物業(yè)介入小區(qū)工作方案

1、城 南 華 府前期介入物業(yè)工作方案遵義市紅匯物業(yè)管理公司二0一0年三月城南華府物業(yè)管理處為確保城南華府物業(yè)管理處正式接管小區(qū)物業(yè)以后，各項(xiàng)工作能夠穩(wěn)妥有序的開展，達(dá)到物業(yè)管理合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)公司與甲方的物業(yè)合作意向，以簽訂物業(yè)管理合同和物業(yè)管理方案為基礎(chǔ)，重點(diǎn)從清潔、保安、設(shè)備、綠化等綜合服務(wù)和日常管理方面做好各項(xiàng)籌備工作，具體從以下幾個(gè)方面開展：一、基本籌備工作基本籌備工作主要指管理處開辦計(jì)劃，通過購(gòu)買、調(diào)配管理處日常運(yùn)作所需的設(shè)備、用具等，使管理處具備辦公和為甲方提供服務(wù)的硬件環(huán)境（物管用房）。具體包括以下內(nèi)容：（1）辦公設(shè)備的配置（辦公桌、椅、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、文

2、件柜等）；（2）日常辦公用具的準(zhǔn)備（辦公用品采購(gòu)、公章雕刻等）；（3）管理處工作人員的服裝制作（含胸卡等）；（4）護(hù)衛(wèi)、清潔等臨時(shí)工作人員的住宿；（5）維修保養(yǎng)工具的配置。說明：管理處（籌）應(yīng)結(jié)合甲方及自身的實(shí)際情況，對(duì)以上計(jì)劃進(jìn)行合理調(diào)整。二、制度建立工作健全的制度是管理處規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)。管理處在接管期間應(yīng)高度重視各項(xiàng)制度的健全工作，以公司管理部制定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范文本為指導(dǎo)，盡快完善管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度。在制度未出臺(tái)之前，管理處可采取召開專題會(huì)議、形成會(huì)議紀(jì)要的方法來(lái)臨時(shí)規(guī)范各項(xiàng)工作，一旦時(shí)機(jī)成熟，就應(yīng)形成制度。具體實(shí)施包括以下幾個(gè)方面：1、管理處各崗位的崗位職責(zé)。包括：主任崗位職責(zé)

3、、副主任崗位職責(zé)、各部門負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)和各基層崗位的崗位職責(zé)等。2、管理處日常管理制度。包括：公文管理、印章管理、電腦管理、會(huì)議管理、財(cái)務(wù)管理、考勤管理、值班管理、收費(fèi)管理、投訴管理、人事管理、維修管理、員工請(qǐng)休假管理、員工儀表儀容及行為規(guī)范管理、員工考核管理、員工宿舍管理等。3、管理處清潔工作手冊(cè)。包括：管理處清潔質(zhì)量監(jiān)管辦法、各崗位清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位清潔工作程序等。4、管理處保安工作手冊(cè)。包括：管理處保安工作管理規(guī)定、管理處保安崗位設(shè)置、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序、保安巡檢路線圖、人員出入管理規(guī)定、人員來(lái)訪接待管理規(guī)定、人員來(lái)訪接待流程圖、車輛出入管理規(guī)定、物品出入管理規(guī)定、保安裝備

4、使用管理規(guī)定、保安交接班管理規(guī)定、保安交接班程序、保安隊(duì)隊(duì)列訓(xùn)練內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、文明執(zhí)勤用語(yǔ)等。5、管理處設(shè)備管理工作手冊(cè)。包括：管理處設(shè)備管理規(guī)定、設(shè)備臺(tái)帳、各設(shè)備的操作規(guī)程、各設(shè)備的保養(yǎng)維修計(jì)劃、各設(shè)備的維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、各設(shè)備故障緊急處理措施等。6、管理處綠化管理工作手冊(cè)。包括：管理處綠化管理規(guī)定、綠化植物臺(tái)帳、各植物的習(xí)性及養(yǎng)護(hù)方法、各植物的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、各植物的養(yǎng)護(hù)記錄等。7、管理處緊急情況應(yīng)急處理程序。包括：常用電話號(hào)碼、火災(zāi)應(yīng)急處理程序、治安緊急情況應(yīng)急處理程序、停電應(yīng)急處理程序、停水應(yīng)急處理程序、水浸應(yīng)急處理程序、液化石油氣泄漏應(yīng)急處理程序、新風(fēng)機(jī)防毒應(yīng)急處理程序、電梯停梯困人應(yīng)急處理

5、程序、臺(tái)風(fēng)應(yīng)急處理程序、盜警應(yīng)急處理程序、急救應(yīng)急處理程序、其他應(yīng)急處理程序等。說明：管理處應(yīng)根據(jù)各綜合服務(wù)的外包/內(nèi)管情況對(duì)各綜合服務(wù)的工作手冊(cè)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。三、員工崗前培訓(xùn)管理處要針對(duì)各崗位的特點(diǎn)，對(duì)管理處聘用的員工的工作能力進(jìn)行評(píng)估，有針對(duì)性的開展崗前培訓(xùn)，主要有以下幾個(gè)方面：1、管理處全體員工：物業(yè)公司發(fā)展史、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、小區(qū)基本情況、小區(qū)內(nèi)設(shè)備（供水、供電、排水、消防、運(yùn)載、弱電等）情況、甲方基本情況、物業(yè)管理各綜合服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及要求、常用禮儀禮節(jié)、常用禮貌用語(yǔ)等；2、清潔工：清潔保養(yǎng)方法、清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、清潔工作程序；3、保安員：各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序及相關(guān)的管理規(guī)定學(xué)

6、習(xí)、監(jiān)控及消防系統(tǒng)操作培訓(xùn)等；4、綠化工：綠化養(yǎng)護(hù)方法、綠化工作標(biāo)準(zhǔn)、綠化工作程序等；說明：崗前培訓(xùn)的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。四、綜合服務(wù)實(shí)施的準(zhǔn)備工作1、清潔準(zhǔn)備工作管理處則只需按照合同約定的清潔衛(wèi)生范圍和標(biāo)準(zhǔn)，清潔工作由管理處自己負(fù)責(zé)，除明確各清潔崗位的范圍及職責(zé)、制定清潔月度工作計(jì)劃和完善相應(yīng)的監(jiān)管措施以外，還需要進(jìn)行相應(yīng)的機(jī)械設(shè)備和清潔物料準(zhǔn)備、每月清潔物料消耗測(cè)算及跟蹤、人員招聘、人員服裝、崗前培訓(xùn)等。2、保安準(zhǔn)備工作（由于物業(yè)公司接管小區(qū)均自建護(hù)衛(wèi)隊(duì)）（1）自衛(wèi)警械、對(duì)講機(jī)等裝備的購(gòu)買或調(diào)配；（2）保安崗位設(shè)置、排班等；（3）明確巡檢時(shí)間、巡檢頻度、巡檢路線及相應(yīng)的巡檢簽卡

7、的設(shè)立；（4）強(qiáng)化隊(duì)列訓(xùn)練（重點(diǎn)突出崗位形象訓(xùn)練）；（5）崗前培訓(xùn)。3、綠化準(zhǔn)備工作（1）建立區(qū)內(nèi)綠化植物臺(tái)帳；（2）綠化崗位設(shè)置、排班等；（3）按照綠化工作標(biāo)準(zhǔn)和綠化工作程序明確每日、每周、每月、每季的綠化工作任務(wù)；（4）崗前培訓(xùn)。3、設(shè)備準(zhǔn)備工作（1）根據(jù)甲方提供的物業(yè)資料（如甲方未能提供資料，則需要工程技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看了解），對(duì)區(qū)內(nèi)的供電、供水（水池）、排水、弱電、運(yùn)載、新風(fēng)、消防、避雷、有線電視等系統(tǒng)的機(jī)器設(shè)備、線路和管渠走向進(jìn)行實(shí)地對(duì)照，并建立相應(yīng)的設(shè)備臺(tái)帳和設(shè)備卡片；（2）根據(jù)各設(shè)備的運(yùn)行、使用狀況，制定合理的保養(yǎng)、維修及定期檢查計(jì)劃；（3）根據(jù)各設(shè)備的情況，做好設(shè)備運(yùn)行、維修

8、、保養(yǎng)記錄；（4）崗前培訓(xùn)。4、停車場(chǎng)及整改建議（1）停車場(chǎng)管理。熟悉區(qū)內(nèi)車輛的號(hào)牌、車型、車主姓名及單位，對(duì)停車場(chǎng)周邊的安全隱患進(jìn)行重點(diǎn)防范，并及時(shí)進(jìn)行整改。（2）整改建議。對(duì)建筑主體及附屬設(shè)備存在的缺陷或不完善的地方，提出整改建議。五、物管費(fèi)的保障1、城南華府物管辦公室用于工作的物資裝備由紅匯物業(yè)公司自行解決；2、前期（通知業(yè)主接房時(shí)間前）物業(yè)介入的時(shí)間，房開通知業(yè)主交房時(shí)間4月30日（交房期限為個(gè)月），根據(jù)城南華府工程進(jìn)度情況，以房開通知物管，物管即月日介入。3、前期物業(yè)介入費(fèi)用：按雙方于二00九年十一月二十四日達(dá)成的會(huì)議紀(jì)要：根據(jù)物業(yè)崗位及人員配置等按實(shí)際增減情況的報(bào)房開審核后支付給物業(yè)公司，支付至業(yè)主業(yè)主接房時(shí)間止。4、空置（閑）房物管費(fèi)的收取由空置（閑）房的所有權(quán)人承擔(dān)：即（1）已出售的房屋由物業(yè)買受人（業(yè)主）交房期限后支付，(2)未出售的房屋由房開支付。六、其他準(zhǔn)備工作1、辦公區(qū)辦公區(qū)除了要做好以上基本的準(zhǔn)備工作以外，還須重點(diǎn)做好與甲方職能部門的溝通工作，對(duì)甲方負(fù)責(zé)工作的部室、人員進(jìn)行溝通，確保雙方能夠使信息及時(shí)反饋，為業(yè)主入住進(jìn)一步打下基礎(chǔ)。2、生活區(qū)生活區(qū)除了做好以上基本的