商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理）課件

1、商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,1,設備、設施的管理,建筑物本體及場 地上的相關供配電、供排水、供氣、供冷(暖)及運輸系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等附屬配套的設備、設施，它們是構成房屋建筑實體的有機組成部份,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,2,批發(fā)商業(yè)用物業(yè)的基本構成,房屋建筑 物業(yè)設備組成 停車場配套 其它配套設施,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,3,建筑物設備、設施分類,暖通、衛(wèi)生設備、設施 電氣設備、設施 輔助設備、設施,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,4,暖通、衛(wèi)生設備、設施 給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)； 噴水沖洗機、洗地毯機、洗外墻機械； 供冷系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、鍋爐(供熱)系統(tǒng),商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,5,

2、電氣設備、設施 高壓變電系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、應急供電系統(tǒng)； 消防報警系統(tǒng)、安防監(jiān)控報警系統(tǒng)； 通訊、視像、廣播、智能化網(wǎng)絡系統(tǒng)； 垂直電梯、自動扶梯、液壓客梯/貨梯； 建筑物防雷及接地系統(tǒng),商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,6,輔助設備、設施 油煙處理、潑水處理、噪聲處理； 景觀噴泉、燈飾廣告設施； 體育運動設施、健身器械、娛樂及游戲設施,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,7,物業(yè)設備、設施管理的目標 保持設備、設施的完好 保障設備、設施“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”運行 延長設備、設施壽命周期,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,8,管理者應具備的素質 有超前意識和憂患意識； 有良好服務意識和技術素質； 有全面計劃管

3、理意識； 有全面質量管理意識,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,9,設備運行管理的“八字”方針,安全通過對設備(設施)的維修管理，使物業(yè)使用人感舒適安全； 可靠設備的運行、維護保養(yǎng)應按相關的規(guī)程實施，其內容和質量質量應達到的標準，杜絕組織管理上的疏忽，保證設備無故障可靠運行。 經(jīng)濟加強維修工程成本管理，維修資金和維修定額管理； 合理合理安排人力、物力、財力，務求少花錢多保養(yǎng)，要制定詳細的維修計劃和方案,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,10,運行巡視檢查“八要決,看 設備、設施外觀有否異常； 聽 設備、設施運行聲音； 聞 設備、設施有否異味； 摸 設備、設施運行溫感、震感； 測 設備、設施各種參數(shù)； 查

4、設備、設施運行標準； 比 設備、設施運行數(shù)據(jù)的差異； 記 設備、設施巡檢檢查的情況,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,11,設備故障的規(guī)律,初期故障期； 偶發(fā)故障期； 磨損故障期,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,12,設備故障率曲線,故 障 率,使 用 年 數(shù),磨損故障期,偶發(fā)故障期,初始故障期,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,13,設備故障規(guī)律,初期故障期。在設備開始運行的初期，由于設備設計制造和安裝調試上存在缺陷問題及操作不熟練等原因所造成，因此故障率較高，這個時期大概是12年。經(jīng)過一定時期故障已經(jīng)排除，施工安裝遺留的問題也得到了解決，這樣就進入正常運行階段， 偶發(fā)故障期，這一時期的故障較少，大概是58

5、年的時期，大多是因設備零部件某些不可預測的缺陷而引起的，其故障率較平穩(wěn)。這些故障可由維擭保養(yǎng)工作隨時給予排除，因此這一時期是設備最佳工作期。 磨損故障期，由于設備經(jīng)過初期的運轉，大部分零件已經(jīng)磨損嚴重，因此設備的故障率又明顯上升，這時需要進行設備的大修或更新,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,14,故障 可預 見性,故障 處理 總結,發(fā)現(xiàn) 故障 “先兆,及時 處理 故障,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,15,能源管理,運用現(xiàn)代化先進科技綜合管理 統(tǒng)計設備、設施運行記錄、分析數(shù)據(jù)； 合理編排設備、設施運行時段； 不斷改良設備、設施技術狀況； 提高設備、設施運行效率,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,16,能源管

6、理 公共照明耗電報告 中央空調耗電報告 運輸電梯耗電報告,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,17,公共能源消耗分析,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,18,建筑物平均負荷參數(shù) (KWH/M2,綜合樓,寫字樓,別墅,高層住宅,多層住宅,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,19,商業(yè)物業(yè)節(jié)能措施,運行節(jié)能制度 節(jié)能改造措施,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,20,一、注重節(jié)能計劃的制定,并狠抓計劃的落實,節(jié)能管理中首先應注重節(jié)能計劃的制定,較為科學的方法是把各物業(yè)上年同期能源消耗數(shù)的95%作為本年同期能源使用的計劃數(shù),通過每月能源報表的編制和月度能源分析會對計劃的執(zhí)行情況進行量化統(tǒng)計和分析,其目的有兩個:一是找出能源消耗中

7、的異常情況,并進行原因分析,制定整改措施予以消除;二是對節(jié)能管理做得較好或值得推廣和學習的地方,進行細化總結,并積極在其他的商業(yè)物業(yè)的管理中進行推廣,以達到用好能、節(jié)好能的效果,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,21,二、 加強培訓和巡檢,消除浪費源頭,日常管理中,可通過各種方式和途徑,加強對員工節(jié)能意識的教育和培訓,讓節(jié)能管理成為員工的自覺行為。通過日常的巡視和對用水設備的檢查,消除系統(tǒng)設備運行中的跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象,杜絕無人燈、長流水和無人空調;在條件許可的情況下,還可以適度降低座便器水箱水位,適時調節(jié)延時水龍頭,更換座便器橡皮旋塞等方法來消除各類能源使用中的浪費源頭,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管

8、理,22,三、 每天抄錄水、電、油、氣消耗量,及時制止非正常情況的發(fā)生,每天抄錄水、電、油、氣消耗讀數(shù),其優(yōu)點就在于:第一,積累原始數(shù)據(jù),為統(tǒng)計分析提供第一手的分析資料;第二,能及時發(fā)現(xiàn)能源使用中的異常情況, 發(fā)現(xiàn)及時,避免造成大的浪費,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,23,四、 重視系統(tǒng)設備的維護保養(yǎng),最大限度地發(fā)揮設備的使用效能,現(xiàn)今商業(yè)物業(yè)多采用中央空調系統(tǒng),而中央空調系統(tǒng)能源消耗最大的設備主要是空調主機、水泵和末端設備,所以定期清洗制冷主機冷凝器、蒸發(fā)器水管,對銅管束內壁水垢進行通炮,并清洗各溫度探測器,對冷凍水、冷卻水系統(tǒng)進行水質處理,對變風量、風機盤管機組翅片進行清潔等,就顯得十分重要

9、。因為上述工作做好了,不僅能夠確保系統(tǒng)和設備的正常運行,更關鍵的是能夠提高主機和末端設備的熱交換效率,從而能夠最大限度地發(fā)揮設備的使用效能,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,24,五、 定期監(jiān)控賣場溫濕度狀況,適時進行設定中的調節(jié),對賣場溫度狀況每天多次進行監(jiān)控抄錄, 對每層按多處固定測溫點進行溫濕度記錄,并將所測溫濕度及時反饋給空調班,操作人員則根據(jù)反饋溫濕度狀況及時進行空調出水、回水溫度的修正設定,調整溫度循環(huán)水泵開啟臺數(shù),并對末端設備及新風、回風的開啟進行調節(jié),以達到既能保證賣場的舒適度,又能最大限度地降低能源消耗,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,25,六、 完善計量管理網(wǎng)絡,定期校驗、更換計量表

10、計,理順商業(yè)物業(yè)能源使用中計量表計的邏輯關系,對計劃性、合理性管理使用能源有著十分重要的作用。邏輯關系搞不清,不僅最終的統(tǒng)計數(shù)據(jù)不準確,而且還會造成損失和浪費,甚至還會出現(xiàn)“別人用能,你來買單”的狀況。 日常管理中,不僅要讓相關人員熟知、理清計量網(wǎng)絡的邏輯關系,還應該定期對水表、電表、油表、蒸汽汽量計進行定時校驗或更換。一些普通的電表和流量表使用幾年后,計量誤差較大,通常采取的有效方法是逐步更換,雖然會發(fā)生一些費用,但經(jīng)驗告訴我們,這種投入是非常值得的,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,26,七、 加強夜間用電的管理,杜絕樓面通亮狀況的發(fā)生,每天夜間時段內,商場都處于停止營業(yè)的狀態(tài),所以這個時段各樓層(應急)照明亮度應降至最低,即以滿足賣場主通道和夜間監(jiān)控攝像所需亮度的情況時為宜。 通常情況下,商業(yè)物業(yè)會利用夜間時段進行專柜調整、系統(tǒng)設備維護和改造,以確保其形象和功能的完善,所以夜間對施工用電的管理就顯得十分重要,具體管理中特別要避免一個施工點作業(yè),整層樓面通亮的狀況。夜間值班電工要加強巡視,及時關閉多開的燈具,必要時可采用移動照明的方式來減少照明電量,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理（設備管理,27,八、 根據(jù)季節(jié)變化,合理運行變壓器的臺數(shù),變壓器的運行會產生電損,在中央空調停用和相關條件許可的情況下,停用空調運行專用或部分動力所用的變壓器能夠大幅降低運行成本,減少電能的損耗。一般情況