業(yè)主和住戶財產控制程序

1、業(yè)主和住戶財產控制程序*物業(yè)管理有限公司 章節(jié)號7.5.1 業(yè)主和住戶財產控制程序 版 本1/0 頁 次6/6 l 目的 對物業(yè)管理范圍內與業(yè)主和住戶有關的財產給予保護。2 適用范圍 適用于對委托方交付的物業(yè).業(yè)主和住戶用于維修安裝的物品及管轄區(qū)內車輛等的控制。3 職責3.1 總經理負責組織成立物業(yè)驗收接管領導小組。3.2 管理處負責物業(yè)驗收接管的日常事務組織協(xié)調工作。3.3 管理處各部門按規(guī)定組成接管領導小組的各專業(yè)組，參與物業(yè)的驗收接管工作。3.4 管理處工程部負責對業(yè)主.住戶提供的物品進行驗證.安裝服務等。3.5 管理處保安隊負責各類車輛的綜合管理。4 程序4.1 業(yè)主和住戶的財產一般包

2、括： a.接管的物業(yè)，包括各類建筑物及公用設施；b.業(yè)主和住戶提供的用于維修安裝用的物品，便民服務中業(yè)主和住戶送交修理或加工的物品；c. 管轄區(qū)內的車輛；d. 其他與業(yè)主和住戶有關的財產。4.2 驗收接管物業(yè)的控制4.2.1 物業(yè)驗收應具備的條件4.2.1.1 新建物業(yè)驗收應具備的條件： a.建設工程施工全部完成，物業(yè)經竣工驗收合格；b.供電.供氣.給排水.衛(wèi)生.道路等設施能正常使用；c.房屋幢.戶編號經有關部門確認。4.2.1.2 原有物業(yè)驗收應具備的條件： a.房屋所有權.使用權清楚；b.土地使用范圍明確。4.2.2 在公司總經理直接領導下，組織各部門成立物業(yè)驗收接管領導小組，總經理擔任組

3、長，按專業(yè)設立資料組.工程土建組和機電組，管理處負責日常事務運作。a .各專業(yè)組組長負責接管分工范圍內的工作，嚴格驗收.把好工程質量關。管理處主任組織編制物業(yè)接管計劃，報總經理批準實施；b.各專業(yè)小組按國家.省.市工程驗收標準驗收物業(yè)，確保物業(yè)的各項功能.指標符合規(guī)定的要求。4.2.3 參與竣工驗收的物業(yè)4.2.3.1 在驗收前的資料準備：對于物業(yè)公司參與竣工驗收的物業(yè)，則在竣工驗收之前，資料組應要求委托方提供開發(fā)建設單位.工程施工單位.監(jiān)理單位.消防管理部門.管道煤氣公司.配套工程施工單位.設計院等提供的有關資料，適當時應包括物業(yè)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑及結構竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，建

4、筑施工竣工圖，隱蔽工程驗收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗收證明，房地產權屬關系的有關資料，機電設備使用說明書.消防系統(tǒng)竣工驗收證明.電梯等公共設施檢查驗收證明；用水.電.氣指標批文，水.電.氣表校驗報告等圖紙資料，填寫物業(yè)接管文件資料交接清單；并對所有資料進行查驗，為物業(yè)接管驗收提供資料和數(shù)字依據(jù)。4.2.3.2 物業(yè)的竣工驗收：驗收接管領導小組參與開發(fā)建設單位.工程施工單位.監(jiān)理單位.消防管理部門.管道煤氣公司.配套工程施工單位.設計院等依照建設部城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法(1993.12).房屋接管驗收標準(1991.2)等規(guī)定組織的竣工驗收工作。4.2.4 對已竣工.在用物業(yè)的驗收接管

5、工作： a.各專業(yè)組根據(jù)分工范圍分別負責對房屋主體結構.單元住宅.公共配套設施(水.電.機電設備.消防.管線等)進行現(xiàn)場檢查驗收，并填寫物業(yè)交接驗收表.設施驗收單.物業(yè)分戶移交驗收單.物業(yè)交驗問題登記表；b.驗收結束后，驗收接管領導小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總，并將物業(yè)交接驗收表.設施驗收單.物業(yè)分戶移交驗收單.物業(yè)交驗問題登記表的副本交委托方，以落實責任部門限期整改，直至達到規(guī)定要求。4.2.5 物業(yè)移交內容：4.2.5.1 建筑物移交 a.各類房屋清單及配套鑰匙；b.單體建筑.結構.水.電.氣設備竣工圖；c.住宅區(qū)規(guī)劃圖.竣工總平面圖；d.其他必要的技術資料(含設計變更和隱蔽工程驗收

6、簽證)。4.2.5.2公共設施及公共場所移交 a.公共設施及公共場地清單；b.綠化竣工圖.室外竣工圖(含地下管網(wǎng).道路.停車場等)；c.機電設備操作.維護說明書；d.其他必要的技術資料(含設計變更和隱蔽工程驗收簽證)。4.2.5.3 資料移交 移交的資料應包括：產權資料和技術資料兩大類。資料組負責各類資料的核對.接收，填寫物業(yè)交接驗收表，并根據(jù)文件控制程序規(guī)定進行分類編號，列出清單，轉交管理處歸檔保管。4.2.6 對新竣工的物業(yè)的保修事宜，由物業(yè)公司根據(jù)具體情況開出工作聯(lián)系單交房產開發(fā)公司，由房產開發(fā)公司負責保修。4.2.7 根據(jù)有關規(guī)定，應加強對業(yè)主及住戶的房屋及維修的管理。努力做到： a.

7、房屋外觀完好.整潔，執(zhí)行保潔服務控制程序的有關規(guī)定；b.建筑物有明顯標志及方向指引，執(zhí)行服務提供控制程序有關規(guī)定；c.房屋完好率應達到98以上；d.無違規(guī)建筑；e.封閉陽臺統(tǒng)一有序，房屋裝修不危及結構和安全，執(zhí)行樓宇入住.裝修控制程序的有關規(guī)定；f. 房屋零時維修及時，必要時建立回訪制度；h.房屋資料檔案齊全，便于查閱，執(zhí)行樓宇人住和裝修控制程序的有關規(guī)定。4.3 業(yè)主和住戶提供的用于維修.安裝.服務用的物品的控制：對業(yè)主.住戶提供的物品質量應進行控制，以確保公司對業(yè)主.住戶的維修.安裝.服務質量符合規(guī)定的要求。4.3.1 管理處工程維修部門負責對業(yè)主.住戶提供的物品進行驗證.維修.安裝.服務

8、。4.3.2 對需要維修安裝的業(yè)主.住戶提供的物品，管理處工程部填寫派工單，在單上注明由業(yè)主.住戶提供的物品名稱及詳細信息，維修工持派工單前往業(yè)主.住戶處提供維修服務。a .維修工在維修前，應先對業(yè)主.住戶提供的物品進行質量驗證，確認該產品能達到維修安裝要求后，方可進行安裝；b.對不合格的物品，維修工應告知業(yè)主.住戶更換產品以達到要求。如果業(yè)主.住戶堅持安裝，則維修工須在派工單上“維修結果”欄內清楚說明情況，經業(yè)主和住戶簽字確認，方可維修安裝；c.維修工現(xiàn)場維修安裝完畢后，應對安裝質量進行全面檢查，并請業(yè)主.住戶驗收，同時在派工單上“維修結果”欄內簽名，并按維修服務收費標準向業(yè)主.住戶收取費用

9、后方可離開。維修工將派工單與維修費用一起交管理處收費人員，派工單交工程部主管或管理處主任存檔。4.3.3 公司其他專項便民服務中，對顧客提供用于服務的物品應嚴格驗證，妥善保管和使用，防止發(fā)生丟失.損壞。如發(fā)現(xiàn)不適用應填寫顧客財產問題反饋表及時反饋給顧客，妥善處理。顧客財產問題反饋表由管理處自行保管。4.4 保安隊負責各類車輛的綜合管理，確保車輛行駛.停放安全有序。4.4.1 車輛管理服務登記 a.長住業(yè)主.住戶的車輛，應在保安部門填寫固定(非固定)車位登記表，并按時到財務部交納場地使用費或/和領取車輛停放卡或IC卡；b.業(yè)主.住戶的摩托車.自行車應主動放到規(guī)定位置，或由保安人員安排。4.4.2

10、 外來車輛的管理：外來車輛進入管轄區(qū)時，保安員應在機動車輛進出登記表上登記車型.車號及進.出時間，并按規(guī)定收費。4.4.3 車輛在管轄區(qū)內的行駛管理 a.為確保車輛在區(qū)內行駛安全，保安部門根據(jù)有關交通規(guī)則，設置各種道路交通標識；b.在道路上適宜位置應設置減速坡，控制車輛行駛速度，減少意外交通事故發(fā)生；c.區(qū)內行駛機動車嚴禁鳴喇叭.超速，保安員應按照規(guī)定對違章者給予教育；d.機動車輛在區(qū)內行駛時造成服務設施或他人財產損失的，由保安員協(xié)調處理。4.4.4 車輛停放管理 a.區(qū)內設置停車場或在適當位置劃分停放區(qū)；b.租用固定車位的車輛應按位停放，租用非固定車位的車輛由保安員指揮按序停放；對臨時進入?yún)^(qū)內的車輛停放實行照章?lián)裎煌７?；c.對區(qū)內汽車違章亂停放，保安員發(fā)出違章通知書給車主，并按有關規(guī)定處理。4.4.5 摩托車.自行車停放管理：摩托車.自行車應停放在指定的區(qū)內，必要時設專職管理員負責管理車輛。5 相關文件 城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法(建設部1993.12)房屋接管驗收標準 杭州市物業(yè)管理條例 全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準 文件控制程序 服務提供控制程序 清潔服務控制程序 物業(yè)管理.服務費用收繳控制程序 樓宇入住和裝修控制程序 維修服務收費標準6 質量記錄 物業(yè)接管