房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅會計匯總

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅會計匯總1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅的稅金與會計核算2.新稅法下房地產(chǎn)企業(yè)開辦費的財稅處理3.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算及土地增值稅的會計處理4.房地產(chǎn)企業(yè)利息支出的財稅處理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅的稅金與會計核算2008-8-22一、稅金計算（一）經(jīng)濟合同的應(yīng)納稅額的計算納稅人書立、領(lǐng)受的各種應(yīng)納印花稅的經(jīng)濟合同和具有合同性質(zhì)的憑證，都應(yīng)根據(jù)合同的性質(zhì)和規(guī)定的適用稅率，計算應(yīng)納稅額，自行購買印花稅票，自行粘貼并注銷，履行納稅手續(xù)。經(jīng)濟合同和具有合同性質(zhì)的憑證計算應(yīng)納稅額的基本公式為：應(yīng)納稅額計稅金額適用稅率（二）其他憑證的應(yīng)納稅額的計算應(yīng)計征印花稅的其他憑證，主要是指營業(yè)賬簿、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

2、書據(jù)和權(quán)利許可證照。1、營業(yè)賬簿。營業(yè)賬簿的印花稅，分別按資金賬簿和其他賬簿計征。資金賬簿應(yīng)納印花稅的計算公式為：應(yīng)納稅額（實收資本金資本公積金）0.5其他賬簿應(yīng)納印花稅的計算公式為：應(yīng)納稅額賬簿件數(shù)單位稅額2、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)應(yīng)納印花稅的計算公式：應(yīng)納稅額產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)金額0.53、權(quán)利許可證照應(yīng)納印花稅的計算公式：應(yīng)納稅額證照件數(shù)單位稅額對同一憑證載有兩個或兩個以上經(jīng)濟事項的，如分別記載金額的，應(yīng)分別按適用稅率計算應(yīng)納稅額，并按合計稅額貼花。如未分別記載金額的，應(yīng)按其中最高稅率計算納稅。二、會計核算企業(yè)繳納的印花稅不需要通過“應(yīng)交稅金”科目核算，可直接通過“管理費用”科目核算。繳納印花稅時應(yīng)借記

3、“管理費用”科目，貸記“銀行存款”或“現(xiàn)金”科目。如果一次繳納印花稅稅額較大，需要分期攤?cè)氤杀举M用的，可通過“待攤費用”科目進行核算。即：繳納印花稅時應(yīng)借記“待攤費用”科目，貸記“銀行存款”科目，分期攤銷已繳納的印花稅時，應(yīng)借記“管理費用”科目，貸記“待攤費用”科目2.新稅法下房地產(chǎn)企業(yè)開辦費的財稅處理2008-7-6在我國關(guān)于開辦費的會計與稅務(wù)處理，一直不很規(guī)范、也不完善。開辦費的定義至今沒有權(quán)威解釋，而籌建期間的說法更是五花八門。會計制度、會計準則對開辦費的會計處理也僅僅停留在帳務(wù)處理層面；關(guān)于涉及開辦費的籌建期間，國家稅務(wù)總局也曾多次發(fā)文明確，但也是前后矛盾，讓人無所適從。本文擬根據(jù)新會

4、計準則體系、新所得稅法及實施條例，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，對開辦費的會計核算與稅務(wù)處理進行如下探討。一、 開辦費的定義與開支范圍（一）開辦費的定義開辦費是指企業(yè)在籌建期間實際發(fā)生的費用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)價值的借款費用等。至于什么是籌建期間，有以下兩種不同的觀點具有一定的代表性。其一，籌建期間是指從企業(yè)被批準籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試營業(yè)之日）的期間。依據(jù)是：外商投資企業(yè)外國企業(yè)所得稅法實施細則第四十九條。其二，籌建期間是指從企業(yè)被批準籌建之日起至開業(yè)之日，即企業(yè)取得營業(yè)執(zhí)照上標明的設(shè)立日期。依據(jù)是： 20

5、03年11月18日國家稅務(wù)總局關(guān)于新辦企業(yè)所得稅優(yōu)惠執(zhí)行口徑的批復(fù)（“國稅函20031239號”）的相關(guān)規(guī)定。筆者更加贊同關(guān)于“籌建期間”的第二種觀點。這是由于：（1）第一種觀點，對于不同的行業(yè)、不同的企業(yè)均有不同的解釋，很難有一個統(tǒng)一的標準，無法準確界定籌建期間，為正確進行財稅處理設(shè)置了障礙。（2）第二種觀點，很清晰地界定了籌建期間，即從企業(yè)被批準籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照上標明的設(shè)立日期為止。適用于各類企業(yè)，同時也沒有任何歧義。（二）開辦費的開支范圍根據(jù)相關(guān)規(guī)定，筆者將開辦費的開支范圍進行了歸納，一般說來分為允許計入開辦費的支出和不能計入開辦費的支出。一）允許計入開辦費的支出1、籌建人員開支

6、的費用（1）籌建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費、以及應(yīng)交納的各種社會保險、住房公積金等。（2）差旅費：包括市內(nèi)交通費和外埠差旅費。（3）董事會費和聯(lián)合委員會費 .2、企業(yè)登記、公證的費用：主要包括企業(yè)的工商登記費、驗資費、評估費、稅務(wù)登記費、公證費等。3、籌措資本的費用：主要是指籌資支付的手續(xù)費以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的匯兌損益和利息等。4、人員培訓費：主要有以下二種情況（1）引進設(shè)備和技術(shù)需要消化吸收，選派一些職工在籌建期間外出進修學習的費用。（2）聘請專家進行技術(shù)指導和培訓的勞務(wù)費及相關(guān)費用。5、企業(yè)資產(chǎn)的攤銷、報廢和毀損。6、其他費用（1）籌建期間發(fā)生的辦公費、廣

7、告費、業(yè)務(wù)招待費等。（2）印花稅、車船稅等。（3）經(jīng)投資人確認由企業(yè)負擔的進行可行性研究所發(fā)生的費用 .（4）其他與籌建有關(guān)的費用，例如資訊調(diào)查費、訴訟費、文件印刷費、通訊費以及慶典禮品費等支出。二）不能計入開辦費的支出1、取得各項資產(chǎn)所發(fā)生的費用。包括購建固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)所支付的運輸費、安裝費、保險費和購建時發(fā)生的職工薪酬。2、規(guī)定應(yīng)由投資各方負擔的費用。如投資各方為籌建企業(yè)進行了調(diào)查、洽談發(fā)生的差旅費、咨詢費、招待費等支出。3、為培訓職工而購建的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等支出。4、投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息，不計入開辦費，應(yīng)由出資方自行負擔。5、以外幣現(xiàn)金存入銀行而支付的手續(xù)費，

8、該費用應(yīng)由投資者負擔。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辦費的財稅處理現(xiàn)狀籌建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間所發(fā)生的各項費用應(yīng)該是開辦費。如何界定房地產(chǎn)企業(yè)的籌建期間，正確核算其開辦費，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辦費的稅務(wù)處理顯得至關(guān)重要。在實際工作中，對新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辦費的會計與稅務(wù)處理的目前存在兩種不同的處理方式：1、將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建過程中（籌建期間指批準籌建之日起至企業(yè)取得營業(yè)執(zhí)照上標明的設(shè)立日期為止）所發(fā)生的費用，一方面按照企業(yè)會計制度規(guī)定計入“長期待攤費用開辦費”核算，并在公司籌建期結(jié)束后將籌建期間的開辦費全額直接轉(zhuǎn)入當前損益。另一方面根據(jù)企業(yè)所得稅暫行條例實施細則規(guī)定，開辦費不得直接在稅前扣除，而是

9、在不少于5年的期限內(nèi)攤銷。2、將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從籌建開始至取得第一筆商品房銷售收入為止的相關(guān)費用（含管理費用、財務(wù)費用、銷售費用），在會計核算上全部計入“長期待攤費用開辦費”科目核算，而稅務(wù)處理則是從取得商品房銷售收入后在不少于5年的期限內(nèi)攤銷其開辦費。筆者認為，第一種處理方式不僅符合企業(yè)會計制度規(guī)定，而且與當時稅收規(guī)定（企業(yè)所得稅暫行條例實施細則）一致。而第二種處理方式則存在以下弊端：（1）對開辦費的會計處理既不符合行業(yè)會計制度的規(guī)定，也與企業(yè)會計制度相悖。把開辦費與期間費用的會計處理混為一談，影響了會計信息披露的準確性。（2）對開辦費的稅務(wù)處理與企業(yè)所得稅暫行條例實施細則的規(guī)定并不一致，擴

10、大了開辦費的攤銷額。（3）影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收利益。在開發(fā)過程中未取得商品房銷售收入以前，把本應(yīng)該計入當期損益的期間費用計入了“長期待攤費用”，減少了企業(yè)的虧損金額，進而形成房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)先多交了部分企業(yè)所得稅，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張，增加了利息負擔，嚴重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收利益。三、 新準則下開辦費的會計處理從2007年1月1日開始，新會計準則體系（以下簡稱新準則）在我國的上市公司執(zhí)行，許多企業(yè)（證券公司、保險公司、中央國營企業(yè)、深圳市的企業(yè)等）也執(zhí)行了新準則。新準則對開辦費的會計處理相對于行業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度而言，發(fā)生了一定的變化。從企業(yè)會計準則應(yīng)用指南附錄“會計科目與

11、主要帳務(wù)處理”（“財會200618號”）中關(guān)于“管理費用”會計科目的核算內(nèi)容與主要帳務(wù)處理可以看出，開辦費的會計處理有以下特點：1、改變了過去將開辦費作為資產(chǎn)處理的作法。開辦費不再是“長期待攤費用”或“遞延資產(chǎn)”，而是直接將費用化。2、新的資產(chǎn)負債表沒有反映“開辦費”的項目，也就是說不再披露開辦費信息。3、明確規(guī)定，開辦費在“管理費用”會計科目核算。4、統(tǒng)一了開辦費的核算范圍，即開辦費包括籌辦人員職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等。5、規(guī)范了開辦費的帳務(wù)處理程序，即開辦費首先在“管理費用”科目核算，然后計入當期損益，不再按照攤銷處理。實施新準

12、則后，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該嚴格按照新準則的規(guī)定進行開辦費的帳務(wù)處理。這樣不僅簡化了會計核算，更準確反映了會計信息。對籌建期間的界定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以從被批準籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照上標明的設(shè)立日期為止較為妥當。四、 新稅法下開辦費的稅務(wù)處理中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例（以下簡稱新稅法）從2008年1月1日開始在我國實施。新稅法不僅統(tǒng)一了內(nèi)外資均適用的所得稅法、降低了所得稅稅率，而且在資產(chǎn)處理、稅前扣除等與會計核算密切相關(guān)的諸多方面有了重大變化與突破。原企業(yè)所得稅暫行條例實施細則第三十四條規(guī)定，企業(yè)在籌建期發(fā)生的開辦費，應(yīng)當從開始生產(chǎn)、經(jīng)營月份的次月起，在不短于5年的期限內(nèi)分期扣

13、除。而新稅法完全沒有關(guān)于開辦費稅前扣除的表述，是否表明對開辦費沒有稅前扣除限制？企業(yè)所得稅法第十三條規(guī)定： 在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長期待攤費用，按照規(guī)定攤銷的（企業(yè)所得稅法實施條例第七十條明確規(guī)定，攤銷期限不少于三年），準予扣除：（一）已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出；（二）租入固定資產(chǎn)的改建支出；（三）固定資產(chǎn)的大修理支出；（四）其他應(yīng)當作為長期待攤費用的支出。從上述可以看出，在“長期待攤費用”中并沒有包括開辦費。而企業(yè)所得稅法實施條例第六十八條是對企業(yè)所得稅法第十三條的解釋與說明的，從中也沒有看出關(guān)于開辦費稅前扣除的任何表述。由此可見，新稅法對開辦費的稅前扣除沒有限

14、制了。2008年4月25日國家稅務(wù)總局在其網(wǎng)站上，權(quán)威解答了網(wǎng)友提出的新所得稅法實施過程中的相關(guān)問題。所得稅司副司長繆慧頻在回答網(wǎng)友關(guān)于“開辦費稅前扣除”問題時，這樣答復(fù)：“新稅法不再將開辦費列舉為長期攤費用，與會計準則及會計制度的處理一致，即企業(yè)可以從生產(chǎn)經(jīng)營當期一次性扣除?！毙略O(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于開辦費的稅務(wù)處理應(yīng)該按照新稅法精神，即計入當期損益，并不再作納稅調(diào)整。至于將未取得商品房銷售收入以前發(fā)生的費用（管理費用、銷售費用、財務(wù)費用），計入“長期待攤費用”分五年稅前扣除的作法，從2008年1月1日開始必須摒棄，以保障房地產(chǎn)企業(yè)的正當權(quán)益。綜上所述，新準則下開辦費是在“管理費用”科目

15、核算，且直接計入當期損益的；而新稅法下對于開辦費的稅務(wù)處理與新會計準則一致，即企業(yè)當期一次性稅前扣除開辦費。因此，在“開辦費”的會計處理與稅務(wù)處理不再分離，二者協(xié)調(diào)一致了。以后在開辦費方面不存在會計與稅務(wù)的差異，當然更不存在納稅調(diào)整了。3.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算及土地增值稅的會計處理2008-8-6房地產(chǎn)企業(yè)成本核算及土地增值稅的會計處理 正確確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成果公允表述的基礎(chǔ)。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象應(yīng)結(jié)合項目的開發(fā)地點、規(guī)模、周期、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高等因素確定，而且一個成本核算對象只能計算出一個單位成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。對單體開發(fā)項目來

16、說，一般以獨立編制概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)項目為成本核算對象。但對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項目，尤其是同一項目有不同的功能區(qū)，成本核算對象如何確定？實務(wù)中存在以項目整體作為成本核算對象，待項目建成后再按一定的標準在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導致其設(shè)計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區(qū)的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。實務(wù)中還有一種做法是先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區(qū)成本，然后根據(jù)

17、各功能區(qū)的情況估計一個比例來分割不同功能區(qū)的成本，即從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這種做法一方面會導致會計核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導致企業(yè)對各功能區(qū)單位成本的人為的調(diào)節(jié)，不利于保證會計信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區(qū)確定成本核算對象，從一個成本核算對象計算出一個單位成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計核算問題土地增值稅是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人根據(jù)土地增值額及超額累進稅率計算交納的稅種，根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則的規(guī)定，土地

18、增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。一些房地產(chǎn)企業(yè)在實際核算時，簡單套用財政部發(fā)布的關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知，在銷售一個項目的部分房地產(chǎn)時，根據(jù)一定的會計資料估計應(yīng)交納的土地增值稅，并在“應(yīng)交稅金” 帳做出記錄。在項目全部

19、銷售完成時或原來基于估計的情況發(fā)生變化時，可能需要對先前記錄的“應(yīng)交稅金” 賬戶進行調(diào)整，如需要沖回原有賬面記錄的應(yīng)交土地增值稅。這種做法，一方面企業(yè)在沒有相關(guān)外部法律文件的許可下自行調(diào)整應(yīng)交稅金賬戶不符合一般通行的做法，另一方面不利于稅務(wù)機關(guān)的稅收征管工作。由于土地增值稅是以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。所以如果在房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象沒有完成銷售以前，為正確核算各期經(jīng)營成果而計提相關(guān)土地增值稅時應(yīng)先記入預(yù)提費用賬戶，待最基本的核算項目或核算對象銷售完成，滿足土地增值稅的計繳條件時，清理預(yù)提費用賬戶的相關(guān)明細科目，并將原計提的預(yù)提費用轉(zhuǎn)入應(yīng)交

20、稅金科目，并以應(yīng)交稅金科目有關(guān)明細賬戶核算的金額申報、計繳土地增值稅。 4.房地產(chǎn)企業(yè)利息支出的財稅處理2008-10-10房地產(chǎn)行業(yè)具有資金需求量大的特點。房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要渠道包括，自籌資本金、銀行借款、關(guān)聯(lián)企業(yè)借款等。隨著近年，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)借款的限制，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道更多的依靠關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金拆借進行。由于相關(guān)法規(guī)對借款利息在列支上的不同要求，和企業(yè)借款情況復(fù)雜的普遍化，我們有必要對該問題進行進一步的探討。一、借款利息的會計處理首先明確的是，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得借款費用的處理與其他企業(yè)相比也具有一定的特殊性，2001年頒布的借款費用準則也明確聲明了“該準則不涉及房地

21、產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用”所以，對借款費用的會計處理，至今沒有相關(guān)準則為依據(jù)。而按照1993年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度的規(guī)定，企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，為進行資金籌集等理財活動而發(fā)生的財務(wù)費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）以及相關(guān)的手續(xù)費等是計入當期財務(wù)費用的。其后，財政部對此又重新進行了規(guī)范，1999年財政部頒發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費用，計入財務(wù)費用。”自此明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息資本化的問題，但我們從該條規(guī)

22、定上來看，借款費用資本化和費用化的期間劃分已經(jīng)明確，即以產(chǎn)品完工為標準。但何為“為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金”卻定義的十分模糊，這于我們在借款費用準則中看到的以累計支出數(shù)為依據(jù)明確說明是不同的。使得我們產(chǎn)生這樣的疑問，房地產(chǎn)行業(yè)有沒有不為房產(chǎn)開發(fā)而借入的資金呢？也就是說在開發(fā)項目完工前，是否所有的借款利息都可以資本化呢？這樣處理是否缺乏應(yīng)有的謹慎呢？另外，我們從規(guī)定中也可以看到，在會計處理中，對向金融機構(gòu)的借款和向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款處理原則應(yīng)該是相同的。二、所得稅借款利息的規(guī)定按照國稅發(fā)200383號的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實際發(fā)

23、生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除。”這里的規(guī)定與財務(wù)管理規(guī)定一樣，盡管用詞不盡相同，但仍然僅對期間進行了界定，而不管是稅收規(guī)定里的“為開發(fā)產(chǎn)品”還是財務(wù)管理規(guī)定里的“為開發(fā)房地產(chǎn)”，概念都是相對模糊的。當然從稅收上來看這個問題，不同于會計上的謹慎原則，資本化要比費用化更符合稅收的立法原則，但卻是不符合企業(yè)利益的。另一方面，非金融機構(gòu)的借款所得稅有具體的規(guī)定：“向非金融機構(gòu)借款的利息支出，不高于按照金融機構(gòu)同類、同期貸款利率計算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準予扣除”：“納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。

24、”所以，在劃分資本化和費用化之前，我們還要注意借款金額的限制。三、土地增值稅借款利息的規(guī)定按照土地增值稅暫行條例的規(guī)定：“財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10以內(nèi)計算扣除?！痹谶@里，什么樣的利息才能在計算增值稅時扣除是有了與所得稅不同的規(guī)定的。那就是，如果想據(jù)實扣除，就要符合幾個條件：一、按項目計算分攤；二、提供金融機構(gòu)證明、三、不能超過商業(yè)銀行同期貸款利率。這三個條件

25、就明確了，向非金融機構(gòu)的關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款是不能據(jù)實扣除的。如果企業(yè)有向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款，就只能按照10%的標準扣除開發(fā)費用，而不能單獨計算利息在稅前扣除。從上述分析可以看出，在考慮房地產(chǎn)企業(yè)的利息問題的時候，會計與稅法的區(qū)別，從而為了方便納稅調(diào)整，我們應(yīng)該對金融機構(gòu)的借款利息于其他企業(yè)的借款利息在賬務(wù)上分別核算。同時關(guān)注，稅前列支的金額限制和條件限制。解讀國稅發(fā)200931號：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法2009-3-25近日國家稅務(wù)總局為了加強從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，制定了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)20093

26、1號）。為了便于關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)稅收的同仁及時深入學習此文，筆者下面試結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)政策做簡要解讀。 一、整體框架熟悉房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策的同仁看過國稅發(fā)200931號文后應(yīng)該不難發(fā)現(xiàn)，國稅發(fā)200931號文是在國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知（國稅發(fā)2001142號）、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號，注：2008年前，該文僅適用于內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）的基礎(chǔ)上進行重編修訂、補充后而制定的。國稅發(fā)200931號文充分吸收、借鑒了國稅發(fā)200631號文的主要內(nèi)容，并有機結(jié)合了國稅發(fā)2001142號文的重要內(nèi)容，并

27、根據(jù)目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特殊業(yè)務(wù)情況，對需要規(guī)范的部分內(nèi)容予以了增刪、合并調(diào)整。 二、重要變化對照國稅發(fā)2001142號、國稅發(fā)200631號兩文，筆者關(guān)注到國稅發(fā)200931號文有以下內(nèi)容顯得較為重要，需引起各位同仁予以關(guān)注。 （一）“核定征收”需慎用文件第四條明確規(guī)定：稅務(wù)機關(guān)不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。企業(yè)出現(xiàn)中華人民共和國稅收征收管理法第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理。據(jù)悉，目前仍有部分省市主管稅務(wù)機關(guān)對一些房地產(chǎn)企業(yè)在其成立時就事先核定應(yīng)稅所得率，再按其實現(xiàn)的銷售收入征收企業(yè)所得稅。看來，國稅發(fā)200931號文

28、對此種行為劃上了“休止符”。 （二）計稅毛利率“重生”國稅發(fā)200931號文第八條對于企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率規(guī)定了最低幅度，與國稅發(fā)200631號規(guī)定相比，項目計稅毛利率分別下降了5個百分點（除經(jīng)濟適用房等項目外）。 值得特別關(guān)注的是，與國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知（國稅函2008299號，2008年4月11日發(fā)布）規(guī)定相比又另有明顯不同。國稅函2008299號規(guī)定：企業(yè)在（除經(jīng)濟適用房等外）未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額預(yù)交企業(yè)所得稅，且預(yù)計利潤率分別高于國稅發(fā)200631號中相同項目的計稅毛利率5個

29、百分點。 這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅預(yù)繳方法改變了，且預(yù)繳率也下降了。這應(yīng)該是“雙重政策利好”吧！ （三）委“外”銷售 傭金標準統(tǒng)一國稅發(fā)200931號文第二十條規(guī)定：“企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣除?！边@與原適用于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的扣除標準是一致的，也就是說從此內(nèi)資、外資房地產(chǎn)企業(yè)委“外”銷售時，傭金的扣除限額統(tǒng)一為委托銷售收入的10%。（四）自用產(chǎn)品折舊扣除有限制國稅發(fā)200931號文規(guī)定：轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品，實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。這與國稅發(fā)200631

30、號的規(guī)定相比區(qū)別明顯，但對企業(yè)的最終影響不大。如果房地產(chǎn)企業(yè)將實際使用時間累計未超過12個月的“固定資產(chǎn)”銷售了，既然不允許扣除折舊，但是“固定資產(chǎn)”的計稅余值應(yīng)該是未扣除折舊后的原值了。 （五）明確了計稅成本對象的確定原則這是國稅發(fā)200931號文的新規(guī)定，即企業(yè)在確定成本對象時要遵循：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。需要注意的是，成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。這是比較嚴格的管理規(guī)定，盡管看似沒有實質(zhì)內(nèi)容。 （六）確定了成本分配方法國稅發(fā)200931號文對于共同成本和不能分清負擔對象

31、的間接成本，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。此外，國稅發(fā)200931號文還明確規(guī)定：土地成本，一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。熟悉成本核算的同仁多數(shù)知道，不同的成本分配方法計算出來的成本計算對象的成本可能會相差懸殊，如何選擇科學、合理、有效的成本分配方法，是業(yè)內(nèi)人士值得深思的一個問題。 （七）直面“預(yù)提費用”多少年以來，“預(yù)提費用”不論是對房地產(chǎn)企業(yè)工作的同仁而言，還是對從事房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管、稽查的人士而言，都是一個難以解開的“結(jié)”，是個“言之不盡、揮之不去”的“老大難”問題，也是稅收征納雙方分岐嚴重的地方。 為此，國稅發(fā)200931號文第三十二條予以了明確：其一、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；其二、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價