業(yè)主和住戶財(cái)產(chǎn)控制程序

1、業(yè)主和住戶財(cái)產(chǎn)控制程序*物業(yè)管理有限公司 章節(jié)號(hào)7.5.1 業(yè)主和住戶財(cái)產(chǎn)控制程序 版 本1/0 頁 次6/6 l 目的 對物業(yè)管理范圍內(nèi)與業(yè)主和住戶有關(guān)的財(cái)產(chǎn)給予保護(hù)。2 適用范圍 適用于對委托方交付的物業(yè).業(yè)主和住戶用于維修安裝的物品及管轄區(qū)內(nèi)車輛等的控制。3 職責(zé)3.1 總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織成立物業(yè)驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組。3.2 管理處負(fù)責(zé)物業(yè)驗(yàn)收接管的日常事務(wù)組織協(xié)調(diào)工作。3.3 管理處各部門按規(guī)定組成接管領(lǐng)導(dǎo)小組的各專業(yè)組，參與物業(yè)的驗(yàn)收接管工作。3.4 管理處工程部負(fù)責(zé)對業(yè)主.住戶提供的物品進(jìn)行驗(yàn)證.安裝服務(wù)等。3.5 管理處保安隊(duì)負(fù)責(zé)各類車輛的綜合管理。4 程序4.1 業(yè)主和住戶的財(cái)產(chǎn)一般包

2、括： a.接管的物業(yè)，包括各類建筑物及公用設(shè)施；b.業(yè)主和住戶提供的用于維修安裝用的物品，便民服務(wù)中業(yè)主和住戶送交修理或加工的物品；c. 管轄區(qū)內(nèi)的車輛；d. 其他與業(yè)主和住戶有關(guān)的財(cái)產(chǎn)。4.2 驗(yàn)收接管物業(yè)的控制4.2.1 物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)具備的條件4.2.1.1 新建物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)具備的條件： a.建設(shè)工程施工全部完成，物業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；b.供電.供氣.給排水.衛(wèi)生.道路等設(shè)施能正常使用；c.房屋幢.戶編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。4.2.1.2 原有物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)具備的條件： a.房屋所有權(quán).使用權(quán)清楚；b.土地使用范圍明確。4.2.2 在公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，組織各部門成立物業(yè)驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組，總經(jīng)理擔(dān)任組

3、長，按專業(yè)設(shè)立資料組.工程土建組和機(jī)電組，管理處負(fù)責(zé)日常事務(wù)運(yùn)作。a .各專業(yè)組組長負(fù)責(zé)接管分工范圍內(nèi)的工作，嚴(yán)格驗(yàn)收.把好工程質(zhì)量關(guān)。管理處主任組織編制物業(yè)接管計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施；b.各專業(yè)小組按國家.省.市工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收物業(yè)，確保物業(yè)的各項(xiàng)功能.指標(biāo)符合規(guī)定的要求。4.2.3 參與竣工驗(yàn)收的物業(yè)4.2.3.1 在驗(yàn)收前的資料準(zhǔn)備：對于物業(yè)公司參與竣工驗(yàn)收的物業(yè)，則在竣工驗(yàn)收之前，資料組應(yīng)要求委托方提供開發(fā)建設(shè)單位.工程施工單位.監(jiān)理單位.消防管理部門.管道煤氣公司.配套工程施工單位.設(shè)計(jì)院等提供的有關(guān)資料，適當(dāng)時(shí)應(yīng)包括物業(yè)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，建

4、筑施工竣工圖，隱蔽工程驗(yàn)收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗(yàn)收證明，房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料，機(jī)電設(shè)備使用說明書.消防系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明.電梯等公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明；用水.電.氣指標(biāo)批文，水.電.氣表校驗(yàn)報(bào)告等圖紙資料，填寫物業(yè)接管文件資料交接清單；并對所有資料進(jìn)行查驗(yàn)，為物業(yè)接管驗(yàn)收提供資料和數(shù)字依據(jù)。4.2.3.2 物業(yè)的竣工驗(yàn)收：驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組參與開發(fā)建設(shè)單位.工程施工單位.監(jiān)理單位.消防管理部門.管道煤氣公司.配套工程施工單位.設(shè)計(jì)院等依照建設(shè)部城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法(1993.12).房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(1991.2)等規(guī)定組織的竣工驗(yàn)收工作。4.2.4 對已竣工.在用物業(yè)的驗(yàn)收接管

5、工作： a.各專業(yè)組根據(jù)分工范圍分別負(fù)責(zé)對房屋主體結(jié)構(gòu).單元住宅.公共配套設(shè)施(水.電.機(jī)電設(shè)備.消防.管線等)進(jìn)行現(xiàn)場檢查驗(yàn)收，并填寫物業(yè)交接驗(yàn)收表.設(shè)施驗(yàn)收單.物業(yè)分戶移交驗(yàn)收單.物業(yè)交驗(yàn)問題登記表；b.驗(yàn)收結(jié)束后，驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組對驗(yàn)收中存在的問題進(jìn)行歸納匯總，并將物業(yè)交接驗(yàn)收表.設(shè)施驗(yàn)收單.物業(yè)分戶移交驗(yàn)收單.物業(yè)交驗(yàn)問題登記表的副本交委托方，以落實(shí)責(zé)任部門限期整改，直至達(dá)到規(guī)定要求。4.2.5 物業(yè)移交內(nèi)容：4.2.5.1 建筑物移交 a.各類房屋清單及配套鑰匙；b.單體建筑.結(jié)構(gòu).水.電.氣設(shè)備竣工圖；c.住宅區(qū)規(guī)劃圖.竣工總平面圖；d.其他必要的技術(shù)資料(含設(shè)計(jì)變更和隱蔽工程驗(yàn)收

6、簽證)。4.2.5.2公共設(shè)施及公共場所移交 a.公共設(shè)施及公共場地清單；b.綠化竣工圖.室外竣工圖(含地下管網(wǎng).道路.停車場等)；c.機(jī)電設(shè)備操作.維護(hù)說明書；d.其他必要的技術(shù)資料(含設(shè)計(jì)變更和隱蔽工程驗(yàn)收簽證)。4.2.5.3 資料移交 移交的資料應(yīng)包括：產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料兩大類。資料組負(fù)責(zé)各類資料的核對.接收，填寫物業(yè)交接驗(yàn)收表，并根據(jù)文件控制程序規(guī)定進(jìn)行分類編號(hào)，列出清單，轉(zhuǎn)交管理處歸檔保管。4.2.6 對新竣工的物業(yè)的保修事宜，由物業(yè)公司根據(jù)具體情況開出工作聯(lián)系單交房產(chǎn)開發(fā)公司，由房產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)保修。4.2.7 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)加強(qiáng)對業(yè)主及住戶的房屋及維修的管理。努力做到： a.

7、房屋外觀完好.整潔，執(zhí)行保潔服務(wù)控制程序的有關(guān)規(guī)定；b.建筑物有明顯標(biāo)志及方向指引，執(zhí)行服務(wù)提供控制程序有關(guān)規(guī)定；c.房屋完好率應(yīng)達(dá)到98以上；d.無違規(guī)建筑；e.封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序，房屋裝修不危及結(jié)構(gòu)和安全，執(zhí)行樓宇入住.裝修控制程序的有關(guān)規(guī)定；f. 房屋零時(shí)維修及時(shí)，必要時(shí)建立回訪制度；h.房屋資料檔案齊全，便于查閱，執(zhí)行樓宇人住和裝修控制程序的有關(guān)規(guī)定。4.3 業(yè)主和住戶提供的用于維修.安裝.服務(wù)用的物品的控制：對業(yè)主.住戶提供的物品質(zhì)量應(yīng)進(jìn)行控制，以確保公司對業(yè)主.住戶的維修.安裝.服務(wù)質(zhì)量符合規(guī)定的要求。4.3.1 管理處工程維修部門負(fù)責(zé)對業(yè)主.住戶提供的物品進(jìn)行驗(yàn)證.維修.安裝.服務(wù)

8、。4.3.2 對需要維修安裝的業(yè)主.住戶提供的物品，管理處工程部填寫派工單，在單上注明由業(yè)主.住戶提供的物品名稱及詳細(xì)信息，維修工持派工單前往業(yè)主.住戶處提供維修服務(wù)。a .維修工在維修前，應(yīng)先對業(yè)主.住戶提供的物品進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)證，確認(rèn)該產(chǎn)品能達(dá)到維修安裝要求后，方可進(jìn)行安裝；b.對不合格的物品，維修工應(yīng)告知業(yè)主.住戶更換產(chǎn)品以達(dá)到要求。如果業(yè)主.住戶堅(jiān)持安裝，則維修工須在派工單上“維修結(jié)果”欄內(nèi)清楚說明情況，經(jīng)業(yè)主和住戶簽字確認(rèn)，方可維修安裝；c.維修工現(xiàn)場維修安裝完畢后，應(yīng)對安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢查，并請業(yè)主.住戶驗(yàn)收，同時(shí)在派工單上“維修結(jié)果”欄內(nèi)簽名，并按維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主.住戶收取費(fèi)用

9、后方可離開。維修工將派工單與維修費(fèi)用一起交管理處收費(fèi)人員，派工單交工程部主管或管理處主任存檔。4.3.3 公司其他專項(xiàng)便民服務(wù)中，對顧客提供用于服務(wù)的物品應(yīng)嚴(yán)格驗(yàn)證，妥善保管和使用，防止發(fā)生丟失.損壞。如發(fā)現(xiàn)不適用應(yīng)填寫顧客財(cái)產(chǎn)問題反饋表及時(shí)反饋給顧客，妥善處理。顧客財(cái)產(chǎn)問題反饋表由管理處自行保管。4.4 保安隊(duì)負(fù)責(zé)各類車輛的綜合管理，確保車輛行駛.停放安全有序。4.4.1 車輛管理服務(wù)登記 a.長住業(yè)主.住戶的車輛，應(yīng)在保安部門填寫固定(非固定)車位登記表，并按時(shí)到財(cái)務(wù)部交納場地使用費(fèi)或/和領(lǐng)取車輛停放卡或IC卡；b.業(yè)主.住戶的摩托車.自行車應(yīng)主動(dòng)放到規(guī)定位置，或由保安人員安排。4.4.2

10、 外來車輛的管理：外來車輛進(jìn)入管轄區(qū)時(shí)，保安員應(yīng)在機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出登記表上登記車型.車號(hào)及進(jìn).出時(shí)間，并按規(guī)定收費(fèi)。4.4.3 車輛在管轄區(qū)內(nèi)的行駛管理 a.為確保車輛在區(qū)內(nèi)行駛安全，保安部門根據(jù)有關(guān)交通規(guī)則，設(shè)置各種道路交通標(biāo)識(shí)；b.在道路上適宜位置應(yīng)設(shè)置減速坡，控制車輛行駛速度，減少意外交通事故發(fā)生；c.區(qū)內(nèi)行駛機(jī)動(dòng)車嚴(yán)禁鳴喇叭.超速，保安員應(yīng)按照規(guī)定對違章者給予教育；d.機(jī)動(dòng)車輛在區(qū)內(nèi)行駛時(shí)造成服務(wù)設(shè)施或他人財(cái)產(chǎn)損失的，由保安員協(xié)調(diào)處理。4.4.4 車輛停放管理 a.區(qū)內(nèi)設(shè)置停車場或在適當(dāng)位置劃分停放區(qū)；b.租用固定車位的車輛應(yīng)按位停放，租用非固定車位的車輛由保安員指揮按序停放；對臨時(shí)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛停放實(shí)行照章?lián)裎煌７牛籧.對區(qū)內(nèi)汽車違章亂停放，保安員發(fā)出違章通知書給車主，并按有關(guān)規(guī)定處理。4.4.5 摩托車.自行車停放管理：摩托車.自行車應(yīng)停放在指定的區(qū)內(nèi)，必要時(shí)設(shè)專職管理員負(fù)責(zé)管理車輛。5 相關(guān)文件 城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法(建設(shè)部1993.12)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例 全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 文件控制程序 服務(wù)提供控制程序 清潔服務(wù)控制程序 物業(yè)管理.服務(wù)費(fèi)用收繳控制程序 樓宇入住和裝修控制程序 維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6 質(zhì)量記錄 物業(yè)接管