房地產(chǎn)項目融資渠道

1、房地產(chǎn)項目融資渠道一、銀行貸款銀行貸款一直以來是房地產(chǎn)項目的主要融資渠道，它具有成本 低、期限長、財務(wù)杠桿作用大的優(yōu)勢，但隨著國家對銀行業(yè)規(guī)范化管 理的監(jiān)管要求，房地產(chǎn)企業(yè)取得銀行開發(fā)貸的難度也越來越高 , 特別 是央行 121 號文件出臺之后， 對于開發(fā)商自有資金的比例以及項目開 發(fā)進度這些硬指標，將許多開發(fā)商擋在門外，同時近年來實行的“受 托支付”開發(fā)貸資金使用環(huán)節(jié)的管控， 使開發(fā)商手中資金的流動性更 加捉襟見肘。同時，作為資金供給方的銀行，即便國家對房地產(chǎn)管控 嚴格，但由于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)資金量大、派生存款多、綜合收益高等 特點，仍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，爭奪優(yōu)質(zhì)客戶、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的競爭熱情 絲毫

2、未減。二、委托貸款 是指委托人提供資金，由受托人（銀行）根據(jù)委托人確定的貸款 對象、金額、期限、利率、用途等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。這項 業(yè)務(wù)屬于銀行表外中間業(yè)務(wù)，銀行收取手續(xù)費、財務(wù)顧問費等，終極 風險由委托人承擔。委托貸款不是銀行的自營業(yè)務(wù)， 相對于開發(fā)貸而言其審批的硬性 指標（像“四證齊全”、 開發(fā)進度） 掌握起來較為寬松， 具有門檻低， 操作靈活的優(yōu)勢， 銀行作為中間人承擔著推薦、 溝通和風險控制的責 任，企業(yè)也可以通過各種渠道尋找委托方、銀行來操作該業(yè)務(wù)。雖然人民銀行要求商業(yè)銀行對委托貸款加強管理并給予了一些指導性意見，但目前各商業(yè)銀行對委托貸款的操作方法不盡相同，鑒于委托貸款的自

3、身特點所限，只能作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的補充渠道。三、信托融資房地產(chǎn)信托是指信托機構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險 等代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項，或者直接參與房 地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動。自央行121文件的出臺，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行 貸款融資渠道受阻，而投資周期短、收益高的特點恰恰契合了信托的 需求，因此信托融資是目前房地產(chǎn)融資的重要組成部分，根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至 2011年底我國信托資產(chǎn)達4.8萬 億元，資金信托中，投向房地產(chǎn)行業(yè)資金余額達6882億元，占比14.8%,然而信托公司資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)績快速增長的背后隱藏的金融風 險也引發(fā)了監(jiān)管層的關(guān)注，從 2010年下半

4、年銀監(jiān)會一度叫停銀信合 作業(yè)務(wù)到2011年對房地產(chǎn)信托進行事前報備和規(guī)模管控，再到2011年初叫停票據(jù)信托和同業(yè)存款業(yè)務(wù)，監(jiān)管層針對信托業(yè)管控政策接連 不斷。（一）資金信托類房地產(chǎn)信托1.貸款模式貸款模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資 公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金借給房地產(chǎn)企 業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在借款期限屆滿后向信托公司還本付息，信托公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點：涉及法律關(guān)系不多，交易環(huán)節(jié)較少，操作方便。缺點：只有二級以上資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)、 “四證”齊全的項目才能 通過這一模式融資，同時項目資本金比例不低于 35%，資金使用監(jiān)管 嚴格；信托公司接受自然人資

5、金信托合同不得超過 50 份，每份合同 金額不得低于人民幣 100 萬元，不能滿足較大規(guī)模項目的資金需求； 成本相對較高。2. 股權(quán)融資模式股權(quán)融資模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理， 信托 投資公司按照信托合同的約定， 將投資者集合的信托資金用于認購房 地產(chǎn)企業(yè)增資擴股或轉(zhuǎn)讓的股份， 房地產(chǎn)企業(yè)的股東在期滿后溢價購 回購信托投資公司所認購的股份， 信托投資公司向投資者支付投資本 金及收益。優(yōu)點：資金投放時間不受限制， 避免因項目未取得“四證”而不 能投資；項目資本金比例不受 35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金 比例；信托投資公司可以參與企業(yè)決策，進一步防范風險。缺點：增加注冊資本，

6、需召開股東會決議，并辦理相關(guān)驗資、企 業(yè)變更登記、頒發(fā)出資證明書等手續(xù)，操作較為復雜；存在信托投資 公司到期不回轉(zhuǎn)所購股份或者房地產(chǎn)企業(yè)股東不回購股份的風險； 因 股權(quán)買賣并非真實交易目的，存在被認定為企業(yè)間借貸的風險。（二）不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)信托類房地產(chǎn)信托1. 不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立為 信托財產(chǎn)， 取得信托財產(chǎn)的信托受益權(quán)， 然后委托信托投資公司將該 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人， 并通過租金或和溢價回購信托受益權(quán)等 方式向投資人支付本金回報。優(yōu)點：因不系資金信托，在一段時間內(nèi)突破了信托合同份數(shù)限制， 滿足房地產(chǎn)企業(yè)較大的資金需求， 吸引更多的

7、投資者； 此種融資現(xiàn)階 段同樣受到了監(jiān)管部門的限制。缺點：由于信托財產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度不完善， 無法解決信托財產(chǎn) 的獨立性；所涉稅費較多， 交易成本較高；由于信托投資公司系房地 產(chǎn)企業(yè)的受托人， 在法律上要著重于維護房地產(chǎn)企業(yè)的利益， 投資者 的風險較大。2. 股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式， 是指房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信 托財產(chǎn)，取得信托財產(chǎn)的信托受益權(quán)， 然后委托信托投資公司將該信 托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人， 并通過分紅或和溢價回購信托受益權(quán)等方 式向投資人支付本金回報。優(yōu)點：資金投放時間不受限制， 避免因項目未取的“四證”而不 能投資；項目資本金比例不受 35%的限制，降低房

8、地產(chǎn)企業(yè)自有資金 比例；所涉稅費相對較少，交易成本相對不高。缺點：由于信托財產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度不完善， 無法解決信托財產(chǎn) 的獨立性； 由于信托投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人， 在法律上要著 重于維護房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投資者的風險較大。（三）混合信托類房地產(chǎn)信托混合信托類房地產(chǎn)信托主要有兩種模式：一是資金信托與不動產(chǎn) 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，二是資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓 相結(jié)合的模式資金信托與不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，是指房地產(chǎn) 企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立為信托財產(chǎn)，取得信托財產(chǎn)的信托受益權(quán), 然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過 租金或溢價回購信托受益權(quán)等方式向投資者支付

9、回報；同時， 投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信 托合同的約定，將投資人集合的信托資金用于購買房地產(chǎn)企業(yè) 的不動產(chǎn)信托受益權(quán)。資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，是指房地產(chǎn)企 業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財產(chǎn)，取得信托財產(chǎn)的信托受益權(quán)， 然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過 分紅或溢價回購信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報；同時， 投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信 托合同的約定，將投資人集合的信托資金用于購買房地產(chǎn)企業(yè) 的不動產(chǎn)信托受益權(quán)。四、房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)基金是一種集中眾多零散資金，交由基金公司進行集中投 資的融資方式。具體的基金融

10、資方式有海外房產(chǎn)基金和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基國外房地產(chǎn)基金國外地產(chǎn)基金看好中國房地產(chǎn)市場， 近幾年流入中國的海外基金 不斷增加：摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金 RSREF荷蘭國際房地產(chǎn)、 瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛紛出手。由于受到國內(nèi)政策，以及國 內(nèi)企業(yè)運作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場的不透明性的影響， 目前海外地產(chǎn) 基金在選擇合作伙伴時的標準是公司的道德風險、管理團隊、項目風險、政府關(guān)系、發(fā)展前景等。國內(nèi)房地產(chǎn)基金 隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，以及相關(guān)法律法規(guī)的進一步規(guī) 范，諸如合伙企業(yè)法的實施， 國家對股權(quán)投資企業(yè)的一系列相關(guān)優(yōu)惠 政策實行，地產(chǎn)基金已經(jīng)成為房地產(chǎn)融資方式的新寵。五、上市融資IPO 上市、買殼借殼上市曾經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金，提升企業(yè) 品牌價值，實現(xiàn)社會價值最大化資本運作的主要方式之一。 然而中國 證監(jiān)會的關(guān)于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知 讓大 多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆， 但時至今日， 監(jiān)管部門對房企上市還 是嚴控，短期內(nèi)好像沒有松動的可能。六、發(fā)行企業(yè)債、短期融資券、中期票據(jù) 債券融資是指企業(yè)通過舉