房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策有哪些

1、房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策有哪些、取得土地環(huán)節(jié)1. 土地使用稅：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用 稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率計算征收（具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定）。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國土房產(chǎn)局簽訂國有 土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為 56000平米，土地出讓金 為34000萬元，合同約定土地交付時間為 2010年10月25日。 當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米。那么2010年應(yīng)繳納多少土地使 用稅？分析

2、：該企業(yè)應(yīng)從2010年11月起申報繳納土地使用稅，2010年應(yīng)繳納2個月土地使用稅：56000 X 4 X 2/12=37333.33 元。2. 印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同）：對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用 權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。3. 契稅：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依 據(jù)為成交價格。目前江蘇省規(guī)定的契稅稅率為 3%。契稅的納稅義 務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納 稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。二、設(shè)計施工環(huán)節(jié)1. 印花稅（設(shè)計合同）：建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，包括勘察、設(shè)計合同,按收

3、取費用萬分之五貼花。2. 印花稅（建安合同）：建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程 承包合同，按承包金額萬分之三貼花。3. 印花稅（借款合同）：銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同 業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)1. 營業(yè)稅（銷售不動產(chǎn)）：納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、.轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷 售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額， 銷售不動產(chǎn)稅率 為5%。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間 為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收 入款項或者取得索取營業(yè)收

4、入款項憑據(jù)的當(dāng)天。 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，米取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到 預(yù)收款的當(dāng)天。2. 土地增值稅（預(yù)征）:除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實行預(yù)征外， 對其他各類商品房，均實行預(yù)征。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司 開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、 建成后的商品房實行 國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象 的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入3. 企業(yè)所得稅(未完工開發(fā)產(chǎn)品)：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收 入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季

5、(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期 應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：(1) 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地 城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15%。(2) 開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。(3) 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。(4) 屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤， 尚未完工，2010年4月開 始預(yù)售，4-6月共取得預(yù)收收入10000萬元，6月利潤表反映利潤 總額為-50萬元，以前年度均盈利，該企業(yè)應(yīng)繳納多少企業(yè)所

6、得稅？(假設(shè)國家規(guī)定企業(yè)土地增值稅預(yù)征率為3%、城建稅稅率7%、教育費附加3%、地方教育費附加1%，該企業(yè)位于地級市，當(dāng)?shù)?規(guī)定計稅毛利率為10%)分析：該企業(yè)預(yù)收收入10000 萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅10000 X5%=500 萬元，城建稅500 X 7%=35 萬元，教育費附加 500 X 3%=15 萬元，地方教育費附加 500 X 1%=5 萬元，土地增值稅 10000 X 2%=200 萬元(注：本案例來自江蘇地稅局，江蘇省土地 增值稅預(yù)征率為2%，所以本案例按2%計算。)，合計755萬元。應(yīng)納稅所得額=-50+10000 X 10%-755=195萬元，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=195 X 2

7、5%=48.75 萬元4. 印花稅(商品房銷售合同)：對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。四、竣工交房環(huán)節(jié)1. 企業(yè)所得稅(完工開發(fā)產(chǎn)品)：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其 計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與 其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目 合并計算的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)， 建造、銷售住宅、商業(yè)用 房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外， 其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(1) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(2) 開發(fā)產(chǎn)品已

8、開始投入使用。(3) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛 利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤 2010年12月完工，之前已 預(yù)收房款30000萬元，之前已按計稅毛利率10%計算出預(yù)計毛利 額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，12月6月利潤表反映 利潤總額為-2300萬元，完工后計算出實際毛利額為 10500萬元, 那么該企業(yè)該如何繳納企業(yè)所得稅？ 分析：實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額為7500(10500-30000 X 10%) 萬，應(yīng)納稅所得額=-2300+750

9、0=5200萬，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=5200 X25%=1300 萬元。2. 土地增值稅(清算):納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā) 項目的；(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅 清算：(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積 占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預(yù)售) 許可證滿三年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦 理土地增值稅清算手續(xù)的

10、；(4)各省轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情 況。(5)對前款所列第(3)項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增 值稅清算。在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核 定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。在土地增值稅清算中符合以下條 件之一的，可實行核定征收。(1) 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；(2) 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；(3) 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘 缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；(4) 符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申報的計稅依

11、據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。常見問題解答1. 應(yīng)收房款欠款是否繳納營業(yè)稅？如房地產(chǎn)公司銷售了一套房屋給業(yè) 主，按照合同2009年底應(yīng)收房款100萬，業(yè)主實際只繳納了 30 萬，請問欠款70萬是否要在2009年申報營業(yè)稅，還是在實際收到 時繳納營業(yè)稅？答：中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則（財政部國家稅務(wù)總局令第52號）第二十四條規(guī)定，條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入 款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天， 為書面合同確定的 付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的， 為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。因此，納稅人應(yīng)當(dāng)按照合同

12、確定的付款日期 確認(rèn)營業(yè)收入，依法繳納營業(yè)稅。2. 房地產(chǎn)企業(yè)代收費用是否需繳納營業(yè)稅 ？答：根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定：納稅人的營業(yè)額為納稅人 提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外 收費，營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十三條規(guī)定：營業(yè)稅條例所稱 價外費用，包括收取的手續(xù)費、補(bǔ)貼、基金、集資費、返還利潤、獎 勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款 項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費， 但不包括同時符合以下條件代 為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：（一）由國務(wù)院或者財政部 批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、 價格 主管部門批準(zhǔn)設(shè)立

13、的行政事業(yè)性收費;（二）收取時開具省級以上財政 部門印制的財政票據(jù);（三）所收款項全額上繳財政。如果為符合規(guī)定 條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費，則不并入營業(yè)額征收營業(yè) 稅，否則應(yīng)作為價外收費，全額計征營業(yè)稅。3. 房地產(chǎn)開發(fā)公司出租地下車位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年 限為20年，使用費一次性收取。這筆收入是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅 ？ 答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為 標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為， 因為沒有發(fā)生使

14、用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅。4. 以不動產(chǎn)投資是否征收土地增值稅？答：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、 聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房 地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。自2006年3月2日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè) 從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資 和聯(lián)營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。5. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以買別墅送汽車的方式銷售不動產(chǎn)的，企業(yè)所得稅 上如何處理？答：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)

15、所得稅收入若干問題的通知（國稅函2008875號）以及國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知（國稅函2008828 號）規(guī)定，企業(yè)以買別墅送 汽車的方式銷售不動產(chǎn)的，不屬于捐贈行為，應(yīng)將總的銷售金額按各 項商品的公允價值的比例分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入。銷售的不動產(chǎn)屬于未完工產(chǎn)品的，不動產(chǎn)預(yù)售收入應(yīng)按規(guī)定的計稅毛利率計征企業(yè)所 得稅，但汽車銷售收入不適用房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)稅收規(guī)定。6. 房產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的門面房作為售樓部。請問售樓部是否繳納房產(chǎn)稅？如果繳納，該如何確定房產(chǎn)稅的原值？答：國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知 （國稅發(fā)200389 號）第二條第四項規(guī)定，

16、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出 租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起計征 房產(chǎn)稅。開發(fā)企業(yè)利用商品房作售樓部的情況，應(yīng)自開始使用售樓部的次月起繳納房產(chǎn)稅。作為自用的售樓部，根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例 的相關(guān)規(guī)定，按照其售樓部房產(chǎn)原值的70%作為房產(chǎn)稅應(yīng)納稅所得 額，再按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)原值的確認(rèn)上，分不同時段計算并交納房產(chǎn)稅。2009年1月 1日至2010年12月21日應(yīng)按照財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房 產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財稅2008152 號）的規(guī)定, 即對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿的固定資產(chǎn) 科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。 房屋原價應(yīng)根據(jù)相關(guān)會 計制度的規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整或重新評估房屋原價。從2010年12月21日起，應(yīng)按照財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn) 土地使用稅等政策的通知（財稅2010121號）的規(guī)定：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價， 包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購買者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 按優(yōu)惠30%的價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但