土地增值稅清算鑒證業(yè)務工作底稿范本

1、土地增值稅清算鑒證業(yè)務工作底稿（范本）委托單位名稱： 委托單位聯(lián)系電話：索引號項目名稱頁號索引號項目名稱頁號項目基本情況類建筑安裝工程費鑒證表會計政策和稅收政策調(diào)查表基礎設施費鑒證表項目基本情況鑒證表公共配套設施費鑒證表普通住宅判定表開發(fā)間接費用鑒證表與收入相關的面積明細鑒證表四項成本測算鑒證表公共配套設施面積情況鑒證表支付的計入轉讓收入代收費用鑒證表成本核算對象（清算單位）鑒證表利息支出鑒證表轉讓行為鑒證表房地產(chǎn)開發(fā)費用鑒證表關聯(lián)方交易調(diào)查明細表與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金鑒證表關聯(lián)方關系調(diào)查明細表其他扣除項目鑒證表收入類扣除項目匯總鑒證表房地產(chǎn)轉讓收入鑒證表成片受讓土地分期開發(fā)項目共同成本鑒證表

2、房地產(chǎn)轉讓收入明細鑒證表（普通住宅）稅款計算類房地產(chǎn)轉讓收入明細鑒證表（其他商品房）土地增值稅繳款情況鑒證表房地產(chǎn)轉讓收入明細鑒證表（其他項目）增值額及增值率鑒證表商品房出租及其他自用鑒證表土地增值稅款計算表未計入房價單獨收取的（或計入轉讓收入）代收費用鑒證表其他事項清算項目分攤比例應當披露的其他事項鑒證表本次清算項目清算成本分攤比例鑒證表（普通住宅和其他商品房）審核結果類本次清算項目清算成本分攤比例鑒證表（其他項目）土地增值稅清算稅款審核主表扣除類土地增值稅清算稅款審核明細表一：普通住宅取得土地使用權所支付的金額鑒證表土地增值稅清算稅款審核明細表二：其他商品房土地征用及拆遷補償費鑒證表土地增

3、值稅清算稅款審核明細表三：其他項目前期工程費鑒證表一、項目基本情況類（共9張）會計政策和稅收政策調(diào)查表索引號：被審核單位名稱：編制人日期復核人日期序號項目執(zhí)行政策1執(zhí)行何種會計規(guī)定新企業(yè)會計準則2各稅種適用稅率營業(yè)稅5%，城建稅7%，教育費附加3%3具體會計政策(1)記帳本位幣人民幣(2)壞賬核算方法備抵法(3)成本結轉方法 完工百分比法(4)低值易耗品攤銷方法一次攤銷(5)固定資產(chǎn)折舊方法直線法殘值率3%,5%(6)無形資產(chǎn)攤銷方法受益期限(7)長期待攤費用受益期限4其他政策調(diào)整（房地產(chǎn)企業(yè)專用）（1）土地增值稅清算條件（2）開發(fā)產(chǎn)品完工的標準（3）成本費用分配的標準（4）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入額

4、確認的標準（5）開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認收入的標準（6）與土地增值稅清算項目相關的主要稅收政策（7）是否能夠分核算普通住宅和非普通住宅不能單獨核算（8）是否屬于成片開發(fā)，分塊銷售的項目（9）是否屬于分期開發(fā)，分期銷售的項目（10）其 他一、審核報告說明事項：二、工作底稿補充說明事項：項目基本情況鑒證表索引號： 面積單位：平方米被審核單位名稱：編制人日 期復核人日 期(一)項目概況項目名稱項目地址開發(fā)項目類型占地面積項目建筑結構情況項目裝飾裝修情況項目建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設工程開工證國有土地使用證銷售許可證備 注批準文號未取得原因(二)項目建設規(guī)模項目類型總建筑面積（含人防）或總面

5、積（土地使用權面積或在建工程建筑面積）拆遷戶回遷面積出租的不征稅面積自用的不征稅面積總可售面積公共配套設施面積其他不可售面積普通住宅其他商品房其他項目合計(三)項目銷售情況項目類型實際開始銷售日期截止清算基準日已售面積截止清算基準日未售面積已售面積占可售面積比例已售面積占總建筑面積比例本次清算截止基準日期備 注普通住宅其他商品房其他項目合計一、審核項目說明：二、審核工作記錄：注：本表（二）項目建設規(guī)模與（三）項目銷售情況請按下列要求填列，否則會造成審核結果不正確：1、普通住宅與其他商品房分別核算的，請分明細填列普通住宅與其他商品房對應的行次；2、普通住宅與其他商品房未分別核算的，請?zhí)钇渌唐贩?/p>

6、對應的行次，本表普通住宅對應的的行次不要填列；3、如果有整體轉讓其他項目的情況發(fā)生，應該作為獨立項目進行清算。本表普通標準住宅與其他商品房對應的行次不要填列，直接填列其他開發(fā)項目對應的行次。普通住宅判定表索引號： 被審核單位名稱：編制人日 期復核人日 期項目規(guī)劃容積率單套建筑面積標準項目土地級別以每平方米平均交易價格的判定標準以每套銷售價格的判定標準該級別土地上普通住宅平均交易價格該級別土地上普通住宅平均交易價格上限該級別土地上普通住宅每套銷售價格該級別土地上普通住宅每套銷售價格上限行次樓號共有住房（套）總建筑面積（不含人防）戶均建筑面積總售價已售面積平均單價已售套數(shù)每套平均售價是否為普通住宅

7、123456789101112131415161718192021222324252627普通標準住宅合計*非普通標準住宅合計*總 計*審核項目說明：注：本表請按下列要求填寫，否則會造成審核數(shù)據(jù)錯誤：1、本表在普通標準住宅和其他商品房能夠分別核算時填寫，未進行分別核算的不需要填寫此表；2、根據(jù)各地普通標準住宅的判斷標準，選擇【每平方米平均交易價格】與【每套銷售價格】兩個標準之一進行判斷，本表中不可以同時選擇兩個標準；3、本表填寫完成后請點擊右軟件右上角取數(shù)按鈕，以保證審核數(shù)據(jù)準確。與收入相關的面積明細鑒證表索引號： 面積單位：平方米項 目行次普通住宅其他商品房商 鋪車 庫辦公樓會 所學校等公共

8、配套設施其 他合 計123456789=1+2+3+4+5+6+7+8使用土地面積1總建筑面積2可售建筑面積3已售建筑面積4未售建筑面積5自用建筑面積6一、審核項目說明：二、審核工作記錄：公共配套設施面積情況鑒證表索引號： 面積單位：平方米被審核單位名稱：編制人日 期復核人日 期類別項目面積使用土地面積總建筑面積可售建筑面積已售建筑面積未售建筑面積自用建筑面積不可售面積項目行次1234567居民服務公共配套設施123456789小計10不能有償轉讓的非營業(yè)性公共配套設施111213141516171819小計20營業(yè)性配套設施項目212223242526272829小計30合 計31一、審核項

9、目說明：二、審核工作記錄：成本核算對象（清算單位）鑒證表索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日 期復核人日 期審核事項審核事項說明清算項目名稱是否能夠分別核算普通住宅和非普通住宅 普通標準住宅建筑面積（平方米）其他商品房建筑面積（平方米）普通住宅和非普通住宅核算情況說明 土地開發(fā)性質(zhì)的共同成本分攤本次清算項目的占地面積全部開發(fā)項目的總占地面積房屋建安性質(zhì)的共同成本分攤本次清算項目商品房的建筑面積全部商品房的總建筑面積分期開發(fā)共同成本分攤計算說明經(jīng)審核，本次清算項目的成本核算對象（清算單位）是工程。分期開發(fā)共同成本具體分攤計算方法如下：1. 對于土地開發(fā)性質(zhì)的共同成本，按下列公式分攤：分

10、期開發(fā)共同成本分攤至本次清算項目金額（本次清算項目的占地面積全部開發(fā)項目的總占地面積）全部扣除項目共同成本的金額2.對于房屋建安性質(zhì)的共同成本，按下列公式分攤：分期開發(fā)共同成本分攤至本次清算項目金額（本次清算項目商品房的建筑面積全部商品房的總建筑面積）全部扣除項目共同成本的金額一、審核項目說明：二、審核工作記錄：轉讓行為鑒證表索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日 期復核人日 期審核事項發(fā)生情況轉讓行為是否發(fā)生轉讓的是否是國有土地使用權轉讓是否取得增值收入一、審核項目說明：二、審核工作記錄：關聯(lián)方交易調(diào)查明細表關聯(lián)方名稱交易內(nèi)容本期交易額價格及定價政策非關聯(lián)交易價格市場價格結算方式期末

11、未結算金額未結算金額的擔保壞賬準備提取關聯(lián)方關系調(diào)查明細表1被審核單位的母公司母公司名稱注冊地經(jīng)濟性質(zhì)注冊資本在被審核單位的持股比例或表決權比例2被審核單位的子公司子公司名稱注冊地經(jīng)濟性質(zhì)注冊資本被審核單位合計持股比例被審核單位合計享有的表決權比例3被審核單位的合營企業(yè)被投資單位名稱注冊地經(jīng)濟性質(zhì)注冊資本本企業(yè)持股比例本企業(yè)在被投資單位表決權比例期末資產(chǎn)總額期末資產(chǎn)總額本期營業(yè)收入總額本期凈利潤二、收入類（共6張）房地產(chǎn)轉讓收入鑒證表索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日期復核人日期項目銷售面積普通住房其他商品房其他項目合計轉讓收入形式貨幣形式取得的收入非貨幣性收入視同銷售收入合 計轉

12、讓收入類別銷售貨幣金額*換取非貨幣性資產(chǎn)作價金額*分配股東作價金額*分配投資人作價金額*用于職工福利作價金額*用于職工獎勵作價金額*用于贊助作價金額*對外投資金額*抵償債務金額*取得其他收益金額*合 計*其中：計入房價的代收費用金額*一、審核項目說明：二、審核工作記錄：房地產(chǎn)轉讓收入明細鑒證表（普通住宅）索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日 期復核人日 期項目普通住宅備注銷售面積未審金額審核調(diào)整額審核確認額轉讓收入形式貨幣形式取得的收入非貨幣性收入視同銷售收入合計轉讓收入類別銷售貨幣金額*換取非貨幣性資產(chǎn)作價金額*分配股東作價金額*分配投資人作價金額*用于職工福利作價金額*用于職工獎

13、勵作價金額*用于贊助作價金額*對外投資金額*抵償債務金額*取得其他收益金額*合計*其中：計入房價的代收費用金額*一、審核項目說明：二、審核工作記錄：房地產(chǎn)轉讓收入明細鑒證表（其他商品房）索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日 期復核人日 期項目其他商品房備注銷售面積未審金額審核調(diào)整額審核確認額轉讓收入形式貨幣形式取得的收入非貨幣性收入視同銷售收入合計轉讓收入類別銷售貨幣金額*換取非貨幣性資產(chǎn)作價金額*分配股東作價金額*分配投資人作價金額*用于職工福利作價金額*用于職工獎勵作價金額*用于贊助作價金額*對外投資金額*抵償債務金額*取得其他收益金額*合 計*其中：計入房價的代收費用金額*一、

14、審核項目說明：二、審核工作記錄：房地產(chǎn)轉讓收入明細鑒證表（其他項目）索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日 期復核人日 期項目其他商品房備注銷售面積未審金額審核調(diào)整額審核確認額轉讓收入形式貨幣形式取得的收入非貨幣性收入視同銷售收入合計轉讓收入類別銷售貨幣金額*換取非貨幣性資產(chǎn)作價金額*分配股東作價金額*分配投資人作價金額*用于職工福利作價金額*用于職工獎勵作價金額*用于贊助作價金額*對外投資金額*抵償債務金額*取得其他收益金額*合 計*其中：計入房價的代收費用金額*一、審核項目說明：二、審核工作記錄：商品房出租及其他自用鑒證表索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日 期復核人日

15、期序號商品房出租其他自用不征稅面積出租樓號出租房號出租面積出租收入額其他自用樓號其他自用房號其他自用面積12345678910111213合計*一、審核項目說明：二、審核工作記錄：未計入房價單獨收取的（或計入轉讓收入）代收費用鑒證表索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日期復核人日期序號項目未審金額審核調(diào)整額審核確認額備注123456789101112131415161718合 計*一、審核項目說明：二、審核工作記錄：三、清算項目分攤比例（共2張）本次清算項目清算成本分攤比例鑒證表（普通住宅和其他商品房）索引號： 面積單位：平方米被審核單位名稱：編制人日 期復核人日 期本次清算項目總成本

16、分攤方法可售面積比例分攤行次項 目審核確認數(shù)備注1一、總建筑面積2（一）總可售面積31.普通住宅總可售面積4（1）已售面積5（2）未售面積6 其中：已自用面積和出租面積合計7 自用8 出租92.其他商品房總可售面積10（1）已售面積11（2）未售（用）面積12 其中：已自用面積和出租面積合計13 自用14 出租15（二）不可售面積16其中：允許扣除的公共配套設施面積17 其他面積18二、總成本分攤比例*19（一）普通住宅成本分攤比例20（二）其他商品房成本分攤比例21三、清算成本分攤比例22（一）普通住宅清算成本分攤比例23（二）其他商品房清算成本分攤比例24四、本期清算面積一、審核項目說明：

17、二、審核工作記錄：注：本次清算項目總成本分攤方法，選擇可售面積比例分攤和其他方法分攤，都需要將分攤比例自行填入表中。本次清算項目清算成本分攤比例鑒證表（其他項目）索引號： 面積單位：平方米被審核單位名稱：編制人日 期復核人日 期行次項 目審核確認數(shù)備注1一、總建筑面積（總占地面積）2（一）總可售面積1.已售面積2.未售面積15（二）不可售面積16其中：允許扣除的公共配套設施面積17 其他面積21二、清算成本分攤比例24三、本期清算面積一、審核項目說明：二、審核工作記錄：四、扣除類（共15張）取得土地使用權所支付的金額鑒證表索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日期復核人日期已售總面積（平

18、方米）普通住房已售面積（平方米）其他商品房已售面積（平方米）項目名稱未審核金額審核調(diào)整額有效憑證金額 （審核確認額）總成本分攤比例審核確認額清算成本分攤比例本次扣除金額本次未扣除金額備注普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目支付的土地出讓金支付地價款金額交納的有關稅費其中：契稅等合計*一、審核項目說明：二、審核工作記錄：土地征用及拆遷補償費鑒證表索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日期復核人日期已售總面積（平方米）普通住房已售面積（平方米）其他商品房已售面積（平方米）項目名稱未審核金額審核調(diào)整額

19、有效憑證金額 （審核確認額）總成本分攤比例審核確認額清算成本分攤比例本次扣除金額本次未扣除金額備注普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目其他項目普通住宅其他商品房其他項目其他項目土地征用費用耕地占用稅勞動力安置費安置動遷用房支出拆遷補償款其他費用其中：合計*一、審核項目說明：二、審核工作記錄：前期工程費鑒證表索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日期復核人日期已售總面積（平方米）普通住房已售面積（平方米）其他商品房已售面積（平方米）項目名稱未審核金額審核調(diào)整額有效憑證金額（審核確認額）總成本分攤比例審核確認額清算成本分攤比

20、例本次扣除金額本次未扣除金額備注普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目其他項目普通住宅其他商品房其他項目其他項目規(guī)劃費用設計費用項目可行性研究費用水文費用地質(zhì)費用勘探費用測繪費用七通一平支出前期工程費用其他其中：咨詢、審圖、擔保費等合 計*一、審核項目說明：二、審核工作記錄：建筑安裝工程費鑒證表索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日期復核人日期已售總面積 普通通住房已售面積其他商品房已售面積項目名稱未審核金額審核調(diào)整額有效憑證金額 （審核確認額）總成本分攤比例審核確認額清算成本分攤比例本次扣除金額本次未扣除金額備注普通住

21、宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目建筑工程費用安裝工程費用支付給承包方費用其他建筑安裝工程費用其中：合 計*一、審核項目說明：二、審核工作記錄：基礎設施費鑒證表索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日期復核人日期已售總面積（平方米）普通住房已售面積（平方米）其他商品房已售面積（平方米）項目名稱未審核金額審核調(diào)整額有效憑證金額 （審核確認額）總成本分攤比例審核確認額清算成本分攤比例本次扣除金額本次未扣除金額備注普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商

22、品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路供水工程支出供電工程支出供氣工程支出排污工程支出排洪工程支出通訊工程支出照明工程支出環(huán)衛(wèi)工程支出綠化費用其他設施工程發(fā)生的支出其中：工程款等合 計*一、審核項目說明：二、審核工作記錄：公共配套設施費鑒證表索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日期復核人日期已售總面積（平方米）普通住房已售面積（平方米）其他商品房已售面積（平方米）項目名稱未審核金額審核調(diào)整額 有效憑證金額 （審核確認額）總成本分攤比例審核確認額清算成本分攤比例本次扣除金額本次未扣除金額備注普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目普通住

23、宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目物業(yè)管理用房費用變電站費用熱力站費用水廠費用居委會用房費用派出所用房費用幼兒園用房費用學校用房費用托兒所用房費用公共廁所費用自行車棚用房費用郵電通訊用房費用其他非營業(yè)性公共設施費用其中：會所等合 計*一、審核項目說明：二、審核工作記錄：開發(fā)間接費用鑒證表索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日期復核人日期已售總面積（平方米）普通住房已售面積（平方米）其他商品房已售面積（平方米）項目名稱未審核金額審核調(diào)整額有效憑證金額（審核確認額）總成本分攤比例審核確認額清算成本分攤比例本次扣除金額本次未扣除金額備注普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房

24、其他項目普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目普通住宅其他商品房其他項目管理人員工資職工福利費折舊費修理費辦公費水電費勞動保護費周轉房攤銷費其他發(fā)生的間接費用其中：差旅費、工會經(jīng)費、財產(chǎn)保險費等合 計*一、審核項目說明：二、審核工作記錄：四項成本測算鑒證表 索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日期復核人日期序號項目有效憑證金額（審核確認額）本次允許扣除金額本次未扣除金額備注1房地產(chǎn)開發(fā)成本前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費開發(fā)間接費合 計2四項成本測算（“四項成本”包括：前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費）“四項成本”總額*清算建筑面積*“四項成本”測算結

25、果(實際單位面積建安造價金額)*單位面積建安造價允許扣除金額標準*實際“四項成本”與允許扣除金額差異*3稅務機關核定四項成本扣除額*一、審核項目說明：二、審核工作記錄：支付的計入轉讓收入代收費用鑒證表索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日期復核人日期序號項目未審金額審核調(diào)整額審核確認額備注12345678910111213141516171819合 計*一、審核項目說明：二、審核工作記錄：利息支出鑒證表索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：工業(yè)制度編制人日期復核人日期行次金融機構名稱借款時間借款金額借款期限（月）實際借款月利率銀行同期月利率未審核金額審核調(diào)整額允許扣除金額備注12345678910111213141516171819202122232425合 計*一、審核項目說明：二、審核工作記錄：注：如果財務費用中的利息支出，能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，請?zhí)顚懕颈?，否則不要填寫本表。房地產(chǎn)開發(fā)費用鑒證表索引號： 金額單位：元被審核單位名稱：編制人日 期復核