2011年熙悅山前期營銷方案

1、, 開盤銷售策略, 開盤推廣策略, 臨時(shí)售樓處選址建議,項(xiàng)目將于2011年5月28日在 開 盤,正式開盤時(shí)間,選定時(shí)間的確定： 市場(chǎng)政策的影響；本月北京市剛剛公布京版限購令，市場(chǎng)暫時(shí)處于觀望期，市場(chǎng)需要一定的時(shí)間進(jìn)行消化期。參考去年市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)，消化期在3個(gè)月左右，項(xiàng)目將擇機(jī)開盤； 足夠的客戶積累期；本案預(yù)計(jì)將于2011年3月底準(zhǔn)備完畢臨時(shí)售樓處的進(jìn)駐工作，項(xiàng)目有3個(gè)月的客戶積累期，根據(jù)收集客戶的情況，進(jìn)行項(xiàng)目適當(dāng)調(diào)整，最后確定開盤的最終時(shí)間；,仁信公司長(zhǎng)陽站8#地東側(cè)地塊項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,鳥瞰圖,1#,2#,6#,3#,4#,5#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,13#,14#,15

2、#,16#,項(xiàng)目分析,戶數(shù)統(tǒng)計(jì),21層：924戶；18層：144戶；14層：56戶；9層：558戶。戶數(shù)比依次為 55：9：3：33。,戶型統(tǒng)計(jì),二居,通透三居,東區(qū)戶數(shù)統(tǒng)計(jì),21層：420戶；18層：144戶；9層：252戶。戶數(shù)比依次為 51：18：31。,長(zhǎng)陽半島推盤分析,長(zhǎng)陽半島第五次開盤,長(zhǎng)陽半島第五次開盤戶型,芭蕾雨.悅都開盤分析,1#,1#,1#,1#,1#,1#,2#,2#,2#,2#,2#,芭蕾雨.悅都開盤分析,項(xiàng)目二期17、18、19、21、22號(hào)樓為9層板樓，南北通透，一梯兩戶80平米兩居，88平米三居，90、120平米少量三居，報(bào)均價(jià)15200元/平米。,綠地新都會(huì)項(xiàng)目

3、開盤分析,1#,1#,1#,1#,2#,2#,2#,綠地新都會(huì)項(xiàng)目開盤參考,項(xiàng)目二期1、2、7號(hào)樓為11-15層板樓，南北朝向，戶型面積為88平米兩居、100-130平米三居，2012年10月31日入住。 2011年2月27日開盤折后價(jià)15000元/左右；,東區(qū)戶數(shù)統(tǒng)計(jì),21層：420戶；18層：144戶；9層：252戶。戶數(shù)比依次為 51：18：31。,開盤價(jià)格建議,注：精裝成本按照400500元/平米核算；,仁信公司長(zhǎng)陽站8#地東側(cè)地塊項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,鳥瞰圖,1#,2#,6#,3#,4#,5#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,13#,14#,15#,16#,2#,2#,3#,3

4、#,1#,1#,2#,方案一：推盤節(jié)奏-（由外向內(nèi)過渡）,2#,2011年銷售計(jì)劃（方案一）：,注：二居平均面積按照85平米計(jì)算；三居平均面積按照100平米計(jì)算,項(xiàng)目從2011年5月開盤，2011年銷售總金額11.9億元,全盤銷售計(jì)劃（方案一）：,注：二居平均面積按照85平米計(jì)算；三居平均面積按照100平米計(jì)算,項(xiàng)目從2011年5月開盤，全盤銷售總金額25.7億元,3#,3#,1#,1#,2#,方案二：推盤節(jié)奏-（由東向西過渡）,2#,1#,1#,2011年銷售計(jì)劃（方案二）：,注：二居平均面積按照85平米計(jì)算；三居平均面積按照100平米計(jì)算,項(xiàng)目從2011年5月開盤，2011年銷售總金額12

5、億元,全盤銷售計(jì)劃（方案二）：,注：二居平均面積按照85平米計(jì)算；三居平均面積按照100平米計(jì)算,項(xiàng)目從2011年5月開盤，全盤銷售總金額25.7億元,全盤價(jià)格示意,注：價(jià)格包含各期漲幅；,全盤價(jià)格明細(xì)示意,臨時(shí)售樓處裝修,11年3月,11年4月,臨時(shí)售樓處開放接待客戶,11年5月,向意向客戶收斂 發(fā)放“誠意卡”,11年5月28日,公布開盤價(jià)格表和優(yōu)惠方案,開盤前工作節(jié)點(diǎn),銷售節(jié)點(diǎn),營銷策略銷售執(zhí)行,營銷策略銷售執(zhí)行,首開熙悅山營銷執(zhí)行,推廣目標(biāo)與訴求： 以項(xiàng)目確立的市場(chǎng)旗艦地位為基礎(chǔ)，通過立體多維的推廣渠道，創(chuàng)新高效的推廣手段，以“夢(mèng)想之山，首見未來”為由，即時(shí)發(fā)力的高調(diào)造勢(shì)宣傳，達(dá)成快速入

6、市的目標(biāo)，同時(shí)完成一個(gè)品牌的市場(chǎng)確立。,活動(dòng)：自項(xiàng)目開工起，組合媒體、政府相關(guān)職能部門，銷售需求進(jìn)行系列客戶活動(dòng)配合，在 項(xiàng)目開盤錢舉行小型現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)活動(dòng)，開展體驗(yàn)營銷， 保證現(xiàn)場(chǎng)人氣， 便于客戶收斂成交。 業(yè)內(nèi)：建議在入市前期，選擇兩類專業(yè)地產(chǎn)刊物的專刊或?qū)ｎ}形式，進(jìn)行 業(yè)內(nèi)宣傳，同時(shí)舉辦業(yè)內(nèi)論壇等形式的公關(guān)活動(dòng)，進(jìn)行對(duì)企業(yè)品牌 進(jìn)行業(yè)內(nèi)推廣傳播。,推廣渠道建議： 整合原有推廣渠道，全面增強(qiáng)活動(dòng)，業(yè)內(nèi)雜志的拓展,網(wǎng)絡(luò)：優(yōu)勢(shì)資源投放。根據(jù)開盤時(shí)間及產(chǎn)品推量情況，自每期開盤起前三周精選網(wǎng)絡(luò)優(yōu) 勢(shì)資源、階段性加大網(wǎng)絡(luò)投放。建議選擇投放新浪為主、搜房及焦點(diǎn)網(wǎng)為輔。 增加網(wǎng)絡(luò)公關(guān)公司的推廣力度，要求網(wǎng)絡(luò)

7、公關(guān)公司根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，出具階段 網(wǎng)絡(luò)維護(hù)及公關(guān)方案。 口袋書：地鐵主要換乘站免費(fèi)贈(zèng)送，可讀性較強(qiáng)、圖文并茂的展示項(xiàng)目特質(zhì)。 建議于4月上旬開始每2周投放一期。,推廣渠道建議：,報(bào)廣：建議4、5月進(jìn)行較為集中的投放，以項(xiàng)目蓄客、開盤告知為主，結(jié)合實(shí)際蓄客 及開盤情況靈活掌握投放頻次。 建議選擇媒體為北晚、北青為主，新京、精品等其他紙媒為輔。 短信：建議根據(jù)開盤時(shí)間及產(chǎn)品推量情況，在4月中旬及開盤節(jié)點(diǎn)起前三周開始投放，每次投放 數(shù)量不少于300萬條，投放區(qū)域以豐臺(tái)、海淀、總部基地商圈、豐臺(tái)科技園區(qū)、 麗澤金融商圈、西紅門商圈、木樨園商圈、中關(guān)村商圈等，覆蓋朝陽、西城、 東城區(qū)域客戶。,推廣渠道

8、建議：,戶外：建議3月下旬開始投放，項(xiàng)目指示牌占據(jù)要塞位置， 樹立項(xiàng)目形象，打擊力度強(qiáng)，攔截有效客戶。 建議選擇京石高速、西四環(huán)為主。 地鐵：建議3月下旬開始投放，搶占目標(biāo)客群出行主力交通工具。 以項(xiàng)目形象、信息告知為主，建議選擇房山線長(zhǎng)陽站，1號(hào)線軍事博物館站等。 車體：建議3月下旬開始在房山區(qū)域內(nèi)投放，形成區(qū)域移動(dòng)活廣告。 建議選擇房山區(qū)域內(nèi)如良鄉(xiāng)通達(dá)市區(qū)公交車，如901區(qū)1、917等。,推廣渠道建議：,本項(xiàng)目2011年的推廣費(fèi)用為1500萬元，另外留有7%作為機(jī)動(dòng)費(fèi)用，以便于操盤過程中靈活掌控。 根據(jù)本項(xiàng)目定位、產(chǎn)品特質(zhì)等，費(fèi)用劃分為常規(guī)媒體占總費(fèi)用的37%，戶外媒體30%，公關(guān)活動(dòng)13%。本項(xiàng)目推廣以“投資合理化、效益最大化“為原則，打擊最有效的推廣手段。,2011年項(xiàng)目全年推廣費(fèi)用預(yù)估明細(xì),建議臨時(shí)售樓處,底商位于豐北橋東北角，望園東里28號(hào)居民樓裙樓。,入口與宏源證券共用,入口處，約300平米已做好地面。,門前停車位及路邊預(yù)計(jì)