淺論國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

1、淺論國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析進入 21 世紀，隨著我國人口老齡化時代的來臨， 我國政府加大 了對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入力度。僅 2009 年一年，國家就建立并逐步推 廣了“新農(nóng)?！钡娜耩B(yǎng)老保險制度。目前已經(jīng)在10%以上的縣展護理、實踐一條龍聯(lián)盟。開了對 60 歲以上的農(nóng)民發(fā)放國家基本養(yǎng)老金； 在部分省市逐步開展 了向 80 歲以上老人發(fā)放月度生活津貼； 在全國新建了 1000 多家 養(yǎng)老院和其他養(yǎng)老機構(gòu)， 使 10 多萬五保老人開始進入養(yǎng)老機構(gòu)受到 養(yǎng)老護理；加強了全國養(yǎng)老行業(yè)的組織建設，成立了全國性的養(yǎng)老 產(chǎn)業(yè)協(xié)會和三個行業(yè)性聯(lián)盟，即長期照料行業(yè)聯(lián)盟、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展 聯(lián)盟以及研究界

2、推進的研究、同時，政府正在就養(yǎng)老地產(chǎn)的逆向融資產(chǎn)品委托保監(jiān)會積極進 行研究，以解決有房無錢老人晚年生活費用支出問題；對涉及養(yǎng)老 地產(chǎn)開發(fā)所關聯(lián)的土地供應、稅收政策、合作基金的設立以及服務 行業(yè)標準征求意見；在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃上則提出了以家庭養(yǎng)老 為基礎，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機構(gòu)養(yǎng)老為補充，構(gòu)建符合中國國 情的“ 9073”養(yǎng)老格局（即： 90% 通過家庭照顧實現(xiàn)養(yǎng)老， 7%通過 社區(qū)照顧養(yǎng)老， 3%入住養(yǎng)老機構(gòu)集中養(yǎng)老）的指導思想。雖然說政 府所做的以上工作還沒有真正解決目前困擾我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核 心問題，許多工作還處在研究、探索階段。但傳達出的政策信息是：政府正致力于我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)妥發(fā)

3、展，相關扶持政策將隨著工作 進度的加快逐步推出，房地產(chǎn)行業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)，其政 策時機已經(jīng)逐步成熟。從另一個角度分析，經(jīng)過了連續(xù)幾年的房價暴漲，在抑制住房 投機政策的高壓下，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著一次大的調(diào)整。雖然沒有人 能夠預料此次調(diào)整的周期和調(diào)整的深度，但多元化的住房供給政策 （保障房、廉租房、商品房并舉） ，必將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠的 影響。同時我們應該看到， 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大概還有 1520年的時間 可以開發(fā)， 這個階段買房的主力是 70后和 80后，當90后成長起來 時，他們雙方父母家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就 減少了很多。而那時中國已經(jīng)進入老齡化的高峰期，養(yǎng)老地產(chǎn)或許

4、 將成為今后相當長一段時期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的主力板塊。因此，養(yǎng)老 住宅的開發(fā)與建設不僅是將來，也是現(xiàn)在迫在眉睫的事情。只是由 于現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的金融政策、土地政策、配套政策的支持還沒有完全到位，商業(yè)模式也不夠成熟，一旦條件具備，養(yǎng)老地產(chǎn)將 會是爆發(fā)式增長，每一個房地產(chǎn)商現(xiàn)在就應該未雨綢繆，早作考慮 和準備。二、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的關注要點作為我國房地產(chǎn)新型的投資領域和營銷項目，其全新的增長點 和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢自不必說， 必須要冷靜思考的是這個項目內(nèi)在的風險性， 這是對于這個新型行業(yè)尤其是關乎我國養(yǎng)老制度這種關乎社會特定 群體穩(wěn)定的重要項目類型，必須要全面估算其中可能遇到的問題。1. 研究開發(fā)模式比照發(fā)

5、達國家較為成熟的經(jīng)驗和國內(nèi)部分城市正在探索的相關案例，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)大體可分為兩類模式：第一類是由社會養(yǎng)老 機構(gòu)開發(fā)并管理的模式，如動用國家養(yǎng)老基金或保險基金開辦的養(yǎng) 老院，其特點是服務功能齊備，建設標準較高的養(yǎng)老院，投資大， 回收周期長，帶有國家補貼性質(zhì)；第二類是在房地產(chǎn)開發(fā)項目中配 建專門的老年住宅，其特點是分布面廣，兼顧子女相鄰而居，符合 中國的文化傳統(tǒng)，但操作與管理比較復雜。2、平衡投入與產(chǎn)出作為一個新興市場和新興產(chǎn)業(yè)項目，養(yǎng)老地產(chǎn)在獲得全新的產(chǎn) 業(yè)優(yōu)勢的同時，還存在著作為新興產(chǎn)業(yè)模式所固有的不確定性和風 險性，而在投資、管理、營銷等一系列組織行為中還存在著巨大的 變數(shù)。在養(yǎng)老地產(chǎn)這一

6、鏈條中，各種企業(yè)類型都會因為面對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所先前固有的高投入、長周期、經(jīng)濟環(huán)境在投資期間多變等復雜 的不確定因素，而導致其為了應對這些潛在的投資風險而制定和確定科學合理的用來計算投入產(chǎn)出比的模型，而這種行為的難度是可想而知的。由于養(yǎng)老地產(chǎn)與以往各種地產(chǎn)類型執(zhí)行的完全是不同的 管理方法和營銷手段，沒有現(xiàn)成執(zhí)業(yè)經(jīng)驗的地產(chǎn)投資企業(yè)集團必然造成當前相關公司明確的盈利模式的暫時缺位。雖然地產(chǎn)投資相關 企業(yè)資本的長期性很好的迎合了投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)期限較長的特征，這也是時下能夠支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基本認可和辨識依據(jù)。3、健全優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈當前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于摸索階段，因此首要的任務是應推 進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的形成，從而促進養(yǎng)

7、老地產(chǎn)的開發(fā)和建設。目前我國 的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條尚處于形成過程中，如建設資金投入、建設用地提 供、設施設備配備適老化用品購臵、運營管理引進等環(huán)節(jié)都有待進 一步銜接?？梢哉f，完善的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條是促進養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)臺匕和建設的重要前提，只有相關完整的環(huán)節(jié)能夠得到順利銜接，才能 有效促進養(yǎng)老地產(chǎn)的順利發(fā)展。目前既需要建設良好的信息平臺來 銜接各個環(huán)節(jié)， 同時也需要政府出臺支持政策來培育各環(huán)節(jié)的成長。針對產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化健全，還要通過制定針對性的產(chǎn)業(yè)標準，需要有 關部門制定政策和標準以加強規(guī)范和引導養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，從而應對在實際建設中所遇到的由于產(chǎn)品多樣化和建設主體多元化所造成的水平不均衡問題。同時

8、國家還要出臺各種政策來鼓勵 養(yǎng)老機構(gòu)的健康發(fā)展， 促進產(chǎn)業(yè)布局下養(yǎng)老項目的多樣化和有序化。 總之，養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式之一，是市場機制下養(yǎng)老制 度創(chuàng)新的結(jié)晶，是養(yǎng)老保險制度在市場經(jīng)濟條件下積極拓展投資領 域、不斷破除體制性弊病而走向市場化、資本運營方式的結(jié)果。而 養(yǎng)老地產(chǎn)是一種復合型地產(chǎn)，是“養(yǎng)老 +地產(chǎn)”的開發(fā)集成模式。其 內(nèi)涵是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè) 和其他相關產(chǎn)業(yè)進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的 生活方式完整的鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務的整個流 程之中，為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的復合人居生活。養(yǎng)老地產(chǎn)模式的興起和繁榮

9、體現(xiàn)了地產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)全市場覆蓋 地產(chǎn)營銷模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s的主題式、細化式的市場覆蓋營銷模式，是新型地產(chǎn)營銷模式與社會保障體制創(chuàng)新的完美結(jié)合。關于我國養(yǎng)老地產(chǎn)模式的若干思考摘要：目前我國養(yǎng)老模式主要以居家養(yǎng)老為主，但是隨著經(jīng)濟社會 的發(fā)展，相對單一的養(yǎng)老模式越來越不能滿足老年人日益增長的對 物質(zhì)生活和精神生活的需要，養(yǎng)老地產(chǎn)在很大程度上可以彌補這 不足。為促使養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展，全面分析其開發(fā)過程中所 涉及的各主體之間的關系，構(gòu)建更合理有效地開發(fā)模式，具有重要 理論意義及實踐意義。關鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；房地產(chǎn)中圖分類號：C913文獻標識碼：A文章編號：1006-4117 ( 2012) 03-016

10、9-02隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及老齡化社會的逼近，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)市場也逐漸開始形成。與一般的房地產(chǎn)開發(fā)模式相比，養(yǎng)老地 產(chǎn)具有一定的特性：一是養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的社會福利性質(zhì)，涉及 到社會保障、養(yǎng)老保險等方面，所以對政府政策的依賴性比較強； 二是養(yǎng)老地產(chǎn)在開發(fā)的過程中其產(chǎn)業(yè)鏈延伸比較長，與相關的服務 配套設臵有著比較緊密的關系；三是養(yǎng)老地產(chǎn)需要大規(guī)模的資金支 撐，在融資方式上與其他類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目有一定的差異性； 四是養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶是老年群體，因此在營銷模式上也有著很大的 不同。、養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵概述生。我國人口老齡化趨勢日益嚴峻，在此基礎上，養(yǎng)老地產(chǎn)應運而般而言，養(yǎng)老地產(chǎn)是指由房地產(chǎn)開發(fā)商或

11、相關的社會機構(gòu)根據(jù)老人的特點和需求設計的并負責后期運營和管理養(yǎng)老設施的老年 居住產(chǎn)品。 養(yǎng)老地產(chǎn)旨在為老年人提供一種適老、 宜老的生活環(huán)境， 提供一種健康、舒適的生活狀態(tài)。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)有如下一些基本 存在形式，比如，老年住宅、老年公寓、老年住宅、養(yǎng)老院、養(yǎng)老 公寓等。相較傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)具有以下特點。第一，選址需要對交通、居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等進行綜合的考慮；第二，住 宅的規(guī)劃設計需要無障礙設計，設計的要求高；第三，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不 僅是產(chǎn)業(yè)，關鍵是服務。對老年人而言，養(yǎng)老配套設施和后期服務才是他們最主要的需求。這些特點決定了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設需要大 量的資金支持、土地支持以及相關的配套政

12、策。、當前我國發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性目前，我國人口老齡化正面臨著嚴重的挑戰(zhàn)。在第四屆產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老社區(qū)高端論壇上，中國房地產(chǎn)報社總編輯時昶提到“據(jù)民政部10信息 2001-2020 為我國老齡化快速發(fā)展的階段，到 2020 年 60 歲以80 歲的人口達 2.43 億， 占全國總?cè)丝诘谋戎厥?4.8%”。而在 2010 年 7 月份 2009 年度中國老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報發(fā)布的數(shù)據(jù)中， 以上的老人已達 1899 萬，這一系列數(shù)字也將我國老齡化所帶來的社 會問題凸顯了出來。改革開放以來，雖然我國人民生活水平有了很大的提高，醫(yī)療條件有了很大的改善，人的平均壽命也在延長，但是相比國外，我國的生產(chǎn)力發(fā)展水平

13、還比較落后，GDP過低，社會保障體系還未得到全面的完善。雖然國外一些發(fā)達國家譬如法國、瑞典、美國、日本等進入老年化社會的時間較早，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗值得我們借鑒，但是鑒于我國養(yǎng)老問題的特殊性，比如老年人人口基數(shù)大且增速快，老年人及其家庭未富先老，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念和模 我們不能簡單直接照搬發(fā)達國家的養(yǎng)老服務和老年住宅體系。從這 個角度來說，我國有必要在養(yǎng)老制度政策的制定上以及養(yǎng)老措施的 執(zhí)行上結(jié)合我國具體國情構(gòu)建與當前經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應的養(yǎng) 老體系。作為養(yǎng)老護理服務與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的參與方，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 都應該積極主動探索研究適合我國當前國情的養(yǎng)老地產(chǎn)建設發(fā)展模 式，為這份閃耀著人文關懷和人性光輝的事

14、業(yè)貢獻自己的智慧和力 量，這既是積極響應國家“居家養(yǎng)老”的政策，也是房地產(chǎn)企業(yè)可 持續(xù)發(fā)展的有力保證。式的改變困難，養(yǎng)老制度不完善，養(yǎng)老設施滿足不了需求等決定了、有效構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)模式的幾點對策思考 一）構(gòu)建有效的融資模式當前我國尚未形成一套完整的金融信用體系，還存在著一定的信任危機，尤其是在投資商與開發(fā)商之間?；诖斯剩^續(xù)有效地 推進養(yǎng)老地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)變，關鍵措施之一就在于進一步完善我國的 信用體系和金融體制。從而在此基礎之上，深化融資渠道，尤其是 擴大社會融資的比例。鑒于當前法律制度以及行業(yè)體制尚不健全，目前只有少數(shù)企業(yè)采用社會融資這種方式。近年以來，國內(nèi)外各基 有望取代銀行貸款成為房地產(chǎn)融

15、資的主要途徑。我們有必要充分吸 收西方發(fā)達國家尤其是英美等國的社會融資經(jīng)驗，在債券融資、信 托融資和其他形式的產(chǎn)業(yè)投資基金方面要有積極作為。金開始陸續(xù)進入我國房地產(chǎn)市場，rH步社會融資規(guī)模和渠道進一步擴大，二）打造多元運營模式1、“養(yǎng)老文化”概念營銷模式。所謂養(yǎng)老文化的概念營銷，的是在經(jīng)營理念方面養(yǎng)老地產(chǎn)可以將健康養(yǎng)老、安居養(yǎng)老、親情 老等文化觀念引入到養(yǎng)老地產(chǎn)的項目中， 以此作為養(yǎng)老文化的載體， 并捕獲老年住戶的心理認同感，正是在這樣的基礎之上，開展養(yǎng)老 地產(chǎn)項目的營銷。這方面比較成功的案例之一就是上海的親和源， 在繼承傳統(tǒng)孝敬文化的基礎上，親和源主打親情文化這張王牌，在 營銷方面獲得了比較

16、大的成功。從我國當前實際國情出發(fā)，可以適 當拓展養(yǎng)老文化的內(nèi)涵。傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”的觀念在國人心中根 深蒂固，房地產(chǎn)開發(fā)商可以采納一些較為生動的營銷方式，向老年 朋友們傳達自立、自理、自由的理念，只有在廣大老年人接受的基 礎之上，才有可能最終形成購買力。2、產(chǎn)業(yè)鏈延伸模式。就養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，其產(chǎn)業(yè)鏈的延伸主要是指向下延伸。老年服務業(yè) : 涵蓋家政、餐飲、護理服務等多個行 業(yè)；老年房地產(chǎn)業(yè) : 包括養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓、居家養(yǎng)老住宅等產(chǎn)品的 開發(fā)與經(jīng)營；老年醫(yī)療保健業(yè) : 包括體檢、醫(yī)療、養(yǎng)生、理療等特殊 行業(yè)機構(gòu) : 老年用品業(yè) : 包括生活起居、飲食保健、康樂器材等方面 的老年用品生產(chǎn)行業(yè)；老

17、年旅游業(yè) : 含候鳥式旅游、度假式旅游、組 團旅游、自助式旅游等多種形式；老年娛樂文化產(chǎn)業(yè) : 含老年大學、 老年俱樂部、才藝展示、互動體驗式娛樂等業(yè)態(tài)；老年咨詢服務業(yè) 含政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展顧問、企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型資訊、個人養(yǎng)老指導等； 老年金融投資業(yè) : 含保險服務業(yè)、金融理財、養(yǎng)老基金管理等業(yè)務。改變原來傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的房產(chǎn)銷售方式，延長養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā) 的產(chǎn)業(yè)鏈，特別是在老年服務業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)以及老年娛樂文 化產(chǎn)業(yè)三個方面，可以使養(yǎng)老地產(chǎn)附加更大的價值，增加其后續(xù)盈 利能力。3、租、售組合入住模式。第一，銷售型模式。實質(zhì)上就是一種傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目方式，房子蓋好了就向老年住戶出售。這種 模

18、式的優(yōu)點在于可以快速回籠資金，但是對于老年群體而言，后續(xù) 服務跟不上，一旦出現(xiàn)了問題，就很難得到圓滿解決。第二，租用 型模式。通過繳付一定的定金，之后按月支付租金入住老年公寓。這種方式對于開發(fā)商而言資金回收期比較長，但是對于老年住戶可以享有一定的監(jiān)督權，可以促使開發(fā)商的服務更加完善。房地產(chǎn)開 發(fā)商可以靈活使用出租或出售的模式，甚至可以積極借用當前比較 流行的反按揭入住模式，由此給老年住戶更多選擇，提供更好的服 務，進一步提升老年地產(chǎn)的運營效果三）提升專業(yè)管理模式1、開發(fā)商管理模式。所謂開發(fā)商管理模式，指的是養(yǎng)老地產(chǎn)項目建成以后直接由開發(fā)商擔任物業(yè)管理的角色，直接為所有老年住 戶提供統(tǒng)一和個性化的服務。老年群體只需與單一的物業(yè)管理方聯(lián) 系即可。這種開發(fā)商管理的模式最大便利之處在于可以強化老年業(yè) 主與開發(fā)商之間的溝通，能夠建立起一套有效的溝通機制，進而實 現(xiàn)雙方利益的最大化。同時，采用此種模式，也有助于迅速建立起 成熟的服務體系，提升服務品質(zhì)和服務質(zhì)量。2、專業(yè)公司管理模式。 專業(yè)公司管理模式是指引進專業(yè)化公司進行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運營管理。此種模式構(gòu)建專業(yè)化水平高，服務 體系完善，內(nèi)容涵蓋了生活照料、醫(yī)療健康、文化娛樂