2021年土地查封登記工作調(diào)研報(bào)告精選

1、 土地查封登記工作調(diào)研報(bào)告隨著市場(chǎng)機(jī)制的不斷完善, 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值越來(lái)越被人們重視和利用, 為此, 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記管理部門(mén)房地產(chǎn)管理部門(mén)的管理重點(diǎn)也相應(yīng)地從單純的由產(chǎn)權(quán)人申請(qǐng)的產(chǎn)權(quán)保護(hù)登記, 進(jìn)一步發(fā)展了由各債權(quán)人申請(qǐng)的抵押和查封登記。查封土地登記作為土地登記的一種類(lèi)型、債權(quán)人防止債務(wù)損失的鎖定媒介, 越來(lái)越顯現(xiàn)出其重要的市場(chǎng)保護(hù)作用。1做好查封土地登記工作的意義（1）通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)對(duì)查封土地進(jìn)行登記, 有利于人民法院執(zhí)行工作的順利進(jìn)行:一方面有助于執(zhí)行部門(mén)及時(shí)保全債權(quán)人利益, 另一方面有助于不同的執(zhí)行部門(mén)對(duì)宗地查封情況進(jìn)行查詢(xún), 根據(jù)查詢(xún)結(jié)果, 決定對(duì)同一宗地是否輪候查封。（2）

2、根據(jù)物權(quán)法, 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須以登記為必要條件。人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn), 只有在不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)登記后才能對(duì)抗第三人, 也就是查封情況一旦登記, 宗地登記檔案就在一定期限內(nèi)不準(zhǔn)改變, 土地權(quán)利人任何惡意轉(zhuǎn)讓、抵押等行為的都是違法的, 土地登記部門(mén)都不予辦理變更登記（包括轉(zhuǎn)讓登記和抵押登記）。（3）按照法釋200415號(hào)第26條“人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒(méi)有公示的, 其效力不得對(duì)抗善意第三人”, 物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)該公示的規(guī)定, 建立查封登記信息共享, 將查封登記結(jié)果公示, 避免被執(zhí)行人的惡意行為而產(chǎn)生權(quán)屬糾紛或行政登記失誤, 防止不明情況的第三人善意購(gòu)買(mǎi)和借貸。（4）根

3、據(jù)擔(dān)保法第37條、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第8條的規(guī)定, 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。查封登記結(jié)果公示可以為金融部門(mén)核定借款人信譽(yù)度、決定是否放貸提供依據(jù)。2土地查封登記的法律依據(jù)對(duì)不斷增多的涉案不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的保全、變現(xiàn)和轉(zhuǎn)移問(wèn)題, 最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知（法發(fā)20045號(hào)）, 具體規(guī)定了房地產(chǎn)的預(yù)查封登記、查封登記和輪候查封登記。國(guó)物權(quán)法規(guī)定, 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須以登記為必要條件, 人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn), 只有在不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)登記后才能對(duì)抗第三人。國(guó)土資源部2007年40號(hào)令土

4、地登記辦法也明確地將土地查封登記納入“其他土地登記”的范疇, 將查封登記明文規(guī)定為一種登記類(lèi)別, 并具體到九項(xiàng)條款就土地查封登記做出明確規(guī)定。查封登記, 是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助人民法院動(dòng)用國(guó)家強(qiáng)制力維護(hù)社會(huì)公平正義重要的法律舉措。3做好土地查封登記工作的建議3.1建立嚴(yán)格的土地查封登記制度（1）應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)法、土地登記辦法、法發(fā)20045號(hào)、法釋200415號(hào), 國(guó)土資源管理部門(mén)與人民法院根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制定切實(shí)可行的工作辦法和程序, 便于執(zhí)行和操作。（2）由于一宗地可能涉及不同地區(qū)或不同級(jí)別的人民法院執(zhí)行部門(mén), 鑒于土地的屬地管理, 關(guān)于土地查封的情況最終匯集在當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理一個(gè)部門(mén), 國(guó)土部門(mén)

5、要對(duì)各種查封包括預(yù)查封、輪候查封以及不同執(zhí)行單位的查封進(jìn)行詳細(xì)的登記, 便于查詢(xún)。（3）法院執(zhí)行部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范執(zhí)法程序, 與國(guó)土部門(mén)認(rèn)真厘清土地歸屬, 相互結(jié)合做好查封土地登記工作。在查封期限到期后, 未執(zhí)行完的案件要及時(shí)續(xù)期, 在案件執(zhí)行完畢后, 對(duì)未處理的土地使用權(quán)解除查封的, 應(yīng)當(dāng)及時(shí)做出解除查封裁定, 并將裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)送達(dá)國(guó)土資源管理部門(mén)。3.2厘清土地權(quán)屬正確查封每一宗土地根據(jù)法發(fā)20045號(hào)第五項(xiàng)“人民法院查封時(shí), 土地、房屋權(quán)屬的確認(rèn)以國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)的登記或者出具的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。權(quán)屬證明與權(quán)屬登記不一致的, 以權(quán)屬登記為準(zhǔn)。”（1）土地登記資料是確定查封土地權(quán)

6、屬的首要依據(jù)。收到法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)時(shí), 國(guó)土部門(mén)應(yīng)查閱權(quán)屬登記檔案, 核實(shí)被查封的土地是否進(jìn)行過(guò)權(quán)屬登記, 如已進(jìn)行登記的, 其土地使用權(quán)人、坐落等是否相符, 是否還有其他共有使用權(quán)人。（2）國(guó)土部門(mén)出具的權(quán)屬證明也是確定查封土地權(quán)屬的重要依據(jù)。沒(méi)有進(jìn)行登記的土地, 國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)依據(jù)第二次土地調(diào)查（城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、農(nóng)村土地變更調(diào)查）資料, 查清權(quán)屬狀況, 并出具權(quán)屬證明。（3）對(duì)未登記在被執(zhí)行人名下的土地權(quán)屬（包括登記在其他使用者名下或者有明確使用權(quán)人尚未進(jìn)行登記的）, 按照法院發(fā)出的預(yù)查封通知書(shū)辦理預(yù)查封登記。（4）國(guó)土部門(mén)發(fā)現(xiàn)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)記載的土地狀況與權(quán)屬登記不一致, 或與國(guó)土

7、部門(mén)確定的土地權(quán)屬狀況不一致, 無(wú)法查封的, 應(yīng)及時(shí)書(shū)面告知法院, 由其核實(shí)后重新補(bǔ)發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)進(jìn)行查封。（5）對(duì)有其他法院查封在先的, 應(yīng)及時(shí)書(shū)面告知法院, 由其確定是否輪候查封。3.3嚴(yán)格規(guī)范土地查封登記工作程序工作中主要做好一查、二封、三登記、四公示4個(gè)步驟:首先協(xié)助法院對(duì)土地權(quán)屬狀況進(jìn)行查對(duì)和核準(zhǔn)；其次經(jīng)過(guò)核對(duì)權(quán)屬可以協(xié)助執(zhí)行的, 受理協(xié)助通知；第三, 在相關(guān)檔案管理資料中進(jìn)行記載；最后建立查封土地臺(tái)帳, 將查封情況公示。（1）查封登記工作中最重要的是檔案管理。一是對(duì)于已登記的土地, 要將查封情況在土地登記簿上進(jìn)行詳細(xì)記載；二是對(duì)于未進(jìn)行登記的土地, 應(yīng)該建立查封土地管理臺(tái)帳, 利

8、用地籍信息管理信息系統(tǒng), 在屬性管理層中進(jìn)行備案管理；三是無(wú)論登記還是未登記, 都應(yīng)該建立統(tǒng)一的管理臺(tái)帳, 方便結(jié)果查詢(xún)；四是對(duì)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的入檔管理, 便于查閱和使用；五是按照屬地管理方式, 由上一級(jí)主管部門(mén)受理協(xié)助的下一級(jí)轄區(qū)范圍內(nèi)宗地的查封, 要將查封件及時(shí)轉(zhuǎn)交辦理。（2）查封登記的動(dòng)態(tài)管理不可忽視。由于查封有一定的期限限制, 查封還分為預(yù)查封、續(xù)查封、輪候查封、解除查封、注銷(xiāo)查封等不同形態(tài), 所以工作中應(yīng)及時(shí)做好檔案的跟蹤管理:對(duì)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)上有明確查封期限的按照通知書(shū)上的協(xié)助期限、沒(méi)有明確查封期限的以收到協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)之日起, 按照法定的最高查封2年的期限, 計(jì)算查封登記期限；對(duì)于到期查封又申請(qǐng)續(xù)期查封的, 先辦理續(xù)期查封登記, 沒(méi)有續(xù)期的, 國(guó)土資源管理部門(mén)自動(dòng)注銷(xiāo)查封登記, 并有輪候查封的, 排列在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封；查封法院依法解除查封, 對(duì)查封的土地使用權(quán)全部處理的, 注銷(xiāo)排列在后的輪候查封；查封法院對(duì)查封的土地使用權(quán)部分處理的, 對(duì)剩余部分, 排列在后的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封；人民法院在案件執(zhí)行完畢后, 對(duì)未處理的土地使用權(quán)解