房地產估價報告案例

1、房地產估價報告項目名稱：長沙市芙蓉區(qū)人民東路516號西街花園三期2棟1402號住宅房地產市場價值評估委 托 方：全州縣人民法院估 價 方：湖南錦鑫房地產評估有限公司估價人員：李津、鄒勛估價作業(yè)日期：2015年3月24日2015年3月30日估價報告編號：湘錦鑫房評報字2015第15-A-0342號目 錄致估價委托人函2估 價 師 聲 明3估價的假設和限制條件5房地產估價結果報告7一、委托方7二、估價方7三、估價對象概況7四、估價目的8五、價值時點8六、價值定義8七、估價依據(jù)8八、估價原則9九、估價方法10十、估價結果10十一、估價人員11十二、估價作業(yè)日期11十三、估價報告應用的有效期11有關附

2、件12致估價委托人函全州縣人民法院：受貴院委托，我公司秉著客觀、公正、科學、獨立的原則，對董劍峰所有的位于長沙市芙蓉區(qū)人民東路516號西街花園三期2棟1402號房地產在價值時點2015年3月24日的市場價值進行了評估。估價目的：為委托方司法辦案而了解房地產市場價值提供價值參考。 價值時點：2015年3月24日。我公司專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，并在綜合分析影響房地產價值因素的基礎上，經過測算，確定該房地產于價值時點2015年3月24日的房地產市場價值為161.94萬元（大寫：人民幣壹佰陸拾壹萬玖仟肆佰元整）。詳細評估結果見房地產評估結果一覽表。

3、評估詳細過程及有關說明，詳見估價結果報告。房地產評估結果一覽表房屋所有權證號房屋所有權人層數(shù)/地上總層數(shù)結構設計用途建筑面積()評估單價（元/）評估總價（萬元）710110977董劍峰14/16鋼混住宅187.198651161.94注：1、本次評估結果為估價對象房地合一的價值，但由于委托人未提供該估價對象土地權屬資料，本次評估未考慮土地使用權取得方式和性質對房屋評估價格造成的影響。2、根據(jù)委托方提供的由長沙市房產檔案館2014年4月22日出具的房屋產權情況，估價對象已設立抵押權，抵押權人為中國銀行股份有限公司長沙市松桂園支行，抵押面積為187.19平方米，貸款金額560000元。而自2014

4、年4月22日至價值時點，估價對象房屋產權變動情況等不詳，提請報告使用人注意，本次評估未考慮房屋抵押、租賃、查封等因素所造成的影響。3、本評估報告經估價委托人（人民法院）送達雙方當事人后，當事人接到本報告書次日起10日內，如對鑒定結果有異議，應書面提出并提交相應依據(jù)，逾期不提出，本鑒定報告生效。 湖南錦鑫房地產評估有限公司 法定代表人：二一五年三月三十日估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：1、估價報告中陳述的事實是真實的、準確的。2、本估價報告的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象及委托人沒有利害關系，

5、也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照國家質量技術局及中華人民共和國國家建設部聯(lián)合頒布的中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范（GB/T50291-1999）進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、我公司已派估價人員對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。但我們對估價對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。6、本次評估以委托方提供的由長沙市房產檔案館2014年4月22日出具的房屋產權情況（復印件）記載的建筑面積為計算依據(jù)。委托方對資料的真實性負責，因資料

6、失實造成估價結果有誤，評估機構和估價人員不承擔相應的責任。7、本估價系我所對估價對象進行實地查勘的房地產估價專業(yè)人員在估價專業(yè)知識和業(yè)務能力范圍內獨立撰寫并力求真實、準確，未邀請其他專家提供專業(yè)幫助。8、本估價報告得出的估價結果，僅供委托方擬司法鑒定估價對象提供價格參考，不得用于驗資證明、征收補償、房地產交易、房地產抵押等其他用途。未經估價機構和估價人員的同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，評估機構和估價人員不承擔相應責任。9、本估價報告的全部或其部分內容不得發(fā)表于任何公開媒體上，本公司和簽字估價師保留對本評估報告的最終修改和解

7、釋權。10、本報告應用有效期為報告出具之日起壹年，如果使用本估價報告的時間超過了報告應用的有效期，我們對此結果造成的損失不承擔責任。11、參加本次估價的注冊房地產估價師簽章：李 津 注冊房地產估價師（注冊號：4320040186） 簽章 鄒 勛 注冊房地產估價師（注冊號：4320120019） 簽章 二一五年三月三十日估價的假設和限制條件（一）估價假設條件： 1、對于房地產權屬狀況的有關資料、數(shù)據(jù)，均以委托方提供的資料和數(shù)據(jù)為法律依據(jù)，并以房地產權屬無糾紛，以所確認合法的房屋用途和土地用途等為假設前提。2、本次評估結果以委托評估的房地產現(xiàn)有使用用途及利用方式保持不變，并處于完好狀態(tài)為假設前提。

8、3、本次房地產評估的價值時點為完成估價對象實地查勘之日。4、委托方未提供國有土地使用證，本次評估未考慮土地使用權取得方式和性質對房屋評估價格造成的影響，評估結果為估價對象房地合一的價值。5、估價目的僅供委托方司法辦案而了解房地產市場價值提供價值參考。6、根據(jù)委托方提供的由長沙市房產檔案館2014年4月22日出具的房屋產權情況，估價對象已設立抵押權，抵押權人為中國銀行股份有限公司長沙市松桂園支行，抵押面積為187.19平方米，貸款金額560000元。而自2014年4月22日至價值時點，估價對象房屋產權變動情況等不詳，提請報告使用人注意，本次評估未考慮房屋抵押、租賃、查封等因素所造成的影響。（二）

9、估價限制條件：1、估價對象是否能繼續(xù)正常使用，委托方提供的使用功能布局方案是否有變，均對估價結果產生一定影響。2、價值時點后，估價報告有效期內估價對象的質量及價格標準變化，并對該對象估價價值產生明顯影響時，不能直接使用本估價結論。3、本次估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價對結論的影響。4、本次估價未考慮特殊交易方式對評估結論的影響。（三）特別說明：、此項評估是評估時點的價值現(xiàn)值，假設在此期間房地產價格保持穩(wěn)定。今后，隨著時間的推移和房地產市場情況的變化，該價格需作相應的調整。、本評估報告結論僅適用于委托方在本次估價目的下使用，不得用于其它用途。未經本估

10、價機構和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用該報告不當而引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。、委托單位對所提供資料的真實性負責，如提供資料不真實而造成評估值失實，評估機構和評估人員不承擔相應責任。、本評估報告結論系為委托方提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估者只對結論本身合符規(guī)范要求負責，而不對房地產定價決策負責。5、本評估報告的計算過程均采用計算機進行連續(xù)運算，在技術報告中書寫的結果采用了對計算機的數(shù)據(jù)進行四舍五入保留小數(shù)或取整，因此可能會出現(xiàn)個別等式的左右兩邊不完全相等的情況，此為正常情況，不影響最終評估結論的

11、準確性。6、本次估價外勘是經全州縣人民法院趙運華法官、申請人代表馬宗良陪同下進行入戶查勘的，請報告使用人注意。7、本評估報告經估價委托人（人民法院）送達雙方當事人后，當事人接到本報告書次日起10日內，如對鑒定結果有異議，應書面提出并提交相應依據(jù)，逾期不提出，本鑒定報告生效。8、本房地產評估報告書包含“估價結果報告”和“估價技術報告”，“估價結果報告”提供給委托方，“估價技術報告”存檔備查。房地產估價結果報告一、委托方名 稱：全州縣人民法院聯(lián)系電話政編碼：541500二、估價方名 稱：湖南錦鑫房地產評估有限公司法人代表：李津地 址: 長沙市雨花區(qū)人民中路568號融圣國

12、際第6、7棟2104、2105、2106房資質等級：二級證書編號：湘建房（估）證字第103號聯(lián)系電話、估價對象概況1、估價對象估價對象為長沙市芙蓉區(qū)人民東路516號西街花園三期2棟1402號房地產，建筑面積187.19，所有權人為董劍峰；2、估價對象區(qū)位狀況估價對象坐落于長沙市芙蓉區(qū)人民東路516號西街花園三期2棟1402號，東鄰水云間，南鄰萬科西街庭院，西距古曲中路約100米，北距人民東路約290米。周邊聚集大潤發(fā)超市、旺旺醫(yī)院、芙蓉區(qū)政府、芙蓉區(qū)育才第三小學、花橋學校、瀏陽河婚慶文化園、中國工商銀行(西街花園支行)、中國郵政儲蓄銀行(長沙市西街花園支行)、延年

13、世嘉酒店等單位及設施，周邊學校、醫(yī)院、銀行、酒店、賓館及各類型商鋪云集，生活購物較方便，公共配套設施和基礎設施較完善，區(qū)域內有156、703、809、143等多條公交線路經過，交通便利。估價對象所在小區(qū)環(huán)境較好。3、估價對象權屬狀況根據(jù)估價人員現(xiàn)場查勘及委托人提供的由長沙市房產檔案館2014年4月22日出具的房屋產權情況（復印件），估價對象權屬狀況如下表：房屋所有權證號房屋所有權人層數(shù)地上總層數(shù)房號結構設計用途產別建筑面積（）710110977董劍峰14/161402鋼混住宅私有房產187.19注：委托方未提供國有土地使用權證，土地登記相關內容不詳，本次評估未考慮土地使用權取得方式和性質對房屋

14、評估價格造成的影響，評估結果為估價對象房地合一的價值。根據(jù)委托方提供的由長沙市房產檔案館2014年4月22日出具的房屋產權情況，估價對象已設立抵押權，抵押權人為中國銀行股份有限公司長沙市松桂園支行，抵押面積為187.19平方米，貸款金額560000元。4、估價對象實物狀況評估人員于2015年3月24日現(xiàn)場勘查估價對象實物狀況如下：估價對象所在建筑物為鋼混結構，建成年代約為2008年，所在單元有二部電梯，平層有兩戶，地上總層數(shù)為16層，地下1層，估價對象位于地上第14層、1402號房，實際用途為住宅，戶型為四室兩廳一廚兩衛(wèi)兩陽臺。估價對象所在建筑物外墻貼墻磚，入戶門防盜門；客廳、餐廳地面鋪亮光仿

15、古地磚，內墻面貼墻紙，天棚刷墻漆、部分石膏吊頂；臥室地面鋪木地板，墻面貼墻紙，天棚刷墻漆；廚衛(wèi)地面鋪防滑地磚，墻面瓷磚貼至頂，鋁扣板吊頂；室內木包門、鋁合金窗。房屋采光、通風較好，現(xiàn)房屋維護狀況良好。四、估價目的為委托方司法辦案而了解房地產市場價值提供價值參考。 五、價值時點2015年3月24日。六、價值定義指估價對象在價值時點的公開市場價值，即在交易雙方自愿進行交易、都追求各自最大利益、都了解交易對象、知曉市場行情、有較充裕的時間進行交易、不存在買者因特殊興趣而給予附加出價的情況下最可能實現(xiàn)的價值。七、估價依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產管理法 2、中華人民共和國土地管理法 3、中華人民共和

16、國土地管理法實施條例 4、中華人民共和國物權法 5、中華人民共和國擔保法 6、中華人民共和國拍賣法7、中華人民共和國城市房屋權屬登記管理辦法8、最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定（法釋200916號）9、湖南省財政廳、湖南省地方稅務局關于個人房屋出租有關稅收征管問題的通知湘財稅（2014）6號10、長沙市地方稅務局關于個人房屋出租有關稅收征管問題的公告（2014年第4號）11、房地產估價規(guī)范（GB/T50291-1999）12、長沙市城市規(guī)劃區(qū)房屋重置價格標準 13、委托方提供的有關待估房地產產權資料 14、受理估價方實地勘察獲取的資料及收集的價格信息八、估價原則 本估

17、價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：1、 合法原則：房地產估價必須以房地產的合法使用為前提。 2、 最高最佳使用原則：房地產估價要以房地產的最高最佳使用為前提。也就是說，房地產評估價格應是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大受益的使用方式的估價結果。 3、替代原則:同一個市場中的具有相近效用的房地產，其價格應當相近。在同一市場供需圈內，可以通過調查近期發(fā)生交易的、與待估房地產有替代可能的房地產的價格和條件，通過與待估房地產進行比較來確定待估房地產價格。 4、價值時點原則：估價實際上是求取某一時點的價格。價值時點是責

18、任交待的界限和評估房地產時值的界限。房地產的價格具有很強的時間性。在不同時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。5、公平原則: 房地產估價必須站在公正的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。九、估價方法估價方法通常有市場比較法、收益法、成本法及假設開發(fā)法等四種估價方法。市場比較法適用于同類房地產交易案例較多的估價；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產估價；假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產估價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價情況下的房地產估價。估價人員根據(jù)所掌握的資料，經實地勘察和調查分析，估價對象為住宅用途，如采用

19、成本法進行評估，不能真實、客觀反應估價對象價值，故不宜采用成本法；估價對象不是在建工程或單純的土地，不具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力，不宜再采用假設開發(fā)法評估。估價對象為住宅用途，所在區(qū)域較為成熟，其市場化程度較高，同類用途的房地產交易案例容易搜集，故可選用市場比較法測算估價對象的房地產價值；同一區(qū)域內，類似住宅房產出租比較普遍，房產租賃收益在未來一定時期內通過一定方法可以求得，具有現(xiàn)實或潛在的出租收益，因此可以運用收益法進行評估。最后結合客觀市場情況，綜合考慮以上估價方法的計算結果，運用數(shù)理統(tǒng)計分析的有關方法，確定估價對象在價值時點的市場價值。市場比較法是首先調查與估價對象相類似的交易實例，再結合

20、評估人員現(xiàn)場勘查的資料，進行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權益狀況和實物狀況調整，求出委估對象的比準價格。計算公式如下：比準價格交易實例價格（100/交易情況調整）（交易日期調整/100）（100/區(qū)位狀況調整）（100/權益狀況調整）（100/實物狀況調整）收益法是在求取估價對象房地產的價格時，運用適當?shù)倪€原利率，將預期的估價對象房地產的未來各期的正常純利益折算到價值時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產的價格的一種方法。在資本化率不變，年收益按比例遞增，收益年期有限的情況下，其計算公式為：房地產價格凈收益/資本化率，即：其中：表示年純收益，R表示報酬率，r表示年遞增率，n表示房地產收益

21、年限十、估價結果我公司專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，并在綜合分析影響房地產價值因素的基礎上，經過測算，確定該房地產于價值時點2015年3月24日的房地產市場價值為161.94萬元（大寫：人民幣壹佰陸拾壹萬玖仟肆佰元整）。房地產評估結果一覽表房屋所有權證號房屋所有權人層數(shù)/地上總層數(shù)結構設計用途建筑面積()評估單價（元/）評估總價（萬元）710110977董劍峰14/16鋼混住宅187.198651161.94十一、估價人員李 津 注冊房地產估價師（注冊號：4320040186） 簽章 鄒 勛 注冊房地產估價師（注冊號：4320120019） 簽章

22、十二、估價作業(yè)日期2015年3月24日2015年3月30日十三、估價報告應用的有效期自本報告出具之日起壹年內有效。 超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔。湖南錦鑫房地產評估有限公司二一五年三月三十日 有關附件1. 司法鑒定委托書（復印件）2. 房屋產權情況（復印件）3. 估價對象內外部狀況照片及周圍環(huán)境照片4. 項目位置圖5. 房地產估價機構營業(yè)執(zhí)照（復印件）6. 房地產估價機構資格證書（復印件）7. 房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書（復印件）房地產估價技術報告湘錦鑫房評報字2015第15-A-0342號一、個別因素1、估價對象估價對象為長沙市芙蓉區(qū)人民東路516號西街花園三期2

23、棟1402號房地產，建筑面積187.19，所有權人為董劍峰；2、估價對象區(qū)位狀況估價對象坐落于長沙市芙蓉區(qū)人民東路516號西街花園三期2棟1402號，東鄰水云間，南鄰萬科西街庭院，西距古曲中路約100米，北距人民東路約290米。周邊聚集大潤發(fā)超市、旺旺醫(yī)院、芙蓉區(qū)政府、芙蓉區(qū)育才第三小學、花橋學校、瀏陽河婚慶文化園、中國工商銀行(西街花園支行)、中國郵政儲蓄銀行(長沙市西街花園支行)、延年世嘉酒店等單位及設施，周邊學校、醫(yī)院、銀行、酒店、賓館及各類型商鋪云集，生活購物較方便，公共配套設施和基礎設施較完善，區(qū)域內有156、703、809、143等多條公交線路經過，交通便利。估價對象所在小區(qū)環(huán)境較

24、好。3、估價對象權屬狀況根據(jù)估價人員現(xiàn)場查勘及委托人提供的由長沙市房產檔案館2014年4月22日出具的房屋產權情況（復印件），估價對象權屬狀況如下表：房屋所有權證號房屋所有權人層數(shù)地上總層數(shù)房號結構設計用途產別建筑面積（）710110977董劍峰14/161402鋼混住宅私有房產187.19注：委托方未提供國有土地使用權證，土地登記相關內容不詳，本次評估未考慮土地使用權取得方式和性質對房屋評估價格造成的影響，評估結果為估價對象房地合一的價值。根據(jù)委托方提供的由長沙市房產檔案館2014年4月22日出具的房屋產權情況，估價對象已設立抵押權，抵押權人為中國銀行股份有限公司長沙市松桂園支行，抵押面積為

25、187.19平方米，貸款金額560000元。4、估價對象實物狀況評估人員于2015年3月24日現(xiàn)場勘查估價對象實物狀況如下：估價對象所在建筑物為鋼混結構，建成年代約為2008年，所在單元有二部電梯，平層有兩戶，地上總層數(shù)為16層，地下1層，估價對象位于地上第14層、1402號房，實際用途為住宅，戶型為四室兩廳一廚兩衛(wèi)兩陽臺。估價對象所在建筑物外墻貼墻磚，入戶門防盜門；客廳、餐廳地面鋪亮光仿古地磚，內墻面貼墻紙，天棚刷墻漆、部分石膏吊頂；臥室地面鋪木地板，墻面貼墻紙，天棚刷墻漆；廚衛(wèi)地面鋪防滑地磚，墻面瓷磚貼至頂，鋁扣板吊頂；室內木包門、鋁合金窗。房屋采光、通風較好，現(xiàn)房屋維護狀況良好。二、區(qū)域

26、因素分析1.地理位置估價對象坐落于長沙市芙蓉區(qū)人民東路516號西街花園三期2棟1402號，東鄰水云間，南鄰萬科西街庭院，西距古曲中路約100米，北距人民東路約290米。周邊聚集大潤發(fā)超市、旺旺醫(yī)院、芙蓉區(qū)政府、芙蓉區(qū)育才第三小學、花橋學校、瀏陽河婚慶文化園、中國工商銀行(西街花園支行)、中國郵政儲蓄銀行(長沙市西街花園支行)、延年世嘉酒店等單位及設施。2.交通條件估價對象區(qū)域內有156、703、809、143等多條公交線路經過，交通便利。3.基礎設施與公用設施條件估價對象所處區(qū)域紅線外基礎設施條件達到“六通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣），紅線內場地平整，水、電、氣保障度高，雙環(huán)形

27、供電，市政供氣；電訊、網絡暢通完善，城市干道四通八達；有銀行營業(yè)網點，并且超市、醫(yī)院等公用配套設施較齊全。4.環(huán)境質量該地區(qū)地質狀況較好，土地有足夠承壓力，沒有嚴重的水污染、大氣污染及噪音污染，也無周期性洪水災害。三、市場背景分析：A、城市基本概況：長沙位于湖南省東部，湘江下游長瀏盆地西緣。長沙市南接株洲市和湘潭市，西抵婁底市，北達岳陽市、益陽市，東挨江西省宜春市、萍鄉(xiāng)市。地理坐標為東經111531145，北緯27512840，東西長約230公里，南北寬約88公里。長沙市，簡稱長沙，別稱“星城”“天下潮都”，國家首批歷史文化名城，國家級綜合配套改革試驗區(qū)之一，國家級兩化融合試驗區(qū)之一,國家級重

28、點開發(fā)區(qū)域，享有“中國快樂之都”和“中國力量之都”美譽。是中國湖南省的省會，是湖南省政治、經濟、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中國中西部地區(qū)最具競爭力城市，是我國南方重要的中心城市。長沙繼成為“兩型社會”試驗區(qū)之后，長沙再次納入國家層面的戰(zhàn)略重點，被列為節(jié)能減排的示范城市。本批8個城市，長沙是中部地區(qū)唯一入選的省會城市。長沙市轄：長沙市區(qū)（芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)）及長沙縣、寧鄉(xiāng)縣、瀏陽市，共六區(qū)二縣一市；長沙市總人口704.41萬人，戶籍人口為651.19萬人,長沙市區(qū)人口約363萬;長沙市總面積11819.5平方公里，其中長沙市區(qū)面積1938平方公里，望城并入長

29、沙城區(qū)后建成區(qū)面積約為320平方公里。B、長沙市房地產市場背景分析（1）、投資與開發(fā)房地產投資增速回升，投資增幅明顯。2014年房地產開發(fā)投資增長穩(wěn)定，相較2013年有了明顯提升。2014年1-12月，長沙房地產市場完成投資1310.50億元，同比增長13.60%，增幅較2013年同期上升0.02個百分點。施工方面，2014年1-12月全市商品房施工9647.15萬，同比增長11.29%，增幅較2013年同期回落5.91個百分點；新開工回落較為明顯，受2014年市場回調的影響，2014年上半年新開工規(guī)模大幅回落，在下半年政策持續(xù)刺激下，新開工有所回升。2014年1-12月，全市商品房新開工面積

30、2582.90萬，同比下降7.18%；其中住宅為1635.47萬，同比下降17.57%；竣工方面，規(guī)模同比擴大，2014年1-12月，長沙商品樓盤竣工面積為1438.85萬，同比提升2.75%。（2）、供應情況一、總體特征，全年供應面積持續(xù)穩(wěn)增，內六區(qū)放量明顯。2014年，全市新建商品房批準預售2711.58萬，同比增長21.36%，累計批準預售243393套，同比增長18.64%；其中內六區(qū)累計批準預售2026.25萬，同比大幅增長34.63%。二、分區(qū)域看，岳麓區(qū)的批準預售量最大，達732.63萬，同比上升51.84%。芙蓉區(qū)供應量最小，達89.36萬。除長沙縣和寧鄉(xiāng)縣供應同比有所下降外，

31、其余區(qū)縣同比均有不同幅度的增長。三、從各月走勢來看，除2月受春節(jié)假期影響外，其余各月批準預售面積均保持在158萬以上，其中12月為年內最高值，達到了341萬，同比增長23.14%，環(huán)比增長31.39%，創(chuàng)歷史新高。(3)、銷售情況一、總體特征：成交量顯著降低。2014年長沙新房市場，受到宏觀經濟下行等因素的影響，成交量自1月后持續(xù)走低。從商品房成交面積上看，除了2014年的第四季度，其余各月的成交面積均低于2013年同期水平。年尾在政策調整、開發(fā)商以價換量，以及傳統(tǒng)成交黃金期等利好的共同刺激下，樓市成交量在四季度快速回升，全年呈現(xiàn)明顯的兩頭高、中間低的成交態(tài)勢。二、從月度數(shù)據(jù)來看，2014年長

32、沙市新建商品房成交量為1698.59萬/156291套，同比分別下降13.64%、16.46%。具體到月，成交面積的峰值出現(xiàn)在10月，成交量為196.12萬，同比增幅為全年最高，為11.25%；成交量最低值出現(xiàn)在2月，成交面積為96.74萬。除上述兩個月，1月和11月、12月超過了190萬，5月受拆遷安置項目成交的帶動，成交量接近150萬，其它月份成交量均在110-120萬之間。三、從各行政區(qū)域看，成交量最大的為岳麓區(qū)，成交面積356.40萬，占全市成交總量的20.98%；成交量最低的區(qū)域為芙蓉區(qū)，成交面積為62.9萬，占全市成交總面積3.70%；除瀏陽市外，其余區(qū)縣成交面積同比均為下降，成交

33、面積同比增幅前三的區(qū)域分別是瀏陽市、開福區(qū)和長沙縣，同比分別為32.08%、-4.36%和-6.87%。(4)、價格情況一、總體特征：2014年是長沙商品房市場量、價雙降的一年。從物業(yè)類型看，住宅的均價下跌較為明顯，非住宅則輕微下跌。二、從月份看，2014年全年成交均價為6319元/，同比下降3.3%。分月看，全市商品房均價在5、9、11三個月跌破6000元/，而峰值出現(xiàn)在12月，均價為6850元/，此外7月的均價也超過了6800元/。三、分區(qū)域看，2014年內六區(qū)新建商品房網簽價為6940元/。天心區(qū)網簽均價最高，為8327元/；芙蓉區(qū)緊隨其后，以8144元/的價格位居第二。寧鄉(xiāng)縣網簽最低,

34、均價為4699元/。四、分物業(yè)形態(tài)看，2014年全市新建商品住宅均價明顯下行，導致整體均價低位徘徊，四季度商品房網簽增加，定向房簽約占比減少，價格穩(wěn)步回升，趨近市場正常水平。全年商品住宅成交均價為5451元/，同比下跌6.94%；非住宅全年網簽均價為10927元/，同比下跌1.06%。內六區(qū)新建商品住宅網簽均價為5993元/，非住宅11837元/，同比分別下跌6.74%、1.76%。(5)、供銷比分析一、總體特征：供應放量，市場成交低迷，供需市場結構失衡。2014年長沙市新建商品房準預售2711.58萬/243393套，銷售面積1698.58萬/156291套，銷售面積、套數(shù)供銷比為1.60、

35、1.56，相較2013年1.12和1.10大幅提升，供大于求的形勢十分明顯。2014年長沙全年庫存暴增1013萬/87102套。二、分區(qū)域看，除寧鄉(xiāng)縣供求基本平衡以外，區(qū)域區(qū)縣均有不同程度的供過于求的現(xiàn)象。其中岳麓區(qū)供過于求的現(xiàn)象最為嚴重，面積供銷比達2.17，芙蓉區(qū)和長沙縣的供求比均為1.31，其余區(qū)縣的供求指數(shù)均超過了1.55。三、從月份看，除2014年2、3月受春節(jié)影響供求比為0.93、1.07之外，4月起供求指數(shù)開始攀升，并在10月達到峰值3.06，已處于異常區(qū)間。除10月外，9月指數(shù)為2.67，也已達到預警線。10月后，供求關系有所緩和。(6)、待銷分析2014年長沙各區(qū)縣商品房新增

36、庫存最高的是岳麓區(qū)，共增加庫存356.40萬/29022套。近三年的數(shù)據(jù)顯示，長沙內六區(qū)已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為2412.35萬，211665套。其中住宅1613.41萬，146499套，占66.88%；非住宅798.94萬，65166套，占33.12%。分行政區(qū)來看，岳麓區(qū)商品房住宅待售量最高超過550萬，其次是雨花區(qū)待售量約335萬；分面積段來看，120-144戶型的商品住宅待售量最高約450萬，其次是90-120萬戶型待售量為415萬，144以上戶型待售量接近400萬。(7)、分類產品一、住宅市場情況（一）供求走勢長沙商品住宅自2009年成交達到頂峰后，開發(fā)商持續(xù)高位推

37、貨，近3年推貨量與09-11年持平，但成交下跌三成，逐年萎縮，市場容量縮水。從上圖可以看出，市場主動權轉變。本輪市場調整較上次相比，供銷矛盾開始凸顯，除2012年外，供銷比均超過1，主動權已由賣方向買方轉移。2009年市場升溫之后，開發(fā)商推貨熱情持續(xù)高漲，近三年供應量與上一輪相比基本持平，但成交量同比減少三成，市場容量急劇下降，預計后期客源爭奪戰(zhàn)將更加慘烈。由于買賣雙方預期錯位，供銷跛腿前行，2014年有10個月供銷比大于1，致使年度供銷比高達1.49，存量累積，導致短期去化壓力劇增。從趨勢看，供需矛盾開始凸顯。2013年全年住宅供銷比為1.07，市場基本飽和；2014年住宅供銷比擴大為1.4

38、9，供過于求現(xiàn)象明顯，供需矛盾加大。2014年10個月供銷比大于1，供需矛盾異常突出，市場嚴峻程度可想而知。第四季度成交上升，供需緊張程度有所緩解，但庫存高企，競爭依然激烈。（二）內六區(qū)存量情況從內六區(qū)存量來看，存量持續(xù)累積，市場壓力倍增。截至2014年11月底，內六區(qū)住宅存量超1400萬方，吸納周期將近19個月，較2013年同期延長近9個月。從上表看，吸納周期到達歷史頂峰：截至2014年11月底，內六區(qū)住宅可售面積達到1409.10萬，吸納周期將近19個月，其中天心區(qū)短期內壓力最大，吸納周期達29個月，其它各區(qū)基本保持在17-18個月之間?？墒勖娣e全線上漲：較2013年同期相比，內六區(qū)可售面

39、積均漲，其中以岳麓區(qū)堆積速度最快，上漲近1.2倍，開福區(qū)上漲最少，且吸納周期也低于整體水平。（三）住宅供應特征從住宅供應特征來看，受前期市場預期樂觀和土地成交大增影響，2014年住宅供應同比上漲10%，其中以“金九銀十”增幅最為突出，同比上漲33.27%，高位供應量2015年或將持續(xù)。（四）區(qū)域住宅供應情況各行政區(qū)域供應可以分為個三梯隊，之間分化明顯。岳麓區(qū)獨占鰲頭，全年供應量524萬方，且漲幅居首位。從變化趨勢看，除開福、望城兩區(qū)下跌，其他各區(qū)均浮動上揚。從各區(qū)年度數(shù)據(jù)來看，除開福、望城兩區(qū)下跌外，其它四區(qū)同比均上漲，芙蓉區(qū)基數(shù)最小，漲幅最大，達到46.15%。（五）住宅成交特征2014年長

40、沙內六區(qū)商品住宅成交面積同比下降兩成，上半年受限購限貸調控影響，成交萎靡不振，前三季度成交量均低于2013年同期；9月底限貸放松，刺激效果明顯。四季度成交量349.15萬方，同比小幅上升，樓市企穩(wěn)回升，系列政策疊加托底效果明顯。（六）區(qū)域住宅成交情況住宅成交分區(qū)來看，成交集中在岳麓、雨花、望城三區(qū)，占總成交量的70%。受政策影響，2014年四季度各區(qū)回升趨勢明顯。成交集中度分析來看，從2014年全年數(shù)據(jù)來看，岳麓、望城、雨花三區(qū)成交量合計為664萬方，占內六區(qū)成交量的70%，其中岳麓區(qū)是唯一突破300萬的成交大區(qū)。2014年受政策影響效果突出，內六區(qū)成交均有不同幅度地下滑，芙蓉區(qū)跌幅最大，但四

41、季度受限貸放松影響，各區(qū)均有不同幅度上升，其中岳麓區(qū)效果最明顯。（七）商品住宅戶型成交情況從住宅成交戶型來看，80-120套型依然占據(jù)主力，投資型產品比例降低，改善型需求擴增。受下半年各項政策出臺的影響，改善型需求擴增，與2013年同期相比，100-120及120-144兩種戶型銷量占比均微幅擴大。小戶型存在機會點。受限購政策影響，2014年小戶型投資型產品成交受阻，隨著限購限貸的放開，成熟片區(qū)的投資型產品存在機會點，可適當增加供應量。(八)商品房住宅成交均價情況樓市下行，導致整體均價低位徘徊，2014年四季度商品住宅網簽面積增加，且定向房簽約占比減少，阻礙價格上漲的力度減弱，價格穩(wěn)步回升，趨

42、近市場正常水平。從月度均價來看，價格先抑后穩(wěn)。從上圖可以看出，2014年前11月震蕩向下，12月陡然上升。二、三季度，樓市逐漸下行，大量限價項目集中網簽，將均價直接拽至谷底。四季度商品住宅簽約量占比增加，價格穩(wěn)步回升。從上圖看出，年度均價下挫明顯。2014年均價5993元/，同比下跌7.11%，樓市低迷，眾多項目期待“以價換量”，價格下探明顯，年度均價與2012年基本持平。（九）區(qū)域住宅價格特征2014年，7000元/以上區(qū)域已經絕跡。在內六區(qū)中，除了王牌強區(qū)芙蓉區(qū)外，其余各區(qū)成交均價同比均跌。而望城區(qū)穩(wěn)坐價格洼地，拉低了整體均價。各區(qū)價格對比來看，內六區(qū)同比均價中五區(qū)下跌。年度數(shù)據(jù)顯示，20

43、14年內六區(qū)均價均未超過7000元/，五區(qū)均價維持在6000-7000元/。作為傳統(tǒng)成熟區(qū)域，芙蓉區(qū)價格依舊堅挺，上漲4.16%，其它五區(qū)均有不同程度的下跌。（十）2014年長沙商品房住宅市場總結2014年住宅市場供求持續(xù)失衡，存量不斷累積，未來銷售壓力巨大。價格方面，先抑后穩(wěn)，逐漸回到正常水平。預計未來樓市整體將呈現(xiàn)量價平穩(wěn)的狀態(tài)。.供求持續(xù)失衡，未來壓力倍增。買賣雙方預期錯位，致使供銷跛腿前行，在這個過程中存量不斷累積，短期去化壓力持續(xù)增加。截至11月底，內六區(qū)住宅存量超1400萬方，吸納周期將近19個月。.成交持續(xù)低迷，岳麓區(qū)獨占鰲頭。上半年受限貸調控影響，整體成交低位運行。9月底限貸放

44、松，刺激效果明顯，樓市企穩(wěn)回升，但整體成交同比仍下跌超兩成。.同比量價均跌，均價先抑后穩(wěn)。前三季度，樓市下行，定向房簽約占比上升，對價格影響加強，整體均價低位徘徊，四季度定向房源簽約減少，價格穩(wěn)步回升。四、最高最佳使用分析房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷估價對象房地產是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從以下方面考慮： 1、法律上允許（規(guī)劃及相關政策法規(guī)許可）。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果法律是不允許的，應

45、被淘汰。 2、技術上可行。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術上是否能夠實現(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術手段等能否滿足要求。如果是技術上達不到的，應被淘汰。 3、經濟上可行。對于法律上允許、技術上可能的每一種使用方式，還要進行經濟可行性檢驗，只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經濟可行性，否則應被淘汰4、價值最大：在所有具有經濟可行性的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。當某房地產已做了某種使用，而且按照城市規(guī)劃和政府對房地產用途管制要求，該房地產只能做該種使用時，則該種使用就是該房地產的最高最佳使用，應以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提進行估價。根

46、據(jù)估價對象所處的自然地理位置和社會經濟位置，本次評估的估價目的，以及城市規(guī)劃的要求和委托方提供的權證資料，確定估價對象法定用途（即住宅用途）為其最高最佳使用用途。五、估價方法的選用估價方法通常有市場比較法、收益法、成本法及假設開發(fā)法等四種估價方法。市場比較法適用于同類房地產交易案例較多的估價；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產估價；假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產估價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價情況下的房地產估價。估價人員根據(jù)所掌握的資料，經實地勘察和調查分析，估價對象為住宅用途，如采用成本法進行評估，不能真實、客

47、觀反應估價對象價值，故不宜采用成本法；估價對象不是在建工程或單純的土地，不具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力，不宜再采用假設開發(fā)法評估。估價對象為住宅用途，所在區(qū)域較為成熟，其市場化程度較高，同類用途的房地產交易案例容易搜集，故可選用市場比較法測算估價對象的房地產價值；同一區(qū)域內，類似住宅房產出租比較普遍，房產租賃收益在未來一定時期內通過一定方法可以求得，具有現(xiàn)實或潛在的出租收益，因此可以運用收益法進行評估。最后結合客觀市場情況，綜合考慮以上估價方法的計算結果，運用數(shù)理統(tǒng)計分析的有關方法，確定估價對象在價值時點的市場價值。市場比較法是首先調查與估價對象相類似的交易實例，再結合評估人員現(xiàn)場勘查的資料，進行

48、交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權益狀況和實物狀況調整，求出委估對象的比準價格。計算公式如下：比準價格交易實例價格（100/交易情況調整）（交易日期調整/100）（100/區(qū)位狀況調整）（100/權益狀況調整）（100/實物狀況調整）收益法是在求取估價對象房地產的價格時，運用適當?shù)倪€原利率，將預期的估價對象房地產的未來各期的正常純利益折算到價值時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產的價格的一種方法。在資本化率不變，年收益按比例遞增，收益年期有限的情況下，其計算公式為：房地產價格凈收益/資本化率，即：其中：表示年純收益，R表示報酬率，r表示年遞增率，n表示房地產收益年限六、估價測算過程 (一)

49、市場比較法測算過程市場比較法是首先調查與估價對象相類似的交易實例，再結合評估人員現(xiàn)場勘查的資料，進行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權益狀況和實物狀況調整，加權取值，求出委估對象的比準價格。比較實例的選擇：參照估價對象同一供需圈內同質房地產的近期市場交易價格比較進行選擇。案例A：西街花園,鋼混結構，第14層/共16層，四室兩廳，約建于2008年，交易單價8776元/平方米,交易日期2015年03月,精裝。案例B：西街花園,鋼混結構，第10層/共16層，四室兩廳，約建于2008年，交易單價8900元/平方米,交易日期2015年03月,豪裝。案例C：西街花園,鋼混結構，第15層/共16層，四室兩廳，

50、約建于2008年，交易單價8115元/平方米,交易日期2015年03月,毛坯。將影響比較案例的區(qū)域因素和個別因素比較，列表如下：項目西街花園西街花園西街花園估價對象交易情況修正正常正常正常正常交易日期調整2015.03 2015.03 2015.03 2015.03 房地產狀況調整區(qū)位狀況交通條件較好較好較好較好生活服務設施較齊全較齊全較齊全較齊全教育配套設施較好較好較好較好環(huán)境質量較好較好較好較好基礎設施六通六通六通六通朝向坐北朝南坐北朝南坐北朝南坐北朝南樓層/總層數(shù)第14層/共16層第10層/共16層第15層/共16層第14層/共16層居住區(qū)級別小區(qū)小區(qū)小區(qū)小區(qū)權益狀況權屬狀況私有私有私有

51、私有實物狀況建筑年代2008200820082008結構鋼混鋼混鋼混鋼混裝修精裝豪裝毛坯精裝配套設施設備較好較好較好較好層高約3米約3米約3米約3米質量合格合格合格合格戶型四室二廳四室二廳四室二廳四室二廳物業(yè)管理較好較好較好較好單價(元/M2)8776 8900 8115 1、交易情況修正。案例A、B、C均為正常交易價格，故交易情況不作修正。2、交易日期修正。案例A、B、C為近期正常交易，市場變化不明顯，故交易日期不作修正。3、房地產狀況調整：房地產狀況可分為區(qū)位、權益和實物三大方面，從而房地產狀況調整可分為區(qū)位狀況調整、權益狀況調整、實物狀況調整。（1）區(qū)位狀況調整：區(qū)位狀況是對房地產價格有

52、影響的房地產區(qū)位因素的狀況，調整的主要內容包括：繁華程度、交通條件、環(huán)境質量、生活服務設施、教育配套設施、基礎設施（屬于可比案例、估價對象以外的部分）、朝向、樓層、居住級別等影響房地產價格的因素。（2）權益狀況調整：權益狀況是對房地產價格有影響的房地產權益的狀況，權益狀況調整的內容主要包括：土地權益、權屬狀況等影響房地產價格的因素。（3）實物狀況調整：實物狀況是對房地產價格有影響的房地產實物因素的狀況，實物狀況調整主要包括：建筑年代、建筑結構、配套設施設備、裝修、層高、工程質量、物業(yè)管理、戶型及其他影響房地產價格的因素。比較修正過程如下：項目西街花園西街花園西街花園單價8776 8900 81

53、15 交易情況修正000交易日期調整1.001.001.00房地產狀況調整區(qū)位狀況交通條件000生活服務設施000教育配套設施000環(huán)境質量000基礎設施000朝向000樓層0-10居住區(qū)級別000小計0-10權益狀況權屬狀況000小計000實物狀況建筑年代000結構000裝修02-6配套設施設備000層高000質量000面積000物業(yè)管理000小計02-6合計01-6比準單價(元/M2)877688128633估價對象比準單價（案例A單價案例B單價案例C單價）3 =（8776+8812+8633）3=8740（元/平方米）(二)收益法測算過程收益還原法是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當

54、的資本化率將其折現(xiàn)到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法是在求取估價對象房地產的價格時，運用適當?shù)倪€原利率，將預期的估價對象房地產的未來各期的正常純利益折算到價值時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產的價格的一種方法。在資本化率不變，年收益按比例遞增，收益年期有限的情況下，其計算公式為：房地產價格凈收益/報酬率，即：其中：表示年純收益，R表示報酬率，r表示年遞增率，n表示房地產收益年限與估價對象類似的房地產用于出租的較多，本次評估假設估價對象于價值時點達到了類似房地產出租的設備及設施、裝修水平，在收集市場背景資料及影響價格的一般因素資料、類似房地產的客觀租金、空置率、客觀成本費用等資料后，在測算估價對象未來各年潛在總收益的基礎上，考慮估價對象在使用過程中的正?？罩玫葥p失后，實際所能獲得的年總收益，扣除其租賃過程中為取得收入需花費的管理費用、維修費