建設(shè)工程投資項目分析

1、第七章建設(shè)工程項目投資的財務(wù)分析、投資估算二、投資項目收益的估算三、投資項目盈利能力分析四、投資項目清償能力分析一、投資估算精度要求機會研究和項目建議書階段估算誤差在30%初步可行性研究階段一估算誤差在20% 可行性研究階段估算誤差在10%（一）建設(shè)項目總投資的構(gòu)成 1.建設(shè)投資在工程建設(shè)活動中為實現(xiàn)預定的經(jīng)營目標而預先墊付的資金,是有形資j定資產(chǎn)）無形資產(chǎn)和貨幣基金的總和。廠固定資產(chǎn)投資建設(shè)投資V無形資產(chǎn)投資 其他資產(chǎn)投資 預備費1）固定資產(chǎn)在社會再生產(chǎn)過程中較長時間為生產(chǎn)和人民生活服務(wù)的物質(zhì)資料。通常要求使用期限在一年以上，單位價值在規(guī)定限額以上。定資產(chǎn)是指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑

2、物、按照企業(yè)會計制度規(guī)定:機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、 器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品,單位價值在2000元以上, 并且使用年限超過2年的,也應當作為固定資產(chǎn)。特點:能長期使用并在其使用過程中仍保持原 有物質(zhì)形態(tài)；:其價值會隨使用時間長短而磨損，并以折舊形式計算其損失的使用價值；通過計算折舊額來回收這部分資金。2）無形資產(chǎn)能使企業(yè)擁有某種權(quán)利、能為企業(yè)帶來長期的經(jīng)濟效益，但沒有實物形態(tài)的 資產(chǎn)（專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)、信譽等）。3）流動資金為維持生產(chǎn)所占用的全部周轉(zhuǎn)資金流動資金二流動資產(chǎn)-流動負債貨幣資金廠現(xiàn)金 L銀行存款應收及 預付

3、款項應收賬款 預付貸款 待攤費用- 存貨流動負債一應付賬款 短期借款原料及主要材料輔助材料燃料包裝物低值易耗品在產(chǎn)品外購產(chǎn)品產(chǎn)成品等資本金I資本溢價r長期負債 I短期負債4）其他資產(chǎn)指除固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、流動資產(chǎn) 以外的資產(chǎn)。形成其他資產(chǎn)原值的費用主要是生產(chǎn)準備費（含職工提前進廠費和培訓費），樣品樣機購置費和農(nóng)業(yè)開荒費等。自有資金 投資資金的來源債務(wù)資金2、構(gòu)成L直接費-謹筑安裝工程費上費稅金2 .設(shè)備及工器具r設(shè)備原價購置費設(shè)備運雜費3 工程建設(shè)其它 費用土地使用費-與項目建設(shè)有關(guān)的其它費用 與企業(yè)未來生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的費用基本預備費5 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅4 預備費-6建設(shè)期貸款利息-7

4、其他稅費L凈營運資金投資一凈營運資金靜態(tài)投資動態(tài)投資帖豎賓中：！8本金愼茅資金TT71-期負慣短則員憤離功員伸應付帳默）（二）固定資產(chǎn)投資的估算 1、費用構(gòu)成T程費川設(shè)備購聞費 安裝工程費固定投費仏他費用漲價預備費2、估算方法 (:L)生產(chǎn)能力指數(shù)法這種方法是根據(jù)已建成的、性質(zhì)類似的工程或裝置的實際 投資額和生產(chǎn)能力,按擬建項目的生產(chǎn)能力,推算出擬建 項目的投資。一般說來，生產(chǎn)能力增加一倍，投資不會也 增加一倍，往往是小于1的倍數(shù)OZ 倚)Y4, l分別為已建和擬建工程或裝置的投炊額； H分別為已建和擬建工程威裝置的生產(chǎn)能丿j： 爐因建設(shè)地點和時間的不同而給出的調(diào)整系數(shù)： mn投整生產(chǎn)能力指數(shù)

5、例已知生產(chǎn)流程相似的年生產(chǎn)能力為10萬 噸的化工裝置,兩年前建成的固定資產(chǎn)投資為2500萬元。擬建裝置年生I -0.72產(chǎn)能力設(shè)計為為15萬噸，一年以后建成。根據(jù)過去大量這 種裝置的數(shù)據(jù)得出投資生產(chǎn)能力m=0.72指數(shù),這幾年設(shè) 備與物資的價格上漲率平均7%為左右,試估算擬建裝置 的投資費用。1 2 500 x 磊；| x (1 + 0.07) =4 10。萬元（2）按設(shè)備費用的推算法先估r設(shè)備費E建筑工程費EPjfj.J擬建項目丿安裝工程費EP2f2l J 建設(shè)賽資I |其它工程費EP3f3其它費用C/ =+ 百+兀4 + /3 乙）+ CE擬建工程設(shè)備的購置費p1?p2A 建安工程費及其它

6、費占設(shè)備費用的比率石芯屯 調(diào)整系數(shù)C擬建項目的其它費用某套裝置的設(shè)例備全部進口,按設(shè)備清單的全部到岸價為 3500萬美元,結(jié)算匯率美元= 8.2元人民幣，平均關(guān)稅稅率 為20% ,夕卜貿(mào)手續(xù)費率為1.5% ,增值稅率為17% ,國內(nèi)運 雜費率為1 %。根據(jù)以往資料,與設(shè)備配套的建筑工程、 安裝工程和其他費用占設(shè)備費用的百分比分別是43%、 15%和10%。假定各種工程費用的上漲和設(shè)備費用上漲是 同步，即2二3=1。試估算全部工程費用。E = 3 500 x 8,7 x (1+0.015) x (1+0.20) x (1+0,17) x (1+0.01)-43 827 萬元人民幣)（3）造價指標

7、估算法對于建筑工程,可以按每平方的建筑面積的造價 指標來估算投資。也可以再細分為每平方米的土 建工程、水電工程、暖氣通風和室內(nèi)裝飾工程的 造價,并匯總出建筑工程的造價。另外,再估算 其他費用及預備費,即可估算出項目的固定資產(chǎn) 的投資數(shù)。(4)其他主要是對進口設(shè)備原價、預備費及建設(shè)期利息計 算等內(nèi)容。 進口設(shè)備原價進口設(shè)備原價有三種交貨方式離岸價（FOB） 運費在內(nèi)價（C&F） 到岸價（CIF）離岸價運費+運輸保險費-至U岸價抵岸價（進口進口設(shè)備原價包括近10種稅費設(shè)備運雜費二設(shè)備原價X設(shè)備運雜費率 預備費二基本預備費+漲價預備費基本預備費指在項目實施過程中可能發(fā)生難以預料 的支出，需要預先預留

8、的費用。主要指 設(shè)計變更及施工過程中可能增加工程量 的費用?；绢A備費二（設(shè)備及工器具費用+建安工程費用+工程建設(shè)其它費用）X基本預備費率漲價預備費建設(shè)工期較長的項目，由于在建設(shè) 期內(nèi)可能發(fā)生材料、設(shè)備、人工等價 格上漲引起投資增加，需要預先預留的費用。-漲價預備費第t年投資使用計劃額（建裝工程費用、設(shè)備 工器具購置費、工程建設(shè)其他費用及基本預備費之和）f年價格變動率例:某項目的靜態(tài)投資為22310萬元，項目建設(shè)期為3年，項目的投資分年使用比例為第一年20%,第二年 55%,第三年25%,建設(shè)期內(nèi)年平均價格變動率為6%, 則估計該項目建設(shè)期的漲價預備費為多少萬元？解：446212270.555

9、77.5第一年20 % 計劃投資額:第二年55% 22310 第三年25 %漲價 1 第二年 PG二 4462(1+6%)1-1 =267.72 第二年 PC2= 12270.5 (1+6%)2-1 =1516.63 祕 賈第三年 PC3= 5577.5 (1+6 % F1 =1065.39PC= PC + PC2 + PC3 =2849.74萬元 建設(shè)期利息分為兩種:1) 一次性貸款i有效利率I = F - P = P(l + iy -12)等額年份貸款第j1年貸款額累計金額與利息累計金額之和Aj第j年貸款金額年利率例:某新建項目，建設(shè)期為3年，在建設(shè)期第一年貸 款300萬元，第二年400萬

10、元，貸款年利率為10%,各年 貸款均在年內(nèi)均勻發(fā)放。用復利法計算建設(shè)期貸款利息解: 八 2300 31*5 I j400 766.5第一年利息：Q1=- X300X10%=15第一年末本利和：Pi =300+15二315工:143.15第二年利息：Q2=(315+X 400)X10% =51.5- 第二年末本利和：P2 =315+400+51.5=766.5第三年利息：Q2 =766.5 X10 % =76.65 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫停征收1991年4月16日國務(wù)院發(fā)布中華人民共和國固 定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例，從1991年起施行， 自2000年1月1日起新發(fā)生的投資額，暫停征收固定資

11、產(chǎn) 投資方向調(diào)節(jié)稅。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅=(設(shè)備及工器具購置費+建筑工程費+工程建設(shè)其它費用+預備 費)X規(guī)定稅率(5%, 10%, 15%, 30%)（四）凈營運資金的估算擴大指標估算法L分項詳細估算法 1.擴大指標估算法（適用于項目建議書階段）按照流動資金占某種基數(shù)的比率估算流動資金r銷售收入常用的經(jīng)營成本 總成本費用定資產(chǎn)投資1）產(chǎn)值（或銷售收入）資金率估算法流 動二年 產(chǎn) 值產(chǎn)值（銷售收入） 資金額一（年銷售收入額）X資金率例：某項目投產(chǎn)后的年產(chǎn)值為15億元，其同類企 業(yè)的百元產(chǎn)值流動資金占用額為17.5元，試求該項目 的流動資金估算額。（解）該項目的流動資金估算額為:15000 X

12、 17.5/100=2625 萬元2 ）經(jīng)營成本（或總成本）資金率估算法 流動資金額=趣X3）固定資產(chǎn)投資資金率估算法流動資金占固定資產(chǎn)投資的百分比流動資金額=固定資產(chǎn)投資x固定資產(chǎn)投資資金率4）估算法單位產(chǎn)量占用流動資金的數(shù)額流動資金額=年生產(chǎn)能力x單位產(chǎn)量資金率2.分項詳細估算法流動資金=流動與產(chǎn)-流動負債存貨應收及預付賬款預收賬款 應付賬款流動資金本年增加額二本年流動資金上年流動盜金流動資產(chǎn)和流動負債各項構(gòu)成估算公式如下:1） 的估算現(xiàn)金二年工資及福利費+年其他費用轉(zhuǎn)次數(shù)四中的 上用含 以費包 售用 銷費+務(wù)用財費+理用管費+造用 制費年其他費用工資及福利費折舊費 維修費 攤銷費 修理費

13、 利息支出年周轉(zhuǎn)次數(shù)（H）=360360最低周轉(zhuǎn)天數(shù)2.應收（預付）賬款的估算應收賬款二年經(jīng)營成本/周轉(zhuǎn)次數(shù)3 的估算存貨：外購原材料、燃料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品, 也可考慮備品備件。外購原材料燃料二年外購原材料燃料費用周轉(zhuǎn)次數(shù)在成品=年外購原材料丄年工資 燃料動力費+及福利費年其他 制造費用周轉(zhuǎn)次數(shù)產(chǎn)成品二年經(jīng)營成本/周轉(zhuǎn)次數(shù):、投資項目收益的估算-(-)收入、成本和費用()現(xiàn)金流量表（一）收入、成本和費用一 TT堆辭用-W務(wù)費用J醤業(yè)外冷支出（一） 冀他KIHMifi +所時稅資源稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加P折舊費、攤銷費利息支出外購原料、動力費、經(jīng)營成本總成本費用一工資及福利費 Z修理費其

14、它費用利潤總額一所得稅 丄稅后利潤盈余公積金應付利潤未分配利潤經(jīng)營成本=總成本費用一折舊費一攤銷費一利息支出銷售收入或者稅看利潤一錯1;稅金及附加+折III費一經(jīng)營成本+攤銷費-所得稅+利思支出銷榨收入稅后利潤銷害稅金及附加+折舊費經(jīng)營成本或者+攤銷費所斜稅借款木金償還借款利息支出和木金償還（二）現(xiàn)金流量表 1、投資項目計算期的確定 2、現(xiàn)金流量 3、分類全部投資現(xiàn)金流量表權(quán)益投資現(xiàn)金流量表A投資項目盈利能力分析(-)盈利能力指標投資回收期淳態(tài)投資收益率(或投資效果系數(shù)匚投資利潤車投瞬回收期.動態(tài) 凈現(xiàn)也、將來值、年度專值-內(nèi)部收益率（二）全部投資和權(quán)益資金投資盈利能力項目的全部投資包括自有資

15、金出資部分和債務(wù)資金（包括 借款、債券發(fā)行收入和融資租賃）的投資。對應的投資收 益是稅后利潤、折舊與攤銷以及利息。其中利息可以看作 是債所列的凈現(xiàn)務(wù)資金的盈利。全部投資的盈利能力指標基本上不受融資方案的影響,可 以反映項目方案本身的盈利水平。自有資金的盈利能力分析是研究投資者出資這部分的投資效益。因此, 投資階段的現(xiàn)金流出只包括自有資金出資部分,生產(chǎn)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入要扣除債權(quán)人的收益,即：本金的償還、利息支付以及融資租賃的租賃費支出。四、投資項目清償能力分析足化財析足寸 不書八著合 措的投真否否 籌率員是是 H、例 資和程 于率工的充債 由匯，策否負 但及此決是上 以金排 高來08$。很上失WS務(wù)析到項還。先金務(wù) 然不損要段粵需償少事資財 衡噩致是整力fiia制或 平平驀就個1的，要入做編表 的水帳，作各項償建難始流，過衡 上證響工的、清籌困開金衡通平 間番影要中務(wù)叫在為爰平以務(wù) 時資 生重程常昌取需以可財 在投緩產(chǎn)項過償分項衡借重予析叫 金的遲目一行清類，平聲地分也 資畠項屠力這逵多，月衡時。說資也咼逐薯 一些金會分曷寺般間付用季金表 (有篆務(wù)項夠適一時支費逐資張Mr常大階眸綢進。到金生第表量壕試裁，用流幕產(chǎn)有數(shù)運金經(jīng)用投匕