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1、.一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下3大部分第一部分,房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖,并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分,行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章,房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分6個(gè)階段:1、選址定點(diǎn);2、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3、初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4、規(guī)劃報(bào)建圖審查;5、施工報(bào)建;6、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng):1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國(guó)土資源局進(jìn)行
2、土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書(表)。5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審,核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查,此階段辦
3、理以下一般事項(xiàng):1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù),并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查,根據(jù)業(yè)主單位意見,核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告,發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段,此階段辦理以下一
4、般事項(xiàng):1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后,核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(副本)。五、施工報(bào)建階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包,確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍,非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查,核發(fā)建筑工程施工許可證。 六、商品房預(yù)售許可階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)商品房預(yù)售許可證。
5、開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料:1、以下證明材料:(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書;3、工程施工合同;4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對(duì)建設(shè)單位
6、提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門,按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正本)。4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見,對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料:1)申請(qǐng)書;2)
7、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;6)施工許可證;7)房屋竣工驗(yàn)收資料8)房屋測(cè)繪成果;9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。 以上幾個(gè)階段,需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限,各地根據(jù)實(shí)際情況,會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間,絕大部分都少于15天,一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用,由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi),所以就不再明細(xì)列表,更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤(rùn),行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)商拍得土地后需要辦理的五大證件 開發(fā)商必須具備的“五證”是指:國(guó)有土地使用證,是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)
8、有土地使用權(quán)的法律憑證;建設(shè)用地規(guī)劃許可證,是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證;建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證;建設(shè)工程施工許可證;商品房銷售(預(yù)售)許可證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國(guó)有土地使用證和商品房銷售(預(yù)售)許可證,簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā),建筑工程施工許可證由市建委核發(fā),國(guó)有土地使用證和商品房銷售(預(yù)售)許可證一;開發(fā)商首先要有土地證,再辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù),是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 二;然后再進(jìn)行項(xiàng)目公司
9、設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)審查 三;再開始正式的規(guī)劃報(bào)建:總平面審查階段,單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證,消防和人防專項(xiàng)審查,節(jié)能審查、施工圖審查,余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督,施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建,最后辦下施工許可證。 四;當(dāng)開發(fā)商資金不足可以憑這土地證和施工許可證到銀行貸款,當(dāng)然資金充足的開發(fā)商不需要這樣,高層主體完成三分之二的時(shí)候就可以辦理房屋預(yù)售許可證了,前提是土地證沒有任何抵押。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須辦理的證件1、計(jì)劃部門核發(fā)的固定資產(chǎn)投資許可證或主管部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書; 2、規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證; 3、國(guó)土部門核發(fā)的國(guó)有土地使用證; 4、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書;
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