房地產(chǎn)估價(jià)方法比較研究++畢業(yè)論文

1、房地產(chǎn)估價(jià)方法比較研究 畢業(yè)論文論文題目 : 房地產(chǎn)評(píng)估方法比較研究 專 業(yè): 建筑工程系 班 級(jí): 09 建工一班 學(xué)生姓名 :房地產(chǎn)估價(jià)方法比較研究【摘要】 房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循 公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象 價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定 的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表 達(dá)出來的過程。一、 房地產(chǎn)估價(jià)的概念 : 房地產(chǎn)估價(jià)，也稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)評(píng)估，是指按照特定的目的， 遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)

2、的方法，對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn) 行估算與評(píng)定。主體、客體、目的、標(biāo)準(zhǔn)、程序、方法、信息和時(shí)價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)的八大基本 要素。(1) 主體房地產(chǎn)估價(jià)主體是估價(jià)的執(zhí)行者，即估價(jià)人。主要有 : 房地產(chǎn)評(píng)估公司及國家 授權(quán)的資產(chǎn)評(píng)估公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所及其他咨詢機(jī)構(gòu)。根據(jù)國有資產(chǎn) 評(píng)估管理辦法的規(guī)定，房地產(chǎn)評(píng)估主體 , 必須獲得省級(jí)及以上國有資產(chǎn)管理部門 頒發(fā)的國有資產(chǎn)評(píng)估資格證書，才能從事國有資產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。目前，我國的房地 產(chǎn)評(píng)估主體資格管理，分為臨時(shí)評(píng)估資格和正式評(píng)估資格兩級(jí)。前者是個(gè)準(zhǔn)評(píng)估主 體，臨時(shí)評(píng)估資格為一年。對(duì)工作業(yè)績顯著、實(shí)力強(qiáng)者，通過主管部門年審，方可 取得正式評(píng)估資格。房地產(chǎn)

3、評(píng)估工作政策性強(qiáng)，涉及工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等多方面的專 業(yè)知識(shí)。估價(jià)人員必須具備較高的政策水平，良好的職業(yè)道德，廣博的學(xué)識(shí)水平和 堅(jiān)實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，才能搞好估價(jià)工作。目前，我國正在逐步完善 房地產(chǎn)估價(jià)師資格管理制度，通過考試方法，確定評(píng)估人員的抨估資格。(2) 客體房地產(chǎn)估價(jià)的客體就是房產(chǎn)、地產(chǎn)。房產(chǎn)是具有一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系、房屋、建筑物 的總稱。它包括房屋建筑和產(chǎn)權(quán)兩個(gè)方面的含義。在房產(chǎn)概念中的“房”，它所以 要取廣義，是由于構(gòu)筑物等房屋以外的其他設(shè)施，都是勞動(dòng)產(chǎn)品、商品，在實(shí)際工 作中執(zhí)行同一建筑規(guī)范和價(jià)格體系。因此，房地產(chǎn)中的“房”是房屋、其他建筑 物、構(gòu)筑物及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的代名詞或總

4、稱。在房地產(chǎn)估價(jià)分類中，對(duì)于“房”這 個(gè)部分應(yīng)分為房屋和設(shè)施兩個(gè)方面，即用“設(shè)施”一詞反映除房屋以外的其他建筑 物和設(shè)施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等，以規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)表和房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的歸類以及相關(guān)的分析和評(píng)估工作。地產(chǎn)，是具有一定 權(quán)屬關(guān)系的土地范疇。在估價(jià)中，地產(chǎn)中的“地”一般指與房相關(guān)聯(lián)的“地皮”， 它是地產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)，包括地表及其有限的上部空間。這種上部空間通過許可的建 筑物高度來控制。因此，對(duì)于地的物質(zhì)內(nèi)容的理解，不僅僅要看到一個(gè)平面面積， 更應(yīng)將其作為一個(gè)立體空間來認(rèn)識(shí)，即地是由地表面積和規(guī)劃允許其發(fā)展的上部空 間所構(gòu)成的一個(gè)立體物質(zhì)體。地產(chǎn)中的“產(chǎn)”指產(chǎn)權(quán)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益

5、 權(quán)和處置權(quán)四個(gè)方面。對(duì)于產(chǎn)權(quán)的鑒定與理解，應(yīng)從產(chǎn)權(quán)范圍和擁有時(shí)間兩個(gè)方面 著手，才能得出正確的結(jié)論。在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)房地產(chǎn)客觀的認(rèn)識(shí)和表達(dá)，尚未 規(guī)范化，主要表現(xiàn)是 :其一，在物質(zhì)內(nèi)容上對(duì)房地產(chǎn)的歸類五花八門，或流水帳式的記錄。其二，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)反映模糊。其三，對(duì)估價(jià)客體表達(dá)不統(tǒng)一。(3) 目的房地產(chǎn)估價(jià)的總目的是為房地產(chǎn)交易提供符合國家政策的公正的價(jià)格尺度。由 于交易的性質(zhì)、方式各異，房地產(chǎn)估價(jià)的具體目的就不同。估價(jià)的目的就必須為特 定的房地產(chǎn)經(jīng)營管理及交易業(yè)務(wù)服務(wù)。具體他說，房地產(chǎn)估價(jià)的直接目的是 : 為清 產(chǎn)核資，加強(qiáng)房地產(chǎn)的管理服務(wù) ; 為組建中外合資合作經(jīng)營企業(yè)，在平等互利的基

6、礎(chǔ)上，確定雙方的合法權(quán)益服務(wù) ; 為建立股份制企業(yè)、聯(lián)合經(jīng)營企業(yè)、集團(tuán)公司， 核實(shí)各方資產(chǎn)權(quán)益，確定利潤分配依據(jù)服務(wù) ; 為完善承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營方式，正 確核定發(fā)包、出租資產(chǎn)額度，處理承發(fā)包、租賃雙方關(guān)系及其經(jīng)濟(jì)利益服務(wù) ; 為廣 泛開展房地產(chǎn)出售、租賃、抵押，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)保險(xiǎn)及處理房地 產(chǎn)糾紛等，提供科學(xué)的價(jià)格依據(jù)。(4) 標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是法定或公允的估價(jià)衡量規(guī)范，包括質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)和 價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)地域的限定性，標(biāo)準(zhǔn)可分為國際標(biāo)準(zhǔn)、國家標(biāo)準(zhǔn)和地方標(biāo) 準(zhǔn)。質(zhì)量和計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以國家法定標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，逐步實(shí)現(xiàn)與國際標(biāo)準(zhǔn)的接軌 : 價(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)，主要采用地方市場(chǎng)價(jià)格及

7、地方規(guī)定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。具體他說，房屋的質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn)，應(yīng)以建設(shè)部制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù) ; 土地質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以上地等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一 ; 計(jì)量 標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于房屋、土地，應(yīng)以平方米 (m2) ，為計(jì)量單位，土地有時(shí)也可用畝作單 位，價(jià)格應(yīng)以人民幣 ( 元) 來統(tǒng)一; 價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以國務(wù)院 91 號(hào)令的規(guī)定為依據(jù)，反映評(píng)估目的與評(píng)估價(jià)格之間的匹配關(guān)系，價(jià) 格構(gòu)成要素要體現(xiàn)我國財(cái)務(wù)核算制度規(guī)范的原則。(5) 程序房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中各環(huán)節(jié)工作進(jìn)程的先后順序。根據(jù) 國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法，評(píng)估程序的主要環(huán)節(jié)是 : 申請(qǐng)立項(xiàng)、資產(chǎn)清查、評(píng)定估 算、驗(yàn)證確認(rèn)。按照科學(xué)程序進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，既能提高評(píng)估工作效率

8、，又能保證 評(píng)估質(zhì)量的基本條件。(6) 方法房地產(chǎn)估價(jià)方法是確定房地產(chǎn)價(jià)格的技術(shù)規(guī)程、方式和手段。評(píng)估方法主要有 重置成本法、收益現(xiàn)值法、市場(chǎng)價(jià)格比較法、清算價(jià)格等。評(píng)估方法的選用要結(jié)合 評(píng)估目的確定。(7) 信息 信息是房地產(chǎn)估價(jià)工作的生命之源。掌握多少信息量，信息渠道暢通與否，處 理加工信息能力的強(qiáng)弱，是衡量評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)枯人員實(shí)力的重要標(biāo)志。加強(qiáng)房地 產(chǎn)估價(jià)信息的收集、加工和積累，是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，是 客觀、公正、科學(xué)確定房地產(chǎn)價(jià)格的重要保證。(8) 時(shí)價(jià)時(shí)價(jià)，指房地產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。它是估價(jià)人員依估價(jià)基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，考慮各 種價(jià)格因子而確定的一種靜態(tài)價(jià)格。由估價(jià)目的

9、所決定的估價(jià)方法不同，時(shí)價(jià)的形 式也就不同。如重置完全價(jià)格、收益現(xiàn)值、市場(chǎng)交易比較價(jià)格，等等。時(shí)價(jià)的確定 應(yīng)抓住時(shí)點(diǎn)和與評(píng)估目的相匹配的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)基本要素。具體他說，對(duì)涉及產(chǎn)權(quán) 轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)采用市場(chǎng)類比現(xiàn)時(shí)價(jià)格 ; 對(duì)國有企業(yè)之間的聯(lián)合、合并，不 涉及產(chǎn)權(quán)變更的，應(yīng)采用重置價(jià)格，以保證國有資產(chǎn)核算體系的統(tǒng)一性及各方利益 關(guān)系處理的一致性。二、房地產(chǎn)估價(jià)的分類( 一 ) 房產(chǎn)評(píng)估與地產(chǎn)評(píng)估房產(chǎn)評(píng)估是以房產(chǎn)為估價(jià)對(duì)象，以時(shí)價(jià)來反映其價(jià)值的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房產(chǎn)在 評(píng)估中居于標(biāo)識(shí)地位，可分為兩種情況 :一是房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的估價(jià)，其評(píng)估范圍包括房產(chǎn)本身的價(jià)格及與房產(chǎn)相關(guān)聯(lián) 的地產(chǎn)價(jià)格的估算。估價(jià)

10、的結(jié)論是房產(chǎn)的全部價(jià)值和關(guān)聯(lián)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)的總二是保留房產(chǎn)所有權(quán)的房產(chǎn)租賃價(jià)格的評(píng)估，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)使用權(quán)零星出售價(jià)格的估算，并按房產(chǎn)的使用年限測(cè)定房產(chǎn)的出租價(jià)格。價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目為: 折舊費(fèi)、修繕費(fèi)、管理費(fèi)、地租、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和利潤七個(gè)因素。地產(chǎn)評(píng)估是對(duì)地產(chǎn)價(jià)格的估算，并以時(shí)價(jià)來反映土地財(cái)富的交換價(jià)格。地產(chǎn)在 評(píng)估中居于標(biāo)識(shí)性地位，也可分為兩種情況 :一是土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格的評(píng)估，包括土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓兩種類 別。前者發(fā)生在集體上地向國有土地轉(zhuǎn)移的過程中，這種轉(zhuǎn)移同時(shí)伴隨著上地上一 切附著物及土地所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、最終處置權(quán)的轉(zhuǎn)移。評(píng)估范圍包括，土 地所有權(quán)費(fèi)用，土地使用權(quán)費(fèi)用

11、（如勞動(dòng)力安置費(fèi)等 ）; 附著物補(bǔ)償費(fèi)用 （ 如房屋建筑 補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等 ） 三個(gè)方面。后者常指國有土地使用權(quán)在法律允許范圍內(nèi)的 出讓與轉(zhuǎn)讓，其評(píng)估范圍包括土地使用權(quán)價(jià)格和附著物的補(bǔ)償價(jià)格。二是保留土地權(quán)屬的土地租賃價(jià)格評(píng)估，其實(shí)質(zhì)是對(duì)一定期限內(nèi)土地總收益的 年折算費(fèi)用的估算。費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目包括、附著物的年折舊費(fèi)、管理費(fèi)、絕對(duì)地租、 級(jí)差地租、稅金和利潤。房產(chǎn)評(píng)估與地產(chǎn)評(píng)估的主要聯(lián)系是 : 房離不開地，房產(chǎn)轉(zhuǎn)時(shí)，地產(chǎn)也隨之轉(zhuǎn)移 ; 地上有房，地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)房產(chǎn)也隨同轉(zhuǎn)移。房估價(jià)時(shí)要考慮地，地價(jià)成為房價(jià)的一個(gè) 因子。地產(chǎn)評(píng)估時(shí)要考房，房價(jià)成為地價(jià)的一個(gè)因素。兩者的主要區(qū)別是 : 房產(chǎn)評(píng)估以占主導(dǎo)

12、地位，房產(chǎn)是交易的主體，交易的目的 是保留現(xiàn)有房產(chǎn)的續(xù)使用，地產(chǎn)只是房產(chǎn)繼續(xù)使用的一個(gè)條件。地產(chǎn)評(píng)估以地占主 導(dǎo)地位，地產(chǎn)是交易的主體，取得地產(chǎn)是目的，土地上的房屋及其附著物只是一個(gè) 關(guān)聯(lián)因素，對(duì)土地權(quán)屬獲得者來說，其使用價(jià)值退居次要地位，或僅僅只考慮其殘 值。因此，兩者無論是在評(píng)估方法、價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目上，還是在評(píng)估的重點(diǎn)上，都有 一定的區(qū)別。從原則上講，對(duì)同一地段服務(wù)于同一目的的對(duì)象房地產(chǎn)作分類估價(jià)，其評(píng)估結(jié)論應(yīng)是一致的。但客觀上往往是評(píng)估目的不同，評(píng)估主體各異，對(duì)同一對(duì)象房地產(chǎn) 評(píng)估所得的結(jié)論，也就會(huì)出現(xiàn)差異。（ 二 ） 單項(xiàng)評(píng)估與整體評(píng)估 單項(xiàng)評(píng)估是指對(duì)具備完整或相對(duì)獨(dú)立的可確指分割使用功

13、能的房地產(chǎn)作為估價(jià) 對(duì)象的評(píng)估。具備完整使用功能的單項(xiàng)房地產(chǎn)如一棟房屋 ; 相對(duì)獨(dú)立使用功能的房 地產(chǎn)，如一個(gè)建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產(chǎn) ; 可確指分割使用功能的 房地產(chǎn)，如一棟房子中的一套房間，一個(gè)門棟等，這些都可作為單項(xiàng)評(píng)估對(duì)象?；?者說房地產(chǎn)單項(xiàng)評(píng)估是對(duì)可確指的具有相對(duì)獨(dú)立使用功能的并能單獨(dú)界定其產(chǎn)權(quán)的 單項(xiàng)房地產(chǎn)所進(jìn)行的評(píng)估。像一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面積， 不能作為單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，盡管在事實(shí)上它可確指，但它不能具有相對(duì)獨(dú)立的使 用功能。再如，房屋中的樓梯，既可確指，也有獨(dú)立的使用功能，但只能是供人們 共同使用，不能單獨(dú)界定其產(chǎn)權(quán)，或事實(shí)上不可從房屋中將它

14、分割出來。將單項(xiàng)房 地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格匯總，可以求出一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)綜合體的總價(jià)格。目前， 我國對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)綜合體的估價(jià)，一般采用棟號(hào)和可確定其相對(duì)獨(dú)立功能的設(shè)施及 土地逐一列示，作為單項(xiàng)資產(chǎn)分別估價(jià)，最后匯總求出總體價(jià)值。按照系統(tǒng)論的觀 點(diǎn)，考慮單項(xiàng)房地產(chǎn)組合的群體效應(yīng)及綜合環(huán)境效應(yīng)，房地產(chǎn)群體的總價(jià)值，應(yīng)大 干單項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)值之和。因此，對(duì)一組建筑群體，或一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的城市地段單 元，甚至一個(gè)城鎮(zhèn)，就存在著整體評(píng)估問題。房地產(chǎn)整體評(píng)估，是對(duì)某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個(gè)估價(jià)對(duì) 象進(jìn)行綜合估價(jià)。如對(duì)一個(gè)居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企 業(yè)作全部的出讓交易估價(jià)，這就

15、需要將這個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)作為一個(gè)綜合體進(jìn)行整體評(píng) 估乙如對(duì)某一工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)作整體評(píng)估，各單項(xiàng)房產(chǎn)、地產(chǎn)的價(jià)格之和，只能作為 整體的基礎(chǔ)價(jià)格。除了考慮各單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格之外，還應(yīng)考慮以下八大因素 : 一是 生產(chǎn)性房產(chǎn)的質(zhì)量及整體功能 ; 二是非生產(chǎn)性房產(chǎn)的整體質(zhì)量及與生產(chǎn)性房產(chǎn)的比 例關(guān)系; 三是基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量功能狀態(tài)及生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性房產(chǎn)的配套性 ;四是土地 等級(jí)及其使用結(jié)構(gòu) ;五是周邊環(huán)境狀態(tài) ; 六是工業(yè)區(qū)的發(fā)展前景 ;七是隱含的元形資 產(chǎn)價(jià)值; 八是潛在的相關(guān)收益能力。只有將這些因素綜合起來考慮，才能正確判斷 該房地產(chǎn)綜合體的整體價(jià)值。二、房地產(chǎn)評(píng)估方案的寫法 :1、明確估價(jià)基本事項(xiàng)包括 :(

16、1) 明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)體狀況，如對(duì)土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號(hào)，以 及坐落位置用途，面積、形狀等 ;對(duì)房屋，應(yīng)明確它的坐落位置 (門牌號(hào)碼 )、結(jié) 構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。(2) 明確估價(jià)對(duì)象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項(xiàng)權(quán)利的不完全 產(chǎn)權(quán)，房屋的歸屬等等都必須明確。 的部分墻體(3) 明確估價(jià)對(duì)象的范圍，如單純?cè)u(píng)估土地的價(jià)值，或單純?cè)u(píng)估房屋的價(jià)值， 或評(píng)估一幢房屋中的某個(gè)部位等等，都必須明確。(4) 明確估價(jià)目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價(jià)目的，其估價(jià)結(jié)果往往不 同。所以，必須明確委托估價(jià)人請(qǐng)求估價(jià)的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價(jià)。(5) 明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，某房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)

17、果，是表示該房地產(chǎn)在某一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上的 價(jià)格。因此，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，如果不確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)是沒有意義 的。 (6) 明確估價(jià)報(bào)告交付的日期，交付估價(jià)報(bào)告的日期一般由委托估價(jià)方提出， 也可由委托估價(jià)方和受理估價(jià)方協(xié)商確定，一般估價(jià)報(bào)告的作業(yè)日期為 7-15 個(gè)工 作日 2 、擬定估價(jià)作業(yè)方案 :主要是就估價(jià)所要做的各項(xiàng)工作作出日程進(jìn)度安排，包括對(duì)估價(jià)作業(yè)內(nèi)容、作 業(yè)人員、時(shí)間進(jìn)度、所需經(jīng)費(fèi)等的安排，以便于控制進(jìn)度及協(xié)調(diào)合作3、搜集估價(jià)所需資料 :由于估價(jià)對(duì)象和所采取的估價(jià)方法的不同，房地產(chǎn)估價(jià)所需的資料也不同。一 般來說，所搜集的估價(jià)資料包括 :(1) 產(chǎn)權(quán)資料(2) 房屋建筑資料(3

18、) 市場(chǎng)交易資料(4) 土地資料(5) 法律和規(guī)劃資料4、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象 : 實(shí)地查勘是就估價(jià)對(duì)象的有關(guān)內(nèi)容到實(shí)地查清核實(shí)，從估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)體 構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。5、選定估價(jià)方法計(jì)算 : 在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算有多種方法， ( 如市場(chǎng)比較法、收益 法、成本法 ) 。在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，宜用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估，以求各估價(jià)方法之 間的相 互補(bǔ)充，印證。但在實(shí)踐中，因房地產(chǎn)的種類、所在地的實(shí)情、資料的可 信程度等因素，多種方法有時(shí)并不一定能夠同時(shí)并用。在具體選定估價(jià)方法時(shí)，應(yīng) 根據(jù)估價(jià) 對(duì)象具體情況，有條件用市場(chǎng)比較法的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)

19、方法; 收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價(jià)方法 ;在無市場(chǎng)依據(jù)或 市場(chǎng)依據(jù) 不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。6、最終確定估價(jià)結(jié)果 : 對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行分析比較 ; 經(jīng)檢查確認(rèn)無誤后，應(yīng)根據(jù) 具體情況，采用算術(shù)平均或加權(quán)平均的方法計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果 ; 在這個(gè)綜合結(jié)果的基 礎(chǔ)上，還應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素，對(duì)該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，或 取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果。7、撰寫編制估價(jià)報(bào)告 : 估價(jià)報(bào)告是記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)全面性、公正性、 客觀性、準(zhǔn)確性以及高度的概括性。估價(jià)報(bào)告應(yīng)記載下

20、列事項(xiàng) :(1) 不能有錯(cuò)別字(2) 措辭要準(zhǔn)確，不能模棱兩可，可能產(chǎn)生歧義的詞語不用(3) 注意數(shù)據(jù)來源的準(zhǔn)確(4) 報(bào)告要素要齊全，比如說報(bào)告號(hào)、報(bào)告日期等(5) 行為依據(jù)、法律依據(jù)等等引用要準(zhǔn)確(6) 假設(shè)要合理(7) 做出必要的聲明(8) 行文流暢，表意清晰，要具備一定的表達(dá)水準(zhǔn)8、估價(jià)資料歸檔保存 完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔 保存和妥善保管。這樣做有利于估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的估價(jià)資料積累和估價(jià)水平提 高， 同時(shí)也有助于以后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛的解決，并且，有助于政府主管部 門、行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)年檢審查。估價(jià)資料的保存期一般應(yīng)為 15 年以

21、 上。三、房地產(chǎn)評(píng)估方法 : 市場(chǎng)比較法。在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，人們會(huì)自覺或不自覺地將這項(xiàng)房地產(chǎn) 和它周邊的房地產(chǎn)價(jià)格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那么房價(jià)理應(yīng)差 不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價(jià)的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相 近的住宅中選擇價(jià)格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個(gè)。這就是市場(chǎng)比較法 所依據(jù)的替代原理。市場(chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，適用范圍寬，簡(jiǎn)單明了，易于采用。 但是，必須弄清楚市場(chǎng)比較法的使用范圍。采用市場(chǎng)比較法有三個(gè)必要條件 :第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是

22、說，要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比 較發(fā)達(dá)，有相當(dāng)大的規(guī)模，有較長的歷史。如果在某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺 乏可供比較的先例，那么市場(chǎng)比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的城市雖然 已經(jīng)積累了幾萬個(gè)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，每 一個(gè)樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很 寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價(jià)時(shí)就失去了判斷標(biāo)準(zhǔn)。第二，使用市場(chǎng)比較法隱含著這樣一個(gè)假設(shè) : 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在壟斷或者 寡頭壟斷，即市場(chǎng)比較法的使用前提是充分競(jìng)爭(zhēng)。第三，采用市場(chǎng)比較法必須要求房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。在市場(chǎng)比較法中，房地產(chǎn)商估 計(jì)的房價(jià)取決于他們對(duì)市

23、場(chǎng)走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商 會(huì)在當(dāng)前房價(jià)的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房價(jià)。如果市場(chǎng)不穩(wěn)定，房價(jià)暴 漲暴跌，那么采用市場(chǎng)比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期，采用市場(chǎng) 比較法有可能高估房價(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場(chǎng)比較法完全喪失了 用武之地。收益還原法。按照房地產(chǎn)未來的收益來估計(jì)房價(jià)的做法稱為收益還原法。收益 還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然 后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房價(jià)。如果 在未來的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節(jié)上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房 價(jià)估計(jì)法。收益還原法關(guān)注

24、房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。使用收益還原法的第一個(gè)困難來自于如何選取合理的還原利率。對(duì)于不同的投 資者來說，這個(gè)利率的選擇標(biāo)準(zhǔn)有所不同。對(duì)于購房居住者來說，這個(gè)還原利率就 是銀行存款的利率，也就是資金的機(jī)會(huì)成本。當(dāng)期的利率好說，困難在于未來利率 的不確定性，利率的變動(dòng)給還原利率的計(jì)算帶來了不確定性。第二個(gè)困難是如何計(jì)算純收益。在計(jì)算純收益時(shí)，由于租金往往是在前期就通 過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的 不確定因素就是住房價(jià)值的增長率。在房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮的時(shí)期，人們對(duì)房價(jià)的 樂觀估計(jì)提高了預(yù)期的純收益，由于純收益上升，房價(jià)自然也隨著上升。事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時(shí)期房價(jià)突然暴 漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會(huì)隨著潮流改變他們對(duì)住房增值的預(yù)期。在這 種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了 為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)比