2017年我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展歷程分析

1、2017年我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展歷程分析物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，而 1908年在美國芝加哥召開的芝加哥建筑 物管理人員組織(Chicago Building Managers Organization, CBMO)宣告了全世界第一個專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。至今，物業(yè)管理行業(yè)已有超過150年發(fā)展歷史。我國的物業(yè)管理行業(yè)始于20世紀80年代，1981年成立的深圳市物業(yè)管理公司標志著我國物業(yè)管理行業(yè)的誕生。改革開放以來，隨著我國城鎮(zhèn)化進程和房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)得到了快速發(fā)展。 2003年，國務院頒布并實施的物業(yè)管理條例標志著行業(yè)法律法規(guī) 體系建立及規(guī)范運營進入新的發(fā)展階段。

2、根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的2015全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告，截止 2014年底全國物業(yè)服務企業(yè)約10.5萬家，全國31個省、直轄市、自治區(qū)物業(yè)管理面積約為 164.5 億平方米。近年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”等新技術(shù)的發(fā)展和社區(qū)經(jīng)濟的興起，物業(yè)服務企業(yè)不斷整合社區(qū)物業(yè)資源，拓展和豐富社區(qū)服務，提升服務質(zhì)量和價值，在發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟中的價值凸顯。物業(yè)管理行業(yè)已成為潛力巨大的現(xiàn)代服務業(yè)之一，物業(yè)服務企業(yè)正向現(xiàn)代社區(qū)綜合服務商發(fā)展。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的2015全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告，截止 2014年底，全國物業(yè)管理面積約為164.5 億平方米，較2012年底的145.3 億平方米增長了約13.5%，行

3、業(yè)物業(yè)管理規(guī)模持續(xù)擴大。同時，物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量和行業(yè)從業(yè)人員也快速增長。截止2014年底，全國物業(yè)服務企業(yè)約10.5萬家，從業(yè)人員約711.2 萬人，分別比2012年底的數(shù)量增長了約 48% 和 16.2%。全國物業(yè)管理面積和物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量情況2015年底的管理面積總值為 49.59 億平方米，管理面積均值為 2,361.48 萬平方米, 同比增長46.76%，連續(xù)3年持續(xù)上漲，管理面積均值在2012年至2015年的復合增長率達33.90%，管理規(guī)模擴張迅速。中國物業(yè)管理行業(yè)百強企業(yè)管理面積均值情況在物業(yè)管理行業(yè)進入跨界融合、創(chuàng)新發(fā)展的大背景下，物業(yè)服務企業(yè)通過提高績效，發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務，明顯提

4、升了經(jīng)營績效。 行業(yè)百強企業(yè)在 2015年實現(xiàn)的營業(yè)收入均值為 5.41億元, 同比增長達27.24% ;在2015年實現(xiàn)的凈利潤均值為 3,916.93 萬元，同比增長達48.99%，凈利 潤均值在2012年至2015年的復合增長率達到 37.61%。中國物業(yè)管理行業(yè)百強企業(yè)凈利潤均值情況截止2014年底，全國10.5 萬家物業(yè)服務企業(yè)平均管理面積僅為15.67 萬平方米；根據(jù)中國物業(yè)管理行業(yè) TOP100研究組發(fā)布的2016中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告，行業(yè)百 強企業(yè)在2014年底的管理面積總值占全國物業(yè)管理面積僅為 19.50%，行業(yè)呈現(xiàn)高度分散態(tài)勢。 但近年來行業(yè)領先企業(yè)快速發(fā)展，行業(yè)

5、集中度逐漸提升。行業(yè)百強企業(yè)在 2015年底的管理面積總值占全國物業(yè)管理面積的28.42%，同比提升8.92 個百分點。在行業(yè)百強企業(yè)中，2015年營業(yè)收入超過10億元的物業(yè)服務企業(yè)達24家，同比增加9家，集中化趨勢明顯。中國物業(yè)管理行業(yè)百強企業(yè)營業(yè)收入分布情況1億元戰(zhàn)】102030i億元以1135億元花元超過.1 (JfZ TT卜20年（獅51 J402CH5年；踐）34741%我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)較為顯著的區(qū)域分布差異。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的2015全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告，經(jīng)濟較發(fā)達的東部地區(qū)在物業(yè)管理規(guī)模方面走在全國前列，東部地區(qū)在2014年底的管理面積約占全國管理面積的44.5%

6、，但較2012年底下降2.5 個百分點；中部地區(qū)物業(yè)管理規(guī)?？焖僭鲩L，在2014年底約占全國的23%，較2012年底增長2.7 個百分點；西部地區(qū)和東北地區(qū)在2014年底分別占全國的 23.8%和8.7%，與2012年底的占比相比基本持平。在企業(yè)數(shù)量方面，東部地區(qū)物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量遠高于其他地區(qū)。截止2014年底，東部地區(qū)物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量約 4.8 萬家，約占全國的44.0% ;中部地區(qū)約2.5萬家，約占全國的22.8% ； 西部地區(qū)約2.8萬家，約占全國的 25.4% ;東北地區(qū)約0.9 萬家，約占全國的 7.8%。綜合來看，我國物業(yè)管理行業(yè)區(qū)域化明顯，但近年來差距逐漸縮小。中國物業(yè)管理行業(yè)區(qū)

7、域分布情況項目年輸東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)2014年底44.5%2*0%23.8%8.7%模占比加12年底47.0%203%24 J %8.7%企業(yè)數(shù)2014 年 IS44.0%22.fi%254%7.8%占比2012年底46.1%2l.fi%233%8.9%71.49%，同比增長2.692015年底的住宅物業(yè)管理4.41億平方米，同比增長商業(yè)物業(yè)管理面積為 1.982015年底的住宅物業(yè)管理面積占行業(yè)百強企業(yè)管理面積總值的 個百分點。此外，住宅物業(yè)近年來的規(guī)模增長迅速。行業(yè)百強企業(yè)在面積達到35.45 億平方米，同比增長60.12%;辦公物業(yè)管理面積為32.94% ;工業(yè)物業(yè)管理面積

8、為2.21億平方米，同比增長59.57% ；億平方米，同比下降2.07%。從上面數(shù)據(jù)可以看出，住宅物業(yè)是行業(yè)百強企業(yè)管理的最主耍的物 業(yè)業(yè)態(tài)，且在所有物業(yè)業(yè)態(tài)中增長最為迅速。一方面，住宅仍是房地產(chǎn)增量市場的主力軍。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2015年全國住宅竣工面積達7.38 億平方米，占2015年全國房屋竣工面積10.00 億平方米的73.75%。另一方面,由于社區(qū)經(jīng)濟興起，管理住宅物業(yè)的價值進一步凸顯，行業(yè)百強企業(yè)的兼并收購也以住宅物業(yè)管理項目為主，助推了行業(yè)百強企業(yè)中的住宅物業(yè)的占比提升。中國物業(yè)管理行業(yè)百強企業(yè)管理業(yè)態(tài)分布情況在物業(yè)服務企業(yè)成本構(gòu)成中，人工成本及勞動密集的外包業(yè)務成本為最主要

9、部分。行業(yè)百強企業(yè)2015年人工成本、清潔衛(wèi)生費、 秩序維護費、綠化養(yǎng)護費分別占成本比例為56.79%、8.38%、5.08%、2.45%，合計占比達 72.70%。中國物業(yè)管理行業(yè)百強企業(yè)2015年成本構(gòu)成情況&0W&0M3OW20%10%B -負翟1 -至共費e -辦盜費用I氏亠平寒Is-* 一 満;s衛(wèi)生 設脣詈伴隨物業(yè)管理行業(yè)的擴張和升級，物業(yè)服務企業(yè)對人才的需求不斷提升，從業(yè)人員數(shù)量快速增長。截止2014年底，我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員約711.2萬人，較2012年底的612.3萬人增長了約16.2%。根據(jù)中國物業(yè)管理行業(yè)TOP100研究組發(fā)布的2016中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告，行

10、業(yè)百強已在2015年提供就業(yè)崗位數(shù)量105.10 萬個；提供外包崗位38.00萬個，其中絕大多數(shù)為清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護等崗位，在解決社會人員就業(yè)發(fā)揮了重要作用。中國物業(yè)管理行業(yè)百強企業(yè)員工總數(shù)和外包崗位總數(shù)情況物業(yè)服務企業(yè)積累了規(guī)模巨大的物業(yè)資源、業(yè)主和住戶資源，具備發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務和拓展多種經(jīng)營服務的基礎。行業(yè)百強企業(yè)在2015年的多種經(jīng)營收入總值為189.94 億元，均值為9,044.92 萬元，同比增長 3.94%，占行業(yè)百強企業(yè)2015年營業(yè)收入的比例為16.73%。2015年，行業(yè)百強企業(yè)的社區(qū)服務收入總值為70.83 億元，均值為 3,372.78 萬元,占多種經(jīng)營服務收入的比

11、例為37.29%。其中，房屋經(jīng)紀服務和社區(qū)電商服務是大部分行業(yè)百強企業(yè)開展多元業(yè)務的重要方向，兩者對應的收入在多種經(jīng)營收入中的占比分別為6.68%和5.42%。同時，基于自身技術(shù)優(yōu)勢和豐富的管理、運營經(jīng)驗，2015年行業(yè)百強企業(yè)顧問咨詢服務收入總值為15.27億元，均值為727.10萬元，占多種經(jīng)營服務收入比為8.04%。中國物業(yè)管理行業(yè)百強企業(yè)多種經(jīng)營服務收入情況04500隨著社區(qū)商業(yè)和社區(qū) 020模式的興起，物業(yè)服務越來越體現(xiàn)立體化模式。目前社區(qū)商業(yè)在我國還處于發(fā)展階段，占商業(yè)總體規(guī)模比例有限。在未來商業(yè)服務將逐步向終端消費者靠攏的趨勢下， 社區(qū)商業(yè)在整體商業(yè)發(fā)展中的占比將繼續(xù)提升，帶動社

12、區(qū)020市場規(guī)模擴張。社區(qū) 020是指在社區(qū)場景發(fā)生并完成消費的020市場。此處社區(qū)場景指以社區(qū)及以之為核心周邊距離 3-5公里范圍內(nèi)，滿足社區(qū)居住人群生活需求的商家構(gòu)成的場景。社區(qū)020提供的服務以滿足居住人群生活需求為主，消費形式包括到店服務及上門服務，行業(yè)涵蓋餐飲、社區(qū)零售、洗衣服務、家政清潔、美容美發(fā)、以及社區(qū)觀影及沐浴等休閑服務行業(yè)。2015年我國社區(qū) 020市場規(guī)模達304億元，并將在未來保持增長， 到2020年將達到2,234 億元， 年復合增長率達49%。2011-2020年我國社區(qū)020市場情況2.5002,0001.5001,000H20112012201320142015

13、2016E2O17E201BE2019E 2O2QE2.23418社E 02 O市場規(guī)丿s在社區(qū)020的市場機遇下，物業(yè)服務企業(yè)紛紛建設或投資社區(qū)020方面的服務平臺,為業(yè)主和住戶提供更立體化的服務，如彩生活推岀“彩之云”，綠城服務推岀“幸福綠城”，中 奧到家推出“愛到家”，豐富自身為業(yè)主和住戶提供的業(yè)務類型。物業(yè)服務企業(yè)APP服務平臺示意圖彩生咅可之云*媒城服尹萄1*1田戸中翼到家斗愛翱P新技術(shù)應用快速增加傳統(tǒng)的物業(yè)服務企業(yè)盈利主要依賴物業(yè)服務費收入，在近年人工成本的不斷上升情況下，面臨盈利困境。隨著機械化、信息化、智能化等新技術(shù)應用的推廣和普及，物業(yè)服務企業(yè)信息化、智能化升級，對設備一方面

14、通過新技術(shù)應用對傳統(tǒng)物業(yè)服務在軟硬件方面進行機械化、運作、能耗及物耗方面 使復雜業(yè)務和重復性 降低企業(yè)的人工成本。設施進行實時全遠程監(jiān)控、自動維護及節(jié)能改造等，大幅降低企業(yè)管理、 的成本，實現(xiàn)物業(yè)管理成本的有效降低；另一方面通過高科技手段的引入,作業(yè)變得扁平化、智能化和標準化，降低企業(yè)人員數(shù)量和勞動強度，專業(yè)化分工和服務治理持續(xù)提升物業(yè)服務企業(yè)通過將基礎業(yè)務外包，利用專業(yè)服務公司提供的優(yōu)質(zhì)低價服務，實現(xiàn)專業(yè) 化、集約化管理，降低企業(yè)經(jīng)營成本的同時，提升專業(yè)服務水平。2015年，行業(yè)百強企業(yè)中有169家將部分基礎業(yè)務交由專業(yè)外包服務公司管理，比2014年的159家上升6.29%。對比企業(yè)員工與外

15、包人員數(shù)量來看，行業(yè)百強企業(yè)在2015年外包員工數(shù)為38萬人，占一線員工 3的26.55%，同比增加了 10.07 萬人，增幅達到 36.05%。行業(yè)百強企業(yè)充分利用外包公司的專業(yè)化優(yōu)勢，把人員需求較多且技術(shù)含量低的業(yè)務外包，集中精力提升核心業(yè)務水平。同時，專業(yè)化分工實現(xiàn)了服務實施和監(jiān)督的分開，物業(yè)服務企業(yè)基于自身專業(yè)判斷， 對外包公司的服務質(zhì)量作岀客觀評價，以良性互動和評價機制促進服務治理水平持續(xù)提升。兼并收購加快，優(yōu)化行業(yè)資源配置隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)增速趨緩，新增物業(yè)資源增速也將逐漸減慢，物業(yè)服務企業(yè)的競爭 重點將從新增物業(yè)資源轉(zhuǎn)向已有的存量物業(yè)資源。近年來，物業(yè)管理行業(yè)兼并收購節(jié)奏不斷加快

16、。在2015年總計收購200余家物業(yè)服務企業(yè)，收購物業(yè)管理面積總計3.85 億平方米，占百強企業(yè)全年新增管理面積總量17.41 億平方米22.11%，成為行業(yè)百強企業(yè)管理規(guī)模迅速擴大的重要途徑。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)對行業(yè)進 行兼并收購，將減少行業(yè)的無序競爭，提升行業(yè)的服務水平和質(zhì)量，優(yōu)化行業(yè)資源配置。創(chuàng)新加速行業(yè)轉(zhuǎn)型升級物業(yè)顧務企業(yè)將通過與互聯(lián)網(wǎng)絡和高端設備管理技術(shù)的融合，探索和創(chuàng)新服務和管理模式，改造和提升企業(yè)組織管理架構(gòu)，積極發(fā)現(xiàn)新興服務領域和業(yè)態(tài)，通過跨領域資源整合，向智慧型的現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)型升級。我國物業(yè)管理行業(yè)已有超過30年的發(fā)展歷史，至今積累了規(guī)模巨大的物業(yè)資源、業(yè)主和住戶資源。優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)整合社區(qū)各類資源，通過“互聯(lián)網(wǎng)+等手段構(gòu)建社區(qū)生態(tài)圈具備發(fā)展成為現(xiàn)代社區(qū)綜合服務商的巨大空間和基礎。物業(yè)管理行業(yè)構(gòu)建“社區(qū)生態(tài)圈”示意圖二手房交易物業(yè)管理社區(qū)服務文體 I活動社區(qū)生態(tài)物業(yè)服務企業(yè)所擁有的社區(qū)客戶資源和規(guī)范的運作模式是其他行業(yè)所不具備的獨特優(yōu)勢，越來越受到資本市場的關注和認可。