訴全威公司等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案.doc

1、桂馨源公司訴全威公司等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案來(lái)源： 作者： 日期：2009-11-17我來(lái)說(shuō)兩句(0條)上訴人柳州市全威電器有限責(zé)任公司、柳州超凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與被上訴人南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院于2004年4月18日作出(2004)桂民一初字第1號(hào)民事判決，柳州市全威電器有限責(zé)任公司、柳州超凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司對(duì)該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于2004年7月15日進(jìn)行了開(kāi)庭審理。柳州市全威電器有限責(zé)任公司及柳州超凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的委托代理人田曠、羅茂隆，南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公司的法定代表人羅先友、委托代

2、理人李正國(guó)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。一審法院經(jīng)審理查明：2003年9月18日，柳州市全威電器有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱全威公司)、柳州超凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱超凡公司)與南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱桂馨源公司)簽訂土地開(kāi)發(fā)合同約定，全威公司、超凡公司同意將全威公司位于柳州市柳石路153號(hào)51.9979畝土地轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款為2860萬(wàn)元。鑒于超凡公司在與全威公司簽訂2003年3月31日協(xié)議書(shū)之后投入了前期資金并作了一些前期工作，本協(xié)議簽訂后，全威公司同意桂馨源公司支付給超凡公司補(bǔ)償款1640萬(wàn)元。土地轉(zhuǎn)讓款的付款期限和辦法：根據(jù)全威公司的要求，桂馨源公司同意于

3、2003年9月30日前，將200萬(wàn)元轉(zhuǎn)入全威公司賬戶作為合作定金，逾期視為桂馨源公司違約，全威公司、超凡公司有權(quán)單方解除合同;全威公司、超凡公司必須在兩個(gè)月內(nèi)辦理完成市政府同意該宗土地轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司，并給予今年或明年上半年土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃指標(biāo);桂馨源公司在得到開(kāi)發(fā)指標(biāo)批準(zhǔn)可以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)起一個(gè)月內(nèi)，代全威公司支付向中國(guó)工商銀行柳州分行所借的795萬(wàn)元貸款及表內(nèi)利息96萬(wàn)元(此利息如能減免，此款便加在廠房拆遷費(fèi)里支付)，此貸款經(jīng)銀行同意可轉(zhuǎn)貸給桂馨源公司，全威公司應(yīng)積極協(xié)助桂馨源公司辦理，并提供該宗土地作貸款擔(dān)保抵押，如銀行確認(rèn)，由于此貸款轉(zhuǎn)

4、給桂馨源公司的原因，而不能免去表內(nèi)利息96萬(wàn)元(準(zhǔn)確金額以銀行確認(rèn)的為準(zhǔn))，此利息應(yīng)由桂馨源公司承擔(dān)，其他任何原因全威公司未得到銀行的免息，均由全威公司承擔(dān);桂馨源公司在得到市政府將土地轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的柳州成立的新公司，并得到開(kāi)發(fā)指標(biāo)批準(zhǔn)可以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)起一個(gè)月內(nèi)必須代全威公司支付該宗土地辦理土地使用性質(zhì)變更(由工業(yè)用地變更為商業(yè)用地)向土地管理部門(mén)交納的土地變性費(fèi)用及契稅約600萬(wàn)元;全威公司在辦理完成將該宗土地過(guò)戶給桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司三個(gè)月內(nèi)，桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司代全威公司分

5、期支付職工安置費(fèi)、廠房搬遷費(fèi)及代全威公司償還零星欠款，此三項(xiàng)共約600萬(wàn)元。以上共計(jì)2300萬(wàn)元在桂馨源公司支付給全威公司的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)中扣除，余下2200萬(wàn)元(桂馨源公司根據(jù)全威公司和超凡公司的要求，支付給全威公司560萬(wàn)元、支付給超凡公司1640萬(wàn)元)，桂馨源公司在得到土地使用和開(kāi)發(fā)指標(biāo)批準(zhǔn)，可以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)起一年內(nèi)支付給全威公司和超凡公司。由于政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理部門(mén)因總體規(guī)劃、市政建設(shè)和市政管理原因以及全威公司、超凡公司兩方的原因(包括全威公司職工、全威公司周邊單位及個(gè)人的原因)，以及全威公司、超凡公司兩方債權(quán)人追債等非桂馨源公司原因，半年內(nèi)不能辦理完成本項(xiàng)目工程開(kāi)工報(bào)建手續(xù)進(jìn)行

6、開(kāi)工建設(shè)的，按實(shí)際延續(xù)的時(shí)間，付款期間相應(yīng)順延。如全威公司、超凡公司愿意購(gòu)買(mǎi)桂馨源公司在該宗土地上所開(kāi)發(fā)的商品房，其購(gòu)房款可在桂馨源公司支付給全威公司的費(fèi)用中扣減。在桂馨源公司代全威公司、超凡公司向土地局支付該宗土地變性費(fèi)及契稅的同時(shí)，全威公司須將該宗土地過(guò)戶給桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的在柳州新成立的公司。但桂馨源公司在付清全威公司、超凡公司4500萬(wàn)元之前，不得將該宗土地轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的公司以外的其他人。全威公司向桂馨源公司所轉(zhuǎn)讓的該宗土地使用權(quán)年限按政府的有關(guān)規(guī)定辦理。桂馨源公司計(jì)劃該宗土地分期開(kāi)發(fā)，從桂馨源公司支付完需開(kāi)發(fā)部分土地的廠房搬

7、遷費(fèi)和職工安置費(fèi)之日起算，全威公司必須在三個(gè)半月內(nèi)搬遷完畢，并將所拆除的垃圾清除干凈，將達(dá)到三通一平的土地交付桂馨源公司。桂馨源公司未付給全威公司、超凡公司的部分款項(xiàng)，由桂馨源公司或桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股公司提供相應(yīng)價(jià)值的土地和房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保。全威公司、超凡公司因自己的原因未按合同約定的期限辦理完成土地過(guò)戶手續(xù)、土地使用性質(zhì)的變更和土地開(kāi)發(fā)指標(biāo)的辦理及未按期搬遷完畢該宗土地上的所有附作物和完成三通一平，每逾期一日，按桂馨源公司已支付金額的千分之一向桂馨源公司支付罰息，逾期達(dá)30日以上，桂馨源公司有權(quán)單方解除合同。桂馨源公司因以上原因提出解除合同的，全威公司、超凡

8、公司應(yīng)雙倍返還200萬(wàn)元定金。桂馨源公司未在合同約定的時(shí)間內(nèi)代全威公司全額支付有關(guān)款項(xiàng)給有關(guān)單位及未付清全威公司、超凡公司土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)，每逾期一日，桂馨源公司應(yīng)按應(yīng)付金額的千分之一分別向全威公司和超凡公司支付罰息，逾期達(dá)30日以上，全威公司、超凡公司有權(quán)單方解除合同。全威公司、超凡公司因以上原因單方提出解除合同，桂馨源公司以支付的200萬(wàn)元定金作為對(duì)全威公司、超凡公司的違約賠償?shù)取Ｇ壹s定本合同為三方執(zhí)行合同，全威公司與超凡公司于2003年3月31日簽訂的協(xié)議書(shū)及全威公司與桂馨源公司于2003年9月1日簽訂的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同書(shū)于本合同簽訂之日同時(shí)作廢。2003年9月29日，桂馨源公司

9、將200萬(wàn)元定金轉(zhuǎn)入全威公司賬戶。2003年11月18日，柳州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)將本案所涉及的土地用途改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地。2003年11月3日，桂馨源公司函告全威公司、超凡公司，授權(quán)桂馨源公司法定代表人羅先友控股的柳州市盛源房地產(chǎn)有限公司代其履行合同，要求全威公司超凡公司按合同約定將土地過(guò)戶給柳州市盛源房地產(chǎn)有限公司。2003年12月15日，桂馨源公司又函告全威公司、超凡公司，將代其履行合同的公司變更為柳州恒貿(mào)源房地產(chǎn)有限公司，要求全威公司、超凡公司按合同約定將土地過(guò)戶給該公司。2003年11月21日，全威公司與超凡公司函告桂馨源公司，其已于2003年11月18日將柳州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)土地

10、用途改變的文件辦妥，并將復(fù)印件交于桂馨源公司，要求桂馨源公司提前支付600萬(wàn)元款項(xiàng)，其中300萬(wàn)元用于交納土地收益金，辦理土地過(guò)戶及辦理解封和搬廠，另300萬(wàn)元在辦理完土地過(guò)戶手續(xù)后的一個(gè)月內(nèi)支付。2003年11月25日，全威公司提出資金計(jì)劃：第一期資金計(jì)劃總計(jì)300萬(wàn)元，包括：1.支付河北科技有限公司欠款42萬(wàn)元，用于辦理土地解封事宜;2.交納土地收益金120萬(wàn)元;3.搬遷廠房所需費(fèi)用100萬(wàn)元;4.償還其他零星欠款38萬(wàn)元。第二期資金應(yīng)在土地過(guò)戶后一個(gè)月內(nèi)到位。2003年12月2日，超凡公司、全威公司再次致函桂馨源公司：一、根據(jù)超凡公司、全威公司于中國(guó)工商銀行柳州分行主要負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)處得到的結(jié)

11、果是，今年內(nèi)還清銀行欠款的本金，則所欠表內(nèi)和表外利息全部免掉，明年的政策目前尚未明確。因此，要求桂馨源公司今年內(nèi)全部按合同代柳州市磁電機(jī)廠(即全威公司)還清銀行欠款，如果采用承擔(dān)債務(wù)的作法，桂馨源公司必須承諾承擔(dān)所有的利息。二、桂馨源公司必須盡快書(shū)面確認(rèn)最終合作公司并給予該公司有關(guān)法律認(rèn)證的復(fù)印件。三、桂馨源公司必須提供合同規(guī)定的抵押擔(dān)保手續(xù)，使雙方得以盡快進(jìn)入下一步的土地辦理程序。在該函中全威公司、超凡公司還提出：其曾于2003年11月21日給桂馨源公司發(fā)函，未見(jiàn)桂馨源公司復(fù)函。為了表示合作誠(chéng)意，現(xiàn)再次發(fā)函，希望桂馨源公司在五日內(nèi)給予函復(fù)，使雙方合作的操作程序得以進(jìn)行，否則產(chǎn)生的一切后果和全

12、部責(zé)任由桂馨源公司承擔(dān)。2003年12月18日，全威公司、超凡公司致函桂馨源公司：由于土地開(kāi)發(fā)合同第七條對(duì)桂馨源公司提供抵押擔(dān)保的時(shí)間、抵押物、保證范圍及擔(dān)保金額均未作出明確約定，為此，三方都認(rèn)為有修改并完善該條款的必要并于2003年11月5日、12月15日、12月16日開(kāi)會(huì)討論了此問(wèn)題，但沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)。2003年11月22日、12月2日，全威公司、超凡公司也曾兩次給桂馨源公司發(fā)函，要求桂馨源公司提供抵押手續(xù)，但桂馨源公司至今未予答復(fù)。由于桂馨源公司能否提供并辦理抵押擔(dān)保登記手續(xù)，對(duì)確保全威公司、超凡公司今后利益的實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要，因此再次發(fā)函，希望桂馨源公司務(wù)必在2003年12月8日前到全威

13、公司商談修改完善上述問(wèn)題并最終達(dá)成一致意見(jiàn)，否則，土地開(kāi)發(fā)合同無(wú)法履行，三方將全面終止該合同。2003年12月20日，柳州恒貿(mào)源房地產(chǎn)有限公司函復(fù)全威公司、超凡公司：土地開(kāi)發(fā)合同充分體現(xiàn)了三方意志，是公正合法的，違約方在對(duì)方無(wú)違約行為或不同意解除合同的情況下，是不能隨意終止合同的。我公司在2003年11月15日、16日的協(xié)商會(huì)議及19日協(xié)商時(shí)都表態(tài)，只要是合同上約定的，都會(huì)堅(jiān)決執(zhí)行且將土地過(guò)戶給我公司是安全的、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的。現(xiàn)全威公司、超凡公司以根本就不存在的不安全因素為由拒不辦理該宗土地過(guò)戶，已屬嚴(yán)重違約，全威公司、超凡公司應(yīng)以實(shí)際行動(dòng)表明其合作誠(chéng)意，在實(shí)實(shí)在在履行合同的前提下，三方才可以對(duì)合同

14、約定以外的事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。2003年12月29日，全威公司、超凡公司致函桂馨源公司，以三方?jīng)]有就辦理抵押擔(dān)保登記的時(shí)間及擔(dān)保金額、保證范圍達(dá)成一致意見(jiàn)、桂馨源公司又不愿商談及全威公司是一個(gè)改制企業(yè)，桂馨源公司能否提供有效的抵押擔(dān)保將關(guān)系到企業(yè)職工未來(lái)生活安置問(wèn)題和社會(huì)安定問(wèn)題為由，決定從即日起終止土地開(kāi)發(fā)合同，并要求桂馨源公司商談辦理定金退還事宜。2004年1月3日，桂馨源公司致函超凡公司、全威公司，拒絕終止合同。一審法院另查明，2004年1月18日，中國(guó)工商銀行柳州分行魚(yú)峰支行函復(fù)柳州恒貿(mào)源房地產(chǎn)有限公司：1.只要全部歸還所欠我行貸款本金，我行即按規(guī)定解除該宗土地使用權(quán)的抵押關(guān)系;2.根據(jù)以上

15、原則，貴公司能代債務(wù)人柳州市磁電機(jī)廠歸還所欠我行的全部貸款本息，我行即解除該宗土地使用權(quán)的抵押關(guān)系。一審法院還查明，全威公司系柳州市磁電機(jī)廠于2003年改制成立，其營(yíng)業(yè)執(zhí)照所載明的營(yíng)業(yè)期限為2003年6月8日;本案所涉及的位于柳州市柳石路153號(hào)土地屬國(guó)有出讓土地，土地證號(hào)為柳國(guó)用(2003)字第188461號(hào)，土地面積為34665.3平方米(合51.9979畝)，用途為工業(yè)用地，系全威公司根據(jù)與柳州市國(guó)土資源局2003年6月26日所簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同受讓取得;該宗土地按抵押合同設(shè)定土地使用權(quán)抵押登記，抵押面積為34537.3平方米，抵押金額為837萬(wàn)元，抵押期限從1997年7月11

16、日至1999年7月9日，抵押權(quán)人為中國(guó)工商銀行柳州分行，目前該筆抵押已到期，尚未辦理注銷(xiāo)登記;全威公司經(jīng)企業(yè)改制后以出讓方式處理該宗土地使用權(quán)，尚欠292.5萬(wàn)元的職工經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金未支付;2003年11月18日，柳州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)通知全威公司：柳州市土地收購(gòu)儲(chǔ)備與審批委員會(huì)2003年第9次工作會(huì)議已同意你單位位于柳石路153號(hào)土地的用途改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地，請(qǐng)于通知發(fā)出之日起至2004年6月30日，到市計(jì)委、規(guī)劃局、國(guó)土局等有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，期限內(nèi)未辦理的，視為自動(dòng)放棄，并告知：一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司宗地改變用途的，請(qǐng)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)程序辦理;二、非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司宗地改變用途的，應(yīng)在獲得房地

17、產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格后，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)程序辦理。2004年1月13日，桂馨源公司向一審法院提起訴訟稱，該公司與全威公司、超凡公司于2003年9月18日簽訂土地開(kāi)發(fā)合同約定，桂馨源公司以2860萬(wàn)元受讓全威公司位于柳州市柳石路153號(hào)51.9979畝土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，桂馨源公司在2003年9月30日前將定金200萬(wàn)元支付給全威公司，合同即為生效。合同簽訂后，桂馨源公司按期支付了定金200萬(wàn)元。依合同約定，全威公司必須在合同生效后兩個(gè)月內(nèi)辦理完成將該宗土地轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司，并給予今年或明年上半年土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃指標(biāo)，但全威公司已逾期四十日仍不向土地管

18、理部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)，且于2003年12月29日函告桂馨源公司終止土地開(kāi)發(fā)合同，使合同無(wú)法履行，給桂馨源公司造成和即將繼續(xù)造成巨大的損失。故請(qǐng)求：一、判令2003年9月18日簽訂的土地開(kāi)發(fā)合同合法有效，全威公司與超凡公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。二、全威公司、超凡公司雙倍返還定金400萬(wàn)元，并賠償由此給桂馨源公司造成的一切經(jīng)濟(jì)損失;三、判令由全威公司、超凡公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。全威公司答辯稱：一、不同意繼續(xù)履行合同。全威公司是一個(gè)特困企業(yè)，在得到開(kāi)發(fā)指標(biāo)后，要求桂馨源公司提供未付款項(xiàng)的抵押擔(dān)保。桂馨源公司對(duì)全威公司這一正當(dāng)要求予以拒絕。因此，全威公司已對(duì)桂馨源公司失去信任，若再繼續(xù)履行，全威公司將承擔(dān)很

19、大的風(fēng)險(xiǎn)。二、不同意雙倍返還定金。全威公司在本案中不存在違約行為，全威公司是依法終止與桂馨源公司的合作。三、不同意賠償桂馨源公司的經(jīng)濟(jì)損失。桂馨源公司對(duì)此沒(méi)有具體的訴訟請(qǐng)求且賠償?shù)那疤崾侨敬嬖谶`約行為。超凡公司答辯稱：一、本案土地開(kāi)發(fā)合同于2003年9月18日簽訂之時(shí)，全威公司并不具備獨(dú)立的民事主體資格，該合同應(yīng)為無(wú)效合同且超凡公司要求桂馨源公司對(duì)1000多萬(wàn)元應(yīng)付款提供擔(dān)保，桂馨源公司不提供，超凡公司對(duì)此承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，故超凡公司不同意繼續(xù)履行合同;二、超凡公司沒(méi)有收到200萬(wàn)元的定金，也不存在違約行為，因此不同意雙倍返還200萬(wàn)元定金;三、不同意賠償桂馨源公司的經(jīng)濟(jì)損失，桂馨源公司沒(méi)

20、有具體的損失數(shù)額，超凡公司在本案中亦未違約，定金罰則和違約金罰則不能同時(shí)適用，主張雙倍返還定金則不能主張損失賠償。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。三方當(dāng)事人簽訂的土地開(kāi)發(fā)合同是在自愿、協(xié)商一致基礎(chǔ)上簽訂的，合同約定轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物亦系全威公司通過(guò)出讓而取得的擁有使用權(quán)并經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，該土地可以進(jìn)入市場(chǎng)，合同內(nèi)容沒(méi)有違反法律規(guī)定。至于超凡公司所提出的在訂立該合同時(shí)，全威公司已超過(guò)了營(yíng)業(yè)期限的問(wèn)題，根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則的規(guī)定，法人的民事行為能力始于設(shè)立，終于法人的終止，而本案中全威公司并未隨著營(yíng)業(yè)期限的到期而終止，其營(yíng)業(yè)執(zhí)照并未被注銷(xiāo)或者吊銷(xiāo)，其作為一

21、個(gè)企業(yè)法人至今仍然合法存在，法人資格并未終止。且本案合同亦不屬其營(yíng)業(yè)執(zhí)照所確定的營(yíng)業(yè)范圍之內(nèi)，而是其對(duì)自身財(cái)產(chǎn)的自愿處分，符合合法的意思自治原則，故本案合同為有效合同。超凡公司主張合同無(wú)效沒(méi)有法律和事實(shí)依據(jù)，不予支持。對(duì)于有效合同，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，各方當(dāng)事人均應(yīng)恪守合同的約定，全面履行合同。桂馨源公司已按照合同履行了合同交付了定金并將合同中所約定的代其履行的公司告知了全威公司與超凡公司，而全威公司與超凡公司卻沒(méi)有按照合同的約定履行自己的義務(wù)，而是以三方在合同中對(duì)抵押擔(dān)保問(wèn)題約定不明確，又沒(méi)有協(xié)商一致、其利益存在著風(fēng)險(xiǎn)為由，拒絕按合同的約定辦理有關(guān)土地手續(xù)，并進(jìn)而要求終止合同，顯然有悖于合同的

22、約定。根據(jù)合同約定，在桂馨源公司將200萬(wàn)元定金轉(zhuǎn)至全威公司賬戶后，全威公司和超凡公司就應(yīng)當(dāng)履行合同第三條第2款所約定的義務(wù)，此間并不存在桂馨源公司應(yīng)先行辦理抵押手續(xù)的問(wèn)題，因?yàn)楹贤](méi)有將桂馨源公司辦理抵押手續(xù)作為全威公司和超凡公司履行該義務(wù)的前置條件，且綜觀合同分析，合同第七條所指的“桂馨源公司未付給全威公司、超凡公司的部分款項(xiàng)”也不是指200萬(wàn)元定金之后其余應(yīng)付款項(xiàng)，而是合同第三條第3款所指的在支付2300萬(wàn)元之后余下的2200萬(wàn)元，也只有在其時(shí)并辦理過(guò)戶手續(xù)中才存在風(fēng)險(xiǎn)，才有要求桂馨源公司辦理未付余款擔(dān)保抵押的必要性。由此可見(jiàn)，合同約定的抵押擔(dān)保條款并非不明確。何況，即使存在著全威公司

23、和超凡公司所主張的抵押擔(dān)保條款不明確的問(wèn)題，也不影響合同的履行。根據(jù)合同約定中，桂馨源公司在履行本案合同中，除已支付給全威公司的200萬(wàn)元定金外，還需代全威公司履行相關(guān)的義務(wù)，支付約1500萬(wàn)元的款項(xiàng)后，方能實(shí)際取得土地過(guò)戶且桂馨源公司也承諾以過(guò)戶的土地使用權(quán)作為對(duì)未付款項(xiàng)的抵押擔(dān)保，該承諾不違反法律規(guī)定且是切實(shí)可行的，故全威公司與超凡公司所主張的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，是不存在的，不予支持。綜上所述，全威公司、超凡公司在本案中的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，其無(wú)權(quán)主張終止本案合同;桂馨源公司作為守約方主張繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)，是成立的;其主張全威公司、超凡公司賠償一切損失的訴訟請(qǐng)求，由

24、于沒(méi)有提出具體的損失數(shù)量和相應(yīng)的證據(jù)，不予支持，予以駁回;由于桂馨源公司在本案中要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求已得到本院的支持，故其主張由全威公司與超凡公司雙倍返還200萬(wàn)元定金的訴訟請(qǐng)求，既與三方當(dāng)事人在本案合同中的約定不符，又不符合定金罰則的適用范圍，該罰則中的雙倍返還只適用于履行落空的情形中，故桂馨源公司的該訴訟請(qǐng)求亦不能成立，不予支持，予以駁回。據(jù)此，依照中華人民共和國(guó)合同法(以下簡(jiǎn)稱合同法)第八條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、桂馨源公司、全威公司、超凡公司繼續(xù)履行三方于2003年9月18日所簽訂的土地開(kāi)發(fā)合同，全威公司與超凡公司應(yīng)于判決生效之日起五個(gè)工作日內(nèi)依該合同第三條第2

25、款的約定，辦理完成土地過(guò)戶的相關(guān)手續(xù);二、駁回桂馨源公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)179010元，由桂馨源公司負(fù)擔(dān)35802元，超凡公司負(fù)擔(dān)71604元、全威公司負(fù)擔(dān)71604元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)143629元，由超凡公司、全威公司負(fù)擔(dān)。全威公司不服一審判決向本院提起上訴，請(qǐng)求依法改判，駁回桂馨源公司的訴訟請(qǐng)求并解除本案合同，由桂馨源公司承擔(dān)違約責(zé)任。主要理由：1.一審判決對(duì)合同抵押擔(dān)保條款的認(rèn)定錯(cuò)誤。訟爭(zhēng)地塊是本案土地轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，不是抵押的標(biāo)的物，且只有全威公司有權(quán)在該地塊上設(shè)置抵押。桂馨源公司主張全威公司應(yīng)將土地使用權(quán)全部過(guò)戶給該公司，然后其再以該塊土地作為抵押財(cái)產(chǎn)向全威公司提供擔(dān)保屬無(wú)理要求

26、。2.合同第七條約定的“部分款項(xiàng)”應(yīng)指全部未付款項(xiàng)，全威公司有權(quán)根據(jù)履行合同的需要隨時(shí)要求桂馨源公司履行擔(dān)保義務(wù)。一審判決將實(shí)際違約和預(yù)期違約混為一談，顯失公正。3.對(duì)土地過(guò)戶和提供抵押擔(dān)保的時(shí)間應(yīng)依同時(shí)履行作為判定依據(jù)。在桂馨源公司未依約提供相應(yīng)價(jià)值的土地和房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，雙方未能達(dá)成一致意見(jiàn)且桂馨源公司根本不具備履約能力的情況下，全威公司提出解除合同符合法律規(guī)定。一審判決認(rèn)為全威公司要求桂馨源公司履行擔(dān)保義務(wù)構(gòu)成違約錯(cuò)誤。4.土地開(kāi)發(fā)合同第三條第2款主要約定了桂馨源公司的付款義務(wù)即全威公司將土地過(guò)戶給桂馨源公司的前置條件，沒(méi)有全威公司將土地過(guò)戶給桂馨源公司的義務(wù)約定。雙方于2003年11

27、月18日收到柳州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)土地開(kāi)發(fā)指標(biāo)后全威公司已履行完第三條第2款的約定義務(wù)，桂馨源公司應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)即2003年12月18日以前支付中國(guó)工商銀行柳州分行本息891萬(wàn)元，而桂馨源公司除交納定金200萬(wàn)元外，其余款項(xiàng)并未支付。同時(shí)，土地開(kāi)發(fā)合同第四條約定全威公司將土地過(guò)戶給桂馨源公司成立的新公司的時(shí)間應(yīng)在桂馨源公司付清600萬(wàn)元土地變性費(fèi)及契稅的同時(shí)，即全威公司履行土地過(guò)戶義務(wù)的條件尚未成就。因此，雙方糾紛的原因?yàn)楣疖霸垂疚窗雌诼男泻贤颐鞔_表示不履行擔(dān)保的主要義務(wù)，一審判決認(rèn)定桂馨源公司為“守約方”錯(cuò)誤。5.一審判決全威公司于“五個(gè)工作日”內(nèi)單方履行土地過(guò)戶義務(wù)而不要求桂馨源公司承擔(dān)相

28、應(yīng)義務(wù)，與合同約定不符。且一審判決超越三方合同內(nèi)容，要求不是土地使用權(quán)人的超凡公司承擔(dān)其無(wú)法履行的義務(wù)，沒(méi)有法律依據(jù)。超凡公司不服一審判決向本院提起上訴，請(qǐng)求確認(rèn)土地開(kāi)發(fā)合同無(wú)效，由雙方承擔(dān)同等過(guò)錯(cuò)責(zé)任。主要理由：1.本案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。其中國(guó)有土地出讓金至今未全部付清，尚欠292.5萬(wàn)元職工經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金和97萬(wàn)余元土地收益金;當(dāng)事人對(duì)該塊“工業(yè)用地”至今沒(méi)有投入開(kāi)發(fā)資金，更未達(dá)到25%的投資標(biāo)準(zhǔn);合同簽訂時(shí)尚未取得國(guó)有土地使用權(quán)證;合同簽訂前后，訟爭(zhēng)地塊已處于有關(guān)法院的查封之中;訟爭(zhēng)土地轉(zhuǎn)讓情況未通知該地塊的抵押權(quán)人柳州市工商銀行;涉案“工業(yè)用地”的

29、轉(zhuǎn)讓未辦理相應(yīng)的審批、登記手續(xù)。2.桂馨源公司作為專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)明知上述合同無(wú)效情形的存在和有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，故合同無(wú)效雙方應(yīng)承擔(dān)同等過(guò)錯(cuò)責(zé)任。桂馨源公司答辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。主要理由：1.本案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同符合中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(以下簡(jiǎn)稱城市房地產(chǎn)管理法)及合同法的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。全威公司已于出讓合同簽訂后一次性付清800805元土地出讓金，其欠交的職工經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金及土地收益金不屬土地出讓金;全威公司于起訴前取得了土地使用權(quán)證，享有涉案土地的處分權(quán)，具備轉(zhuǎn)讓的法定條件;涉案土地為工業(yè)用地且出讓合同沒(méi)有投資開(kāi)發(fā)的約定及在該地塊上進(jìn)行房

30、屋建設(shè)的約定，城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于投資25%的規(guī)定不適用本案土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓;抵押權(quán)人不僅知道土地轉(zhuǎn)讓事宜且明確同意轉(zhuǎn)讓;2.全威公司、超凡公司拒不履行合同義務(wù)，已嚴(yán)重違約，其認(rèn)為桂馨源公司違約并要求解除合同的上訴理由不能成立。全威公司和超凡公司于合同生效后不僅未將土地使用權(quán)過(guò)戶到桂馨源公司指定的公司名下且連過(guò)戶的申請(qǐng)手續(xù)都未開(kāi)始辦理，已嚴(yán)重違反合同;全威公司、超凡公司關(guān)于桂馨源公司必須先辦理抵押擔(dān)保才能開(kāi)始辦理土地轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)及要求桂馨源公司對(duì)全部轉(zhuǎn)讓款的支付提供抵押擔(dān)保的要求沒(méi)有合同依據(jù)，本案不存在合同約定不明以及其他風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題;合同第三條第2款為本案合同對(duì)全威公司和超凡公司辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)

31、讓過(guò)戶的唯一約定，即桂馨源公司支付200萬(wàn)元定金之外的轉(zhuǎn)讓款的條件是全威公司應(yīng)首先將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶到桂馨源公司指定公司的名下，桂馨源公司得到開(kāi)發(fā)指標(biāo)批準(zhǔn)，并在可以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以后。本案桂馨源公司支付轉(zhuǎn)讓款的條件尚未滿足，不存在違約問(wèn)題，全威公司、超凡公司主張桂馨源公司未按約支付轉(zhuǎn)讓款而要求解除合同的理由不能成立。本院二審查明，2003年12月17日，在柳州市國(guó)土資源局與全威公司簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，全威公司辦理了柳州市柳石路153號(hào)土地的國(guó)有土地使用權(quán)證。本院二審查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)相同。本院認(rèn)為，全威公司、超凡公司與桂馨源公司于2003年9月18日簽訂的土地開(kāi)發(fā)合

32、同約定，全威公司、超凡公司將柳州市柳石路153號(hào)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司，桂馨源公司向全威公司、超凡公司支付2860萬(wàn)元土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款，故本案性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。該土地開(kāi)發(fā)合同為三方當(dāng)事人協(xié)商一致后作出的真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦不違反法律規(guī)定。合同簽訂前，柳州市國(guó)土資源局已同意全威公司以出讓方式取得訟爭(zhēng)土地的使用權(quán)，雙方訂有國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。本案一審起訴前全威公司辦理了國(guó)有土地使用權(quán)證，訟爭(zhēng)土地具備了進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行依法轉(zhuǎn)讓的條件。而土地出讓金的交納問(wèn)題，屬土地出讓合同當(dāng)事人即柳州市國(guó)土資源局和全威公司之間的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，其是否得到完全履行不影響對(duì)本案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定，故超

33、凡公司提出的因土地開(kāi)發(fā)合同簽訂時(shí)未取得國(guó)有土地使用權(quán)證及土地出讓金未全部交清違反法律強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)認(rèn)定該合同無(wú)效的上訴主張，本院不予支持。關(guān)于投資開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，城市房地產(chǎn)管理法第三十八條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額25%的規(guī)定，是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動(dòng)時(shí)的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25%以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，城市房地產(chǎn)管理法第三十八條中的該項(xiàng)規(guī)定，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的法律強(qiáng)制性規(guī)定。因此，超凡公司關(guān)于土地開(kāi)發(fā)合同未達(dá)到25%投資開(kāi)發(fā)條件應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的主張，本院亦不予支持。關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否已向抵押權(quán)人履行通知義務(wù)的問(wèn)題，中國(guó)工商銀行柳州分行2004年1月18日向柳州恒茂源房地產(chǎn)有限公司出具的復(fù)函、2003年12月2日全威公司、超凡公司與中國(guó)工商銀行柳州分行商談銀行貸款了結(jié)事宜的函件及土地開(kāi)發(fā)合同第三條第2款三方當(dāng)事人關(guān)于抵押債務(wù)數(shù)額及處理方式的約定內(nèi)容等證據(jù)均表明，本案訟爭(zhēng)土地的抵押權(quán)人中國(guó)工商銀行柳州分行知道該土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓事宜，且未提出異議。超凡公司關(guān)于本案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未通知該土地抵押權(quán)人導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓無(wú)效的