某某休閑步行街可行性分析報(bào)告

1、嘉興港澳華庭休閑步行街可行性分析報(bào)告開(kāi)發(fā)商：嘉興港澳華庭房地產(chǎn)有限公司發(fā)展商：嘉興市港澳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司浙江華庭置業(yè)有限公司香港利豐行有限公司二 OOO 年十二月八日目 錄第一部分 項(xiàng)目基本情況第二部分 中標(biāo)背景分析第三部分 嘉興商貿(mào)市場(chǎng)分析第四部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策劃第五部分 項(xiàng)目成本測(cè)算第六部分 項(xiàng)目收入測(cè)算第七部分 項(xiàng)目收益分析第八部分 總體經(jīng)濟(jì)評(píng)介第一部分 項(xiàng)目基本情況嘉興市土地管理局于二 OOO 年十一月三十日發(fā)布了嘉興市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)公告（嘉土（2000）第 3 號(hào)）。對(duì)編號(hào)為 2000-4 號(hào)地塊（即本項(xiàng)目地塊）進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，吸引了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)注和參投，我公司

2、進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)的研究分析，并聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)一流的商業(yè)投資專家進(jìn)行分析測(cè)算，結(jié)合國(guó)內(nèi)外商業(yè)街發(fā)展的最新態(tài)勢(shì)，得出了令人鼓舞的結(jié)論，堅(jiān)定了中標(biāo)的決心。一、本項(xiàng)目土地概況：本項(xiàng)目地塊位于嘉興市中心最佳商貿(mào)區(qū)的心臟地帶，出讓土地面積 37097.9 平方米，東側(cè)為建國(guó)路，北側(cè)為環(huán)城路，南側(cè)和西側(cè)分別為繁華的勤儉路和少年路。二、本項(xiàng)目土地規(guī)劃要求：1.地塊規(guī)劃為以南、北步行休閑廣場(chǎng)為主，集商、辦、娛樂(lè)和文化等多種功能為一體的綜合用地。2.地塊平均容積率為 1.5。3.建筑密度不大于 50%。4.綠地率不小于 15%。5.硬地率不小于 10%。6.建筑高度沿建國(guó)路一側(cè)以低層為主，高度控制在 1

3、5 米以下，靠近少年路一側(cè)高度控制在 24 米以下。第二部分 中標(biāo)背景分析我公司對(duì)本項(xiàng)目的看好是基于我們對(duì)今后嘉興乃至浙江以及全國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)持樂(lè)觀的看法，中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走向?qū)O大地改變中國(guó)普通居民的生活水平，人民的消費(fèi) 水平將進(jìn)一步提高。這將會(huì)刺激現(xiàn)有商業(yè)格局的改變，提高商業(yè)形態(tài)的品味，集商貿(mào)、娛樂(lè)、文化、休閑為一體的大型商業(yè)中心將會(huì)出現(xiàn)，港澳房產(chǎn)將抓住這一歷史機(jī)遇， 不僅實(shí)現(xiàn)自身的飛躍發(fā)展，也將帶動(dòng)整個(gè)嘉興城市建設(shè)、商業(yè)文化的發(fā)展，為二十一 世紀(jì)的新嘉興帶來(lái)一個(gè)標(biāo)志性的建筑和商業(yè)中心。一、 宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新周期來(lái)臨1、1999 年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的谷底1999 年中國(guó)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)

4、指標(biāo)處于景氣低迷狀況，全國(guó) GDP 增長(zhǎng)率只有 7.1%，為1992 年以來(lái)的最低，投資增長(zhǎng)率只有 5.6%，為 1993 年以來(lái)的最低，社會(huì)消費(fèi)品現(xiàn)價(jià)零售額增長(zhǎng)率只有 6.8%，為 1994 年以來(lái)的最低，因此 1999 年將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的谷底。2、 2000 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)穩(wěn)定回升在出口拉動(dòng)及政府?dāng)U大內(nèi)需政策下，2000 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升，固定資產(chǎn)投資前三季度達(dá) 12.9%，比 1999 年同期提高 4.8 個(gè)百分點(diǎn)，技改投資前三季增長(zhǎng) 21%;工業(yè)生產(chǎn)在前三季度保持持續(xù)兩位數(shù)的增長(zhǎng)，工業(yè)產(chǎn)品銷售率達(dá) 98.1%，工業(yè)的維持發(fā)展表明經(jīng)濟(jì)的后勢(shì)潛力巨大;今年前三季度物價(jià)也開(kāi)始止跌回升，全國(guó)居

5、民消費(fèi)價(jià)格總水平累計(jì)上升1.2%，而去年同期為-1.6%，這種種跡象都表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出低谷，開(kāi)始了新一輪的經(jīng)濟(jì)周期。3、2001 年經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步增長(zhǎng)2001 年是新的世紀(jì)的開(kāi)始，也是我們實(shí)施十五計(jì)劃的開(kāi)始，中央政府將繼續(xù)以發(fā)展為主線，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策，促進(jìn)消費(fèi)，加大投資力度，刺激經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回升。我們也將加入 WT0，與世界經(jīng)濟(jì)接軌，充滿活力的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于投資。二.嘉興市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展嘉興市位于長(zhǎng)江三角洲南翼，地處浙北杭嘉湖平原的東部，東北緊鄰上海市，西連杭州和湖州，市區(qū)距上海、杭州均不足 100 公里，鐵路、公路、航運(yùn)等水陸交通干線發(fā)達(dá)，交通便利。嘉興

6、自古繁華，素以“魚(yú)米之鄉(xiāng)、絲綢之府”著稱，目前所轄五縣兩區(qū)人口共 330萬(wàn)人，其中市區(qū) 78 萬(wàn)人口。1. 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)19781985199019951999國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）13.2940.9881.33317.29471.89人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元）46013662582975014297（合 1800美元）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率19.2%21.7%0.9%19.5%10.0%消費(fèi)品零售總額（億元）1.4710.7024.25111.78197.09嘉興市已進(jìn)入人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1800 美元的階段，表明已實(shí)現(xiàn)小康，居民生活將向提高生活品質(zhì)方向發(fā)展，這為精品商業(yè)的發(fā)展提供了前提條件。2. 非

7、國(guó)有經(jīng)濟(jì)比重占絕對(duì)地位國(guó)有經(jīng)濟(jì)個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)集體經(jīng)濟(jì)其他經(jīng)濟(jì)198051.3%0.1%48.6%0199513.7%21.6%49.9%14.8%19994.5%52.0%21.1%22.4%非國(guó)有經(jīng)濟(jì)占絕對(duì)主導(dǎo)地位正是嘉興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因，也是嘉興能可持續(xù)發(fā)展的最重要的基石，它為本項(xiàng)目的招商提供了廣闊的市場(chǎng)空間。3.戶口管理制度的改革和城市化進(jìn)程的加快浙江省政府頒布了關(guān)于加快推進(jìn)浙江城市化若干政策的通知，明確規(guī)定從年起，小城鎮(zhèn)實(shí)行按居住地登記戶口的管理制度，大中城市（指設(shè)區(qū)城市） 要積極創(chuàng)造條件實(shí)行按居住地登記戶口的管理制度，明確了要“引導(dǎo)人口集聚“，從年起，各地將取消進(jìn)城人口控制指標(biāo)。這項(xiàng)政

8、策表明房地產(chǎn)業(yè)將在地市、縣等區(qū)域發(fā)生根本的格局變化，城市化進(jìn)程的加快將刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商鋪的需求將加大，與日益收緊的土地政策而言，這意味著商鋪的價(jià)格將進(jìn)一步攀升，這對(duì)我公司在嘉興投資房地產(chǎn)有指導(dǎo)作用。三.建國(guó)路作為商業(yè)中心的巨大市場(chǎng)價(jià)值建國(guó)路舊稱北門大街，自古以來(lái)就是嘉興最繁華的商業(yè)地段，富商云集、名店林立，穩(wěn)居嘉興第一商貿(mào)的地利優(yōu)勢(shì)，孕育著無(wú)限的商機(jī)。隨著嘉興舊城改造的加快完成，建國(guó)路作為商業(yè)中心的價(jià)值將凸現(xiàn)出來(lái)，本項(xiàng)目屬于嘉興絕無(wú)僅有的稀缺地塊，誰(shuí)能以超前的眼光發(fā)掘它的潛在價(jià)值，誰(shuí)就將在未來(lái)占盡商業(yè)先機(jī)。第三部分 嘉興商貿(mào)市場(chǎng)分析一.目前嘉興商業(yè)態(tài)勢(shì)1. 傳統(tǒng)大商場(chǎng)這些大商場(chǎng)有江南大廈

9、、陽(yáng)光購(gòu)物中心、戴夢(mèng)得購(gòu)物中心等，它們主要經(jīng)營(yíng)中高檔商品，零售總額大，但贏利能力低，面臨新的業(yè)態(tài)的沖擊。如江南大廈 1999 年零售總額1.865 億，營(yíng)業(yè)面積 1.8 萬(wàn)平方米，人員 1024 人，但利潤(rùn)僅 5.2 萬(wàn)元；陽(yáng)光購(gòu)物中心8574 萬(wàn)元的零售額，面積 1.5 萬(wàn)平方米，從業(yè)人數(shù) 562 人，利潤(rùn)僅 8.6 萬(wàn)元。2. 小商品市場(chǎng)或商城目前僅市區(qū)就有港澳商城、嘉興商城、中興廣場(chǎng)、燈具市場(chǎng)等，一般由個(gè)體經(jīng)營(yíng)， 攤位較小，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)低檔單一品種，船小掉頭快，它們占了整個(gè)零售業(yè)的絕大多數(shù)，但檔 次較低，市場(chǎng)的整體形象沒(méi)有樹(shù)立，容易出現(xiàn)散亂的現(xiàn)象，消費(fèi)者的利益容易受到侵害。3. 新興業(yè)態(tài)不斷出

10、現(xiàn)如近日開(kāi)張的大潤(rùn)發(fā)超市，它就是新興的倉(cāng)儲(chǔ)式超市形態(tài)，大批量采購(gòu)，無(wú)倉(cāng)庫(kù)，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用低，故商品價(jià)格低，受到大眾歡迎。再如食品蔬菜配送業(yè)首次在嘉興開(kāi)始出現(xiàn)，這些形式的出現(xiàn)反映了市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，二.商鋪售價(jià)由于目前沒(méi)有較多的個(gè)案支持，我們僅選取一些近年的價(jià)格作為參照系l.少年路一樓一底均價(jià) 8000 元/平方米2.建國(guó)路底層15000 元/平方米3.禾興路一樓一底均價(jià) 8500 元/平方米4.嘉禾北京城商鋪8000-12000 元/平方米上述這些地段均不如本項(xiàng)目地塊三.商鋪?zhàn)鈨r(jià)1.沿街商鋪：少年路 200 元/平方米/月（一般為 15 平方米）一個(gè)鋪位總價(jià)約 3.6 萬(wàn)/年勤儉路 150 元/平方米

11、/月總價(jià)約為 2.7 萬(wàn)/年建國(guó)路 160 元/平方米/月,總價(jià)約 2.9 萬(wàn)/年*租金價(jià)推算表月租金6 年7 年8 年9 年10 年11 年12 年200 元/平米/月14400168001920021600240002640028800150 元/平米/月10800126001440016200180001980021600160 元/平米/月11520134401536017280192002112021600若以 10 年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為2.4 萬(wàn)/平方米，1.8 萬(wàn)/平方米，1.92萬(wàn)/平方米。平均售價(jià)為 2.04 萬(wàn)元若以 8 年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為 1.92 萬(wàn)/

12、平方米,1.44 萬(wàn)/平方米,1.54 萬(wàn)/平方米。平均售價(jià)為 1.63 萬(wàn)元2.內(nèi)商鋪（以 15 平方米為計(jì)量單位）嘉興商城鋪位 120/平方米/月總價(jià) 2.2 萬(wàn)/年商業(yè)大廈180 元/平方米/月總價(jià)約 3.3 萬(wàn)元/年建業(yè)商廈60 元/平方米/月（30 平方米） 總價(jià) 2.2 萬(wàn)元/年中興廣場(chǎng)60 元/平方米/月（30 平方米） 總價(jià)約 2.2 萬(wàn)元/年*租金價(jià)推算表月租金6 年7 年8 年9 年10 年11 年12 年120 元/平米/月1920021600240002640028800180 元/平米/月1296015120172801944021600237602592060 元/

13、平米/月4320504057606480720079208640若以 10 年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為：2.4 萬(wàn)/平米，2.16 萬(wàn)/平米，7200 元/平米。平均售價(jià)為 1.76 萬(wàn)元。若以 8 年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為 1.92 萬(wàn)/平米,1.72 萬(wàn)/平米,5760 萬(wàn)/平米。平均售價(jià)為 1.4 萬(wàn)元第四部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策劃一.市場(chǎng)定位1.物業(yè)定位隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)者購(gòu)物不僅是為了滿足生活基本需要，而且視購(gòu)物為集游玩、娛樂(lè)、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神的享受形式。因此為適應(yīng)這一潮流，商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)了朝多功能、一體化發(fā)展、綜合性的步行街的形式，結(jié)合本地塊的

14、市中心的地理位置，項(xiàng)目定位于高品質(zhì)的休閑步行街，能夠在浙江都具有較高的知名度，輻射周邊五縣二區(qū)。2.步行街的功能售賣功能是步行街的基本功能，它必須向顧客提供齊備的商品；具有生活功能是它的另一特征。本項(xiàng)目具備以下特點(diǎn)：A.經(jīng)營(yíng)品種齊全。無(wú)論是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品還是進(jìn)口產(chǎn)品，高檔品還是大眾化產(chǎn)品都能并存。B. 包含每一顧客層面，青年人追新獵奇的時(shí)髦品，老年人的銀發(fā)商品，兒童的專用品等，無(wú)論顧客的產(chǎn)齡如何，到這里購(gòu)物都能買到自己需要的產(chǎn)品。C. 提供休閑場(chǎng)所。步行街內(nèi)有滿足日常生活的體閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、餐飲等服務(wù)設(shè)施，為人們提供一個(gè)購(gòu)物與享受合一的好去處。D. 統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)。由于步行街把分散與商店聚集在一

15、起，把遍布于街頭巷尾的服務(wù)機(jī)構(gòu)集中在一個(gè)建筑物中，因此采取統(tǒng)一的管理形式。3.建筑風(fēng)格的一般提示A.外立面采用大通透的玻璃，使過(guò)往行人都能看清店內(nèi)的商品和購(gòu)物人流，產(chǎn)生購(gòu)物之欲望。B.步行街的內(nèi)街的設(shè)計(jì)要?jiǎng)?chuàng)新，最大特點(diǎn)應(yīng)設(shè)計(jì)出縱跨每層的中庭，使消費(fèi)者非常清楚地感受到最高一層和最低一層營(yíng)業(yè)樓層的差異，產(chǎn)生留連忘返的感覺(jué)。C.人流設(shè)計(jì)應(yīng)能把外圍人群引導(dǎo)入內(nèi)街，在內(nèi)街中考慮休息和交流的功能，使消費(fèi)者在此停留、休息和約會(huì)，延長(zhǎng)逗留時(shí)間。4.主力客戶群界定A.服裝城，每間 30-50 平方米，約 200 間，共 6000-10000 平方米B.運(yùn)動(dòng)城，可集運(yùn)動(dòng)器具、服裝等，約 2000-4000 平方米

16、C.娛樂(lè)城，可占半層，開(kāi)辟多項(xiàng)服務(wù)，8000-10000 平方米D.飲食城，集各地飲食風(fēng)味、中西快餐于一體，可占半層，8000 平方米E.本地名牌、個(gè)體店，每間 20-30 平方米，共 200-300 間，約 4000-9000 平方米F:特種服務(wù)區(qū)，如文物古玩、婚紗攝影等特殊服務(wù)對(duì)象的交易區(qū)G:名脾專賣店二.營(yíng)銷策略1.包裝策略。本項(xiàng)目起點(diǎn)很高，應(yīng)體現(xiàn)與國(guó)際接軌的方針，建成立足嘉興市區(qū)、面向五縣周邊地區(qū)，在浙江省都具有較高知名度的濃郁文化休閑特色的商業(yè)步行街。2.推廣機(jī)構(gòu)的選擇。本項(xiàng)目將聘請(qǐng)成功推廣商業(yè)步行街的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行策劃， 如美聯(lián)物業(yè)、中原物業(yè)、戴德梁行等機(jī)構(gòu)，已著手進(jìn)入接洽調(diào)查階段，

17、隨著項(xiàng)目中標(biāo) 將進(jìn)一步深入。3.推廣策略。本項(xiàng)目將進(jìn)行大規(guī)模的招商活動(dòng)，與各地之民間商會(huì)聯(lián)絡(luò)，尤其注重溫州地區(qū)的投資者，良好的投資回報(bào)將吸引他們前來(lái)投資經(jīng)商。4.租售方式選擇。本物業(yè)由于其獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)價(jià)值，無(wú)論是租或售都會(huì)取得穩(wěn)定可觀的回報(bào)，但公司的基本原則是成本部分以出售為主，即約 3 億元左右，另有約1 個(gè)億價(jià)值的物業(yè)租售均可，擁有市中心黃金地段的物業(yè)可使公司未來(lái)仍能獲取豐厚的回報(bào)。第五部分 項(xiàng)目成本測(cè)算（以全部物業(yè)出售方案測(cè)算）一.土地費(fèi)用19868 萬(wàn)元其中:1.土地出讓金19290 萬(wàn)元2.契稅（出讓金3%）578 萬(wàn)元二.前期費(fèi)用其中:1.規(guī)劃勘測(cè)費(fèi)500 萬(wàn)元2.規(guī)劃放樣費(fèi)10

18、 萬(wàn)元3.招投標(biāo)費(fèi)用（建安費(fèi)0.3%）17 萬(wàn)元4.三通一平130 萬(wàn)元其中：土方100 萬(wàn)元施工水電增容費(fèi)30 萬(wàn)元三.建安工程費(fèi)6600 萬(wàn)元1.建安費(fèi)（1000 元/平方米） 5600 萬(wàn)元2.環(huán)境工程300 萬(wàn)元3.水電工程700 萬(wàn)元四.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)320 萬(wàn)元其中：1.道路工程及室外工程200 萬(wàn)元2.用電增容費(fèi)100 萬(wàn)元3.電訊設(shè)施20 萬(wàn)元五.各項(xiàng)規(guī)費(fèi)518 萬(wàn)元其中：1.小區(qū)配套費(fèi) 392 萬(wàn)元2.質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)（建安費(fèi)1%） 56 萬(wàn)元3.墻改費(fèi)、限袋費(fèi)（7 元/平方米）70 萬(wàn)元五.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)200 萬(wàn)元七. 開(kāi)發(fā)費(fèi)用2400 萬(wàn)元其中：1.管理費(fèi)用300 萬(wàn)元2.銷售推廣費(fèi)

19、用600 萬(wàn)元3.財(cái)務(wù)費(fèi)用1500 萬(wàn)元八. 總成本30563 萬(wàn)注：1.在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中將嚴(yán)格控制各項(xiàng)建設(shè)成本，降低管理費(fèi)用，縮短前期準(zhǔn)備時(shí)間（半年為限），盡快進(jìn)入招商階段,減輕前期資金壓力大所造成的財(cái)務(wù)壓力。2.整個(gè)項(xiàng)目期限定為二年，即：2001 年 1-6 月 前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)階段2001 年 6-2002 年 12 月 施工階段2000 年 8-2002 年 12 月銷售、招商階段2003 年 1 月 1 日開(kāi)業(yè)第六部分 項(xiàng)目收入測(cè)算.全部物業(yè)出售方案1.建筑分層面積指標(biāo)一樓商鋪 18000 平方米二樓商鋪 18000 平方米三樓商鋪 10000 平方米四樓寫(xiě)字樓 10000 平方米

20、共 56000 平方米2.單價(jià)核定：由于前述之市場(chǎng)定位及租售價(jià)格推算表，根據(jù)可能之需求，我們把每層均價(jià)核定為一樓 15000 元/平方米二樓 5000 元/平方米三樓 3800 元/平方米四樓 2200 元/平方米3.銷售金額為：四樓2200 平方米10000=2200 萬(wàn)元三樓 3800 平方米10000=3800 萬(wàn)元二樓5000 平方米18000=9000 萬(wàn)元一樓15000 平方米18000=27000 萬(wàn)元總計(jì)銷售額為 4.2 億元二.租售并舉方案1. 一樓全部出售18000 平方米15000 元/平米=2.7 億2.二、三、四樓出租，出租率為 80% 二樓租金 120 元/平米/月

21、， 三樓租金 80 元/平米/月， 四樓租金 50 元/平米/月租金總額為二樓 120180001280%=2074 萬(wàn)三樓 80100001280%=768 萬(wàn), 四樓 50100001280%=480 萬(wàn),總計(jì) 3322 萬(wàn)元/年在第三年進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后，每年可獲得 3322 萬(wàn)元的出租收入，出售收入加第一年出租收入約為項(xiàng)目總投入，即本方式可以用三年收回成本，以后項(xiàng)目公司擁有第二、三、四層物業(yè)共 38000 平方米，每年可獲得 3322 萬(wàn)元出租收入。第七部分 項(xiàng)目收益分析項(xiàng)目總成本30563 萬(wàn)元項(xiàng)目總收入42000 萬(wàn)元扣營(yíng)業(yè)稅等2330 萬(wàn)元稅前利潤(rùn)9107 萬(wàn)元注：若不免所得稅，則稅后凈利為 7558 萬(wàn)元若能免所得稅，則凈利仍為9107 萬(wàn)元銷售保本價(jià)格5873 元/平方米樓面地價(jià)3445 元/平方米資金利潤(rùn)率30.23%（以 7558 萬(wàn)元利