基準地價調(diào)整有關(guān)事項說明

1、附件1基準地價調(diào)整有關(guān)事項說明一、本次調(diào)整的基準地價覆蓋范圍包括蓬江區(qū)、江海區(qū)和新會區(qū)全域，總面積為1818平方公里。二、本次基準地價同時采用網(wǎng)格點價、區(qū)段價、級別價和商業(yè)路線價的形式予以表示，并以土地級別圖、商業(yè)路線價圖及文字說明予以公布，詳見江門市區(qū)國有土地基準地價標準（附件2）、江門市區(qū)國有土地基準地價圖（附件4）。三、市區(qū)各類需補繳地價的用地，其具體計價辦法及適用范圍按各類用地補繳地價計算方法(附件3)執(zhí)行。四、本次基準地價土地用途分為商業(yè)、住宅和工業(yè)三大類：（一）商業(yè)：即商服用地，指主要用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)的土地，含各種批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融及其他商服用地。（二）住宅：即城鎮(zhèn)住宅用

2、地，指城鎮(zhèn)用于生活住宅的各類房屋用地及其附屬設(shè)施用地，包括普通住宅、公寓、別墅等用地。（三）工業(yè)：即工礦倉儲用地，指主要用于工業(yè)、采礦、物資存放場所的土地。工業(yè)用地含工業(yè)生產(chǎn)及直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施用地；采礦用地含各類采礦、采石、采砂（沙）場、鹽田、磚瓦窯等地面生產(chǎn)用地及尾礦堆放地等；倉儲用地指用于物資儲備、中轉(zhuǎn)的場所及其附屬設(shè)施用地。除上述三類用地外，參照相鄰城市的做法，并結(jié)合我市實際，對其他用途用地按以下標準確定其適用的基準地價類別及相應(yīng)修正方法。具體詳見下表：表一-1 江門市區(qū)土地二級分類用途地價水平確定參考表基本用途類型一級用地類型二級用地類型適用基準地價類型修正系數(shù)使用年限（年

3、）商業(yè)商服用地批發(fā)零售用地商業(yè)140住宿餐飲用地1商務(wù)金融用地1其他商服用地1住宅住宅用地城鎮(zhèn)普通住宅用地住宅170公寓1別墅2工業(yè)工礦倉儲工業(yè)工業(yè)150倉儲1工業(yè)配套辦公、宿舍（不超過總用地面積的7%）1.2其他經(jīng)營性用地公共管理與公共服務(wù)用地機關(guān)團體工業(yè)150新聞出版1科教研發(fā)1文體1醫(yī)衛(wèi)慈善1公用設(shè)施1交通運輸用地鐵路1公路1港口碼頭1管道運輸1街巷1水利設(shè)施用地水工建筑1特殊用地宗教、殯葬等1其他未列入上述范圍的用地，其用途可參照相關(guān)或相近用地的用途確定。符合劃撥用地目錄(2001年10月22日國土資源部第9號令) 的建設(shè)用地項目，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。

4、五、本次各類用途基準地價內(nèi)涵如下表所示：表一-2 各用途基準地價內(nèi)涵用途評估基準日開發(fā)程度使用年限容積率價格表現(xiàn)形式商業(yè)用地2008年10月1日五通一平40年1.0首層樓面地價、路線價（首層樓面）90住宅用地2008年10月1日五通一平70年2.0平均樓面地價工業(yè)用地2008年10月1日五通一平50年1.0單位面積地價六、特定路段臨街的商業(yè)用地，在標準深度10米（路邊首重建筑物邊線起計進深10米）范圍內(nèi)的區(qū)域，其商業(yè)地價執(zhí)行所在路段的路線價標準；標準深度以外區(qū)域的地價執(zhí)行所在地段網(wǎng)格點基準地價標準。七、宗地含有兩種或兩種以上不同用途的，分別按不同用途面積和標準計算后，再合計總價。若宗地為商業(yè)、

5、住宅混合用途但無法確定各用途面積的，則統(tǒng)一按商業(yè)用途占20%、住宅用途占80%的比例進行計算后，再合計總價。八、本文頒布實施前已由國土部門正式受理的各有關(guān)業(yè)務(wù)，按原地價標準執(zhí)行；本文頒布實施后受理的各有關(guān)業(yè)務(wù)，一律按新的地價標準及計價方法執(zhí)行。九、江門市國土資源局、江門市物價局于2004年4月23日頒布的關(guān)于調(diào)整江門市區(qū)基準地價標準的通知（江國土資字200479號）自本文實施之日起廢止。十、有關(guān)名詞解釋（一）開發(fā)程度“五通一平”：指宗地紅線外通上水、通下水、通電、通訊、通路，宗地紅線內(nèi)土地平整。（二）容積率：指建筑總面積與用地面積的比率。（三）單位面積地價：指單位面積土地所分攤的平均土地價格，

6、通常以每平方米為單位表示，是地價的一般表現(xiàn)形式。單位面積地價的計算公式如下：單位面積地價土地總價/土地總面積樓面地價容積率（四）樓面地價：指單位建筑面積所分攤的平均土地價格，通常以每建筑平方米為單位表示。樓面地價最真實地反映了建筑單價中所包含的單位土地成本價格，是城市中商業(yè)、住宅用地地價常用的表示形式。樓面地價的計算公式如下：樓面地價土地總價/規(guī)劃建筑總面積單位面積地價/容積率（五）級別價：根據(jù)土地條件在土地市場中的受接納程度即地價水平的高低，并在一定程度上考慮了土地自然屬性、社會屬性和經(jīng)濟屬性來劃分土地級別后，各級別不同用途的單位樓面或地面平均價格。（六）區(qū)段價：依據(jù)定級更新成果在同一級別土

7、地內(nèi)按區(qū)域條件、地價水平等基本一致的原則劃分出若干個封閉區(qū)段，各區(qū)段不同用途的單位樓面或地面平均價格。（七）網(wǎng)格點基準地價：在城鎮(zhèn)基準地價評估的工作范圍內(nèi)，以一定規(guī)格的正方形網(wǎng)格作為基本評價單元，參照并運用GIS（地理信息系統(tǒng)）空間數(shù)據(jù)高程建模的方法，綜合傳統(tǒng)的土地定級估價技術(shù)，在設(shè)置的地價控制點基礎(chǔ)上通過三角網(wǎng)插值、地價曲面構(gòu)建等技術(shù)求取的基準地價形式。根據(jù)江門市區(qū)地價管理的實際需要，確定網(wǎng)格點基準地價的評價單元為地理空間100100平方米的正方形網(wǎng)格，以每個網(wǎng)格的中心點地理平面坐標代表該網(wǎng)格。（八）路線價、標準深度：通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗

8、地的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即為該街道的路線價。路線價中設(shè)定的標準深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。（九）地價動態(tài)監(jiān)測：地價動態(tài)監(jiān)測是根據(jù)城市土地市場的特點，通過設(shè)立地價監(jiān)測點，收集、處理并生成的地價指標，對城市地價狀況進行觀測、描述和評價的過程。1萬1千地質(zhì)測量質(zhì)量要求表（吉林參考）11萬15千12千1千1萬草測12千草測1234567一地質(zhì)觀測研究程度沉積巖1對地層劃分到組或階，如范圍大應(yīng)進一步二分或三分，確定其時代，測定其厚度及產(chǎn)狀2.對標志層、成礦有利的巖層在圖上的寬度大于1毫米者應(yīng)擴大表示，應(yīng)注明；3研究鑒別各地層的接觸關(guān)系，巖層的層理機械沉積與化學(xué)沉積分異作用，

9、巖石的物質(zhì)成分、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造等特點；4研究噴出巖的特點，層序、層理、及巖相等特征，巖石的組成及其特點，測定其時代、厚度及產(chǎn)狀；5.與礦產(chǎn)關(guān)系的研究，含礦層或?qū)Τ傻V有利巖層的空間分布及變化規(guī)律，層位與巖性特征，測定其厚度與產(chǎn)狀1.在1萬分成的基礎(chǔ)上，按巖層、巖性特點進一步詳細劃分巖層，研究巖石的物質(zhì)成分、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造特征，膠結(jié)物性質(zhì)，結(jié)核體的形態(tài)、沉積韻律、測定各層厚度、產(chǎn)狀與空間分布關(guān)系。2.3.4.5同左6對含礦層或成礦有利的地層，或成礦的主要圍巖、對其巖石作詳細的巖石礦物鑒定與巖石化學(xué)分析，并應(yīng)控制它的厚度、產(chǎn)狀等有關(guān)特點在空間上的變化。一般地段的研究程度可低于1萬或與之相似。含礦層或成礦有利

10、的巖層其研究程度仍與1萬相同含礦層或成礦有利地層仍與12千相同，其他問題研究程度可低于12千。侵入巖1.確定侵入巖的時代、種類、規(guī)模、形態(tài)及產(chǎn)狀，研究侵入巖在時間上的變化特征；2.對侵入巖體應(yīng)詳細劃分巖相；3.研究巖體的原生構(gòu)造；對原生構(gòu)造帶的特征分布范圍與產(chǎn)狀等，在圖上應(yīng)給予標示。4.研究巖體之間及巖體與圍巖之間的接觸關(guān)系，接觸變質(zhì)的范圍，內(nèi)外接觸帶的變化特點及產(chǎn)狀。5.脈巖的分布特點、巖性特征、規(guī)模及產(chǎn)狀，脈巖與巖體的關(guān)系，脈巖之間的關(guān)系、脈巖與成礦之間的關(guān)系。6.研究侵入體與成礦之間的關(guān)系，巖體的形態(tài)變化、產(chǎn)狀變化與巖相變化對成礦的富集作用。7.巖漿巖型的礦床、對巖體的研究程度與揭露程度

11、，應(yīng)達到對礦化研究程度的要求。除左列1-7各項內(nèi)容外應(yīng)進一步做到：1. 詳細劃分巖相、不僅要從接觸帶的變化特征出發(fā)劃分邊緣相、過渡相及內(nèi)部相，研究各自的物質(zhì)成分、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造特點，而且要從巖漿的結(jié)晶與分異作用、熔離作用、同化作用和自變質(zhì)等特點劃分巖相。2. 揭露和控制巖相及接觸帶的產(chǎn)狀變化；3. 詳細劃分原生流動構(gòu)造與原生裂隙構(gòu)造的分布特征產(chǎn)狀，研究巖體各部位的付礦物特征，近可能的標出巖體流動前緣；4. 對巖體與脈巖應(yīng)作詳細的巖礦鑒定與成礦有關(guān)的巖石化學(xué)分析5. 與成礦有關(guān)的巖相或脈巖，在圖上的寬度大于1毫米者應(yīng)表示，小于1毫米者應(yīng)擴大表示，但應(yīng)說明。同上同上1萬1千地質(zhì)測量質(zhì)量要求表（吉林參考

12、）21萬15千12千1千1萬草測12千草測1234567一地質(zhì)觀測研究程度變質(zhì)巖1研究變質(zhì)作用特點及變質(zhì)程度，劃分變質(zhì)帶2.研究各變質(zhì)帶空間分布規(guī)律與產(chǎn)狀的變化特點，3劃分變質(zhì)相研究各變質(zhì)相系的關(guān)系4.研究變質(zhì)作用與成礦作用或礦化富集作用之間的關(guān)系5對含礦層或成礦有利的變質(zhì)帶應(yīng)詳細研究并控制空間分布與變化規(guī)律，研究其層位與巖相特點，測定其厚度與產(chǎn)狀，其厚度能填出時應(yīng)專門表示、填不出時應(yīng)擴大表示。1按變質(zhì)程度及特點，詳細劃分各變質(zhì)帶的變質(zhì)級，按巖性特點與構(gòu)造特點劃分巖層；2.詳細研究各變質(zhì)相的剩余礦物，變化礦物及其特征，礦物組合與常見礦物組合特點。3.詳細研究各變質(zhì)帶的接觸關(guān)系，對各帶的片理、線

13、理、香腸狀構(gòu)造及殘留構(gòu)造等變化特點，并精確的測定其產(chǎn)狀。4同左4.55.對各變質(zhì)基本巖石類型應(yīng)作詳細的巖礦鑒定與巖石化學(xué)分析，以便進一步建立變質(zhì)相系。同上同上構(gòu)造地質(zhì)1查明礦區(qū)的主要構(gòu)造帶與控礦構(gòu)造的特征，2.查明各種性質(zhì)構(gòu)造帶的組合、排列方式、分布規(guī)律，著重研究壓性構(gòu)造帶的分布與變化特征，研究和劃分構(gòu)造型式或體系。3查明各結(jié)構(gòu)面性質(zhì)、特點、規(guī)模及產(chǎn)狀；4區(qū)分不同級別、不同序次的結(jié)構(gòu)面空間分布規(guī)律與變化特點5.區(qū)分成礦前與成礦后的構(gòu)造帶特點與空間分布特征，不同級別構(gòu)造帶對成礦的控制作用。6.研究構(gòu)造體系的復(fù)合與聯(lián)合對巖漿的活動與成礦作用的控制作用。7.對各種主要斷裂帶與褶皺軸的實際位置應(yīng)實測。

14、同1-6，應(yīng)進一步巖研究：1不同級別、不同序次結(jié)構(gòu)面對礦體的控制作用特點。2.對成礦有關(guān)的構(gòu)造帶，在一定距離內(nèi)應(yīng)有工程控制，揭露其形態(tài)，規(guī)模、產(chǎn)狀、充填物等特征，準確測量其產(chǎn)狀。3.對破壞礦體的斷裂，地表應(yīng)有工程控制，查明其性質(zhì)、規(guī)模、產(chǎn)狀及斷距，其界線與斷距應(yīng)實測。同上同上1萬1千地質(zhì)測量質(zhì)量要求表（吉林參考）31萬15千12千1千1萬草測12千草測1234567一地質(zhì)觀測研究程度蝕變圍巖1初步查明蝕變種類，規(guī)模、產(chǎn)狀、形態(tài)，確定蝕變圍巖的性質(zhì)，對蝕變帶應(yīng)有工程控制。2.圈定蝕變體或蝕變帶，判斷蝕變作用與火成活動變質(zhì)作用的關(guān)系3.研究蝕變圍巖的含礦性。1.詳細查明各蝕變帶種類，蝕變強度，礦物

15、組合、規(guī)模、產(chǎn)狀、形態(tài)，確定蝕變圍巖的性質(zhì)，用工程控制蝕變帶的變化。2.詳細圈定蝕變體和蝕變帶的范圍，按蝕變強度與礦物組合進一步細分，確定蝕變體與火成活動、變質(zhì)作用、礦化作用的關(guān)系；3.詳細研究蝕變作用與成礦作用的關(guān)系。同1萬1與成礦關(guān)系密切的同12千2.與礦關(guān)系不密切的精度可降低。礦化及礦體1. 用槽井探和物化探等手段揭露和控制礦化帶或礦層的規(guī)模產(chǎn)狀及走向的變化；2. 礦化帶、含礦層、礦體、詳細研究其規(guī)模、產(chǎn)狀、形態(tài)、礦石自然類型等變化特點，分布規(guī)律。3. 分析和鑒定金屬礦物，脈石礦物的種類及含量4. 對礦床成因類型及成礦條件做出初步判斷，指出找礦標志與找礦方向。1用槽井探和物化探等手段揭露

16、和控制礦化帶或礦體；2.礦化帶較詳細的研究確定礦化類型、規(guī)模、產(chǎn)狀、礦物種類及金屬礦物含量3礦體，除按1萬要求外，尚需要對礦石自然類型、礦石物質(zhì)成分等進行研究，對礦床成因類型、工業(yè)類型做出判斷。4要用工程控制主礦體，上下盤的小礦體，對露天開采的礦床，要詳細的查明礦體的邊界5系統(tǒng)的查明礦體有用組份的含量及其變化同1萬同12千1萬1千地質(zhì)測量質(zhì)量要求表（吉林參考）41萬15千12千1千1萬草測12千草測1234567二精度要求必須表示地質(zhì)體規(guī)模m1.礦體寬度大于52.一般巖石寬度大于203.蝕變體寬大于104.各種構(gòu)造形跡長大于1001.礦體寬度大于2.52.一般巖石寬度大于103.蝕變體寬大于54.各種構(gòu)造形跡長大于501.大于12.大于43.大于24.形跡長大于201.大于0.52.大于23.大于14.形跡長大于101.大于52.大于403.大于104.形跡長大于2001.大于12.大于43.大于24.形跡長