房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計與建筑工程基

1、第四章 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計與建筑工程基礎(chǔ)知識,城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。 城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)國家和各級政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關(guān)法規(guī)和具體規(guī)定，對批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，采用法制的、行政的、經(jīng)濟(jì)的管理辦法，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的安排和控制，使城市的各項建設(shè)用地和建設(shè)工程活動有計劃、有秩序地協(xié)調(diào)發(fā)展，保證城市規(guī)劃的順利實施,二）與房地產(chǎn)有關(guān)的城市規(guī)劃的內(nèi)容和圖紙及文件,城市規(guī)劃包括總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。 1、總體規(guī)劃 總體規(guī)劃是一個遠(yuǎn)景規(guī)劃，短的15年，長的30年，一般為20年

2、。 城市總體規(guī)劃由同級人民政府負(fù)責(zé)編制。 總體規(guī)劃圖是房地產(chǎn)開發(fā)公司在一個城市進(jìn)行投資開發(fā)決策的重要依據(jù)之一,3、詳細(xì)規(guī)劃,詳細(xì)規(guī)劃又可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。 控制性詳細(xì)規(guī)劃使城市總體規(guī)劃與詳細(xì)規(guī)劃有機(jī)地銜接起來。 修建詳細(xì)規(guī)劃是在城市分區(qū)的局部地區(qū)所進(jìn)行的城市空間構(gòu)成的規(guī)劃,二、城市規(guī)劃的實施和監(jiān)督檢查,一）城市規(guī)劃的實施 城市規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內(nèi)容。 報建審批管理主要包括對建設(shè)項目選址審批核發(fā)項目選址意見書，對城市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，對建筑工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 批后管理主要是按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違章占地和違章建設(shè)的查

3、禁工作,第二節(jié) 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計與技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),一、居住區(qū)的組成和規(guī)模 （一）居住區(qū)的組成 居住區(qū)的組成有用地和工程構(gòu)成。 按居住區(qū)內(nèi)用地性質(zhì)劃分： 1、居住建筑用地； 2、公共建筑用地； 3、道路廣場用地； 4、公共綠地和體育場地 5、其它用地,居住區(qū)的工程構(gòu)成： 1、建筑工程； 2、市政基礎(chǔ)設(shè)施； 3、環(huán)境工程,二）居住區(qū)的規(guī)模 居住區(qū)的規(guī)模主要是指人口規(guī)模和用地規(guī)模，其中以人口規(guī)模為主要指標(biāo)。 （三）居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu) 我國居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)通常分為居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三個等級,二、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容,控制性詳細(xì)規(guī)劃著重解決各類用地界限、建筑密度、建筑高度、容積率、道路紅線位置、斷面、

4、控制點座標(biāo)和標(biāo)高、工程管線走向、管徑和用地范圍等控制指標(biāo)； 修建性詳細(xì)規(guī)劃是根據(jù)建筑、綠化和空間要求布置平面圖，進(jìn)行道路、建筑、工程管線的規(guī)劃設(shè)計，進(jìn)行豎向設(shè)計和土石方工程設(shè)計、編制工程概算。修建性詳細(xì)規(guī)劃主要包括：居住建筑規(guī)劃、公共建筑規(guī)劃、道路規(guī)劃和綠地規(guī)劃,一）居住建筑規(guī)劃,1、住宅建筑群體的平面布置形式基本有四種： （1）行列式； （2）周邊式； （3）混合式； （4）自由式,2、住宅的選型,1）住宅層數(shù)； （2）進(jìn)深和面寬； （3）長度和體型； （4）層高； （5）戶室比,二）公共建筑規(guī)劃,規(guī)劃設(shè)計應(yīng)滿足適當(dāng)集中、縮短服務(wù)半徑、符合人流走向、不干擾住戶的基本要求。 居住小區(qū)內(nèi)道路不能

5、四能八達(dá)，而是要“順而不穿，通而不暢,五）建筑設(shè)計,建筑設(shè)計一般分初步設(shè)計和施工圖設(shè)計兩個階段。居住建筑設(shè)計的內(nèi)容包括： 1、住宅建筑設(shè)計的平、立、剖面設(shè)計； 2、住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計； 3、住宅建筑裝修和室內(nèi)設(shè)備的設(shè)計； 4、住宅設(shè)計的工程概算和預(yù)算,三、居住區(qū)的各類技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),一）居住區(qū)用地控制指標(biāo)表（表4-3,二）居住區(qū)用地平衡表（表4-4,用地構(gòu)成,三）居住區(qū)規(guī)劃方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),1、居住區(qū)總用地（ha），其中包括居住用地，公共建筑用地，道路用地，綠化用地； 2、居民每人占地（/人），其中包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地； 3、居住區(qū)總建筑面積（），其中包括居住建筑面積、

6、公共建筑面積； 4、總戶數(shù)、總?cè)丝?、平均每戶人口（?戶）； 5、平均每戶居住面積（,6、居住建筑密度，是指住宅建筑對居住用地的覆蓋率。即： （%）； 7、居住面積密度： （/ha,8、容積率（居住建筑面積密度）： （/ha）； 9、人口毛密度，是指居住總?cè)丝诤涂傆玫刂龋?（人/ ha,10、人口凈密度，是指居住總?cè)丝谂c居住建筑用地面積之比： （人/ ha）； 11、平均層數(shù)，是指住宅總面積與住宅基底總面積之比：,12、高層比例，一般七層以上為高層住宅，即高層住宅占總建筑面積的比例： （%）； 13、住宅間距（m,14、居住區(qū)平均造價： （元/）； 15、停車為個數(shù)，是指在規(guī)劃用地范圍內(nèi)設(shè)置

7、的地面和地下停車位的個數(shù)； 16、建設(shè)周期，是指自工程開工至全部工程完工之間的持續(xù)時間,第三節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),一、城市基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容和特點 （一）城市基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容 1、能源系統(tǒng) 2、給水、排水系統(tǒng) 3、道路交通系統(tǒng) 4、郵電、通訊系統(tǒng) 5、環(huán)境系統(tǒng) 6、安全系統(tǒng) 7、土地平整工程 “七通”是指通道路、通自來水、通電信、通排水、通煤氣、通熱力、通電力。 “一平”即平整場地，按照豎向規(guī)劃進(jìn)行土方工程,二、居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),二）基礎(chǔ)設(shè)施與住宅建設(shè)的比例關(guān)系 1、實物量比例關(guān)系 實物量比例關(guān)系是指每平方米住宅建筑面積需要提供的水、電、熱、氣等相應(yīng)配套設(shè)施的具體數(shù)量,2、價值量比例關(guān)系 該比例關(guān)系通

8、常用基礎(chǔ)設(shè)施投資與住宅建設(shè)投資的比例和每平方米住宅建筑面積基礎(chǔ)設(shè)施投資量來表示,四）管線綜合,3、地下管線的排列次序一般從建筑物外排起，最近的是煤氣管，然后依次為給水、污水及雨水管等。 自道路紅線向道路中心線方向平行布置各種管線的次序，要根據(jù)管線的性質(zhì)，埋深確定。一般次序是電力電纜、電信電纜、煤氣、熱力、給水、雨水和污水管道,第四節(jié) 建筑工程基礎(chǔ)知識,一、建筑構(gòu)造與結(jié)構(gòu) （一）建筑物的用途和分類 建筑物按照使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑等；非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑,1、按建筑物的用途分類,1）居住建筑 （2）公共建筑 生活服務(wù)性建筑； 文教建筑； 托幼建筑； 科研

9、建筑； 醫(yī)療建筑； 商業(yè)建筑； 體育建筑； 文娛建筑； 交通、郵電建筑； 其他建筑,2、按建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類 （1）磚木結(jié)構(gòu)建筑 （2）磚混結(jié)構(gòu)建筑 （3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑 （4）鋼結(jié)構(gòu)建筑,3、按建筑物的層數(shù)分類,1）低層建筑 一般是指一至三層的房屋 （2）多層建筑 一般是指四至七層的房屋 （3）高層建筑 第一類，小高層，層數(shù)8-16層，房屋的高度在25m-50m之間，其結(jié)構(gòu)形式一般為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)； 第二類，中高層，層數(shù)在17-25層，最高達(dá)75m； 第三類，高高層，層數(shù)26-40層，最高達(dá)100m高；層數(shù)在40層以上，高度超過100m，稱為超高層建筑,三）建筑設(shè)計的主要內(nèi)容

10、,1、建筑平面設(shè)計 用以滿足建筑的使用功能的平面要求，包括設(shè)計建筑物的內(nèi)部使用空間和交通聯(lián)系空間的設(shè)計，是建筑平面設(shè)計的一個重要內(nèi)容。 2、建筑剖面設(shè)計 建筑剖面設(shè)計主要分析建筑物各部分應(yīng)有的高度，建筑物層數(shù)、建筑空間的組合和利用，以及建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造關(guān)系等。 3、建筑體型和立面設(shè)計 建筑體型和立面設(shè)計是建筑師充分發(fā)揮其想象力和創(chuàng)造力的地方，也是開發(fā)商表示所開發(fā)的項目品質(zhì)、思想的重要方面,四）建筑識圖,一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通及空調(diào)施工圖、給排水施工圖（通常暖通空調(diào)、給排水作為一套圖紙）、電氣施工圖等。各工種的施工圖又分為基本圖和詳圖兩部分,1、建筑制圖

11、的基本規(guī)定,2）圖標(biāo)和會簽欄,3）比例尺的選用,一個圖形一般只采用一種比例尺。結(jié)構(gòu)施工圖一般不注比例尺，允許一個圖形使用兩種比例尺。結(jié)構(gòu)施工圖在施工中以所注尺寸為準(zhǔn),4）軸線,施工圖中的軸線是施工中定位、放線的重要依據(jù)。 軸線用點劃線表示，端部劃圓圈，圓圈內(nèi)注明編號。水平方向用阿拉伯?dāng)?shù)字由左至右編號，垂直方向用英文字母由下而上編號,5）尺寸及單位 總圖以米為單位，其余均以毫米為單位。尺寸的數(shù)字后面可不寫單位。 （6）標(biāo)高 注到小數(shù)點后面第三位。 標(biāo)高分絕對標(biāo)高和相對標(biāo)高兩種。 （7）索引號 索引號的用途是索引,2、建筑施工圖,建筑施工圖是根據(jù)正投影原理繪制出來的，用立面圖及屋頂平面圖表示建筑物

12、的外部，用總平面圖表示建筑物的位置，用平面圖及剖面圖表示其內(nèi)部，用大樣圖表示其細(xì)部作法的一套圖紙,1）建筑總平面圖 用來說明建筑物所在具體位置和其周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖。 （2）建筑平面圖 它不僅反映了建筑的使用空間、裝修等情況，而且是其他各工種圖紙設(shè)計的基礎(chǔ)。還是室內(nèi)外裝修設(shè)計的重要依據(jù)。 （3）建筑立面圖 立面圖主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的主要依據(jù)。 （4）建筑剖面圖 剖面圖主要用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系,3、結(jié)構(gòu)施工圖 結(jié)構(gòu)施工圖主要表明建筑結(jié)構(gòu)的專業(yè)設(shè)計內(nèi)容，同時反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對結(jié)構(gòu)的要求。 4、給排水施工圖 5、采暖施工圖 6、通風(fēng)施工圖

13、 7、電氣施工圖,五）建筑構(gòu)造,1、建筑物的基本構(gòu)造和設(shè)計時須考慮的因素 房屋建筑一般由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、板、屋架、門窗、屋面（包括隔熱、保溫和防水層）、樓梯、陽臺、雨篷、樓地面等部分組成,2、房屋的建筑等級,1）建筑物耐久性（年限）的等級 （2）建筑物的耐火等級 （3）建筑物的重要性等級,3、建筑物的常用基礎(chǔ)形式 按基礎(chǔ)的構(gòu)造特點不同，基礎(chǔ)可分為五種基本類型。 （1）條形基礎(chǔ) （2）獨立基礎(chǔ) （3）筏板基礎(chǔ) （4）箱形基礎(chǔ) （5）樁基礎(chǔ),4、墻體的構(gòu)造,2）磚墻的厚度,5、鋼筋混凝土柱、梁、板的構(gòu)造 6、屋頂?shù)臉?gòu)造 7、樓梯的類型與構(gòu)造 8、房屋門窗的類型,二、建筑裝飾材料,一）建筑材料與建

14、筑裝飾材料 建筑材料是一切建筑工程的物質(zhì)基礎(chǔ)，是建造建筑物所使用的各種材料的總稱。 主要包括：房屋結(jié)構(gòu)材料、墻體材料、屋面材料、隔熱、隔聲材料、內(nèi)外墻裝飾材料等,二）建筑裝飾材料的分類,1、按化學(xué)成分分類 （1）金屬材料 （2）非金屬材料 （3）復(fù)合材料 2、按建筑裝飾的部位分類 （1）外墻裝飾材料 （2）內(nèi)墻裝飾材料 （3）地面裝飾材料 （4）吊頂裝飾材料 （5）室內(nèi)裝飾用品及配套設(shè)備 （6）其他裝飾材料,三）建筑裝飾材料使用效果評價 1、裝飾效果 評價裝飾效果主要考察： （1）建筑物外部色彩 （2）建筑物內(nèi)部色彩 2、耐久性 3、經(jīng)濟(jì)性 4、環(huán)保性,四）建筑材料的主要種類和用途,三、建筑設(shè)

15、備,一）建筑給水 給水系統(tǒng)分為生活、生產(chǎn)、消防等三種。 （二）建筑排水 排水系統(tǒng)分為生活污水、生產(chǎn)廢水、雨水三類。 （三）建筑采暖 （四）建筑通風(fēng)與空調(diào) （五）建筑電氣,六）住宅小區(qū)智能化系統(tǒng),1、住宅小區(qū)智能化的含義 所謂住宅小區(qū)智能化就是利用4C(即計算機(jī)、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡)技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實現(xiàn)快捷高效的服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境,四、工程造價,二）工程造價的定義和特性 工程造價是指建設(shè)工程的建造價格。它有兩種含義，一是指建設(shè)一項工程的預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部

16、固定資產(chǎn)投資費用；二是指工程價格，即為建成一項工程、預(yù)期在土地市場、技術(shù)和設(shè)備市場、勞務(wù)市場以及工程承包市場等交易活動中所形成的建筑安裝工程價格或建設(shè)項目總價格。 通常又把工程造價的第二種含義稱為工程承發(fā)包價格。 工程造價的第一種含義是從投資者(業(yè)主)的角度來定義的，第二種含義是從承包商的角度來定義的,三）工程造價的計價特征,1）投資估算 在項目建議書和可行性研究階段估算出建設(shè)項目的投資額。 （2）概算造價 在初步設(shè)計階段，根據(jù)初步設(shè)計圖紙，通過編制工程概算預(yù)先測算和確定的工程造價。 （3）預(yù)算造價 在施工圖設(shè)計階段，根據(jù)施工圖紙編制預(yù)算文件，預(yù)先測算和確定的工程造價。 （4）合同價 指在工程招投標(biāo)階段簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設(shè)備和材料采購合同， 以及技術(shù)咨詢合同所確定的工程價格。 （5）結(jié)算價 指在合同實施階段，在工程結(jié)算時按合同調(diào)價范圍和