培訓(xùn)課1交樓流程

1、格林一期收樓流程安排所謂物業(yè)公司對(duì)物業(yè)的接管驗(yàn)收是指物業(yè)公司對(duì)開(kāi)發(fā)商交給的已通過(guò)竣工驗(yàn)收 的物業(yè)按照建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)的行為，是物業(yè)公司全面行使物業(yè)管 理職能和為業(yè)主提供服務(wù)的開(kāi)始。由于開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，經(jīng)歷了從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工到交付給用戶(hù)使用等一 系列過(guò)程，難免會(huì)出現(xiàn)一系列問(wèn)題（如因設(shè)計(jì)的不合理，施工質(zhì)量的不合格等）， 都必將會(huì)直接影響到用戶(hù)的使用。物業(yè)管理公司作為專(zhuān)業(yè)的管理公司，其專(zhuān)業(yè)工程 技術(shù)人員應(yīng)代表用戶(hù)對(duì)開(kāi)發(fā)商所交付的房屋及相關(guān)附屬設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行專(zhuān)業(yè)檢 查。尤其值得注意的是公共區(qū)域段（即小區(qū)業(yè)主所共有的財(cái)產(chǎn)），它的日常維護(hù)費(fèi) 用是從物業(yè)管理成本費(fèi)中提取，所以說(shuō)公共區(qū)域

2、段施工質(zhì)量的好壞，設(shè)計(jì)的合理與 否是直接關(guān)系到物業(yè)管理公司管理成本的高低，也就是說(shuō)物業(yè)公司賺錢(qián)與虧本，賺 多少，（關(guān)鍵看日常維護(hù)費(fèi)用支出的高低）；甚至直接影響到物業(yè)管理的服務(wù)品 質(zhì)。所以說(shuō)物業(yè)的接管驗(yàn)收至關(guān)重要，請(qǐng)大家引起高度重視。關(guān)于這次的物業(yè)接管驗(yàn)收我提幾點(diǎn)注意事項(xiàng)，供大家參考：（一）把握原則1. 屬施工質(zhì)量必須整改合格；2. 涉及到安全隱患，必須整改，直至達(dá)到使用要求；如涉及到消防配套設(shè)施的完善 .房屋的外墻體空鼓 . 外立面上的玻璃以 及其它相關(guān)配套設(shè)施的完善等；必須要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改，否則堅(jiān)決不予 簽字接手；3. 如因設(shè)計(jì)方面的原因影響用戶(hù)使用，多與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，可要求開(kāi)發(fā)商盡 量拿出

3、整改方案或可行性解決方案；（無(wú)條件處理的單獨(dú)備案）（二）現(xiàn)場(chǎng)檢查1. 熟悉掌握國(guó)家規(guī)范，作為驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)；2. 仔細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)記錄；3. 及時(shí)整理，盡快知會(huì)。作為現(xiàn)場(chǎng)檢查的結(jié)果大家應(yīng)該及時(shí)整理，及時(shí)告知開(kāi)發(fā)商，便于及 時(shí)開(kāi)發(fā)商安排整改，同時(shí)所發(fā)知會(huì)單應(yīng)有開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人簽字，及整改完 成日期安排，這樣更有利于整個(gè)整改工作的開(kāi)展；（三）跟進(jìn)整改，及時(shí)記錄1. 及時(shí)跟進(jìn)整改的施工質(zhì)量和施工的進(jìn)度；2. 整改好的立即消項(xiàng)；3. 隨時(shí)統(tǒng)計(jì)；（四）適時(shí)對(duì)整改情況予以知會(huì)由于施工單位較多，整改進(jìn)度不一樣，部分單位對(duì)整改意見(jiàn)的認(rèn)知度不夠，為 此整個(gè)整改過(guò)程難免會(huì)出現(xiàn)整改進(jìn)度緩慢，敷衍塞則，推脫等現(xiàn)象，我們應(yīng)

4、引起高 度重視，此時(shí)肯定須借助開(kāi)發(fā)商的力量，在我們做好統(tǒng)計(jì)工作的同時(shí)，要隨時(shí)和開(kāi) 發(fā)商保持聯(lián)系，建議由開(kāi)發(fā)商派出專(zhuān)人專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)整改，每天早上各專(zhuān)業(yè)工程負(fù)責(zé)人 以及開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人應(yīng)和物業(yè)工程人員碰頭。（五）室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法1、梁、柱、板主體：1）按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查，無(wú)變形、弓凸、剝落、開(kāi)裂、傾斜和非收縮性裂縫;2）無(wú)鋼筋外露；3）陰陽(yáng)角成通線 , 陽(yáng)角水泥護(hù)角及抹灰無(wú)缺損。2、天花：1）抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮；2）無(wú)裂紋、無(wú)刷痕、色澤一致；3、天花扣板： （ 裝修房）1）目測(cè)無(wú)明顯不平整；2）無(wú)磕碰。4、墻面：1）抹灰面平整，目測(cè)無(wú)明顯起伏，無(wú)明顯傾斜、面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)

5、面層 剝落，無(wú)裂縫，無(wú)污漬 , 色澤一致，墻面涂料無(wú)污染其它飾面（包括鋁窗、門(mén) 框、角線、地腳線、地面等）；2）塊料（如磁磚）面層：A、粘帖牢固，無(wú)缺棱掉角；B、面層無(wú)裂紋、損傷，紋理、色澤一致；C、對(duì)縫砂漿飽滿(mǎn)，線條順直；5、地（樓）面：1）毛地面：平整，無(wú)裂紋，無(wú)鋼筋突出、無(wú)凹凸、無(wú)施工余料、無(wú)積塵；2）塊料（如磁磚）面層：A、粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角，無(wú)空鼓；B、單體無(wú)高差、無(wú)傾斜，整體水平；C、面層無(wú)裂紋、損傷、無(wú)瑕疵、色澤一致，對(duì)縫線條順直；D對(duì)縫砂漿飽滿(mǎn)，線條順直，倒影成通線；3）水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無(wú)空鼓，無(wú)裂紋，無(wú)起泡等缺陷；4）復(fù)合木地板 （基本裝修房 ）：A、地板

6、整體無(wú)起伏，與陽(yáng)臺(tái)門(mén)框平行，空鼓面積不得超過(guò) 2-3%;B、接縫連接緊密，不得有大小頭現(xiàn)象，縫寬最大處不得大于 0.3mmC、面層無(wú)劃痕、無(wú)磕碰，不允許有色差；D地面與地腳無(wú)明顯接口，不可吊角。5）衛(wèi)生間、廚房和前后陽(yáng)臺(tái)地面：A、用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水，倒泛 水；B、第二天到樓下檢查樓面無(wú)滲漏；6、門(mén)窗：1）、開(kāi)啟自如，手輕搖晃門(mén)窗與墻面接觸牢固，無(wú)未晃動(dòng)和裂縫出現(xiàn)，目視而不 見(jiàn)零配件裝配齊全，位臵準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；2）、從室內(nèi)輕晃門(mén)窗與門(mén)連接牢固，開(kāi)啟靈活；3）、木門(mén)油漆均勻，觀察門(mén)縫線條均勻，不掉角，無(wú)變形，門(mén)扇吊腳高度應(yīng)為 3.5-4CM；4）、單

7、指輕擊玻璃安裝牢固，無(wú)輕微晃動(dòng)現(xiàn)象；玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無(wú)裂 縫，無(wú)損傷和無(wú)刮花痕跡，陽(yáng)臺(tái)鋁門(mén)吊腳應(yīng)為 2-3CM；5）、可視對(duì)講門(mén)：A、開(kāi)啟靈活，通話器完好無(wú)損，通話清楚，圖象清晰；B、不銹鋼門(mén)無(wú)刮花痕跡；6）窗臺(tái)：泛水正常，無(wú)向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法；A、先關(guān)緊所有的窗戶(hù)，從天面或頂層房間窗戶(hù)（屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區(qū)）自上而下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r(shí)逐間檢查每個(gè)窗臺(tái)（墻面）是 否有水滲入；B、查詢(xún)天氣預(yù)報(bào)，在驗(yàn)收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗門(mén)關(guān)緊，雨后逐間 檢查墻面和窗臺(tái)泛水；7、樓梯、扶手1）砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無(wú)裂縫，無(wú)鋼筋外漏，梯磚對(duì)縫嚴(yán)密、磚縫無(wú)傾斜；2

8、）鋼木樓梯扶手：A、用力搖無(wú)晃動(dòng)，無(wú)彎曲；B、鋼制攔河表面無(wú)油漆剝落、無(wú)銹蝕、漆色均勻；C、木扶手表面無(wú)龜裂，油漆無(wú)脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手；8、插座：1）電器插座：?jiǎn)沃篙p擊檢查蓋板牢固；A、插座與墻面間無(wú)縫隙；B、插座周邊補(bǔ)灰平整，無(wú)凹凸感；C、輕搖并單指輕擊，蓋板手感牢固；D、插座商標(biāo)方向正確、一致；9、陽(yáng)臺(tái)1）泛水坡向地漏，地漏口高度 J 距地面約 3CM；2）攔河安裝牢固，油漆均勻、無(wú)脫落、無(wú)銹跡，各金屬管間距不超過(guò) 10CM；10、廚房1）地面標(biāo)高低于廳地面 2CM11、浴室1）目測(cè)去水口去水暢順；2）地面低于廳地面 2CM；3）排氣口泛水坡向向外。接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交資料 產(chǎn)

9、權(quán)資料1. 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。2. 用地批準(zhǔn)文件。3. 建筑執(zhí)照。4. 拆遷安臵資料。 技術(shù)資料1. 竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。2. 開(kāi)、竣工報(bào)告。3. 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。4. 隱蔽工程驗(yàn)收簽證。5. 竣工驗(yàn)收證明書(shū)。6. 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)。7. 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)。8. 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)。9. 供水、供暖的試壓報(bào)告。物業(yè)檔案資料移交 在實(shí)施物業(yè)管理之前，發(fā)展商應(yīng)向管理公司移交關(guān)于物業(yè)的各類(lèi)資料： 綜合資料1. 項(xiàng)目土地使用合同、紅線圖、立項(xiàng)文件、工程申報(bào)批建文件

10、及計(jì)劃批準(zhǔn)文件2. 建設(shè)許可證、工程建筑報(bào)建表。3. 上級(jí)機(jī)關(guān)的決議、決定、批示等工程重要會(huì)議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件。4. 征地批文、協(xié)議書(shū)（合同書(shū)）、紅線圖。5. 初步設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)鑒定審批文件。6. 單項(xiàng)工程質(zhì)檢監(jiān)督委托書(shū)、成果報(bào)告、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)。7. 竣工驗(yàn)收會(huì)議文件及質(zhì)量評(píng)審材料、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收證書(shū)。8. 消防設(shè)施驗(yàn)收合格證。 土建資料1. 主體隱蔽工程驗(yàn)收記錄。2. 圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)修改變更及聯(lián)系單。3. 原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗(yàn)報(bào)告、材料換審批單、試件試驗(yàn)報(bào)告 （長(zhǎng)期）。 給排水、消防資料1. 開(kāi)、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書(shū)。2. 圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)修改變更通知。3.

11、隱蔽工程驗(yàn)收記錄。4. 管線標(biāo)高、位臵、坡度、測(cè)量記錄。5. 試水、閉水試壓試驗(yàn)記錄。6. 設(shè)備調(diào)試記錄。7. 管線清洗、通水、消毒記錄。 電氣資料1. 開(kāi)、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書(shū)。2. 圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)變更通知。3. 事故處理及探傷記錄。4. 隱蔽工程驗(yàn)收記錄。5. 防雷電陰接地實(shí)測(cè)記錄。6. 材料構(gòu)件出廠證明及材料代替換審批單。7. 絕緣電阻測(cè)試、試驗(yàn)記錄、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄。8. 空調(diào)資料、動(dòng)力、通訊、有線電視資料。 施工圖1. 總平面布臵圖（包括綜合系統(tǒng)圖）。2. 建筑施（竣）工圖。3. 結(jié)構(gòu)施（竣）工圖。4. 給排水、消防施（竣）工圖。5. 電氣施（竣）工圖。6. 智能化系統(tǒng)施（竣）工圖

12、。7. 通訊施（竣）工圖。8. 液化（煤）氣施（竣）工圖。 聲像資料1. 建筑前后的現(xiàn)狀、側(cè)、立面照片。2. 內(nèi)外景觀照片。3. 建筑小品。4. 工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像。5. 其它二、 業(yè)主收房通知階段在樓宇驗(yàn)收后，對(duì)空臵物業(yè)實(shí)行定期清潔（每周清潔一次）及巡查質(zhì)量問(wèn)題。第一步：銷(xiāo)售部跟單銷(xiāo)售員提前可進(jìn)入收樓程序的業(yè)戶(hù)名單送到管理處，名單上必須經(jīng)銷(xiāo)售部經(jīng)理簽字確認(rèn)是否具備收樓條件，管理處由客服部簽收。第二步：管理處組織相關(guān)人員對(duì)房屋進(jìn)行檢查，若發(fā)現(xiàn)該房屋及其設(shè)備不能正常使 用的，負(fù)責(zé)聯(lián)系工程部或承建商進(jìn)行維修，正常情況下3-5天維修完備。房屋維修完并安排清潔公司做好

13、物業(yè)開(kāi)荒清潔。第三步：收樓資料的前期準(zhǔn)備1. 客服部編制收樓通知書(shū)，交費(fèi)明細(xì)表須由財(cái)務(wù)人員審核，收樓員整理好該 單位資料，包括收樓通知書(shū)、（一式兩份，一份寄業(yè)主，一份留存客服部）、 交費(fèi)明細(xì)表、質(zhì)量保證書(shū)、商品房使用說(shuō)明書(shū)及代辦收樓手續(xù)委托函，制訂月 度收樓計(jì)劃，并按計(jì)劃郵寄通知書(shū)2. 特快專(zhuān)遞費(fèi)用每次以現(xiàn)金方式付款給郵政所，郵政所交回速遞詳情單及收 據(jù)各1份由收樓人員保留至月底作統(tǒng)計(jì)之用，并制作統(tǒng)計(jì)表及填寫(xiě)報(bào)銷(xiāo)憑證（附本月所有速遞詳情單原件及收據(jù)原件，物業(yè)部留存復(fù)印件），經(jīng)物業(yè)財(cái)務(wù) 主任及物業(yè)經(jīng)理審核后交發(fā)展商公司辦理報(bào)銷(xiāo)手續(xù)。3. 按收樓單元準(zhǔn)備資料袋及清點(diǎn)鑰匙?，F(xiàn)場(chǎng)辦理手續(xù)階段第四步：業(yè)

14、主憑收樓通知書(shū)及相關(guān)證件到管理處辦理收樓手續(xù)，管理處由客服部負(fù)責(zé)辦理：1 .客服助理核驗(yàn)業(yè)主身份。如業(yè)主非本人前來(lái)辦理收樓手續(xù)，而是委托他人 辦理的，被委托人應(yīng)出示業(yè)主簽署的委托函、商品房合同、業(yè)主及被委托 人的身份證方可辦理收樓手續(xù)。業(yè)主需攜帶資料、費(fèi)用$入伙通知書(shū)；$購(gòu)房發(fā)票或購(gòu)房合同原件和復(fù)印件各一份；$業(yè)主身份證原件及復(fù)印件及家庭成員的一寸彩照每人各兩張；$中國(guó)銀行活期存款賬戶(hù)一個(gè)；$需交納相關(guān)費(fèi)用。2. 與業(yè)主簽署有關(guān)協(xié)議： 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議； 臨時(shí)管理公約； 消防安全責(zé)任書(shū)； 裝修管理協(xié)議； 花園使用協(xié)議書(shū)；3. 業(yè)主簽填部分表格，辦理業(yè)戶(hù)證： 業(yè)戶(hù)卡申請(qǐng)表（業(yè)主須填寫(xiě)需辦理證

15、件的家庭成員姓名、年齡、性別、 身份證號(hào)碼，并附上每人兩張小一寸照片及身份證復(fù)印件一份）。 委托銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)帳付款繳費(fèi)授權(quán)書(shū)4. 客服人員帶業(yè)主到管理處財(cái)務(wù)交清收樓費(fèi)用，財(cái)務(wù)部開(kāi)具收樓費(fèi)用發(fā)票給業(yè)主（發(fā)票一式三聯(lián)，第一聯(lián)為存根聯(lián)，第二聯(lián)為顧客報(bào)銷(xiāo)聯(lián)，第三聯(lián) 為記帳聯(lián)）。5發(fā)放入伙資料袋（內(nèi)附業(yè)主手冊(cè)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量 保證書(shū)及已簽署的資料，當(dāng)面核對(duì)清點(diǎn)鑰匙，簽收樓宇接收記 錄。6 收樓員協(xié)同業(yè)主進(jìn)行樓宇驗(yàn)收，由收樓員持鑰匙開(kāi)門(mén)，并恭喜業(yè)主新居之 喜。與業(yè)主一同確認(rèn)水、電、純凈水表讀數(shù)，填寫(xiě)在樓宇遺漏記錄表 中。6 房屋完好，將鑰匙全數(shù)交于業(yè)主，收樓完畢。若有遺漏工程，記錄樓宇遺漏記錄表，根據(jù)是屬開(kāi)發(fā)商保修還是承 建商保修范圍安排維修，并于十五日內(nèi)完成后與業(yè)主