成都房地產(chǎn)市場解讀及發(fā)展趨勢

1、2004年成都房地產(chǎn)市場解讀 及2005年趨勢預(yù)測 2004年，成都市區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供求穩(wěn)定、需求旺盛的市場特征，郊區(qū)房地產(chǎn)高速增長。由于受沿海城市房價上漲、建筑材料漲價、地價上漲以及人們購房預(yù)期變化等因素的影響，老百姓購房熱度高漲，市場價格受短期需求膨脹的影響較大，價格的上漲隨之引發(fā)了一些非理性購房行為，排號購房普遍，人們對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的和后市發(fā)展的理解混亂，某些不恰當(dāng)?shù)氖袌鲚浾撜`導(dǎo)了消費者。 通過對成都房地產(chǎn)近幾年（特別是2004年）市場發(fā)展數(shù)據(jù)分析得出：成都房地產(chǎn)市場基本處于良性運行態(tài)勢，但同時也出現(xiàn)一些值得關(guān)注、引導(dǎo)和調(diào)控的問題。 一、宏觀環(huán)境 自2003年以來，我國宏觀經(jīng)濟運行

2、正處于經(jīng)濟周期的上升階段。隨著經(jīng)濟增長速度的提高，也出現(xiàn)了一些不穩(wěn)定、不健康的因素，特別是一些盲目投資、低水平重復(fù)建設(shè)問題嚴重，引發(fā)了宏觀經(jīng)濟局部出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。針對這一現(xiàn)象，為了保持經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，黨中央、國務(wù)院自去年下半年以來實施了新一輪的宏觀調(diào)控措施。到目前為止，已經(jīng)取得了一定的成果。宏觀經(jīng)濟保持平穩(wěn)運行，繼續(xù)向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標發(fā)展，國民經(jīng)濟總體形勢好轉(zhuǎn)。預(yù)計我國國民經(jīng)濟在2005年仍可以繼續(xù)保持較快的增長，GDP增長率將超過自亞洲金融危機爆發(fā)以來的平均水平。 （一）經(jīng)濟環(huán)境 2004年，成都經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)步增長勢頭，國民經(jīng)濟發(fā)展速度指標均保持了穩(wěn)步增長。2004年，成都市全社會固定

3、資產(chǎn)投資額為1085.2億元，同比增長25.7%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資額291.41億元，同比增長18.8%，其中住宅投資額增長18.1%。 2004年，成都市社會消費品零售總額為875.28億元，比上年增長13.5%；生活物價方面，市區(qū)居民人均可支配收入為10394元，市區(qū)居民人均消費性支出達到8997元，比2003年同期增長27.4%；2004年成都市的城市居民消費價格指數(shù)達到103.9，高于2003年水平。 以上宏觀數(shù)據(jù)顯示，成都市的經(jīng)濟經(jīng)過多年的發(fā)展，目前正處一個較高速度的發(fā)展階段，為成都未來經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)奠定了一個十分良好的基當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展取得的一系列豐碩成果，礎(chǔ)。 表1：1999-20

4、04年主要經(jīng)濟指標增速比較(%) 20020020020019920013.613.2地區(qū)生產(chǎn)總10.312.312.8 25.7 14.5 固定資產(chǎn)投資總額24.4 31.5 30.1 15.1 13.5 12.5 社會消費品零售總額 13 10.8 11.9 8.6 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局 （二）政策環(huán)境年進行的新一輪宏觀調(diào)控對國家經(jīng)濟發(fā)展起到了很大的作用。這次宏觀調(diào)控所2004在 采取的措施可以歸納為五個方面的政策：擴貨幣政策：兩次提高商業(yè)銀行的存款準備金率；實行差別存款準備金率制度；（1） 大貸款浮息制度；提高存貸款利率制度；等等。嚴格土地保護制度；土地政策：國土資源部實行土地經(jīng)管部門

5、的省以下垂直領(lǐng)導(dǎo)，（2） 等等。加強土地和環(huán)境保護法執(zhí)行力度；對部分城市實行了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用停止審批半年的措施；）行政措施：中國人民銀行對金融機構(gòu)實行窗口指導(dǎo)，限制對鋼鐵、電解鋁、水泥3（擬建工全面清理金融機構(gòu)對在建、等過熱行業(yè)的貸款；銀監(jiān)會嚴查過熱行業(yè)和地區(qū)的貸款，水泥三電解鋁、程已發(fā)放或已承諾的固定資產(chǎn)貸款的使用；國家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于控制鋼鐵、 行業(yè)投資的意見；等等。 4）財政政策：調(diào)整國債發(fā)行量；調(diào)整國債資金使用結(jié)構(gòu)；等等。（其中貨幣政策、行政措施和土地政策都對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生很大影響，對抑制投資過熱、 穩(wěn)定市場起到了及時的“降溫”作用。 二、成都房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀年成都房地產(chǎn)繼續(xù)保持快速發(fā)展勢頭。房

6、地產(chǎn)投資增速趨緩，銷售火暴，空置房2004年國家宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)之下，房地產(chǎn)市場的土地和2004下降，整體房價增速加快。在從商品房交易數(shù)據(jù)變化金融兩大要素進一步規(guī)范化，對開發(fā)企業(yè)的綜合實力要求大為提高。年商品住宅2005情況、土地市場、住房供應(yīng)、需求及其他城市變化情況等方面觀察，預(yù)計 供求矛盾將趨緩。 當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場發(fā)展典型特征一()、成都的城市發(fā)展正處于由中大型城市向大型、特大型城市方向發(fā)展的臨界點，其房1地產(chǎn)的開發(fā)已由前幾年的集中在一至二環(huán)路間開發(fā)轉(zhuǎn)向三環(huán)以外和城郊結(jié)合部開發(fā)以及更遠郊的郊區(qū)樓盤并舉的局面。 2、南面是公認的富人區(qū)，由于城區(qū)基本成型，可開發(fā)土地已經(jīng)基本沒有，因此，南面

7、的開發(fā)特別是三環(huán)以內(nèi)的城南開發(fā)將漸入尾聲。三環(huán)外的城南是未來5年內(nèi)成都開發(fā)最熱的區(qū)域，特別是城南副中心區(qū)域在未來兩年內(nèi)將基本形成一個高尚新興的城區(qū)。 3、西面?zhèn)鹘y(tǒng)上有“西貴”的說法，由于有浣花溪風(fēng)景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強力帶動，城西的土地和居住價值得以回歸。但近年城西相繼出土一些文物，因此城市向西發(fā)展受到控制，這也和成都向東向南發(fā)展的整體規(guī)劃相呼應(yīng)。 4、成都東面的房地產(chǎn)開發(fā)目前正處于“競爭加劇、片區(qū)形象上升”的過程。當(dāng)年萬科欲以一已之力去啟動?xùn)|部板塊，并且如期完成了開發(fā)和銷售，但事實上直至2003年消費大潮仍未東移。但到了2004年，由于順江路一線的迅速崛起以及東部新區(qū)整體片區(qū)的啟動，

8、城東的房地產(chǎn)大潮才真正開始。但是，城東之所以能有如此快速的成長，也得益于整體市場環(huán)境的火爆，一旦市場出現(xiàn)不利因素，城東的發(fā)展受阻影響也是最大的。 5、城北的住宅開發(fā)非常稀少，最多的是專業(yè)市場。但當(dāng)成都的房地產(chǎn)開發(fā)延伸至二、三環(huán)及三環(huán)外區(qū)域時，城北無形中就形成了眼下成都房產(chǎn)界的一個機會點。目前萬科在城北開發(fā)金色家園工程以及在新都圈地都說明了這個趨勢，并且城北的大規(guī)模拆遷將形成大量的開發(fā)用地，在如今土地市場趨緊的情況下顯然是一塊開發(fā)“處女地”。但其市場心理地位、環(huán)境及配套完善將成為制約其發(fā)展的主要因素。 6、成都的住房消費市場為增量市場，過去的存量市場到目前為止基本已被完全消化。目前面臨的最主要問

9、題是開發(fā)跟不上需求。這和成都的城市格局以及宏觀經(jīng)濟環(huán)境息息相關(guān)。但住宅的嚴重欠缺并不表示開發(fā)企業(yè)可以“穩(wěn)坐江山”。事實上，明年市場的開發(fā)風(fēng)險將變大，主要面臨兩個問題：一是2005年將是眾多大盤集中上市、供應(yīng)量急劇擴張的一年，將是回歸供需平衡點的一年，如何與這個平衡點結(jié)合，就需要樓盤有“先人”的定位；二是由于部分被動市場需求的減少：如大規(guī)模城市拆遷已經(jīng)完畢，這部分需求是過去三年房地產(chǎn)市場火爆的一大“功臣”，除此之外，2005年政府將推出大批經(jīng)濟適用房等等。 7、目前已經(jīng)進入從95年購房進行升級換代置業(yè)的第一個高峰期，因此關(guān)注當(dāng)時所開發(fā)物業(yè)目前的需求是政府和開發(fā)商需要共同重視的問題。 8、住宅產(chǎn)品

10、在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)方面越來越趨向市場細分的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等日益成為重要品質(zhì)指標，同時，高品質(zhì)而非高檔次的 精品住房越來越贏得消費者認同，競爭加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。（二）全市（含郊縣）整體房地產(chǎn)市場特征 1、國家調(diào)控作用明顯，房地產(chǎn)業(yè)“降溫”成績顯現(xiàn) 2004年國家調(diào)控作用明顯，房地產(chǎn)業(yè)“降溫”成績呈現(xiàn)。一是整體房地產(chǎn)業(yè)投資增速比2003年增速下降近2個百分點。二是房地產(chǎn)投資比重大幅回落。（見下圖） 2004年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成291.41億元，比去年同期增長18.8%，其中住宅投資完成185.60億元，減少1.8%；商業(yè)營業(yè)用

11、房完成投資55.15億元，大幅增長83.4%；辦公用房完成投資9.86億元，增加18.1%。分物業(yè)觀察，住宅投資偏弱，而商業(yè)物業(yè)投資增長過快。 住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資及比重變化情況1019.63 13.6% 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）350房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重（%）36.00%3001995-2004年成都房地產(chǎn)開發(fā)情況（單位：萬平方米）34.00%2503500施工面積竣工面積新開工面積銷售面積32.00%30.00%20028.00%15026.00%10024.00%5022.00%20.00%01995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2

12、003年2004年30002500200015001000 2、新開工房屋減少，消費者選擇渠道變窄，房屋銷售市場保持旺盛。 成都房地產(chǎn)各項開發(fā)指標基本呈現(xiàn)逐步攀升的發(fā)展勢頭（見下圖）。2004年變動較大的是新開工面積下降幅度較大，95年至今，新開工面積呈現(xiàn)“波浪式漸進”走勢，2003年新開工面積達到歷史頂峰，而2004年下調(diào)幅度較大。而同時商品房銷售持續(xù)了前幾年的增長勢頭，新開工的減少、需求的增加造成了市場房源的相對緊張，帶來消費者選房較難等問題。 表2：2004年房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況 同比增長數(shù)值 8.1% 2937.73 商品房 施工面積0.8% 住宅 2252.92 15.3% 862.4

13、5 商品房 竣工面積22.0% 700.49 住宅-9.6% 商品房 1185.13 新開工面積-12.6% 住宅955.32 16.8% 1128.87 商品房 銷售面積 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局 50002004年2002年2001年2003年1995年1996年1997年1998年1999年2000年 3、“牛市”市場特征促使空置房持續(xù)下降一是住宅占商品房空置反映出兩個現(xiàn)象：考察近5年成都商品房空置數(shù)據(jù)，2001；二是空置房占銷售房比重逐年下降（比例逐年變少（2004年尤其明顯）年市場本身很火暴，空置房下降很容易理解，2004年尤其明顯）。由于年、2004以現(xiàn)房為統(tǒng)計口徑事實上但是，由于當(dāng)

14、前的房屋銷售主要手段仍以預(yù)售為主導(dǎo)，一年期以上的空置房中大大縮小了實際空置狀況。還有一個值得關(guān)注的問題是：，商業(yè)用房的空置情況較為嚴77.9%萬平M，同比增長達商業(yè)營業(yè)房達到21.81。其中，住宅28.16%M年商品房總空置面積153.18萬平方，同比下降2004重。 。59.1%，比去年同期下降M萬平方58.82空置2000-2004年成都空置房情空置面住宅空空置房占銷售房面積比重（40.002535.002030.0025.001520.001015.0010.0055.000.0020042000200120022003年 2003-2004年房地產(chǎn)業(yè)投資情況2003年2004年增長率9

15、0%40080%70%30060%50%40%20030%20%10010%0%-10%0商業(yè)#住宅房地產(chǎn)投資#辦公年200330.07189.18.35245.4年200455.159.86291.41185.6增長率83.40%18.80%18.10%-1.80% 4、土地購置面積接近2萬畝，新開工面積下滑。 2004年我市累計購置土地1227.65萬平方M（合計18414畝），同比增長28.2%，增長速度較快。新開工面積1185.13萬平方M，同比下降9.6%，其中住宅新開工面積為955.32平M，同比下降12.6%。新開工面積的不足影響了市場的供應(yīng)量，直接導(dǎo)致了市場新開工程數(shù)量偏少，消

16、費者選房難等問題。 商品房施工面積達到2937.73萬平M，同比增長8.1%，其中住宅施工面積2252.92萬平M，同比增長0.8%。商品房竣工面積為862.45萬平M，同比減少15.3%，其中住宅竣工700.49萬平M，同比減少22.0%。 5、房地產(chǎn)開發(fā)銀行貸款降幅較大 2004年，房地產(chǎn)資金來源總額達到396.48億元，同比增長20.3%。其中國內(nèi)銀行貸款為55.50億元，同比減少18.7%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的持續(xù)下降說明當(dāng)對于開發(fā)商的銀行貸款難度逐漸加大，前的金融貸款的宏觀調(diào)控作用已見成效，其他融資渠道的依賴性逐漸加強。購房戶定金及預(yù)付款達到192.90億元，同比增長30.6%。 從下表

17、看出，通過國內(nèi)銀行貸款融資的比重大幅下降，開發(fā)商自籌資金比重變化不大，購房戶定金及預(yù)付款上升較大。 表2：2003-2004年各種資金來源所占比例變化情況 2003年2004年2004年各資金來源比例情況國內(nèi)貸款其它13.9%11.4%利用外資0.4%國內(nèi)銀行貸開發(fā)商自定金及預(yù)付44.8%20.7%27.3%48.4%13.9%25.8% 自籌資金25.8%定金及預(yù)付款48.4% 5、全市商品房房價漲幅16.98%。 2004年全市含經(jīng)濟適用房在內(nèi)的商品房（現(xiàn)房+預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售）的銷售均價為2452元/平M，比去年同期上升16.98%，每平M上升356元，其中住宅銷售均價為2377元/平M，同

18、比增長24.6%。房價上漲過快。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全市商品房銷售面積（現(xiàn)房銷售+預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售）1128.87萬平M，同比增長16.8%，其中住宅銷售1019.63萬平M，同比增長13.6%。商品房銷售額達到306.27億元，（注：由于。億元，同比增長41.5%51.2%同比增長，其中住宅銷售額為242.34成都統(tǒng)計局在2004年銷售數(shù)據(jù)采用新口徑計算，在銷售這一指標上將預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售這計入銷售，因此銷售價格顯得增速非?？?。） 三、成都市區(qū)房地產(chǎn)市場處于基本正常運行態(tài)勢 （一）商品房供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛 2004年市區(qū)商品房呈現(xiàn)供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛的市場特征。全年商品房供應(yīng)面積為717.64萬平方

19、M，同比增長4.15%，其中住宅供應(yīng)485.39萬平方M，同比微降0.4%。商品房銷售面積為829.66萬平方M，同比增長11.92%，其中住宅銷售687.81萬平方M，同比增長8.82%。（詳見表1） 表3：2004年市區(qū)商品房批準預(yù)售與實際銷售面積比較分析 合 計 住 宅 非 住 宅 目 項 別類 絕對值 絕對值 絕對值2232.24 717.64 485.39 M批準預(yù)售面積（萬）2141.85 687.81 829.66 （萬實際銷售面積M） 比銷供 1.637 0.7060.865 注：供銷比=批準預(yù)售面積/實際銷售面積 （二）住宅供應(yīng)仍較充分，四季度住宅供應(yīng)大幅回升，購房選擇面仍較

20、大；商業(yè)用房過量較多；二手房交易比重高速增長 1、住宅供應(yīng)較充分，四季度住宅供應(yīng)大幅回升 2004年市區(qū)住宅批準預(yù)售面積485.39萬平方M，銷售面積687.81萬平方M，單從數(shù)據(jù)差額來看，住宅供應(yīng)遠小于銷售，但這里面有很大部分是屬于2003年及2003年以前的待銷商品房。因此我們根據(jù)2002-2004年不同年份上市的住宅 市場消化率情況來了解市場真實供銷情況。成都市2002實際銷售面積 : 截止當(dāng)期累計準予預(yù)售總量年準予預(yù)售住宅市場消化率情況=市場消化率891011100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1234567891011121234567891011121

21、234567200220032004累計消化率12 該圖為2002年新增住宅工程從2002年至今的累計市場消化率。其中2003年12月累計市場消化率為81.74%，到2004年12月累計市場消化率為93.25%。3年內(nèi)已基本被市場消化。 2002年新增住宅由此可以認為成都市2003年準予預(yù)售住宅市場消化率情況實際銷售面積 : 截止當(dāng)期累計準予銷售總量=市場消化率100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%12345678910111212345678910111220032004累計消化率 2003年新增住宅到2004年底累計完成銷售477.70萬平方M，占總量的基本銷售

22、完畢。 ，因此可以看作94.59%成都市實際銷售面積：截止當(dāng)期累計準予銷售總量100%2101901702004年新建住宅準予預(yù)售與實際銷售情況比較2003-2004年季度商品住宅供銷情況=市場消化率供應(yīng)面積銷售面積90%80%70%15060%50%13011040%30%9020%10%0%12345678910累計消化率7050二季度三季度四季度一季度二季度一季度三季度2003年2004年112 占總量的，M286.122004年底累計完成銷售萬平方2004年新增住宅到65.26%。 根據(jù)對2002-2004年上市住宅的市場消化率情況看，2002年和2003年的已經(jīng)基本銷售完畢，而200

23、4年有近35%的供應(yīng)房未銷售出去，通俗的理解方法是：目前在售工程（準予銷售部分）的平均銷售率為65%。那么可以認為，目前的住宅供應(yīng)是比較充分的，購房者的選擇面仍較大。 另外，一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是：前三季度市場供應(yīng)較冷淡，進入第四季度市場則開始表現(xiàn)出住宅供應(yīng)大大加強的情況，這是兩年來第一次出現(xiàn)供大于求（注：第四季度住宅供應(yīng)179.51萬平M，銷售169.82萬平M）。從這點我們看到的一個 年成都市區(qū)房地產(chǎn)市場的供銷矛盾將趨緩。2005市場變化苗頭：四季度 2、商業(yè)用房供應(yīng)過量較多 2004年商業(yè)用房供應(yīng)127.44萬平M，同比增長32.6%；銷售面積81.38萬平方M，同比增長6.3%。供銷比達

24、到1.566，供應(yīng)過量46萬平方M，剔除合理空置及開發(fā)商自營部分，商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)仍過量較多，按照商業(yè)用房均價10000元/平M計算，占用資金量達到46億。 3、二手房交易呈高速增長態(tài)勢，成交比重占三成 2004年成都市區(qū)二手房交易總量為343.97萬平M，同比增長40.61%，其中住宅成交284.13萬平M，同比增長41.08%。辦公用房交易達22.80萬平M,同比增長106.7%。商業(yè)用房交易達18.70萬平M，同比增長19.18%,二手房交易市場呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。當(dāng)前二手房市場趨熱的原因之一是舊城改造所形成的巨大購買需求；二是由于當(dāng)前成都新建商品房的價格較高；成都市的二手房市場發(fā)展迅速，但二

25、手房比例仍偏小。99年至2004年，二手房成交面積占同期房屋總成交面積的比重從10%左右逐步上升到現(xiàn)在的29.3%。雖然二手房交易獲得了較快的發(fā)展，但其市場份額仍偏小，如何培育和發(fā)展二手房市場對成都房地產(chǎn)市場的發(fā)展非常重要。 表4：2003-2004年市區(qū)二手房交易情況 商品住辦公用商業(yè)用18.7022.80284.13343.972004200244.62201.411.0315.6919.18%41.08%增幅106.7%40.61% 數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)經(jīng)管局 （三）城東房地產(chǎn)市場競爭最激烈，三環(huán)外開發(fā)趨熱 2004年城東商品房和住宅的供求總量相當(dāng)，目前由于城市向東發(fā)展的趨勢漸明朗及沙河

26、改造等基礎(chǔ)環(huán)境配套的完善，城東的居住特性開始體現(xiàn)也逐漸被廣大消費者認可。但同時隨著城東一大批“重量級”開發(fā)商如：萬科、盛吉立、華潤、天津融創(chuàng)等的工程紛紛上市，可以看出市場競爭的激烈程度。城南的房地產(chǎn)目前主要向三環(huán)外發(fā)展，2004年住宅供應(yīng)有所增強。城北的住宅較少，但也一直保持著供不應(yīng)求的狀況。 2004年成都市區(qū)各方位商品房供銷情況商品房 供應(yīng)商品房 銷售400住宅 銷售住宅 供應(yīng)3002001000東南西北 表5：2003-2004年市區(qū)商品房各方位供銷對比表（單位：萬平M） 東 南 西 北 75.84 供應(yīng) 200.87 169.33 162.28 84.53 300.56 145.08

27、2004年 銷售194.10 商0.897 0.668 1.167 供銷比 0.836 品65.23299.62 94.31 供應(yīng)161.59 房77.61 184.82銷售 314.08 84.05 2003年0.840 供銷比 0.874 1.122 0.954 34.13 121.30 供應(yīng) 135.90 133.10 53.02 2004年167.31 銷售126.66 261.40 0.644 0.509 供銷比 1.073 0.725 住 宅44.12230.78 供應(yīng)66.82 104.2863.82282.76 年2003銷售74.58153.7 0.691 0.816 0.6

28、78 0.896 供銷比數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)經(jīng)管局 據(jù)統(tǒng)計，2004年三環(huán)外的供應(yīng)大于銷售。目前由于市區(qū)三環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)很少，因此三環(huán)外的開發(fā)開始熱鬧，特別是城南三環(huán)外區(qū)域和城西三環(huán)外區(qū)域更是樓盤頻出，并且很多樓盤都屬于高品質(zhì)大盤。城市向外發(fā)展是成都房地產(chǎn)行業(yè)的一個必然趨勢，三環(huán)外房地產(chǎn)市場的發(fā)展將成為2005年的主力發(fā)展區(qū)域。與2003年相比，2004年三環(huán)外供銷同時擴大，供應(yīng)增幅超過銷售增幅。 2004年成都市區(qū)各環(huán)線商品房供銷情況商品房 供應(yīng)商品房 銷售500住宅 銷售住宅 供應(yīng)4003002001000一環(huán)內(nèi)一至二環(huán)二至三環(huán)三環(huán)外 表6：2003-2004年市區(qū)商品房各方位供銷對比表（

29、單位：萬平M） 供應(yīng)內(nèi)環(huán)以內(nèi) 87.49 內(nèi)環(huán)至一環(huán)48.21 一至二環(huán)179.90 二至三環(huán)359.83 411.22 0.875 376.63 398.32 0.946 268.84 353.81 0.760 278.66 350.79 0.794 86.73 105.27 2004年 銷售191.21 商0.556 0.831 供銷比 0.941 品 供應(yīng)87.73 82.93 116.61 房 年2003 銷售177.19 73.30 73.35 1.131 1.197 0.658 供銷比 42.40 121.33 供應(yīng) 18.88 2004年78.57 156.33 67.01 銷售

30、0.540 0.282 供銷比 0.776 住 供應(yīng)宅 41.46 86.95 64.46 年2003 銷售150.65 62.54 51.52 0.805 1.031 供銷比0.577 三環(huán)42.1934.471.22425.1718.911.33133.9432.091.05815.8316.900.937 數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)經(jīng)管局（四）中大戶型供應(yīng)缺口占六成，住房升級換代需求強烈 從2004年各戶型面積段的供銷情況看，都呈現(xiàn)供小于求的市場特征，而其中60平M以下的小戶型住宅供銷比最大，供應(yīng)缺口較小。由于2003年小戶型的大量供應(yīng)使得2004124.8供應(yīng)缺口達到以上的中大戶型，M平12

31、0供應(yīng)缺口最大的是年的小戶型市場逐漸平靜。萬平M，占總?cè)笨诘牧勺笥?，由于目前住房升級換代的需求強烈，因此對中大戶型的需求較大、特別是180平M的大戶型（含別墅），供銷比逐漸變小。當(dāng)然供銷出現(xiàn)大缺口還在于開發(fā)企業(yè)對于住宅戶型定位上的偏好、習(xí)慣思維以及對于銷售速度的考慮上會更多考慮中小戶型有關(guān)。 2004年各戶型段住宅供銷情況300供應(yīng)銷售250200150100500180平米以上60-90平米90120平米120180平米60平米以下 表7：2003-2004年市區(qū)商品房各方位供銷對比表（單位：萬平M） 60平M以下 60-90平M 90120平M 120180平M 180平M以上35.21

32、 109.69 185.92 62.89 91.68 供應(yīng) 銷售2004年 75.03 120.23 146.63 261.68 84.25 2003供銷比供應(yīng) 0.838 0.763 0.748 0.710 0.418 54.3999.96 119.08 170.74 43.19 年銷售供銷比48.24 105.31 140.1 264.3674.39 1.127 0.949 0.850 0.646 0.581 數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)經(jīng)管局 （五）郊區(qū)（市）縣房地產(chǎn)高速發(fā)展，商品房交易占全市交易比重提升6%。 2004年，郊區(qū)（市）縣商品房合同成交429.85萬平方M，金額70.28億元，較2

33、003年分別增長48.19%，74.38%。其中住宅成交377.64萬平方M、50.79億元，較2003年分別增長45.73%、70.62%；非住宅成交量52.21萬平方M、成交金額19.78億元，分別比2003年增長23.45%、63.99%。 通過2003-2004年的數(shù)據(jù)比較，我們看到郊區(qū)（市）縣2003年住宅成交面?zhèn)€百分點；成交6.1%，上升35.4%年的2004上升到29.1%積占全市交易比重從金額比重也從13.9%上升到2004年18.6%，上升4.7個百分點。2003-2004年商品房交易面積和金額分別提升6%和4.7%。郊宅郊區(qū)化發(fā)展是城市發(fā)展必須經(jīng)歷的一個過程，成都的住宅郊區(qū)

34、化建設(shè)在最近幾年發(fā)展非常迅速。 表8：2003-2004年郊縣商品房交易比重變化情況 2003年 2004年 成交面積 成交金額 成交金額 成交面積 郊縣商品房交易量占總成交 34.1% 18.5%13.9%28.1% 比重（%）郊縣住宅交易量占總成交比 18.6%35.4% 13.9% 29.1% 重（%） 四、房地產(chǎn)價格 （一）市區(qū)商品住宅合同交易均價漲幅10.9%，近三年新上市住宅交易均價漲幅年均漲500元/平方M。 1、2004年整體交易均價上漲速度較快 據(jù)成都房管局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2004年市區(qū)商品房均價達到3731元/平M，同比增長11.1%，其中住宅均價3241元/平M，同比增長10.

35、9%；而2003年成都市區(qū)（六城區(qū)）的商品房均價增幅為8.39%，住宅的增幅為4.50%。增幅與去年相比有所上升。 表9：2003-2004年市區(qū)房價情況（單位：元/平M） 2003年 2004年 商品房 3359 3731 同比增長 8.39% 11.1% 住宅同比增長 2923 3241 4.50% 10.9% 數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)經(jīng)管局 、住宅價格受距離遠近影響變小2對2004年合同交易數(shù)據(jù)顯示，各物業(yè)的均價隨著環(huán)域不同呈現(xiàn)出三個梯度的價格。內(nèi)環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)價格為“第一梯度價格”，也是各物業(yè)銷售均價最高的區(qū)域；在內(nèi)環(huán)至一環(huán)及一環(huán)至二環(huán)間，同一類型物業(yè)的銷售均價差在去年大大縮小，并已經(jīng)相當(dāng)

36、接近，因此為內(nèi)環(huán)至二環(huán)房地產(chǎn)價格為“第二梯度價格”，與“第一梯度價格”相比有一定幅度落差；同理，二環(huán)以外區(qū)域房地產(chǎn)價格為“第三梯度價格”，價格與“第二梯度價格”相差一定幅度。 2004年成都市區(qū)房地產(chǎn)價格梯度示意圖第一梯度價格區(qū)域第二梯度價格區(qū)域環(huán)3第三梯度價格區(qū)域環(huán)2環(huán)1內(nèi)環(huán)表10：不同價格梯度商品房售價情況 物業(yè)類型 第一梯度價格（內(nèi)環(huán)以內(nèi)） 第二梯度價格 （內(nèi)環(huán)至二環(huán)） 第三梯度價格（二環(huán)以外） 各梯度價格比梯度價格為 商品房住宅商業(yè)營業(yè)用房 4866 4121 3243 100：85： 3846 3495 2972 ：100：91 13132 9381 5822 ：10071：3977

37、 5325 100： 辦公用房2691 75：（第1067774451 去年市區(qū)中住宅價格隨環(huán)域的外散總體上梯度性落差最小，二環(huán)以外的住宅均價可以達到市中心的77%，而內(nèi)環(huán)至二環(huán)的住宅銷售均價則達到了91%。因此，當(dāng)前成都住宅價格受距市中心的遠近的影響已經(jīng)不是很大，人們居住觀念的改變、城市向多中心發(fā)展都是產(chǎn)生這樣結(jié)果的重要原因。但是，與住宅不同的是，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格卻受其環(huán)域的影響十分突出，去年內(nèi)環(huán)至二環(huán)的商業(yè)營業(yè)用銷售總體均價為市中心的71%，二環(huán)以外卻不到市中心價格的一半，僅為44%。 3、近三年新住宅交易均價漲幅年均每平M漲500元。 我們對2002-2004年三年新增住宅進行分析，

38、對每月數(shù)據(jù)進行價格權(quán)重處理后得到價格情況基本能真實說明價格增長情況。 成都市2002年-2004年新建商品房每月銷售平均價格40003500300025002000150010005000123456789101112123456789101112123456789101112200220032004年均價月移動平均43 從上圖這個價格走勢看，可以知道2004年的主要均價區(qū)間在3100-3400元/平M之間，2003年的主要均價區(qū)間在2600-3000元/平M之間，2002年主要均價區(qū)間在2300-2500元/平M之間。基本上每年的均價漲幅保持在500元/平M。而觀察2002-2004年全年我

39、們發(fā)現(xiàn)主要的漲價區(qū)間在2003年初和年末。從曲線的整體走勢我們可以初步預(yù)測，2005年房價仍會上漲。 （三）不同年度（2002-2004年）建造的住宅價格分析 1、建造于2002年住宅銷售價格分析 建造于2002年商品房住宅的價格變化情況，如下圖 ：成都市2002年準予預(yù)售住宅每月銷售平均價格3800360034003200300028002600240022002000135791113579111357200420022003單方價格月移動平均49112002年1月商品房住宅均價為2088元，當(dāng)年建造的商品房住宅在2004年5月達到3580元的最高點，最高漲幅為71.39%，2004年12

40、月價格為3135元。據(jù)“4月移動平均”趨勢線觀察，3年中有2個上漲區(qū)間。2個上漲區(qū)間為：2002年9月至2003年2月，價格從2236元猛漲至3007元，漲幅達30.38%；2003年12月至2004年5月，價格從3091元漲至3580元，漲幅達15.8%。 2、建造于2003年住宅的銷售價格分析 2003年建造的商品房住宅價格變化如下圖： 成都市2003年準予預(yù)售住宅每月銷售平均價格360034003200300028002600240022002000321567842003910111212345678910112004單方價格月移動平均4122003年建造的房屋價格整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的趨

41、勢。主要的上漲區(qū)間是2003年第二季度、2003年11月-2004年5月兩個階段。 3、建造于2004年住宅的銷售價格分析。 2004年建造的商品房住宅價格變化如下圖： 成都市2004年準予預(yù)售房屋每月銷售平均價格38003600340032003000280026002400220020001234567891011122004月移動平均單方價格4 2004年房屋價格走勢呈現(xiàn)“WW型”波動， 2004年的“單方價格”曲線以6月為界呈現(xiàn)2個W形，而整體價格只在年末有小幅上揚，說明價格上漲已然動力不足。而“4月移動平均”曲線顯示全年價格走勢趨于平緩微升。 （四）住宅租售比偏高 據(jù)調(diào)查，成都中心城

42、區(qū)各方位住房的平均租金表現(xiàn)為：城南城西城東城北；而環(huán)域上看，住房的租金隨著環(huán)域的向外擴展而逐漸降低，成都市市區(qū)住房的租金無論從方位還是從環(huán)域，都與住房的價格表現(xiàn)一致?？梢姡袇^(qū)的住房價格還不存在局部區(qū)域的異常，住宅的市場價格與租金的表現(xiàn)是比較同步。2004年全年的平均房價租金比為224.52。 表9：各樣本區(qū)域的住房租金情況：（元/平方M月） 樣本點平均租金（方位） 城東14.02 20.00%0.00% 城南15.88 單位購買 市區(qū)個人城西14.12 市郊區(qū)個城北12.17 外地個人 - - 三環(huán)以外 一至二環(huán) 內(nèi)至一環(huán) 二至三環(huán) 樣本點（環(huán)域）內(nèi)環(huán)以內(nèi) 8.72 18.05 平均租金13

43、.62 19.28 12.54 10.60%39.70%4.20%45.40%住宅 2003年51.10%3.00%9.60%36.40%住宅 2004年 目前合理的房價租金比應(yīng)為150-200。我國房地產(chǎn)市場較為發(fā)達的城市如北北京、因此可以看出，之間，150-200均在“房價住金比”廣州的近期深圳、京、深圳、廣州的房價租金比處在合理范圍。成都市市區(qū)的房價租金比為224.52，略超出了理論上較為合理的“房價租金比”的范圍，這也說明了當(dāng)前成都市區(qū)的住房價格上漲速度高于租金的上漲速度。一般說來，過高的“房價住金比”會一定程度上刺激住房的租賃市場，而對住房的一、二級市場需求有一定的抑制作用。 五、消

44、費需求狀況 成都房地產(chǎn)市場的需求除受到客觀市場如供應(yīng)變化、價格變化、政策因素等影響外，需求主體方面因素也不容忽視。消費者的購房行為、居住、投資等觀念正發(fā)生著巨大的轉(zhuǎn)變。另外，由于城市的開放性，購房者的構(gòu)成也在改變。 （一）外地購房者購買比重一年提高5% 外地人的新建商品購買量在去年超過了市區(qū)購買量后，在2004年始終位居第一位，成為成都商品房消費領(lǐng)域的主要力量。在個人購買中，2004年外地個人在成都市區(qū)購買的新商品房總面積為397.47萬平M，同比增長24.77%，占交易總量的47.9%，比2003年提高4.9個百分點，住宅提高5.7個百分點（見下圖）。住宅交易中外地個人購買所占比重為51.1

45、%。成都經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市化進程加快，大規(guī)模舊城改造與城市建設(shè)已讓城市面貌、城市的綜合實力、城市生態(tài)環(huán)境發(fā)生了巨大改變，成都是居住與投資環(huán)境吸引了大量的外地人，因而成都市區(qū)商品房銷售外地人個人購買比重日漸上升。 2003-2004年成都住宅購買者比重變化情況60.00%40.00% （二）2005年買房需求較強 月做的一次購房者情況調(diào)查顯示：馬上要9年2004成都房地產(chǎn)信息中心在買房的數(shù)量所占比例并不高，而預(yù)期一年內(nèi)買房的占多數(shù)，半年內(nèi)買房的也占有很大比例，說明目前消費者對成都的房地產(chǎn)市場的信心度較高，持幣觀望的潛在消費者較多。 （三）城東購買意向漸濃 各個方位中，西邊和南邊仍是購房的主要選擇

46、方位，占總數(shù)的29%；城東的購買意向者也占較大比例，達到22%，提升速度較快。由于目前的城東開發(fā)力度的加強，環(huán)境已經(jīng)得到了極大的改善，居住特性將成為城東房對產(chǎn)的主要發(fā)展方向。另外，由于目前城南、城西的房價都較高，而城東相對較低，也使得一部分消費者開始傾向于東邊。去年，城東的商品房取得了有史以來最佳的銷售業(yè)績，也正面說明了這一點。 （三）購買期望價格3000元以下 意向購買的住宅期望價格主要還是落在2500-3000元/平M之間，其次是2500以下的價格，3000-3500元/平M的需求也較大。但是縱觀目前在售樓盤的價格情況，價格普遍高過消費者的期望價格。 （四）普通住宅需求為主流，高檔住宅需求

47、也較大 各種物業(yè)中，普通住宅占多數(shù)，達到83%。高檔公寓的需求也很旺盛，達到12%，高端市場仍有較大的市場容量。 （五）實用型住宅為首選 實用型住宅仍是消費者的選擇主力，90-120平M占了42.9%，其次是60-90平M也達到38.2%。120-180平M區(qū)間的需求也達到11.2%。 目前成都購房對于住宅需求強勁。在未來很長一段時期內(nèi)，住宅市場仍會保持較大的需求，而2003、2004年的表現(xiàn)出來的購房需求膨脹是由于房價上漲、市場炒作、輿論誤導(dǎo)引發(fā)的恐慌性盲目跟風(fēng)購房現(xiàn)象，這樣致使部分市場需求被提前。 五、趨勢預(yù)測 （一）房地產(chǎn)周期顯示2005年整體市場可能出現(xiàn)回落 房地產(chǎn)周期作為宏觀經(jīng)濟周期

48、的重要組成部分，是經(jīng)濟周期在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行過程所表現(xiàn)出來的運動形態(tài)。成都房地產(chǎn)業(yè)的波動周期仍然存在，并作為深層次的因素在無形中影響著房地產(chǎn)的發(fā)展。因此，分析房地產(chǎn)市場的影響因素中，考慮成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期波動是必要的。 成都的房地產(chǎn)業(yè)從上世紀90年代初快速發(fā)展以來，成都房地產(chǎn)業(yè)在實際發(fā)展過程中，存在大約以5年為長度的周期波動。比較國內(nèi)學(xué)者對深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的研究成果，深圳的房地產(chǎn)業(yè)同樣存在5年左右的短期波動現(xiàn)象。成都房地產(chǎn)業(yè)至1993年來，一共經(jīng)歷了兩個完整的周期波動。1993-1996年為第一個波動周期，1993、1994和1995年為持續(xù)擴張期，1996年開始下滑。但這一周期中成都房

49、地產(chǎn)業(yè)的低潮只經(jīng)歷了1996年一年。1997-2001年的5年間，為第二個波動周期，其中擴張期三年（1997、1998和1999年），隨后出現(xiàn)兩年的收縮，其中于2001年進入景氣下轉(zhuǎn)折點，進入低潮。第三個波動周期從2002開始，目前仍在進行。從2002年、2003年、2004年成都的房地產(chǎn)運行狀況看，上述三年處于第三個周期的擴張階段，根據(jù)成都房地產(chǎn)市場5年一周期的發(fā)展趨勢顯示2005年市場將有可能出現(xiàn)回落。 1993-2004年周期趨勢周期曲199319941995199619971998199920002001200220032004年 （二）商品房市場需求潛力巨大，市場需求斷層不會出現(xiàn) （

50、1）外人購房需求在不斷增長。2004年，外地人購買的新建商品房面積為個5，比上年增長近47.9%，占商品房銷售面積比例為的比例為M萬平397.63百分點。 （2）改善性住房需求成為增長的主要因素。據(jù)前不久的抽樣調(diào)查分析，成都市投資型購房的比例為11.3%，其中用于出租的比重為9.5%，購后再出售的比重為1.8%。據(jù)對22個今年上市樓盤房屋出售后的使用情況抽樣調(diào)查來看，空關(guān)面積比例只占7.92%，空關(guān)套數(shù)比例只有7.6%。因此，房屋的需求仍是以自住為目的，成都市房地產(chǎn)市場需求是建立在真實而非虛擬且可不斷再生的基礎(chǔ)上的，市場消費需求斷層現(xiàn)象不會出現(xiàn)。 （3）舊城改造引發(fā)被動需求。2002年開始的大

51、規(guī)模危舊房改造，三年拆遷改造危舊房410萬平M，加上城市道路通暢工程、沙河整治工程、東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等，舊城拆遷改造引起了城市居民大量的住房被動需求。 （4）需求力潛力巨大。從潛在需求來看，隨著城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，到2020年成都市總?cè)丝趯⑦_到1600萬人，城鎮(zhèn)人口將達到700萬，在此期間約有314萬新增城市人口需要解決住房問題，按每戶3人，每套100平M計算，需住宅105萬套，10500萬平M。2001-2003年平均每年遷入人口19.8萬人，且呈逐年遞增趨勢，按戶均3人計算，共有6.6萬套住房需求。從有效需求來看，2003年底成都市區(qū)152.60萬戶家庭，如果假定每年有5%的家庭每戶相增加20

52、平方M的改善性住房要求，每年帶來的住房需求為152.6萬平方M。這個需求是客觀存在的。 （三）供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上 2005年成都房地產(chǎn)的供求關(guān)系將發(fā)生變化，2003-2004年成都特別是市區(qū)一直處于一種消費“饑餓”狀態(tài)。主要存在兩大原因：一是開發(fā)土地少、囤積土地多形成商品房供應(yīng)少；二是被動需求強勁如大規(guī)模拆遷改造。而2005年將迎來一個轉(zhuǎn)變。首先是供應(yīng)上將加大如：2004年拍賣的一批“地王”級土地工程將在2005年上市。其次是住房需求將會有所收斂。一是由于大規(guī)模的拆遷改造任務(wù)已經(jīng)完成，2005年的拆遷量將很小，這些被動需求量將受到很大限制；二是由于加息等政策影響或推遲了購

53、房者的投資行為?？傮w而言，2005年成都房地產(chǎn)市場供求矛盾將趨緩，供求基本平衡面上來，這也可以從南京等城市近期的年已經(jīng)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇?，銷售也從往日2004市場行情看出，南京在的火爆轉(zhuǎn)為清淡。 （四）2005年房價漲幅將減小 根據(jù)成都市2002年至2004年新建商品房住宅的準予預(yù)售/銷售和實際銷售情況，以及住宅銷售在2002年至2004年中價格變化情況，我們可以推測2005年成都市住宅市場情況如下： 假設(shè)2005年成都市住宅市場仍然會出現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢，新建住宅銷售單價將會在2004年價格基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲。2002-2004年價格趨勢將在2005年的價格中得到反映。將2002年至2004

54、年月度均價為基礎(chǔ)，作線性趨勢預(yù)測，我們得到的2005年的均價為3706元/平M，每平M平均上漲457元。但事實上，由于房地產(chǎn)價格的變化受到的影響因素較多，不能簡單的用一個線性關(guān)系得出結(jié)論。 成都市2005年住宅趨勢預(yù)測4000月均單價均價預(yù)測值350030002502002002002002002年成都市區(qū)的價格上漲幅度加另一方面，如果從全年的合同交易價格看，2004的增幅，但考慮到各種升值因素如：土地成本增加、拆遷成本快，住宅有10.9%的漲幅處于中等偏高的漲10.9%增加、物價上漲及融資成本上升等因素的影響，年由于各類成本并不能形成很大的回落預(yù)期，主要影響因素如：幅范圍。20052004供

55、求關(guān)系會發(fā)生一定變化。年價格是要繼續(xù)上漲，綜合判定：2005幅度將比 5%-10%年下降，預(yù)計市區(qū)房價漲幅將在之間。 （五）城南三環(huán)外和城東南開發(fā)升溫 根據(jù)2003-2004年土地拍賣情況，去年市區(qū)二環(huán)至三環(huán)拍賣出17宗土地，其中就有11宗位于東南區(qū)域，因此，2005年東南（二環(huán)至三環(huán)區(qū)域）的開發(fā)會升溫。去年三環(huán)以外供應(yīng)地塊主要分布在城南，因而城南三環(huán)外將成為2005年熱點區(qū)域。 附表一：區(qū)（市）縣固定資產(chǎn)投資 （2004年） 單位：萬元 固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資（不含跨區(qū)投資） （含跨區(qū)投資） 本月止累計 % 增減% 本月止累計本月止累計 增減54.5 791431 44.7 606709 199558 高新區(qū)30.3 905407 350196 29.4 982907 錦江區(qū)901535 501628 1264496 11.6 24.8 青羊區(qū)投資完成情況 # 房地產(chǎn) 本月止累計 增減 % 本月止累計49274.32 28.9 10738.32 全國總計27311.76 27.1 7460.30 東部地區(qū)10464.53 33.1 1611.90 中部地區(qū)10590.40 33.1 1