2010年廣州市中惠·南沙項(xiàng)目定位報(bào)告

1、中惠.南沙項(xiàng)目定位報(bào)告,將要了解及解決的主要問題,南沙在售項(xiàng)目分析,PART 1,目前南沙片區(qū)在售項(xiàng)目：逸濤城、海力花園、龍光棕櫚水岸、南沙奧園、奧園海景城、碧桂園豪庭、時(shí)代南灣和觀海美寓、南沙珠江灣等項(xiàng)目。 下面，我們針對片區(qū)銷售速度較快，具有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行深入分析,一、南沙片區(qū)在售項(xiàng)目分布,龍光.棕櫚水岸,地理位置：廣州市南沙區(qū)金蕉大道西（新區(qū)政府南側(cè)），與本項(xiàng)目地塊相鄰。 基本情況：總建筑面積約27萬，分南北兩地塊開發(fā)，北地塊為21棟圍合而成的洋房區(qū)，南地塊以230-300左右的聯(lián)排別墅為主+沿馬路附帶 小部分洋房。 推貨情況：北地塊洋房共1084套，自2010年6月份至今已推出696

2、套貨量。 產(chǎn)品區(qū)間：70-138的2-4房單位 銷售價(jià)格：7500元/平米（毛坯,二、典型項(xiàng)目分析,定位中高端，地鐵口、區(qū)府旁升值潛力巨大的中等規(guī)模社區(qū),棕櫚水岸在目前南沙在售項(xiàng)目中地段優(yōu)勢最為明顯，升值潛力大，但景觀優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)不明顯,時(shí)代南灣,地理位置：南沙區(qū)港前大道北（南沙高爾夫旁）。 基本情況：占地面積33萬，總建筑面積約51萬，將分三期開發(fā)，產(chǎn)品包含六星級酒店、高層洋房、聯(lián)排別墅以及獨(dú)立別墅，既望山望湖，又瞰海。在售產(chǎn)品以125-168闊綽型3-4房為主。 推貨情況：首期推出1-3棟高層洋房，共560套，已售500套，銷售率為89%。 產(chǎn)品區(qū)間：96-168的2-4房單位 銷售價(jià)格

3、：9500（帶3000元/平米豪華裝修,現(xiàn)階段，南沙片區(qū)項(xiàng)目定位最高端的標(biāo)準(zhǔn),高端定位的支撐點(diǎn)是什么,時(shí)代南沙，地段優(yōu)勢雖不明顯，但景觀資源、周邊高端配套具有極大的優(yōu)勢,在產(chǎn)品的定位上以闊綽舒適型產(chǎn)品為主,地理位置：南沙區(qū)環(huán)市大道漾濱路。 基本情況：占地55萬，總建筑面積達(dá)到146萬，居住建筑布局主要采用行列式，保證每一戶都南北朝向和有良好的通風(fēng)采光，充分利用土地資源。住宅的高度由南向北逐漸遞增，最大程度的引入濱海景觀。在售產(chǎn)品情況。 推貨情況：珠江灣總貨量4100套，首期400套，其中首批推出300套，12月18日開盤當(dāng)天已售170套，銷售率56.67%。 產(chǎn)品區(qū)間：127-160的3-4房

4、單位 銷售價(jià)格：8000元/平米（帶2000元/平米裝修,珠江灣,市場上形象，定位為中高端大型園林社區(qū),珠江灣賣什么,規(guī) 模,景觀,地鐵,自身 配套,五星級酒店、國際商務(wù)寫字樓、飲食娛樂城等完善的商務(wù)配套。 風(fēng)情商業(yè)街、國際雙語幼兒園等,珠江灣，雖具規(guī)模優(yōu)勢但其在景觀資源上不及時(shí)代南灣，在地段優(yōu)勢上不及棕櫚水岸， 因此，該項(xiàng)目在定位上走差異化路線，提出了“靠海最近的生活”，向市場客戶販賣一種濱海生活方式,鑒于南沙珠江灣景觀優(yōu)勢和地段優(yōu)勢不明顯，但社區(qū)規(guī)模大，主打賣點(diǎn)為規(guī)模優(yōu)勢和完善的社區(qū)配套，所以項(xiàng)目以打造濱海生活模式的概念，營造一種閑適的生活氛圍，與南沙片區(qū)其他項(xiàng)目形成差異化，同時(shí)憑借開發(fā)商

5、珠江地產(chǎn)的品牌效應(yīng)，吸引廣州投資度假型客戶,為契合整個(gè)項(xiàng)目寬享閑適濱海生活的主題，住宅產(chǎn)品定位為中大戶型的高層洋房。首期在售產(chǎn)品以127-140舒適型3-4房為主,地理位置：進(jìn)港大道金州商業(yè)街旁。 基本情況：占地3.5萬，總建筑面積10.4萬，分兩期開發(fā)，產(chǎn)品為18層高的80-130m的2-3房單位。 推貨情況：2011年上半年推售。 產(chǎn)品區(qū)間：以80-120的2-3房單位為主力。 銷售價(jià)格：未定,廣晟.海韻蘭庭,定位為中端自住型居住社區(qū),海韻蘭庭賣什么,完善、便利的生活配套是該項(xiàng)目最大的核心賣點(diǎn)，但由于項(xiàng)目規(guī)模相對 較小，外部景觀資源尤為缺乏,三、典型項(xiàng)目分析小結(jié),在售項(xiàng)目核心賣點(diǎn)整合,景觀

6、資源、地段、配套是各在售項(xiàng)目吸引客戶的主力核心賣點(diǎn),面臨眾多的競爭樓盤， 本項(xiàng)目將如何定位以此區(qū)別于市場上其他項(xiàng)目，并形成自身核心競爭力,PART 2,項(xiàng)目分析,一、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析,周邊生活配套暫時(shí)缺乏（滿足日常生活購物均有一定的難度）； 地塊北面臨進(jìn)港大道，受到車輛噪音干擾及灰塵大影響； 南地塊上有大量的荒蕪廠房，影響拆遷周期； 周邊區(qū)域雖有開發(fā)但目前居住人口稀疏，生活氛圍不濃郁,地塊緊鄰蕉門地鐵站，步行三分鐘即可到達(dá)，交通便利； 地塊東面臨蕉門河綠色生態(tài)棧道，景觀資源豐富，視野開闊； 與南沙區(qū)政府隔路相望，為地塊行政、商業(yè)地段奠定基礎(chǔ)； 地塊周邊在售、在開發(fā)項(xiàng)目眾多，片區(qū)未來居住人群聚集

7、，生活氛圍濃郁； 地塊地勢平整，縮短工程開發(fā)周期,優(yōu)勢,劣勢,地塊特征：優(yōu)勢明顯大于劣勢,項(xiàng)目地段優(yōu)勢凸顯，無論是從未來片區(qū)居住生活的便利性或是投資客戶對片區(qū)未來升值潛力，均具有較強(qiáng)的吸引力,二、項(xiàng)目價(jià)值賣點(diǎn),因此，結(jié)合地塊特性及在售樓盤特征 我們項(xiàng)目定位為,千億社區(qū) 生活配套,以中小 戶型為主,投資自住 兩相宜,南沙CBD 商務(wù)核心,毗鄰蕉門 地鐵站,自住兼投資的精品社區(qū),三、項(xiàng)目定位方向,PART 3,產(chǎn)品定位,一、洋房篇,一）、產(chǎn)品定位,一、產(chǎn)品供應(yīng)情況,1、在售樓盤,以緊湊實(shí)用型60-130平米左右的二房、三房單位是市場供應(yīng)主力戶型區(qū)間,2、潛在供應(yīng)樓盤產(chǎn)品配比情況,未來供應(yīng)體量較大，

8、具有良好景觀資源的項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃以上高端定位的大戶型為主力，如緊鄰黃山魯星河丹堤，而景觀欠缺乏但地段較好的地塊在產(chǎn)品規(guī)劃上以中等戶型為主，如府前一號,數(shù)據(jù)截止于2010年12月18日，數(shù)據(jù)來源政府公示網(wǎng)：陽光家緣,二、在售樓盤產(chǎn)品銷售速度評估,兩房及三房是當(dāng)前區(qū)域市場的主力需求戶型，消化速度相對較快； 總價(jià)控制在80萬以內(nèi)的緊湊型產(chǎn)品銷售速度快，超過100萬以上總價(jià)銷售壓力較大，速度放緩,第三部分 市場特征分析匯總,總價(jià)特征,銷售價(jià)格特征,銷售特征,產(chǎn)品特征,60-130平米緊湊實(shí)用型產(chǎn)品是南沙現(xiàn)階段市場供需主力。也是未來供應(yīng)量的主力,二房、三房戶型銷售速度明顯快于大戶型（四房及以上），總價(jià)高

9、 的單位受置業(yè)門檻高因素的影響去貨速度較慢,南沙樓價(jià)在今年飆升幅度較大，其次以帶精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)作為營銷噱頭，將南沙整個(gè)片區(qū)樓價(jià)拉升到一個(gè)高點(diǎn)，最高洋房價(jià)可到萬字邊緣,該區(qū)域?qū)彿靠們r(jià)接受度比較敏感，總價(jià)70萬以內(nèi)銷售速度最快， 70-100萬速度放緩，超過100萬以上僅靠南沙當(dāng)?shù)貐^(qū)域客戶壓力較大,三、市場產(chǎn)品供需分析小結(jié),南沙市場產(chǎn)品供求特征： 70-120平米緊湊型實(shí)用二、三房單位消化速度快，需求量大,結(jié)合總價(jià)消化特征： 低總價(jià)產(chǎn)品消化速度，客戶對總價(jià)接受敏感度,地塊自身價(jià)值特征： 地鐵物業(yè)、南沙CBD中心的地段優(yōu)勢帶來巨大升值潛力、投資價(jià)值,開發(fā)商資金回籠及收益最大化： 不同產(chǎn)品的銷售速度

10、、銷售單價(jià)的支撐所產(chǎn)生的不同經(jīng)濟(jì)收益的預(yù)測,緊湊實(shí)用型： 70-130平米是本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位方向,四、項(xiàng)目戶型建議,具體戶型配比建議,72-98平米的二房及小三房是本項(xiàng)目主力戶型，比例達(dá)總建筑面積的70%。 在位置較為優(yōu)越、景觀較好的地方設(shè)置部分三房及少量的大三房單位,五、戶型配比建議,六、戶型參考意示圖,1、2房:70-75平米,2房戶型的功能特點(diǎn)：在保證居住房間、功能空間能滿足基本需求的基礎(chǔ)上，適 當(dāng)提高產(chǎn)品的附加值，如入戶花園的設(shè)置,2、小三房戶型:93-98、105-115平米,小3房戶型的功能特點(diǎn)：滿足購買客戶的家庭人數(shù)對于房間的數(shù)量的需求，同時(shí)保 證各功能空間的配備的齊全,3、大三

11、房戶型:120-130平米,大3房戶型的功能特點(diǎn)：除了滿足購買客戶的家庭人數(shù)對于房間的數(shù)量的需求，功 能空間齊全之外，更加注重主人的居住舒適性，往往增加主人套房、衣帽間的配備,市場上產(chǎn)品與本項(xiàng)目產(chǎn)品有同質(zhì)化現(xiàn)象，如何提升自身產(chǎn)品的附加值來提升市場競爭力,1）2房戶型:70-75平米,七、提升產(chǎn)品附加值參考示意圖,通過花池贈(zèng)送超大面積,設(shè)計(jì)“L”型景觀陽臺(tái)：針對75平米的兩房，建議對該面積戶型的景觀陽臺(tái)設(shè)計(jì)成“L”型陽臺(tái)，待驗(yàn)收完成后可改成一個(gè)書房或功能房，增加產(chǎn)品的附加值,2）2房戶型:99-108平米,通過空中花園贈(zèng)送超大面積，可改成1個(gè)房間 通過陽臺(tái)贈(zèng)送面積，可增大臥室空間,通過陽臺(tái)贈(zèng)送超

12、大面積，可令臥室增大空間,3）3房戶型:120-130平米,6米挑高陽（露）臺(tái),建筑面積：122 贈(zèng)送面積約19,建筑面積：約120 贈(zèng)送面積約30-40,奇數(shù)層,偶數(shù)層,通過奇偶數(shù)層的花池、大露臺(tái)等贈(zèng)送超大面積,二）、風(fēng)格建議,一、建筑風(fēng)格建議,建筑風(fēng)格建議：走現(xiàn)代、時(shí)尚、簡約路線,二、園林風(fēng)格建議,打造廣州首個(gè)音樂噴泉主題目濱海風(fēng)情園林,三）、目標(biāo)客戶定位,本項(xiàng)目將面臨怎樣的客戶群,1、2010年，南沙區(qū)代表性樓盤客戶類型,南沙仍是該區(qū)域的購房客戶主力，但廣州中心區(qū)客群比例已逐漸占領(lǐng)甚至在個(gè)別盤趕超南沙區(qū)。 南沙以本地公務(wù)員、教師、醫(yī)生、中船、豐田企業(yè)職工為主。 廣州中心區(qū)以首次置業(yè)的企業(yè)

13、白領(lǐng)及經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)主度假投資型需求為主,一、在售樓盤客戶特征分析,1）典型樓盤客戶分析,A、成交客戶區(qū)域來源,購房客戶群的區(qū)域自新政后發(fā)生明顯的變化： 隨著價(jià)格的提升，南沙當(dāng)?shù)刭彿靠蛻羧毫夸J減； 廣州中心城區(qū)購房群體在無法接受高總價(jià)情況下向南沙流入導(dǎo)致購房量聚增，以天河區(qū)、 及海珠區(qū)等距離南沙相對較近的區(qū)域?yàn)橹鳎?廣州天河區(qū)客戶對價(jià)格接受度高于南沙本地客戶,棕櫚水岸購房客戶分析,B、成交客戶職業(yè)屬性,購房客戶群的職業(yè)屬性特征： 企業(yè)職員（南沙本地企業(yè)中船、豐田的職工和廣州中心區(qū)域的企業(yè)白領(lǐng)）是成交主力； 后期，隨著產(chǎn)品質(zhì)素的提高及總價(jià)段因素，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對強(qiáng)勁的個(gè)體戶、公務(wù)員、企 業(yè)高管比例

14、上升,C、棕櫚水岸個(gè)案分析小結(jié),一、從價(jià)格層面： 總價(jià)在76萬以內(nèi)的產(chǎn)品銷售速度較快，超過該額度，銷售速度放緩； 景觀面、朝向好的規(guī)劃大戶型產(chǎn)品，雖綜合質(zhì)素較高，但其 單價(jià)不一定比小戶型產(chǎn)品單價(jià)高，走貨速度緩慢。 二、從客戶群層面 南沙本地客戶與廣州中心城區(qū)客戶是成交主力客群； 南沙當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職工量較多，但這類本地客戶隨著價(jià)格的高漲，后期購買力顯得乏力； 廣州城區(qū)客戶由于無法承受中心區(qū)高企樓價(jià)，流入南沙市 場，該區(qū)域客戶對銷售價(jià)格的接受度相對當(dāng)?shù)乜蛻羝?時(shí)代南灣近期（11月份）成交客戶分析,147平米產(chǎn)品是該項(xiàng)目近期銷售主力戶型，購房客戶主要以廣州天河區(qū)為主，占總成交量43%。 由于支付總價(jià)的

15、力度有限，南沙當(dāng)?shù)乜蜏p弱；客群多為經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)勁的企業(yè)、公司高層管 理人員，其次是個(gè)體戶,成交客戶職業(yè)屬性情況,11月份成交客戶置業(yè)目的調(diào)查,成交客戶對項(xiàng)目認(rèn)知途徑情況,從購房客群置業(yè)目的來看，投資性購房是主力，尤其是度假兼投資型客戶，而純粹自住型置業(yè) 比例相對較少。 客戶對項(xiàng)目的認(rèn)知途徑均以朋友介或舊業(yè)主介紹為主，其次是通過現(xiàn)場包裝導(dǎo)示吸引了不少途 經(jīng)的客戶,時(shí)代南灣個(gè)案分析小結(jié),在南沙市場，大戶型高總價(jià)的產(chǎn)品本地客戶購買力量比 較薄弱，對總價(jià)的接受力有限； 廣州中心城區(qū)客戶是南沙大戶型高總價(jià)產(chǎn)品購買的主力客群，尤其天河區(qū)客戶，對單價(jià)、總價(jià)的接受度表現(xiàn)明顯； 天河區(qū)是商務(wù)、辦公、行政集中地

16、，滋生大量的企業(yè)高管、 個(gè)體戶，投資性購房成主力，表現(xiàn)最為明顯的度假兼投資客戶,個(gè)案分析對本項(xiàng)目開發(fā)的啟示,南沙本地客戶及廣州中心城區(qū)客戶并駕齊驅(qū)，將是本項(xiàng)目未來面臨的兩大主流客戶群,南沙本地客戶有哪些特征,年齡主要分布在25-40歲之間,當(dāng)?shù)仄髽I(yè)員工（豐田、中船等）占主要比例，其次是個(gè)體戶、事業(yè)單位職員,朋友介紹的口碑傳播是南沙客戶對項(xiàng)目認(rèn)知的主要途徑，其次是網(wǎng)絡(luò)宣傳,以剛性自住型需求的首次置業(yè)客戶為主，部分看好南沙未來升值潛力的投資客占據(jù)一定比例,廣州中心城區(qū)客戶有哪些特征,廣州中心城區(qū)以天河區(qū)為主力，占總成交量52%，其次是包容性及客戶購房流向最廣泛的海 珠區(qū)； 企業(yè)職員（白領(lǐng)）是成交主

17、力客群，占總成交量的40%，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的個(gè)體戶占26%。其 次是公務(wù)員、企業(yè)高管等,成交客群年齡以31-40歲之間為主，其次是30歲以下經(jīng)濟(jì)能力相對偏低的首次置業(yè)年輕客群。 廣州客戶通過網(wǎng)絡(luò)知曉并最終成功購買是主要認(rèn)知途徑，其次由于較多廣州客戶自駕車去往南沙天后宮、萬畝葵園、蕉門河棧道休閑郊游，受樓盤現(xiàn)場包裝展示吸引了較多的途經(jīng)客戶。 大眾媒體，如報(bào)紙廣告、電視廣告等渠道的效果則主要體現(xiàn)在項(xiàng)目形象的樹立與宣傳上,成交客戶中以自住型剛性需求的首次置客戶為 主，約占70%；其次是二次置業(yè)，受政策影響三 次或多次置業(yè)客戶受影響；但廣州區(qū)投資客戶比 例不少。 成交客戶最終認(rèn)購最關(guān)注因素依次：產(chǎn)品、周

18、邊 環(huán)境、價(jià)格、地段、升值潛力,結(jié)合南沙在售項(xiàng)目供應(yīng)產(chǎn)品及南沙主流購房群體，本項(xiàng)目的客戶類型判斷為,以自住客戶為主，改善、投資型客戶為輔,自住型客戶構(gòu)成： 廣州中心區(qū)首次置業(yè)年輕白領(lǐng) 南沙大中型企業(yè)的中高層管理人員 南沙公務(wù)員 私營企業(yè)主和個(gè)體工商戶 經(jīng)濟(jì)能力殷實(shí)的本地居民 番禺年輕的購房者及番禺公務(wù)員,改善、投資型客戶構(gòu)成： 廣州投資客：私營企業(yè)主及中高層管理者、生意人 番禺市橋公務(wù)員 私營企業(yè)主和個(gè)體工商戶 本地投資客 港澳投資客戶,第一圈層客戶,第二圈層客戶,二、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位,1、目標(biāo)客戶群細(xì)分,三）、項(xiàng)目定位,得天獨(dú)厚，坐擁南沙CBD中心商務(wù)區(qū)的核心 離地鐵四號線蕉門站最近的地鐵

19、物業(yè) 自住、投資兩相宜，南沙最具升值潛力的地段 廣州南聚集眾多城市精英駐足的高端精品居住社區(qū),一、項(xiàng)目屬性定位,定位闡述： “廣州南核心”突出了項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)地段價(jià)值； “城市新貴”強(qiáng)化生活的優(yōu)越感，營造南沙全新的都市生活模式與貴族文化內(nèi)涵，契合目標(biāo)客戶群體的向往與追求； 離地鐵最近的物業(yè)是項(xiàng)目獨(dú)有的特征,一）主題定位語 廣州南核心 城市新貴匯聚之地,二、項(xiàng)目形象定位,二）案名建議,中惠.上東匯,作為中惠地產(chǎn)在廣州的第一個(gè)項(xiàng)目，以“中惠”作為案名前綴，傳播品牌效應(yīng)。 “上東匯”讓城市精英在此駐足的高端精品社區(qū)，體現(xiàn)項(xiàng)目地段與產(chǎn)品價(jià)值,其他備選案名,四）、價(jià)格定位,一、片區(qū)在售樓盤價(jià)格調(diào)查,中大

20、戶型產(chǎn)品面積大，為避免總價(jià)過高，毛坯單價(jià)在5900-6500元/的區(qū)間。 而中小戶型面積小，單價(jià)相應(yīng)提高市場仍能接受。其中棕櫚水岸以其地段優(yōu)勢， 毛坯單價(jià)7500元/成為南沙片區(qū)在售項(xiàng)目的價(jià)格標(biāo)桿,1、片區(qū)在售項(xiàng)目價(jià)格情況,運(yùn)用市場比較法，與片區(qū)在售代表性住宅項(xiàng)目進(jìn)行對比，根據(jù)現(xiàn)時(shí)南沙房地產(chǎn)市場情況，本項(xiàng)目住宅的毛坯銷售均價(jià)為7620 元,2、本項(xiàng)目與在售樓盤價(jià)格對比,從成交價(jià)格走勢來看，2008年到2010年的價(jià)格升幅度在6%-10%之間，以該升幅預(yù)測：到 2012年年初，住宅市場價(jià)格有望到8300-8600元/之間,3、近年南沙住宅市場成交價(jià)格走勢,從本項(xiàng)目與在售樓盤及潛在供應(yīng)樓盤相比，本

21、項(xiàng)目具備足夠的競爭優(yōu)勢。 因此，本項(xiàng)目在2011年下半年入市時(shí)，我們有信心實(shí)現(xiàn)9500-10000元/（帶精裝修,二、本項(xiàng)目洋房價(jià)格預(yù)測,二、商業(yè)篇,一、商業(yè)形態(tài)的定位,社區(qū)配套型商業(yè),主題集中式商業(yè),專業(yè)市場商業(yè),商業(yè)功能定位的方向,1、地塊商業(yè)價(jià)值探討,從地塊臨主干道性及片區(qū)控規(guī)，商業(yè)價(jià)值面最大的屬北面，鄰近進(jìn)港大道； 其他方位由于不臨主干道，商業(yè)氛圍營造有限，地鐵口本是人流匯聚地，但西面地塊阻隔了地塊與地鐵口的連接，截流了商業(yè)氣氛,2、地塊商業(yè)現(xiàn)狀要素,項(xiàng)目商業(yè)面積達(dá)4萬平米，體量大,商業(yè)氛圍形成有限， 如此大體量的商業(yè)面積， 市場需求是否支撐得到,據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，南沙市場2010年商業(yè)

22、銷售量如下,2010年1月-10月，南沙總體商業(yè)簽約銷售面積約4389平米，而地塊周邊商業(yè)氛圍無法在短暫時(shí)間內(nèi)形成情況下，完成40000平米的商業(yè)量需要較長的時(shí)間，開發(fā)大量的商業(yè)巨有較大風(fēng)險(xiǎn),數(shù)據(jù)來源：廣州市政府公示網(wǎng)站陽光家緣,位于CBD商務(wù)、行政、金融區(qū)域,細(xì)數(shù)廣州等地行政區(qū)域，大體量的商業(yè)氣氛是否合適,無論是廣州的行政中心，還是東莞、深圳行政中心，均代表著一個(gè)地方的威嚴(yán)與正義，是一個(gè)極其敏感地帶。 因此，在商業(yè)氣氛的營造上有一定的難度，商業(yè)價(jià)值也因此而得到削減,奧園海景城,珠光南沙御景,龍光棕櫚水岸,府前一號,本項(xiàng)目,奧園海景城因借助今洲廣場及周邊居住人群聚集帶來的人氣，規(guī)劃有集中式商業(yè)

23、外，目前市場供應(yīng)均無以住宅底商性質(zhì)為主（離項(xiàng)目最近的府前一號、棕櫚水岸），均以滿足日常生活所需的社區(qū)型配套商業(yè),3、周邊商鋪形態(tài)調(diào)查,奧園海景城實(shí)景,4、本地塊商鋪形態(tài)建議,體量適中的社區(qū)配套商業(yè)街區(qū),5、商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議,二、商鋪面積區(qū)間定位,社區(qū)配套型臨街商鋪主力面積區(qū)間在20-140平米之間，集中式商鋪面積區(qū)間跨度大，在80-526平米之間; 集中商業(yè)內(nèi)的商鋪由于定位為百貨業(yè)類，引進(jìn)經(jīng)營者及品牌較多，也比較高端；因此，該類商鋪因經(jīng)營業(yè)態(tài)而定，所以面積跨度大，對面積空間規(guī)劃比較靈活,1、周邊商鋪面積區(qū)間及銷售價(jià)格情況,2、商鋪面積區(qū)間建議,結(jié)合市場臨街底商鋪特征，建議本項(xiàng)目商鋪面積在25-50平米之間比較適宜,1、周邊在售商鋪價(jià)格情況,四、商鋪價(jià)格定位,片區(qū)在售商鋪樓盤較少，主要供應(yīng)以集中式商業(yè)的奧園海景城，該商業(yè)是南沙市場目前較大規(guī)模的商業(yè)體； 集中式商業(yè)內(nèi)的商鋪由于定位為百貨業(yè)類，引進(jìn)經(jīng)營者及品牌比較高端，對于商業(yè)租金投資回報(bào)率高，因此銷售均價(jià)高于社區(qū)型配套的住宅底商、臨街商鋪。 商業(yè)氛圍較好的臨街式商鋪價(jià)格約26000元/平米，住宅內(nèi)鋪價(jià)格在12000元/平米左右,2、商鋪價(jià)格預(yù)測,我們有信心實(shí)現(xiàn)商業(yè)整體價(jià)格為20000元/（首層臨主干道商鋪?zhàn)罡呖梢赃_(dá)到30000元,三,寫字樓篇,一、南沙產(chǎn)業(yè)特征,南沙產(chǎn)業(yè)以制