贛州星洲際公館別墅項目整體廣告推廣報告

1、在價值確立之前 談價格沒有任何意義,一個城市的價值觀,每個城市都該擁有屬于自己的驕傲,建設大贛州”戰(zhàn)略目標，把贛州建設成為文化先進、經(jīng)濟發(fā)達、政治民主的現(xiàn)代化國際文明城市,關(guān)于歷史的價值觀,贛州著名的客家集散地，有悠久的歷史文化，豐 富的文化積淀，多彩的名勝古跡，奇特的山水景 觀，震驚中外的革命洗禮,每個城市發(fā)展中的片段成為歷史都 是因為被大眾所銘刻,一個區(qū)域的價值觀,依據(jù)贛州市城市總體規(guī)劃，贛州黃金經(jīng)濟技術(shù) 開發(fā)區(qū)是贛州城市未來發(fā)展的核心區(qū)域，是老 城區(qū)居住行政和商業(yè)商務的主要疏解方向，規(guī) 劃建設成為集行政、商務、文化博覽、居住等 多種功能的綜合新區(qū),每個城市隨著時間的變遷都將出現(xiàn) 一個新核

2、心領(lǐng)域,關(guān)于未來的價值觀,規(guī)劃形成“一軸、二環(huán)、三心、六片” 的結(jié)構(gòu)體系,每個城市極具潛力的地方都將成為 眾人追捧的圣地,1. 一軸 連接贛州歷史城區(qū)與未來“創(chuàng)新區(qū)”的發(fā)展軸線，沿長征大道、發(fā)展大道、興國路和濱江路圍合的區(qū)域呈帶狀發(fā)展，軸線上串聯(lián)城市的主要公共設施，包括行政辦公區(qū)、文化博覽區(qū)和商業(yè)金融區(qū)，形成贛州市新的市級中心。發(fā)展軸線的各段以綠化帶和城市公園串接，形成環(huán)境優(yōu)美、尺度宜人的城市公共活動帶。 2. 二環(huán) 沿章江的生態(tài)景觀環(huán)和連接各片區(qū)中心的社區(qū)生活環(huán)。生態(tài)景觀環(huán)利用章江良好的自然景觀與流向線形，串接東、南、西、北四塊綠地與廣場，環(huán)上景觀綠地在城市組團之間楔入城市內(nèi)部，形成良好的城

3、市環(huán)境。社區(qū)生活環(huán)串接各個片區(qū)的公共活動中心，以生活性道路連接，有機銜接各個片區(qū)中心。 3. 三心 城市發(fā)展軸線上的三個市級中心，即行政中心、文化中心和商業(yè)中心，其中行政中心位于發(fā)展軸北段，已建成，規(guī)劃進一步完善提高其配套設施；文化中心位于發(fā)展軸中段，規(guī)劃建設贛州市博物館、贛州大劇院、贛州群眾文化活動中心、贛州市展覽中心和贛州市演藝中心等大型文化博覽設施；商業(yè)中心位于發(fā)展軸的西南段，規(guī)劃集中布置市級商務金融中心。 “一軸、二環(huán)、三心”構(gòu)成章江新區(qū)的公共設施網(wǎng)絡，這個網(wǎng)絡中既包括地區(qū)級和市級的功能中心，也包括社區(qū)級的活動中心和景觀良好的市民集聚空間。 4. 六片 六片包括一個專業(yè)市場片區(qū)和五個居

4、住片區(qū)。 規(guī)劃擴大了現(xiàn)狀客家大道西段的專業(yè)市場，成片成規(guī)模發(fā)展，規(guī)劃形成以建材、家具、汽車交易為主的市場群。專業(yè)市場片區(qū)的主要功能是在黃金開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地和章江新區(qū)的居住用地之間形成一個緩沖帶。 規(guī)劃形成五個居住片區(qū)，各片區(qū)以城市主干道和楔形綠地分隔，相對獨立，每個片區(qū)規(guī)劃3至5萬人，配置包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用和行政管理八大類的居住區(qū)公共服務設施。住宅建筑以多層為主，在特定的景觀界面和接近市級中心的地段，結(jié)合城市景觀及空間輪廓要求適當建設部分小高層，沿江地區(qū)以低層住宅為主,一個項目的價值觀,首席純別墅區(qū) 北面環(huán)山-可參與性 南面臨水-可觀賞性 自然

5、生態(tài)-可甄別性 自然坡地-可實用性 風水寶地-可利用性 頂級會所-可區(qū)隔性 多國風情-可宣傳性 區(qū)域核心-可擴大性 配套設施-可對比性,每 個 項 目 的 成 功 與 否,都 取 決 與 對 市場的把握,價值關(guān)鍵詞,城市價值: 文化 現(xiàn)代 國際觀 歷史價值: 人文 底蘊 渾厚感 區(qū)域價值: 城內(nèi) 規(guī)劃 綜合體 未來價值: 絕版 資源 升值力 項目價值: 規(guī)模 屬性 差異化,人文城內(nèi)多國絕版風情豪門別墅,項目屬性定位,物業(yè)定位備選： 國際頂級私家豪宅別墅區(qū)； 章江畔、半山（私家）府邸； 一個世界水準的私家名邸 章江畔、大型國際型親水景觀純別墅社區(qū) 代言贛州的世界級別墅,誰來買單,政府階層官員 礦

6、主 私企老板 春節(jié)返鄉(xiāng)外出務工或經(jīng)商人員 投資客,理性時代 理性消費我們能給 他們什么,他們渴望什么,每個城市都該擁有屬于自己的 驕傲,跟風的被風帶走 追風的被風遺忘 尋找自己的根,產(chǎn)品建筑風格、景觀設計建議,建筑風格建議： 濃縮世界五洲人文風情的 世界風情豪門居邸,1、市場性策略：通過較長時間的市場驗證，“北美”及“歐式”的建筑風格為大眾所普遍認可，建筑與規(guī)劃設計和市場成熟度、認可度較高。 2、針對性策略：針對不同建筑風格的開發(fā)成本，“北美”及“歐式”的建筑風格在前期開發(fā)中的成本相對較低，這樣避免在開發(fā)前期投入大量的資金，降低市場風險。 3、階段性策略：考慮到市場階段性的成長原則，并結(jié)合以上

7、針對性及市場性原則，可以預見現(xiàn)階段的“北美”與“歐式”的設計風格正處于一種綜合、改良階段，也正好是我們用一種全新的建筑符號詮釋、替代舊有風格的最佳時機,建筑風格示意,加拿大風格,美國東北部 辛格風格(Shingle,北美I區(qū) 代表色：白色、紅色 代表產(chǎn)品：SINGLE HOUSE 感受原味十足的北美風情小鎮(zhèn) 代表要素：好萊塢、哈佛商學院、經(jīng)濟發(fā)達、移民、尼加拉瓜大瀑布 設計主題：世界風情家之旅美加后現(xiàn)代主義風情小鎮(zhèn) 設計說明：自由的、現(xiàn)代的、開闊的 支撐要素： （1）市場需求具有較強的吸納力； （2）浪漫主義的建筑色彩具有較強的市場感染力、號召力； （3）原味的建筑風格在市場中較為扎眼； （4

8、）產(chǎn)品形態(tài)及風格在純度上的設計接近于完美,北美II區(qū) 代表色：白色、朱紅色 代表產(chǎn)品：SINGLE HOUSE + 純VILLA 發(fā)現(xiàn)美洲新大陸 代表要素:格萊美、星光大道、五大湖、星條旗、自由女神、加勒比 設計主題：世界風情家之旅恬靜、自然的風情小鎮(zhèn) 設計說明：夸張的、融合的、粗曠的 支撐要素： 在感受一期純度較高的風格小鎮(zhèn)后，及時推出其替代、升級產(chǎn)品，凸現(xiàn)其產(chǎn)品的層次感。 北美的建筑風格隨意性較強，其演繹及創(chuàng)新的手法呈現(xiàn)多樣化，可由設計師發(fā)揮的空間較大； 從市場需求層面來看較為吻合我們在前面所提出的階段性策略的主旨，即產(chǎn)品的發(fā)展與延伸 是伴隨著市場需求的成長而變得更加成熟,殖民復興風格（C

9、olonial Revival,北美的建筑風格,建筑風格示意,建筑風格示意： 德國風格（Germany,意大利風格talianate,羅馬風格（Roman Revival,歐洲I區(qū) 代表色：紅色、藍色 代表產(chǎn)品: 純VILLA + SINGLE HOUSE 暢游藍色多瑙河 代表要素：文藝復興、時裝周、音樂節(jié)、甲克蟲樂隊、中世紀 設計主題：世界風情家之旅舒適、浪漫的歐式小鎮(zhèn) （1）聆聽多瑙河畔的頌歌 （2）講述美妙的童話故事 設計說明： （1）細致并有秩序； （2）童話及浪漫主義色彩。 支撐要素： （1）在I、II期的產(chǎn)品中北美的設計風格純度較高，若以 同樣的產(chǎn)品風格打拼未來的別墅市場，即使是在

10、內(nèi)在 風格創(chuàng)新上有所改變，也很難改變本案產(chǎn)品的單一化， 這樣我們同樣采用市場需求的平衡策略，將被市場廣 泛接受的歐式風格引入其中，以增加產(chǎn)品的多樣性； （2）歐式建筑經(jīng)過近幾年時間在各地別墅市場中的反復驗 證，基本上已得到市場的廣泛認可，同樣在設計風格 上我們亦可進行變革，對歐式建筑進行重新演繹與詮 釋，其設計空間較大； （3）在產(chǎn)品推出的層次上看，是對I、II期產(chǎn)品的一種豐 富與升級，更加吻合了市場成長性原則，吻合市場需 求的步調(diào)與發(fā)展,歐洲II區(qū) 代表色：紅色、黃色 代表產(chǎn)品：純VILLA 探索神秘的黃色古堡 代表要素：地中海、古城堡、葡萄酒、圓舞曲、達芬奇、貴族 設計主題：世界風情家之旅

11、穩(wěn)重、尊崇的歐式古堡 （1）品嘗來自異域的葡萄美酒 （2）欣賞我的古羅馬文藝 設計說明： （1）在濃濃的藝術(shù)氛圍里，品味經(jīng)久醞釀的美酒，我們借 葡萄酒文化展現(xiàn)歐洲建筑內(nèi)在的不凡品質(zhì)； （2）古典的、藝術(shù)的。 支撐要素： （1）在感受推出的歐式小鎮(zhèn)之后，推出了本案后繼VILLA，在設計中 不單以面積進行生活的升級，而是以建筑文化內(nèi)涵界定其品質(zhì)的提升， 并輔助以純度較高的VILLA產(chǎn)品，再次提升項目整體的核心價值； （2）從市場需求層面來看,購買本案先期產(chǎn)品客戶的購買力的成長性 不容忽視，在我們逐層推出相應產(chǎn)品，其產(chǎn)品換代在各個組團中的體 現(xiàn)極為明顯，在本案內(nèi)部的需求圈層中將會形成較為穩(wěn)定的循環(huán)購

12、買 群，這也就是我們在各組團分產(chǎn)品設計所要達到的市場預期效果,意大利文藝復興風格,法國第二帝國風格（French Second Empire,法國折衷主義風格（French Revival,其它風格建議,會所風格建議,1、社區(qū)景觀總體設計原則： A. 強調(diào)主題景觀、中央景觀及標志景觀之間的邏輯關(guān)系原則 B. 盡可能的利用原生地型，避免人造景觀過多原則 C. 公共活動空間及小品設計的精致原則 D. 特別強調(diào)的是生活環(huán)境及品質(zhì)提升原則 E堅持景觀創(chuàng)新原則 F注重回歸自然，親和景觀的原則 G關(guān)注人與人之間交流互動原則 H. 景觀立體化營造原則 I. 體現(xiàn)地方特征原則 J. 點線面相結(jié)合原則 2、本案

13、景觀規(guī)劃概念: 對于本案景觀規(guī)劃概念的設計，主要結(jié)合我們在前面所強調(diào)的針對性策略進行定位的， 即,景觀設計建議,融匯各國人文格調(diào)的國際風情街區(qū)組團,景觀設計核心元素： 主題景觀 生態(tài)湖（自然生態(tài)水系世界,水環(huán)境設計節(jié)點1,水環(huán)境設計節(jié)點2,景觀設計亮點元素一,中央景觀 亞特蘭蒂斯小教堂 針對項目無顯著中央景觀的設計特點，結(jié)合其它別墅項目中央 景觀的設計特點，我們建議增加并在中央景觀的設計上注重其精致化、個性化、唯一化，這樣在中央景觀的設計中我們提出了小教堂的做法，這在任何一個別墅項目中是絕無僅有的，而在小教堂的設計上主要體現(xiàn)其景觀的觀賞性、參與性，所以此小教堂為一個景觀小品，不可使用，但可以在

14、這里敲鐘，并在其前面設置一個小型的精致廣場，面積不宜過大，并擺放一些精致座椅等，供業(yè)主在這里進行小型聚會之用,景觀設計亮點元素二： 街區(qū)廣場景觀 四大風情主題街區(qū)廣場 跳動著的快樂音符 維也納音樂廣場 傾城之戀 彌漫著濃郁浪漫風格的法蘭西玫瑰廣場 感悟文化的真諦 澳大利亞悉尼文化廣場 自由奔放的心 加拿大藝術(shù)風情廣場,景觀設計創(chuàng)新元素： 感受來自葡萄酒之都的深情問候 諾娃雅小酒屋 以葡萄酒屋作為在園林景觀的一大創(chuàng)新點，將其融入到社區(qū)整體建設中， 也結(jié)合上面我們所提到的“精致化”設計作為根本性的設計原則， 通過對葡萄美酒的訴求，進一步提升項目整體的社區(qū)品質(zhì)感，增強社區(qū)內(nèi)的品味感,戶型平面建議：

15、1、建筑面積306.93,建筑面積451.31,建筑面積353.12,建筑面積320.51,形成差異,贛州時間公園 江西贛州時間公園1080畝，約80萬平方米（其中40%為別墅區(qū),時間公園位于贛州市水東鎮(zhèn)，貢江以北、沿東河大橋國道以南，京九鐵路以西， 總占地余畝，總建筑面積近萬平方米，即將推出的時間公園一期園區(qū) 總建筑萬余平方米，集稀有獨立別墅，珍品聯(lián)排別墅，豪華疊式住宅，精品多層 住宅等精致、典雅、高貴、舒適的居住形態(tài)。社區(qū)依傍貢江北岸，風光旖旎，內(nèi)有半 濕地生態(tài)景觀、自然水潭、古榕樹群和竹林等，造就了一方現(xiàn)代氣質(zhì)的大型生態(tài)水景 居住園區(qū),被記憶的從來就不是一個名稱而是它所代表 的含義 被忘

16、記的從來不是因為不夠深刻而是不為人 知 扎根,每個城市發(fā)展中的片段成為歷史都 是因為被大眾所銘刻,品牌推廣建議,樹立品牌從一點一滴開始 扎根項目打造被市場認知的項目只是開端,1、入市：每個市場都有自己的潛在規(guī)則,而每場游戲也都有自己的準則,是高調(diào)還是低走,一切以實力說話. 2、出世：產(chǎn)品才是企業(yè)品牌最具實力的初現(xiàn),業(yè)內(nèi)認知.到區(qū)域內(nèi)認知.到大范圍廣度認知.離不開一個有效的傳播和對自己的信心體現(xiàn). 3、鞏固和攀升：實現(xiàn)價值最大化,品牌往往在相同區(qū)域同質(zhì)競爭對手中起著決定性作用.鞏固和持續(xù)攀升就顯的格外重要,星洲還未建立起贛州地產(chǎn)行業(yè)的旗幟效應 而通過本項目的自然尊崇、純正血統(tǒng)、精尚品質(zhì)的利益點

17、無疑為觸發(fā)贛州高端消費群創(chuàng)造良好機遇 “真正的豪門別墅”這一品牌定位將為贏得市場占位奠定先機,星洲品牌的探討,第一階段,入市,城市尚層領(lǐng)域,第二階段,出世,締造人生尖峰,實現(xiàn) 星洲品牌核心競爭力的提升與延拓 在率先樹立的自然尊崇、純正血統(tǒng)、 精尚品質(zhì)的旗幟下 深化演繹“真正的豪門別墅”的價值內(nèi)涵 將其豐富為品牌、產(chǎn)品、服務與客戶價值,2008 星洲品牌戰(zhàn)略決策,第三階段,鞏固,承襲榮耀風范,第四階段,攀升,建筑階層影響力,每個城市隨著時間的變遷都將出現(xiàn) 一個新核心領(lǐng)域,項目標高： 創(chuàng)造價值高點,成就區(qū)域內(nèi)王者之風. 締造核心領(lǐng)域?qū)偃拥奶貦?quán)生活奢享空間,區(qū)域?qū)?蒙特利半島（MONTEREY

18、PENINSULA） 從擁有全美九條收費的私有道路之一的21個景點的美麗海岸 旅游盛地到財富和享受,投資到娛樂集一體的百萬富翁豪宅區(qū). 贛州黃金經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 從政府規(guī)劃一軸、二環(huán)、三心、六片.體系到行政中心文化 中心商務中心教娛休居綜合體為將來新核心領(lǐng)域已經(jīng)奠 定了良好的基礎(chǔ),主推廣語,一座城的榮耀 顛峰者的選擇,統(tǒng)御上流社會的傳奇,代言一個時代的上流風景,每個城市極具潛力的地方都將成為 眾人追捧的圣地,再繼新高： 提升價值還原點,成就區(qū)域潛質(zhì)激發(fā). 形成市場熱效應,配合政府炒動區(qū)域版塊,引發(fā)爭論,城市土地價值高峰論壇,邀請 業(yè)內(nèi)知名人士,城市主流媒體以及政府官 員參與以城市土地價值高峰論壇

19、為主題的研 討會.探討開發(fā)區(qū)未來發(fā)展趨勢和發(fā)展前景.借 機炒熱區(qū)域版塊,同時迅速達到行業(yè)內(nèi)認知.牽 動版塊生溫,每個項目的成功與否都取決與對市場的把握,產(chǎn)品標高： 提升項目價值,找尋項目和市場差異. 彌補市場空白,找尋市場薄弱環(huán)節(jié)及受眾心理需求,在自然尊崇、純正血統(tǒng)、精尚品質(zhì)系列描述下的 “豪門別墅” 對于業(yè)主的身份與自身愿景而言，有另外的含義嗎,星洲生活再定義-價值確認,星洲 = 上流生活 它涵蓋了開發(fā)商理念、產(chǎn)品、環(huán)境與系列描述的氣質(zhì) 是業(yè)主本身的價值定位和稱號 同時也是星洲生活的業(yè)主式標準而非物業(yè)式標準,這樣，我們就為 “真正的豪門別墅” 找到了一個可被市場“確認”的“使用者身份” 也是

20、消費者的身份標簽 而非單方面的“生產(chǎn)廠家商標,星洲生活再定義-價值確認,可向未來延伸的品牌形象,備選方案： 由富而貴，上流認證 身份絕頂，難免小看天下,星洲國際公館 真正的豪門別墅 凝聚上流生活傳奇,代言一座城市的榮耀遠見一個上層的未來,階段性延伸,一個譜寫傳奇的地方,階段性延伸,凝聚上流的力量 統(tǒng)領(lǐng)世界的優(yōu)越,立足贛州，步向全國,階段報版,一座城的榮耀 巔峰者的選擇 以五洲國際風情統(tǒng)領(lǐng)的人生 代表著城市上層追求的最高見地 城市別墅史里的偉大創(chuàng)舉 是巔峰者終極選擇,新城首府,巔峰創(chuàng)見 城市別墅，總裁官邸 在世人能預見的高度之外 是贏者的新起點 代表著城市的最高境界,統(tǒng)御江山,禮遇非凡 凡人就地

21、而居，非凡者擇地而居 面江背山的上風上水之地 歷來只為非凡者而建筑,昨天用富顯貴 明天際遇未來,昨天金融焦點人物正坐在對面品茶 湖邊的城市國際會所 讓以富顯貴成為過去 一次小小的交談 比五星際的商務談判更為重要,人文城內(nèi)多國絕版風情豪門別墅,真正的豪門別墅”帶來“凝聚上流生活傳奇” 將在08年度獲得以下的市場價值拓寬,星洲-凝聚上流生活傳奇的價值拓寬,名流研發(fā)專家團隊、世界精英演繹全新內(nèi)涵 上流服務為國際物管顧問提供可識別的標準 上流生活為國際化生活提供現(xiàn)實可感的詮釋 上流居所為風情別墅提供精準的利益說辭 上流環(huán)境為成熟優(yōu)越的環(huán)境貼上價值標簽 上流俱樂部為業(yè)主與會所提供身份認證 上流圈層頂級圈層獨立的社會秩序與體系 貴族天下為后續(xù)組團客層提供預設的升躍平臺,形象價值集成解析,靈氣匯聚 登峰造極 （區(qū)內(nèi)環(huán)境,上流血統(tǒng) 精英領(lǐng)袖 （血統(tǒng)人脈,山水攬勝 博大人生 （山水意境,豪門春秋 墅領(lǐng)風流 （歷史資歷,俯瞰江山 權(quán)襲未來 （行政中心,至尊體驗 接軌世界 （物管服務,真正的豪門別墅 凝聚上流生活傳奇,翹首本土 視野全球 （規(guī)模實力