外資大量進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的思考

1、外資大量進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的思考目前國(guó)外資本大舉挺進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而我國(guó)房地產(chǎn)的直接融資渠道卻十分狹窄，對(duì)銀行貸款依賴性較強(qiáng)，在當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)采取宏觀調(diào)控的情況下，開(kāi)發(fā)商不得不采取與國(guó)外投資商合作的形式來(lái)獲取開(kāi)發(fā)資金。面對(duì)這種情況，提出了要通過(guò)加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的方式來(lái)擴(kuò)大房地產(chǎn)融資渠道，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。 1、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的程度1.國(guó)外資本目前對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料表明，2005年境外機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)中國(guó)建筑物資金額高達(dá)34億美元，創(chuàng)造了過(guò)去前5年的總和。而且這一幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)在進(jìn)入2006年之后被不斷放大，按照全球最大的物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)公司之一的世邦魏理仕的

2、研究結(jié)果推算，今年前兩個(gè)季度，至少10億美元的境外資金投入到中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的資金的結(jié)匯也在同期增長(zhǎng)2倍以上。以摩根土丹利、花旗等為主要成員的國(guó)際地產(chǎn)基金成為進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)的急先鋒。過(guò)去5年里，摩根士丹利在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資總額達(dá)15億美元，今年該公司還將追加投資30億美元。緊跟大摩之后，花旗集團(tuán)計(jì)劃未來(lái)3年內(nèi)將其對(duì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額提高9倍以上，最高可至8億美元。同時(shí)澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行日前表示，計(jì)劃在今年斥資3億美元投入中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。而該銀行在進(jìn)入中國(guó)的11年中已經(jīng)陸續(xù)完成了9個(gè)大商場(chǎng)的收購(gòu)。除此之外，荷蘭ING銀行、美林國(guó)際等全

3、球知名公司已先后公開(kāi)宣布將攜帶重金深度介入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。與此同時(shí)，亞洲地區(qū)的投資機(jī)構(gòu)也以其靈敏矯健的身軀快速進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。資料顯示，2005年，亞洲地區(qū)有260億美元用來(lái)投資房地產(chǎn)，其中約有20%到25%的資金投向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。進(jìn)入今年以來(lái)，亞洲國(guó)家流向中國(guó)地產(chǎn)的資金有增無(wú)減。包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機(jī)構(gòu)放量投入到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計(jì)劃今后在華投資數(shù)十億美元用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。見(jiàn)資料顯示從2006年6月6日至7月20日50天不到的時(shí)間內(nèi)，僅境外機(jī)構(gòu)在中國(guó)以獨(dú)立或者入股的形式投資形成的房地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)15項(xiàng)之多

4、，平均每3天就拿下一城。其中，僅渣打銀行就在上海連續(xù)吃進(jìn)4個(gè)巨型項(xiàng)目。另?yè)?jù)筆者了解新加坡長(zhǎng)成(私人)投資公司從2005年到2006年在不到的一年的時(shí)間在天津通過(guò)合資入股的方式連續(xù)拿下了兩個(gè)項(xiàng)目，總投資額達(dá)4億元人民幣。主要境外投資者在未來(lái)13年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)投資額(見(jiàn)表1) ; 2.外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)的原因 國(guó)外資本之所以這么積極進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是基于對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)良好發(fā)展前景的看好，以及隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展所帶來(lái)的房地產(chǎn)增值收益，從房地產(chǎn)的平均收益率來(lái)看，19792000年，房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)平均回報(bào)率在7.9%左右，而北京、上海等地高檔住宅、商辦物業(yè)每年的增值可達(dá)15%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高

5、于日前日本的3.5%，倫敦的4%以及美國(guó)的4.5%。同時(shí)境外投資者對(duì)人民幣增值的預(yù)期也普遍看好，據(jù)世邦魏理仕掌握的資料顯示，大多數(shù)投資者都預(yù)期人民幣還將升值2%到20%。同時(shí)國(guó)際市場(chǎng)上對(duì)人民幣的升值預(yù)期是每年5%左右。這些因素都造成境外資本大量進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，除此之外，我們也不能忽視我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身存在的一個(gè)先天性的缺陷，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道狹窄。2、我國(guó)單一的房地產(chǎn)融資渠道和較高的居民儲(chǔ)蓄存款余額1.單一的房地產(chǎn)融資渠道對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要參與者中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展商來(lái)講，其資金來(lái)源主要還是依賴銀行貸款，銀行的貸款是其融資的一個(gè)最主要方面。根據(jù)2005年12月16日國(guó)務(wù)院第一次全國(guó)經(jīng)

6、濟(jì)普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)(第三號(hào))的有關(guān)數(shù)據(jù)，至2004年底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總資產(chǎn)達(dá)61790億，總負(fù)債達(dá)45784億，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)74.1%，1999年至2005年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資資金的來(lái)源情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也說(shuō)明了這一問(wèn)題。2005年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金21178億元，其中企業(yè)自籌資金7039億元，占資金來(lái)源的比重為33.24%；國(guó)內(nèi)貸款3835億元，占資金來(lái)源的比例為18.11%，其他資金來(lái)源為10040.41億元，占47.40%，在其他資金來(lái)源中80%以上的部分來(lái)自于定金及預(yù)收款，其中60%至70%的部分是又屬于

7、銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款，而在自籌資金中，企業(yè)自有資金(權(quán)益資金)僅占了55%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來(lái)源于銀行的建筑業(yè)貸款。也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，有60%左右的資金是來(lái)源于銀行體系，而且是以開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開(kāi)發(fā)自有資金的部分還不到20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率較高。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)、銀根的收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完全依賴銀行貸款的項(xiàng)目很難付諸于實(shí)踐，因此很多開(kāi)發(fā)商希望開(kāi)拓一些新的融資渠道，這也就是為什么很多國(guó)內(nèi)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都往往選擇和境外的開(kāi)發(fā)商來(lái)一

8、起合作進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的原因。2.較高的居民儲(chǔ)蓄率和狹窄的投資渠道與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于缺乏大量的開(kāi)發(fā)資金而不得不尋求境外投資者的幫助，并為此付出較高的融資成本，相反我國(guó)國(guó)內(nèi)居民的儲(chǔ)蓄存款余額確在連年攀升，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款額繼續(xù)高增，而且居民儲(chǔ)蓄率是居高不下。根據(jù)中國(guó)人民銀行2006年1月14日的最新統(tǒng)計(jì)，1月末居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到14.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.1%?！笆濉睍r(shí)期城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額的增長(zhǎng)趨勢(shì)也說(shuō)明了這一問(wèn)題。與高額的儲(chǔ)蓄存款余額相矛盾的是我國(guó)狹窄的居民投資渠道，目前我國(guó)居民收入除了用于基本消費(fèi)和存入銀行以外，幾乎很難再找到一條比較恰當(dāng)?shù)耐顿Y渠道。 3.美國(guó)較低的居民儲(chǔ)蓄率

9、和多元化的投、融資渠道 與中國(guó)相反，美國(guó)居民的儲(chǔ)蓄率一直保持在較低的水平，始終保持在10%以下。與較低儲(chǔ)蓄率相對(duì)應(yīng)的是美國(guó)發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)和豐富的投、融資渠道，居民可以自由選擇自己偏好的金融市場(chǎng)。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也可以向其中的任何一個(gè)金融主體進(jìn)行融資，獲取開(kāi)發(fā)資金。一方面由于房地產(chǎn)企業(yè)單一的融資渠道而不得不引進(jìn)國(guó)外資本進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從而造成大批利潤(rùn)被外資分享，另一方面是國(guó)內(nèi)狹窄的投資渠道，使得居民不得不將剩余資金存入目前已處于負(fù)利率階段的銀行，而不能獲得豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。這一矛盾突顯出我國(guó)狹窄的投、融資渠道。如何改變目前這種“瓶頸”局面，成為中國(guó)金融市場(chǎng)面臨的最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此我們應(yīng)該在金融工

10、具、金融體制和金融管理上進(jìn)行全方位的創(chuàng)新，不斷推動(dòng)我國(guó)金融國(guó)際化進(jìn)程。而“房地產(chǎn)金融體系與國(guó)家金融體系的一體化”已經(jīng)是國(guó)際住房金融體系發(fā)展的總趨勢(shì)，因此本文將以房地產(chǎn)金融創(chuàng)新為例，來(lái)討論中國(guó)的金融創(chuàng)新問(wèn)題。3、加快我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新步伐，從而推動(dòng)整個(gè)金融市場(chǎng)創(chuàng)新;金融創(chuàng)新是指在金融體系和金融市場(chǎng)上出現(xiàn)的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場(chǎng)、新的支付手段以及新的金融組織形式和管理方法等內(nèi)容。從國(guó)際上金融創(chuàng)新的途徑來(lái)看，金融創(chuàng)新一般是通過(guò)政府和金融市場(chǎng)兩條途徑來(lái)產(chǎn)生。一方面，政府通過(guò)立法和有關(guān)管理?xiàng)l例的變更來(lái)引導(dǎo)金融創(chuàng)新，我們一般稱之為政府主導(dǎo)型金融創(chuàng)新，這一般在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的國(guó)

11、家比較多見(jiàn)。另外一個(gè)方面是市場(chǎng)主導(dǎo)型的金融創(chuàng)新，它是指金融機(jī)構(gòu)根據(jù)金融市場(chǎng)變化和金融服務(wù)的市場(chǎng)需要，通過(guò)供給有效的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)而出現(xiàn)的金融創(chuàng)新。而我國(guó)目前也正是處于一種全面的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，因此我國(guó)的金融創(chuàng)新市場(chǎng)應(yīng)該屬于政府主導(dǎo)型。1.以政府為主導(dǎo)，加大我國(guó)房地產(chǎn)金融立法的創(chuàng)新力度隨著2007年中國(guó)銀行業(yè)的全面開(kāi)放，中國(guó)金融市場(chǎng)開(kāi)始全面邁向國(guó)際化，在新的市場(chǎng)環(huán)境下與國(guó)際金融業(yè)同行同臺(tái)競(jìng)技，這使得金融創(chuàng)新的要求顯得更為迫切。作為政府主導(dǎo)型金融創(chuàng)新國(guó)家，金融立法創(chuàng)新是金融創(chuàng)新的一個(gè)重要組成部分。在房地產(chǎn)金融立法上，我國(guó)已建立起了基本的法律框架，如公司法、擔(dān)保法、證券法、商業(yè)銀行法、中國(guó)人民銀行法

12、等，但是在目前我國(guó)證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，我們更應(yīng)該積極吸收國(guó)外先進(jìn)的金融創(chuàng)新理念，在立法上加大創(chuàng)新力度。首先要修改和完善現(xiàn)有的法律、法規(guī)，如證券法、擔(dān)保法、保險(xiǎn)法等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方，其次是盡快出臺(tái)新的相關(guān)法律法規(guī)，如產(chǎn)業(yè)基金法和涉及全社會(huì)的信用立法等，盡快從法律制度上為我國(guó)金融創(chuàng)新創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。2.積極開(kāi)展試點(diǎn)，探索適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品任何一種金融工具或制度的應(yīng)用都有其特定的環(huán)境，有些金融工具在國(guó)外能夠廣泛應(yīng)用，但在國(guó)內(nèi)不一定十分適用，因此我們?cè)谖?guó)外經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，還要加強(qiáng)我們自身的實(shí)踐，積極開(kāi)展試點(diǎn)工作，對(duì)一些金融工具和金融制

13、度進(jìn)行檢驗(yàn)，以確定其在國(guó)內(nèi)的實(shí)用性。如早在2004年底，中國(guó)人民銀行就已經(jīng)向國(guó)務(wù)院遞交了進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)的申請(qǐng)，并于2005年2月獲得了批準(zhǔn)。而中國(guó)建設(shè)銀行則成為了首家獲得批準(zhǔn)推出個(gè)人住房抵押貸款支持證券的銀行。同時(shí)在立法上，人民銀行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合公布了信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法，在立法上為資產(chǎn)債券化提供了保障。類似此類的金融試點(diǎn)工作在未來(lái)的幾年還會(huì)不斷開(kāi)展，從而為探索適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品提供依據(jù)。3.以市場(chǎng)為主體，實(shí)現(xiàn)融資產(chǎn)品的多元化和公眾化金融機(jī)構(gòu)始終是金融市場(chǎng)創(chuàng)新的主體，作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，多元化融資已成為房地產(chǎn)融資的主要發(fā)展方向，這就需要加大房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新力度，

14、提供多種金融產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)多層次的金融服務(wù)。如在針對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)較高、價(jià)值較大的物業(yè)時(shí)，國(guó)外的一般做法就是通過(guò)對(duì)其重新打包，經(jīng)過(guò)評(píng)估，開(kāi)發(fā)衍生金融產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的證券化。這樣就能夠?qū)⒘鲃?dòng)性差但收益穩(wěn)定的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的證券產(chǎn)品，從而達(dá)到增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。同時(shí)房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金等融資方式在美國(guó)等房地產(chǎn)金融發(fā)達(dá)國(guó)家也是廣受歡迎。這些多元化的融資方式，一方面增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金能力，另一方面也滿足了不同投資主體的多樣化需求，實(shí)現(xiàn)了金融產(chǎn)品公眾化的目的。如在我國(guó)開(kāi)展的資產(chǎn)證券化不僅能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，開(kāi)拓新的融資渠道，還可以讓公眾也成為房地產(chǎn)企業(yè)的直接投資者，并享受到房

15、地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展所帶來(lái)的收益。最為重要是資產(chǎn)證券化可以為大量的民間閑散資本尋找新的出路，從而實(shí)現(xiàn)金融產(chǎn)品公眾化的目的。4.構(gòu)建兩級(jí)房地產(chǎn)金融體系，增強(qiáng)金融產(chǎn)品的流通性一個(gè)發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)必須由相互銜接的初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)組成，包括兩級(jí)住房抵押市場(chǎng)，即住房資金初級(jí)交易市場(chǎng)和住房信用再交易、再流通的二級(jí)市場(chǎng)。住房金融一級(jí)市場(chǎng)是住房資金的初始交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系的基礎(chǔ)部分。它包括金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房資金需求者的各種信貸業(yè)務(wù)、新發(fā)行的住房證券交易，也包括上述信貸和證券業(yè)務(wù)附屬的金融業(yè)務(wù)，如政府機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和信托機(jī)構(gòu)對(duì)住房信貸和證券發(fā)行的保證、保險(xiǎn)和信托等交易活動(dòng)。具體而言，則包括住房信用借貸市場(chǎng)、住房初級(jí)抵押市場(chǎng)、住房有價(jià)證券市場(chǎng)、住房保險(xiǎn)市場(chǎng)、住房信托投資市場(chǎng)五大分支市場(chǎng)。但是一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度較高，而且受經(jīng)濟(jì)周期的影響較大，因此可以考慮在市場(chǎng)層次上建立和完善房地產(chǎn)抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)，以縱向分散一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，