鄂爾多斯維多利亞廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案

1、鄂爾多斯維多利亞廣場(chǎng) 營(yíng)銷策劃方案,關(guān)鍵詞,去化 快速消化，完成銷售。 退出機(jī)制 根據(jù)項(xiàng)目的整體銷售及運(yùn)營(yíng)情況，適時(shí)以各種方式進(jìn)行 項(xiàng)目融資，確保資金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)。開(kāi)發(fā)商建立商業(yè)地產(chǎn)退出機(jī)制是為了利用商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)或從中獲取較高利潤(rùn) 項(xiàng)目定位 即本商業(yè)項(xiàng)目的最佳業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)定位。 A計(jì)劃 項(xiàng)目的整體操作、策劃、運(yùn)營(yíng)以快速銷售物業(yè)為根本出發(fā)點(diǎn)。 B計(jì)劃 項(xiàng)目的整體操作、策劃、運(yùn)營(yíng)以整體項(xiàng)目持續(xù)較長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為根本出發(fā)點(diǎn),快速去化，盡快回籠資金,目標(biāo)論,在目標(biāo)的追求上，開(kāi)發(fā)商與策劃公司必須要有統(tǒng)一的追求，這是雙方合作的基本前提,目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，無(wú)外乎有兩種目的，我們分別稱為A計(jì)劃、B計(jì)

2、劃,A計(jì)劃,B計(jì)劃,持有物業(yè)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，獲取物業(yè)增值及經(jīng)營(yíng)價(jià)值,在本方案以下的分析中，我們會(huì)帶著這個(gè)問(wèn)題，進(jìn)行分析，最終我們需要共同做一個(gè)決定,目錄,Part 1：市場(chǎng)研究分析,鄂爾多斯市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中南部，西、北、東三面被黃河環(huán)繞，與包頭市、呼和浩特市隔河相望，構(gòu)成內(nèi)蒙古中部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的“金三角”。南部臨古長(zhǎng)城，與晉、陜、寧三省毗鄰，具有對(duì)外開(kāi)放的地緣優(yōu)勢(shì),全市轄東勝區(qū)、準(zhǔn)格爾旗、達(dá)拉特旗、伊金霍洛旗、烏審旗、杭錦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗等8個(gè)旗區(qū)，全市總面積8.7萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?54.8萬(wàn)人，其中蒙古族17萬(wàn)人。是以蒙古族為主體、漢族占多數(shù)的地級(jí)市,近年來(lái)，鄂爾多斯受資源性產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的

3、影響，整體經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，GDP增長(zhǎng)排名全國(guó)前列，人均GDP更是達(dá)到了全國(guó)領(lǐng)先水平，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也非常迅速,鄂爾多斯市位于內(nèi)蒙古中南部，與包頭市、呼和浩特構(gòu)成內(nèi)蒙古中部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的“金三角,1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈,市場(chǎng)研究,揚(yáng),羊絨）年產(chǎn)羊毛970萬(wàn)公斤，皮張233萬(wàn)張，被譽(yù)為“軟黃金”的阿爾巴斯山羊絨70萬(wàn)公斤，占內(nèi)蒙古三分之一，全國(guó)的六分之一,眉,煤炭）鄂爾多斯煤炭已探明儲(chǔ)量1496億噸，約占全國(guó)已探明儲(chǔ)量的六分之一,吐,陶土）天然堿儲(chǔ)量6000萬(wàn)噸，食鹽1000萬(wàn)噸，芒硝70億噸，石膏儲(chǔ)量35億噸，石灰石65億噸，高嶺土65億噸,氣,天然氣）天然氣已探明儲(chǔ)量7504億立方米，占全國(guó)三分之一。其中蘇里格

4、氣田儲(chǔ)量規(guī)模達(dá)到5000億立方米，是我國(guó)特大型氣田,城市資源富集，“揚(yáng)眉吐氣”四字體現(xiàn)了鄂爾多斯資源的極大豐富，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力源，也是整個(gè)城市的方向,2007年鄂爾多斯煤炭、電力、冶金、化工等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值90%以上，成為拉動(dòng)工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?2007年鄂爾多斯市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由上年的5.4：55.0：39.6調(diào)整為4.3：55.0：40.7,2007年規(guī)模以上工業(yè)增加值構(gòu)成圖,市場(chǎng)研究,1. 城市向西發(fā)展戰(zhàn)略 A 東勝區(qū)為鄂爾多斯市市區(qū)，是自治區(qū)呼包鄂經(jīng)濟(jì)“金三角”的重要一極，是鄂爾多斯市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、信息中心。 B 向西發(fā)展主要是沿鐵路以西片區(qū)，稱之“鐵西

5、區(qū)”，是東勝區(qū)區(qū)政府所在地，未來(lái)幾年將形成行政、商務(wù)、辦公、居住、交通的綜合區(qū)域。 2. 城市向南拓展戰(zhàn)略 以南部新城建設(shè)為契機(jī)，圍繞三臺(tái)基水庫(kù)及森林公園、景觀河等稀缺資源，打造東勝區(qū)全新商業(yè)金融中心及高端生活居住示范區(qū),市場(chǎng)研究,9,天驕南路板塊,鄂爾多斯大街板塊,天驕北路板塊,鐵西板塊,中部板塊,鐵西板塊： 板塊特征：城市新區(qū)，環(huán)境較好，目前供應(yīng)以商業(yè)及綜合體項(xiàng)目為主（東勝政府旁130萬(wàn)平米商業(yè)），目前供應(yīng)住宅項(xiàng)目較少。 產(chǎn)品形式：商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店式公寓，純住宅以多層、小高層為主。 目前售價(jià)：住宅6000-7000元/平米，商業(yè)2萬(wàn)-4萬(wàn)元/平米，寫(xiě)字樓8000元/平米左右。 代表項(xiàng)目：

6、天佐國(guó)際新城，方圓一廈、鳳凰新城、金順園小區(qū) 發(fā)展趨勢(shì)：目前主要供應(yīng)為東勝政府旁的130萬(wàn)商業(yè)設(shè)施，以寫(xiě)字樓、酒店式公寓、商鋪為主，未來(lái)住宅項(xiàng)目供應(yīng)將向以鐵西二期發(fā)展,天驕北路板塊： 板塊特征：城市邊緣，小規(guī)模住宅項(xiàng)目為主，部分字樓與酒店公寓產(chǎn)品，目前在售項(xiàng)目較少。 產(chǎn)品形式：高層、小高層為主。 目前售價(jià)：住宅3800-4500元/平米，寫(xiě)字樓6000元/平方米左右。 代表項(xiàng)目：萬(wàn)博廣場(chǎng)、安廈家園、蒙欣家園,中部板塊： 板塊特征：目前在售項(xiàng)目以寫(xiě)字樓及綜合體物業(yè)為主，純住宅項(xiàng)目較少； 產(chǎn)品形式：高層、小高層為主。 目前售價(jià)：住宅6000-8000元/平米，寫(xiě)字樓8000-90000元左右，公寓

7、8500元左右，商鋪35000-45000元。 代表項(xiàng)目：太古國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)福小區(qū)、溫馨花園、紫金苑3期,市場(chǎng)研究,10,天驕南路板塊,鄂爾多斯大街板塊,天驕北路板塊,鐵西板塊,中部板塊,天驕南路板塊： 板塊特征：目前在建、在售項(xiàng)目最為集中的板塊，但環(huán)境較差，配套設(shè)施不完善，居住氛圍不佳。因?yàn)榕c康巴什的便利程度，未來(lái)發(fā)展看好。 產(chǎn)品形式：住宅社區(qū)為主，高層、小高層較多，另有部分寫(xiě)字樓、酒店式公寓、商業(yè)等。 目前售價(jià)：住宅4000-4500元/平米，寫(xiě)字樓6200-6500元/平米，酒店式公寓5300元/平米，住宅底商2萬(wàn)3萬(wàn)元/平米。 代表項(xiàng)目：維力西帝景峰匯、大恒儷城、恒利國(guó)際廣場(chǎng),鄂爾多斯大

8、街： 板塊特征：商業(yè)、商務(wù)氛圍較濃，目前以綜合體項(xiàng)目為主。 產(chǎn)品形式：寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店式公寓產(chǎn)品較多，住宅以高層、小高層為主。 目前售價(jià)：住宅6000-8000元/平米，寫(xiě)字樓9000元/平米左右，酒店式公寓7000-10000元/平米，商鋪4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平米。 代表項(xiàng)目：創(chuàng)世紀(jì)、正東金地、景泰園,市場(chǎng)研究,客戶分類,私營(yíng)企業(yè)主，政府官員,本市機(jī)關(guān)事業(yè)單位、私營(yíng)企業(yè)主或高級(jí)政府人員、企業(yè)高管或成功商人等高端人群，中高檔住宅的主力客戶群。 客戶特征：事業(yè)有成，財(cái)富積累豐厚，置業(yè)不 僅是居所的舒適享受，同時(shí)是身份與財(cái)富的 象征。 置業(yè)需求：別墅、花園洋房、商鋪類投資產(chǎn)品,以本地能源企業(yè)的職工為主

9、，如鄂爾多斯、億利、伊泰、華研、等企業(yè)員工。及其他企業(yè)里的中高管理層,客戶特征：收入穩(wěn)定，承受能力強(qiáng)。樂(lè)于追求 新鮮事物，對(duì)社會(huì)潮流比較關(guān)注,年輕新富人群，通常選擇城市中比較繁華 的區(qū)域置業(yè)，能夠承受較高的單價(jià)，通常需求 面積較小。 客戶特征：事業(yè)處于上升期，收入水平高，投資意識(shí)較強(qiáng)。 置業(yè)需求：兩房、三房,一是依靠煤炭開(kāi)發(fā)致富的牧民群體，二是城區(qū)拆遷補(bǔ)償群體,企業(yè)管理層,個(gè)體商戶,新富階層,客戶特征：手中握有大量閑置資金，投資意愿強(qiáng)烈，對(duì)于住房及商鋪處在剛性需求階段,置業(yè)需求：住房及商鋪,市場(chǎng)研究,有效覆蓋1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，市場(chǎng)輻射潛力巨大； 依托富集的資源優(yōu)勢(shì)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)

10、的持續(xù)快速發(fā)展； 孕育了大量的財(cái)富人群，消費(fèi)實(shí)力雄厚,區(qū)域與城市發(fā)展,空間規(guī)劃定位,市場(chǎng)狀況,南部新城是東勝區(qū)南拓的核心規(guī)劃區(qū)域，且此區(qū)域在功能定位上偏向覆蓋城市財(cái)富中堅(jiān)層的工作與生活； 南部新城目前處于開(kāi)發(fā)起步階段，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目。 本項(xiàng)目作為南部區(qū)域核心地段的標(biāo)桿性商業(yè)項(xiàng)目，具有極強(qiáng)的示范與領(lǐng)導(dǎo)作用,50年-07年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，價(jià)格快速攀升。08年開(kāi)始受到政策影響，整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡，觀望氛圍顯著； 市場(chǎng)發(fā)展水平不高，產(chǎn)品、營(yíng)銷水平有較大提升空間。 商業(yè)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，業(yè)態(tài)單一，存在諸多空白區(qū)域； 財(cái)富人群購(gòu)買力強(qiáng)，重復(fù)置業(yè)多。 投資需求潛力仍然很大,市場(chǎng)研究小結(jié),Part 2：市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析,市場(chǎng)

11、機(jī)會(huì)分析,注：2008年，鄂爾多斯人均GDP101500元(按美元人民幣1:7計(jì)算,第一次革新百貨業(yè)由柜臺(tái)式大而全的傳統(tǒng)模式向開(kāi)放式專業(yè)的現(xiàn)代模式轉(zhuǎn)變,第二次革新超市徹底改變百貨為主的商業(yè)格局,第三次革新購(gòu)物中心及便利店開(kāi)始出現(xiàn)，逐步擴(kuò)展,第四次革新購(gòu)物中心大發(fā)展時(shí)代來(lái)臨，同時(shí)產(chǎn)生功能更完善的綜合業(yè)態(tài),市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析,五）引導(dǎo)發(fā)展購(gòu)物中心 購(gòu)物中心的發(fā)展要嚴(yán)格按照規(guī)劃導(dǎo)引，合理布局。購(gòu)物中心可以布局在人口密度較高的市區(qū)中心，但要盡量避開(kāi)居民住宅區(qū)和交通負(fù)荷太大的地區(qū)。也可以布局在人口密度雖然不高，但交通條件較好、土地較為寬闊的地區(qū)。 目前國(guó)內(nèi)大型購(gòu)物中心發(fā)展迅猛，但在我市并沒(méi)有按照Shoppin

12、g Mall 模式運(yùn)作的商業(yè)業(yè)態(tài)。根據(jù)我市商業(yè)發(fā)展的速度和居民消費(fèi)水平的發(fā)展速度，可以將考慮引進(jìn)一個(gè)Shopping Mall作為長(zhǎng)期的規(guī)劃?！?資料摘自鄂爾多斯商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃2005-2010,市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析,鄂爾多斯購(gòu)物中心總營(yíng)業(yè)面積6萬(wàn)多平方米，經(jīng)營(yíng)品種數(shù)萬(wàn)余種，日客流量達(dá)1萬(wàn)人次，擁有會(huì)員10萬(wàn)余人，年?duì)I業(yè)額約2億元，是東勝地區(qū)最早、經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)范圍最廣的綜合性購(gòu)物場(chǎng)所之一,北國(guó)新田地建筑面積60000平方米，總投資7267萬(wàn)元，于2006年8月15日開(kāi)工，2007年6月30日竣工，是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的一站式體驗(yàn)休閑購(gòu)物中心,三江太古國(guó)際廣場(chǎng)建筑面積約25萬(wàn)平方米，

13、是匯集高尚住宅、高檔寫(xiě)字樓、時(shí)尚百貨、商務(wù)會(huì)所于一體的國(guó)際生活示范綜合體，項(xiàng)目建成后將成為鄂爾多斯市最繁華的城市核心商住區(qū),萬(wàn)正廣場(chǎng)建筑面積約26萬(wàn)平方米，是鄂爾多斯首席城市綜合體(HOPSCA)， 匯聚品牌商業(yè)步行街、綜合商場(chǎng)、大型超市、星級(jí)酒店、酒店式公寓、智能化寫(xiě)字樓、餐飲、休閑、娛樂(lè)九大功能,每天百貨都市大型綜合性現(xiàn)代化商業(yè)廣場(chǎng)。商廈集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、住宿、辦公為一體,建筑面積41000平方米。商場(chǎng)入駐500多個(gè)國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌,商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展表明，鄂爾多斯已經(jīng)跨越式進(jìn)入購(gòu)物中心大發(fā)展時(shí)代，并且消費(fèi)實(shí)力趨向高端業(yè)態(tài),商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展,政府商業(yè)規(guī)劃,商業(yè)市場(chǎng)狀況,根據(jù)鄂市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，提倡

14、在交通便利的非密集住宅區(qū)開(kāi)發(fā)大型購(gòu)物中心,舊城區(qū)商圈以伊金霍洛街達(dá)拉特街為主，商場(chǎng)主要以中低端綜合性消費(fèi)為主。 鐵西區(qū)，圍繞區(qū)政府展開(kāi)新商圈組團(tuán)，以萬(wàn)正廣場(chǎng)為代表，其形態(tài)已開(kāi)始向現(xiàn)代化城市綜合體轉(zhuǎn)變，但其內(nèi)部商業(yè)業(yè)態(tài)則延續(xù)針對(duì)中端消費(fèi)階層,市場(chǎng)機(jī)會(huì)小結(jié),鄂市商業(yè)格局正向現(xiàn)代化購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型，但定位不高、業(yè)態(tài)重復(fù)、結(jié)構(gòu)單一，存在著財(cái)富中堅(jiān)層這一商業(yè)“藍(lán)海,Part 3：項(xiàng)目定位,項(xiàng)目定位,宏觀的市場(chǎng)研究和市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析的結(jié)論告訴我們，本項(xiàng)目如果要做持續(xù)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)定位為區(qū)域型奢侈品體驗(yàn)中心，消費(fèi)者范圍覆蓋鄂爾多斯、呼市、包頭等周邊城市及下轄旗等。領(lǐng)導(dǎo)這一地區(qū)的高端生活潮流，是本區(qū)域內(nèi)財(cái)富中堅(jiān)力量的

15、消費(fèi)標(biāo)桿地,豪車集中地,奢侈品天堂,頂級(jí)美食匯,時(shí)尚最前沿,LAND-ROVER、BENZ、AUDI、HAMMER FERRARI,LV，PRADA，GUCCI，CARTIER，HERMES，BURBERRY,SWAROVSKI, LOEWE,DAKS, AMANI, SISLEY、VERSACE,CHIVAS、HENNESSY、LAN CLUB,項(xiàng)目屬性,高級(jí)百貨店,名車城,一流院線,超級(jí)市場(chǎng),奢侈品專店,頂級(jí)美食城,項(xiàng)目業(yè)態(tài)建議,業(yè)態(tài)功能配比面積建議,1、內(nèi)蒙古一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)唯一的、不可復(fù)制的SHOPPING MALL。多種業(yè)態(tài)并存，不只要滿足購(gòu)物需求，也要同時(shí)具備休閑、娛樂(lè)、餐飲、觀光等

16、多方面要求。 2、在租售方式上，采取出租給零售商(主力店)，鋪位賣給中小投資者的方法。 3、各業(yè)態(tài)面積比(參考) 高級(jí)百貨店2-3萬(wàn)平米，超市5000平，影院3000平，名車城底層1萬(wàn)平，餐飲休閑區(qū)占據(jù)頂層1萬(wàn)平。 注：租售比例要按照資金來(lái)源及使用狀況確定,關(guān)于主力店,一個(gè)成功的主力店進(jìn)駐，將為項(xiàng)目帶來(lái)巨大的品牌效應(yīng)，減少招商成本，縮短招商時(shí)間，使項(xiàng)目盡快地進(jìn)入經(jīng)營(yíng)軌道。同時(shí)，主力店的引進(jìn)，可以幫助提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值，有利于銷售。通常一個(gè)商業(yè)綜合體內(nèi)，有3-5家主力店即可，主力店面積占建筑面積30-50%左右。 現(xiàn)代百貨主力店國(guó)商、大商、上海百聯(lián)、新天地、王府井等。 日用品超市家樂(lè)福，沃爾瑪、

17、華聯(lián)、物美、麥得隆、大潤(rùn)發(fā)等。 專業(yè)店獨(dú)立專業(yè)店：ITAT、海瀾之家等；連鎖專業(yè)店：屈臣氏（屬專業(yè)護(hù)理店）、國(guó)美、蘇寧、肯德基、麥當(dāng)勞、加州牛肉面、斗牛士牛排、上島咖啡、星巴克。 功能店休閑娛樂(lè)：影院、咖啡吧、茶吧、球館、電玩、游樂(lè)設(shè)施等；配套功能店：美容護(hù)理、洗車行、洗浴、快捷酒店等。 另外，主力店入駐在建筑方面有較高要求：進(jìn)深、層高、柱距、荷載、外立面、廣告位、天然氣、上下水等，因此盡可能在設(shè)計(jì)階段即接觸,Part 4：招商計(jì)劃,招商步驟,招商流程,招商策略、計(jì)劃擬定,主力店名單擬定,團(tuán)隊(duì)組建 文件、物料準(zhǔn)備 租金體系,主力店溝通篩選,合作條件溝通,一般客戶積累,入場(chǎng)裝修,試營(yíng)業(yè),一般客戶

18、洽談,一般客戶簽約,籌備階段,主力店簽約,洽談階段,攻堅(jiān)階段,簽約階段,運(yùn)營(yíng)階段,招商進(jìn)度安排,招商招商條件,招商優(yōu)惠政策,招商文件物料,項(xiàng)目VIS 樓書(shū) 傳真、EMAIL、郵寄樓書(shū) 宣傳DM PPT演示稿 音像資料 現(xiàn)場(chǎng)包裝,招商策劃報(bào)告 招商執(zhí)行計(jì)劃 項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)辭 招商問(wèn)答 預(yù)租賃合同 租賃合同 業(yè)務(wù)流程、制度,主要物料,主要文件,Part 5：銷售計(jì)劃,銷售分期,基礎(chǔ)價(jià)格參考,應(yīng)綜合考慮各種因素，如開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)空間、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格、消費(fèi)者的承受力、銷售價(jià)格與租賃價(jià)格的關(guān)系，租金收入與按揭供款對(duì)比等因素。 從競(jìng)品項(xiàng)目銷售價(jià)格及本項(xiàng)目所處位置來(lái)看，我們建議將基礎(chǔ)價(jià)格制定在25000-3500

19、0之間。 利益有三： 1、基礎(chǔ)定價(jià)偏低，則一鋪一價(jià)相對(duì)也較低，這樣容易啟動(dòng)市場(chǎng)，可以在短時(shí)間內(nèi)形成火爆銷售局面，營(yíng)造氣氛。 2、給項(xiàng)目投資客預(yù)留升值空間，雖然我們低開(kāi)，但同時(shí)實(shí)行高走策略，這樣可以人為制造項(xiàng)目在明顯升值的印象,增強(qiáng)市場(chǎng)信心。 3、可以快速回籠資金，有利于財(cái)務(wù)平衡,商鋪價(jià)格制定,一鋪一價(jià)，計(jì)算方式為：基礎(chǔ)價(jià)格（1+參考系數(shù)） 參考系數(shù)為以下若干系數(shù)之和,地 段 系 數(shù) 是指以每間商鋪離停車場(chǎng)、車站、中心廣場(chǎng)、主干道最近距離為最高系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)的為最低系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。較好的加0.1；稍好的加0.06；一般的加0.03；差的為0。系統(tǒng)差為（0.10.060.030） 端 位 系 數(shù) 是指以每

20、棟最邊的商鋪為最高系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，中間的為最低標(biāo)準(zhǔn)。東南的端頭位加0.06；西南的端頭位加0.04；旁邊的加0.02；中間的為0。系統(tǒng)差為（0.060.040.020） 朝 向 系 數(shù) 是指以每棟南朝向的商鋪為最高系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，朝西的商鋪為最低系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。朝南的加0.06；朝東的加0.04；朝北的加0.02；朝西的為0。系統(tǒng)差為（0.060.040.020） 面 積 系 數(shù) 是指以商鋪?zhàn)钚∶娣e為最高系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，面積大的為最低系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。100（含100）以下的加0.1；101149的加0.06；150200的加0.03；201以上的為0。系統(tǒng)差為（0.10.060.030） 死 角 系 數(shù) 是指以項(xiàng)目中預(yù)計(jì)人

21、流最少、車流最少、離各項(xiàng)配套設(shè)施最遠(yuǎn)為最低系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 系統(tǒng)差為（0 -0.02 -0.04） 其 他 系 數(shù) 是指一些比較特殊的商鋪，二層的加0.05；三層的為0。系統(tǒng)差為（0.050） 建 議 系 數(shù) 是指以問(wèn)卷中客戶考慮因數(shù)比例最大為最高系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，比例最小的為最低標(biāo)準(zhǔn)。 系統(tǒng)差為（0.060.030,銷售周期,預(yù)熱期2個(gè)月,黃金銷售期8個(gè)月,工程進(jìn)度:正負(fù)零,工程進(jìn)度：80%主體完成,Part 6：操作思路及商務(wù)合作,操作思路,A：物業(yè)出售為主，快速回籠資金，獲取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn) B：自持物業(yè)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)，獲取物業(yè)增值利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)收入,A計(jì)劃物業(yè)出售為主,此方向利在能較快速回籠資金，減輕開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)壓力，有利于開(kāi)發(fā)商后續(xù)項(xiàng)目的運(yùn)作；弊端是業(yè)主產(chǎn)權(quán)多元化，商業(yè)規(guī)劃缺乏整體性，易導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)雜亂難以控制，容易導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)失敗,A計(jì)劃 合作方式,1、項(xiàng)目推廣費(fèi)用 項(xiàng)目組合作制，月服務(wù)費(fèi)18萬(wàn)，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)與推廣工作。(最低合作期12個(gè)月，預(yù)付3個(gè)月費(fèi)用，剩余逐