商貿(mào)物流、信息科技、電子電器設備及咨詢服務行業(yè)為主，本地企業(yè)占70,統(tǒng)計范圍：財富廣

16、場一期、郵電大廈、CBD中央廣場、金城大廈、潤安大廈、國際商會大廈、天徽大廈、萬通大廈辦公企業(yè)，以下的圖表除特殊說明外均基于上述樣本,外地企業(yè)和外企租金承受能力較強，但企業(yè)數(shù)量較少，主力租戶決定寫字樓租金水平,隨租金上升，各寫字樓中本地企業(yè)的數(shù)量占比呈明顯的下降趨勢，而外企數(shù)量明顯上升； 寫字樓租金水平由其主力租戶決定，因此，郵電大廈能實現(xiàn)明顯高于其他項目的租金,外企和外地企業(yè)平均租金明顯高于本地企業(yè)； 本地企業(yè)數(shù)量占70,金融保險、電子信息及建材裝飾行業(yè)租金承受力相對高，商貿(mào)物流和咨詢服務業(yè)租金承受力相對較弱,金融保險、現(xiàn)代科技制造行業(yè)能承受高租金； 咨詢服務業(yè)目前整體發(fā)展水平一般，表現(xiàn)為租

17、金承受力較弱； 傳統(tǒng)的商貿(mào)物流企業(yè)數(shù)量最多，但租金承受力較弱,合肥寫字樓租戶特征總結,市場主流租戶為本地中小型企業(yè)； 跨國公司和全國性公司租金承受力高，面積需求通常較大，部分知名企業(yè)承租小面積； 金融保險、電子信息等行業(yè)租金承受力高，商貿(mào)物流等傳統(tǒng)行業(yè)租金承受力相對較弱； 租戶結構決定寫字樓租金水平,常規(guī)模式下的客戶分布,收益水平與投資風險是影響投資決策的主要因素，市場對9%的投資回報率接受度高,高單價不成為寫字樓投資障礙，租金回報及物業(yè)本身的保值升值是決定投資行為的關鍵因素。 目前合肥市場的投資客對9%的投資回報率接受度很高。 以財富廣場二期的銷售為例 開盤當天推出206套，成交185套，均

18、價5100元/平米，銷售火爆； 按財富一期租金42元/平米/月計算，每年平均出租11個月，則財富廣場二期的年投資回報率為42*11/5100=9,決定投資行為的另一個因素是投資風險性，就寫字樓投資來說，主要表現(xiàn)為兩個方面： 對開發(fā)商的信任度：按期交房、品質(zhì)標準等兌現(xiàn)承諾 市場風險：能否實現(xiàn)預期的租金水平,合肥寫字樓購買者特征總結,市場以中小投資需求為主，投資額100萬以上的投資者占1/3左右； 投資者關注投資回報率與投資風險，對9%的回報率接受度高； 自用買家以本地企業(yè)為主，需求面積比投資客大，是穩(wěn)定的現(xiàn)金流,通過內(nèi)部差異化實現(xiàn)租戶升級并控制風險,產(chǎn)權的整體性：協(xié)調(diào)租戶關系，保證租戶的整體素質(zhì)

19、； 產(chǎn)品定位準確：昭示企業(yè)形象、適應其辦公需求,保證產(chǎn)權不過于分散； 提升產(chǎn)品的適應性,完全排除中小投資客將影響銷售速度，陷入潛在競爭風險； 完全排除市場主流租戶，將有可能使項目面臨有名無市的窘境,樹標桿，租戶升級,包容性，控制風險,以產(chǎn)品內(nèi)部差異化為基礎，營銷策略為手段，實現(xiàn)雙重目標,實現(xiàn)對中小投資客的包容性； 實現(xiàn)對市場主流租戶的包容性,市場條件,策略,目標,對樓層分區(qū)，進行差異化的產(chǎn)品定位和客戶定位,標桿性企業(yè) 外企和外地企業(yè)為主，部分本地領先企業(yè)； 金融保險、咨詢服務、電子電器、信息軟件等行業(yè)； 租金承受力強，形象要求極高； 租賃為主,跟隨型企業(yè) 本地領先企業(yè)為主； 商貿(mào)物流、裝飾裝修

20、等； 租金承受力較弱，形象要求較高； 有購買需求,高端樓層,中端樓層,使用者,購買者,大單投資客 大單自用購買者 控制中小投資客比例,自用購買者 中小投資客,商業(yè),項目客戶核心驅(qū)動力,吸引標桿型企業(yè)入住,歷程一,大量本地下游企業(yè),歷程二,帶動,投資者跟隨,歷程三,吸引,10,20,70,客戶特征,合肥市場寫字樓主要以投資客購買為主 投資客對自處區(qū)域概念比較重 少量自用客戶，改善辦公環(huán)境,關鍵詞：區(qū)位、品質(zhì)、性價比,本區(qū)域投資客,自用客戶,異地投資者,終端使用者（入駐企業(yè)）定位,預計總租賃面積1/2以上 外企和外地企業(yè)為主，部分本地領先企業(yè)； 電子電器、金融保險、咨詢服務、信息軟件等行業(yè)； 能承

21、受市場最高租金； 客戶訴求： 頂尖形象 高檔配置 成熟地段 租戶勻質(zhì) 一流服務,本地領先企業(yè)為主； 房地產(chǎn)、咨詢服務、商貿(mào)物流、裝飾裝修等行業(yè)； 有購買需求，關注性價比； 客戶訴求： 高端形象 成熟地段 頂尖企業(yè)聚集 合理的使用成本,物業(yè)購買者定位：自用30%，投資70,自用,投資,自用兼投資： 購買較大面積，為企業(yè)的長遠發(fā)展打算，目前部分用于自用，部分作為投資,價值訴求： 租金回報率 物業(yè)保值升值潛力 投資風險,價值訴求： 高形象 性價比 服務,形象定位,核心商務區(qū),純商務,高品質(zhì)辦公樓,de,de,面對市場，我們應該如何表現(xiàn),本項目戰(zhàn)略定位,基礎：南一環(huán)片區(qū)共同營造合肥頂級商務區(qū)，相互借勢

22、，共同提升片區(qū)價值，以片區(qū)概念贏得市場。 形象：以高檔純商務寫字樓概念進入市場。 角色：本片區(qū)內(nèi)的挑戰(zhàn)者，挑戰(zhàn)競爭者的領軍地位。 競爭力：以入駐客戶、產(chǎn)品力作為項目的核心競爭力，超越競爭者,比硬件、比客戶,BUSINESS,商,體現(xiàn)純商務感,STANDARD,標,精品寫字樓、合肥標桿,適度超前水平，引領合肥寫字樓市場，體現(xiàn)品質(zhì)感,純寫字樓，區(qū)別于辦公公寓，體現(xiàn)專業(yè)性,SAILING,起航,寫字樓起航、企業(yè)起航,形成南一環(huán)CBD核心區(qū)，帶領片區(qū)共同發(fā)展，對入駐企業(yè)未來發(fā)展體現(xiàn)穩(wěn)定、長久感,體現(xiàn)項目差異化，主打純商務感及產(chǎn)品路線,怎樣體現(xiàn)商務感及產(chǎn)品優(yōu)勢,體現(xiàn)商務感四大要素,交通便利，基礎設施完備

23、，位于城市CBD，行政配套齊全 先進的智能化系統(tǒng)，提供24小時電力、空調(diào)供應 擁有聲名卓著具備相關經(jīng)驗的物業(yè)管理（顧問）公司 相關配套到位，包括銀行、商務中心及餐飲等系列，且均以服務于大廈客戶為主,1、內(nèi)、外交通組織順暢,內(nèi)部交通組織獨立性 辦公區(qū)高樓層與低樓層形成交通分離 電梯等候時間小于30秒,外部位于南一環(huán)主干道 寫字樓辦公客戶擁有專用通道 設置出租車下客、等候區(qū) 市政規(guī)劃在項目前設置大型公交樞紐站,2、智能化系統(tǒng)、24小時水電,優(yōu)點： 保證入住客戶私密性、安全性 體現(xiàn)樓體高檔品質(zhì) 24小時分控水電，客戶享受自用自給的便利 智能化會議中心，提供對話平臺,3、知名的物業(yè)管理公司,優(yōu)點： 服

24、務水準高，形象好，知名度高 對于外企及由發(fā)達城市進入合肥的企業(yè)有相當?shù)奈?可以借助物業(yè)管理公司的渠道，接洽潛在客戶,聘請知名物業(yè)管理公司，提升寫字樓綜合形象，適當提高物業(yè)管理費，與市場形成品質(zhì)差異化。建立采用國際知名物業(yè)管理公司輸出管理（顧問）的形式，成本較低，實施靈活，又能起到物業(yè)管理國際化的市場效果,4、完善的配套設施,包括： 銀行 餐飲 商務中心 咖啡廳 便利店,體現(xiàn) 產(chǎn)品優(yōu)勢 五大要素,總結合肥市場寫字樓現(xiàn)有不足，做到產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢,建筑外立面 大 堂 停 車 電 梯 細 節(jié),1、建筑外立面,關鍵詞：風格鮮明、氣勢宏大,在低部及入口處做足文章,2、大堂,關鍵詞：簡潔、明亮、高大,大堂

25、挑高810米 面積600700平方米 （大堂作為正式售樓處，以給客戶直觀感受,3、停車,關鍵詞：車位比高、進出方便,設置23個出口，方便進出 地下連通，滿足200平米/1車位的甲級標準 項目停車位300350左右，如空間不夠可設置雙層機械停車位,VIP車位,4、電梯,關鍵詞：高速、單部服務面積、縮短等候時間,滿足6000平米/1部電梯，等候時間不超過30秒的甲級標準 項目兩塔樓各配四部（高速1350KG）電梯，高低層區(qū)分流 電梯廳簡潔、明亮，公共空間不一定要用最好的材料，但要有視覺沖擊 推薦品牌:迅達、三菱、OTIS,5、細節(jié),關鍵詞：實用、品位,建筑分割： 建筑形態(tài)在追求獨立的同時，內(nèi)部空間

26、要求能靈活分割，要注重內(nèi)部空間的實用性。 面積分割可達到70200平米。 盡可能設立獨立的入口和進出通道，同時保證業(yè)主之間不互相干擾。 適應不同規(guī)模的企業(yè)發(fā)展需求的任意組合,衛(wèi)生間設置： 有前室將外部空間與卡位空間隔離； 地面防滑； 衛(wèi)生間吊頂：鋁板吊頂； 衛(wèi)生間潔具：名牌潔具，如TOTO、Kohler等； 通風良好； 設置感應式自動龍頭，直供熱水； 前室應設干手機、洗手液盒； 卡位內(nèi)設廁紙盒、手袋掛鉤、擱物架等,區(qū)位優(yōu)勢是基礎，北一環(huán)的價值需要更深一步的挖掘和表達； 與財富共炒區(qū)域概念，提升片區(qū)價值； 差異化是關鍵，和直接競爭對手在細節(jié)上的差異決定銷售結果； 提高性價比，截流分財富廣場三期客

27、戶； 形象是旗幟，將產(chǎn)品優(yōu)勢上升到形象高度，成為能讓客戶興奮的焦點； 售樓處做足展示，給客戶直觀感受,營銷總策略： 項目成功驅(qū)動策略,總營銷舉措,區(qū)域論壇,區(qū)域價值 整合提升,公司品牌 價值推廣,建立產(chǎn)品 體系,推廣策略,展示策略,客戶策略,聯(lián)合炒作,政府文件,招商發(fā)布會,圍墻包裝,產(chǎn)品發(fā)布會,精品辦公樓巡展,物業(yè)管理公司簽約,報紙媒體,平面媒體,路旗路牌,電視媒體,臨時售樓處展示,大堂展示,項目物料展示,圍檔 、樓體展示,掃樓客戶單,買客戶名單,銷控,客戶三年發(fā)展規(guī)劃,區(qū)域論壇,使用目的：使南一環(huán)CBD核心概念深入人心,具體方法： 由開發(fā)商牽頭，請合肥市政府官員，或者大學教授、經(jīng)濟學家等高級

28、學者對南一環(huán)區(qū)域作前景規(guī)劃論壇，使本區(qū)域成為CBD熱點,區(qū)域價值整合提升,營銷推廣攻略,緊急性： 重要度,內(nèi)容：片區(qū)規(guī)劃及合肥商務遠景,報紙媒體配合報道,聯(lián)合炒作,使用目的：為項目入市共同營造氣氛，提升南一環(huán)價值,具體方法： 共同召開新聞發(fā)布會，合力炒熱南一環(huán)CBD區(qū)，建立投資者，自用者信心,區(qū)域價值整合提升,營銷推廣攻略,緊急性： 重要度,內(nèi)容：與其他寫字樓項目聯(lián)合炒作項目,報紙、平面媒體配合報道,政府文件（如有,使用目的：體現(xiàn)項目真實性、可靠性,具體方法： 項目圍墻上可設置宣傳欄，將政府文件、獲獎文件等張貼在宣傳欄內(nèi)，體現(xiàn)政府的規(guī)劃力度，側面反映開發(fā)商背景實力,區(qū)域價值整合提升,營銷推廣攻

29、略,緊急性： 重要度,內(nèi)容：政府對片區(qū)規(guī)劃文件、項目文件,產(chǎn)品發(fā)布會,使用目的：展示項目、提高項目知名度、 蓄客期開始,具體方法： 以新聞發(fā)布會的形式，在XX酒店展開產(chǎn)品介紹。邀請各大媒體、各方配合大力炒作,產(chǎn)品體系建立,營銷推廣攻略,緊急性： 重要度,內(nèi)容：項目產(chǎn)品介紹、新工藝、新材料,報紙、平面媒體加大力度推廣,精品辦公樓巡展（房展會,使用目的：給合合肥客戶直觀感受、 精致產(chǎn)品的尊貴感,產(chǎn)品體系建立,營銷推廣攻略,緊急性： 重要度,內(nèi)容：一線城市甲級寫字樓標準,物業(yè)公司簽約儀式,使用目的：高品質(zhì)服務形象 給到客戶最安全、最人性化的物管信心,產(chǎn)品體系建立,營銷推廣攻略,緊急性： 重要度,內(nèi)容

30、：物管、物管顧問簽約,報紙、平面媒體進行報道,本項目以報紙作為主要媒體手段；建議客戶積累期，報紙交替整版廣告，高頻率報廣主要集中在開盤前，并隨銷售狀況調(diào)整報廣策略 雜志推廣可間歇性伴隨銷售全過程，主要集中在經(jīng)濟類、房產(chǎn)類雜志，輔助推廣手段 由于合肥當?shù)貙懽謽琼椖烤W(wǎng)絡使用率低，房地產(chǎn)信息更新慢，不作為主要媒體手段,主要媒體途徑：報紙,營銷推廣攻略,報紙、平面媒體,推廣策略,營銷推廣攻略,廣電媒體,推廣策略,使用目的：項目入市信息告之,媒體建議：交通頻道、房產(chǎn)節(jié)目,投放節(jié)點：交通高峰期,投放方式：在路況信息節(jié)目中間插播,信息投放量不宜過多，越簡化的信息越能讓人記住,設計原則,音樂絕不是背景，是吸引

31、聽眾注意的最重要工具,商務經(jīng)典，坐落南一環(huán)CBD核心區(qū)域 商務快線：0551-XXXXXXX,路旗,使用目的：引導、形象推廣,推廣策略,營銷推廣攻略,緊急性： 重要度,內(nèi)容：LOGO、案名、電話,路旗布置區(qū)域,高塔路牌,使用目的：形象推廣展示,推廣策略,營銷推廣攻略,緊急性： 重要度,內(nèi)容：項目SLOGEN 案名、電話,選址建議： 1.馬鞍山路與長江路交匯處 2.徽州大道與長江路交匯處 3.桐城路與南一環(huán)交匯處 4.市中心商業(yè)區(qū),臨時售樓處,功 能：內(nèi)部認籌正式售樓處開放之間 接待場所,展示策略,營銷推廣攻略,緊急性： 重要度,選址位置要求：昭示性強,昭示性強 截流客戶,大堂展示,功 能：作為

32、正式售樓處、給客戶直觀沖擊,展示策略,營銷推廣攻略,緊急性： 重要度,包括： 接待區(qū) 洽談區(qū) 體驗區(qū) 展示區(qū) 辦公區(qū),關鍵詞：裝修到位，展示做足,售樓處布局,展示策略,緊急性： 重要度,核心筒,入口,門 口 廣 場,接 待 區(qū),展 示 區(qū),隔 墻,洗 手 間,辦 公 區(qū),體 驗 區(qū),洽 談 區(qū),放映廳,簽 約 室,售樓處布置,接待區(qū),目 的：進門就給以客戶足夠的沖擊力， 體現(xiàn)尊貴之感 關鍵點：1、引導處安排2名中年穩(wěn)重紳士風 度的物業(yè)管理人員做指引 2、入戶給客戶以大氣、高服務的沖擊,展示策略,售樓處布置,展示區(qū),目 的：甲級標準，體現(xiàn)高檔寫字樓標簽；提高其購買欲 推動銷售進程。 關鍵點：材料

33、、工藝展示：工程材料、潔具、LOW-E玻璃等 模型、沙盤等,展示策略,售樓處布置,體驗區(qū),目 的：讓客戶切身體驗項目特點；提高其購買欲，推動銷售進程 關鍵點：工藝展示（如隔熱玻璃、凈水設備等） 辦公空間（模擬樣板間,展示策略,售樓處布置,洽談區(qū),布局原則：可圍繞樓體沙盤布置，也可根據(jù)需要在大堂靠近窗戶 一側布置，目的要最大限度體驗大堂的闊氣。 關鍵點：1、接待用桌距要適量增大，減小互相干擾。 2、可以在桌椅之間布置隔簾，提高私密性，感受尊貴感,展示策略,售樓處布置,簽約室,關鍵點： 1、可分割為幾個相對獨立的空間 2、各室互不干擾，增加私密性 3、提升服務品質(zhì)，體現(xiàn)尊貴感,展示策略,售樓處布置

34、,圍墻,圍墻做法,緊急性： 重要度,形象墻高9米 傳達純商務理念，突出項目精品氣質(zhì) 展示本項目突出賣點 樹立合肥高檔寫字樓標準 營造項目氣勢,8888888售樓処,xx國際廣場,區(qū)域 前景 價值 展示,項目賣點羅列,純商務感寫字樓演繹,商標起航 LOGO,備注：該形象墻部分為中英文對照，體現(xiàn)國際感,圍墻,圍墻做法,東南向圍擋23米， 以擋住路人視線為 準，主要是項目形象 展示,備注：該形象墻部分為中英文對照，體現(xiàn)國際感,開發(fā)商,項目介紹,SLOGEN LOGO,三跨為一組沿紅線布置,樓體展示,展示策略,營銷推廣攻略,緊急性： 重要度,廣告面,廣告面,南面布置在兩幢板樓南面廣告語配以英文，突出純

35、商務信息,關鍵詞：精簡、直觀、沖擊力,掃樓、針對性營銷,作 用：最直接的方法，針對目標客戶營銷,客戶策略,營銷推廣攻略,有效性： 可行性,買客戶名單,方 法：捕捉其他項目的B類客戶,客戶策略,營銷推廣攻略,有效性： 可行性,實 施：向本地中介、其他項目銷售經(jīng)理購買客戶資料 包括：外溢客戶、觀望客戶、感覺其他項目不適合客戶,A類客戶,B類客戶,銷控,原 則：給客戶選擇越少越好，更不要自己打自己,客戶策略,營銷推廣攻略,有效性： 可行性,實 施：將東樓西樓各分為高、中、低三個樓層段，共6個區(qū)域 推售次序,廣場,廣場,高,中,低,高,中,低,1,2,3,4,5,6,1,2,3,4,5,6,7,商鋪,

36、7,客戶三年發(fā)展總攻略,客戶策略,營銷推廣攻略,有效性： 可行性,目 的：為客戶量身定做的企業(yè)發(fā)展與辦公樓需求關系分析,包括： 辦公樓規(guī)劃布局 三五年發(fā)展調(diào)整格局變化 企業(yè)規(guī)模擴大，辦公仍可合理利用,關鍵詞：靈活性、可持續(xù)發(fā)展,一切營銷舉措，都為客戶成交,目的：項目啟動，高調(diào)造勢，大力傳播 主題：經(jīng)典商務，從此起航 途經(jīng)：媒體，報廣,關鍵事件一,開工儀式,緊急性： 重要度,具體事件營銷攻略,其他內(nèi)容：LOGO，項目位置,目的：意向客戶登記接待 主題：項目蓄客 途經(jīng)：媒體，報廣，路旗，廣告牌,關鍵事件二,臨時售樓處開放,緊急性： 重要度,具體事件營銷攻略,其他內(nèi)容：SLOGEN，LOGO，咨詢電話，項目位置，項目介紹,目的：大力宣傳項目，增加意向客戶數(shù)量及信心 主題：純商務感、高品質(zhì)辦公樓 途經(jīng)：媒體，報廣，路旗，廣告牌,關鍵事件三,產(chǎn)品發(fā)布會,緊急性： 重要度,具體事件營銷攻略,其他內(nèi)容：SLOGEN，LOGO，咨詢電話，項目賣點，項目介紹,目的：開始確定意向客戶，營造社會影響力 主題：項目介紹，VIP增值卡推介 配合軟文推廣：