第6章 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟理論.ppt

1、第6章 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟理論,主講人：xxx博士,教學目標,了解泡沫和泡沫經(jīng)濟的含義 掌握房地產(chǎn)泡沫的形成原因 結合所學知識，學會分析當前中國房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象 熟悉房地產(chǎn)泡沫的預警與防范,主要內容 泡沫經(jīng)濟理論概述 房地產(chǎn)泡沫及其形成 房地產(chǎn)泡沫的預警與防范機制 房地產(chǎn)泡沫實例,6.1 泡沫經(jīng)濟基礎知識,6.1.1 泡沫與泡沫經(jīng)濟,泡沫的含義,泡沫本質上是一種價格運動現(xiàn)象，即泡沫是由投機導致的資產(chǎn)價格脫離市場基礎持續(xù)上漲。,泡沫有兩重含義：,指資產(chǎn)價格脫離市場基礎持續(xù)急劇上漲的過程或狀態(tài)(或泡沫化),指資產(chǎn)價格高于由市場基礎決定的合理價格的部分,所謂資產(chǎn)，就是能長期提供服務流的商品，它可能提

2、供能用來購買消費品的貨幣流，如債券、股票等，其提供的服務流為利息、股息或紅利；它也可能提供純粹的消費服務流，如住房。,泡沫經(jīng)濟的含義,泡沫經(jīng)濟指的是以資產(chǎn)(股票、房地產(chǎn))價格超常規(guī)上漲為基本特征的虛假繁榮，其直接動因是不切實際的高贏利預期和普遍的投機狂熱。,經(jīng)濟泡沫的含義,經(jīng)濟泡沫指的是在經(jīng)濟發(fā)展過程中出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象，具體表征為上下起伏的經(jīng)濟周期。,6.1.2 價格波動、通貨膨脹與泡沫、泡沫經(jīng)濟,市場價格的正常波動是由真實需求與真實供給的相互作用形成的。凡影響真實需求與真實供給的因素，如人們的收入、財富、偏好、要素價格、預期等因素，都可能使市場價格發(fā)生波動。,但投機需求的引入，將會使價格產(chǎn)生

3、異常波動，其中由投機導致的資產(chǎn)價格偏離其市場基礎價值持續(xù)大幅度上升即形成泡沫。,6.1.2 價格波動、通貨膨脹與泡沫、泡沫經(jīng)濟,通貨膨脹是物價的持續(xù)普遍上漲,泡沫經(jīng)濟則只是幾種資產(chǎn)價格的持續(xù)暴漲， 通常是股票與房地產(chǎn)價格的不斷上升,6.2 房地產(chǎn)泡沫及其形成,6.2.1 房地產(chǎn)泡沫的形成原因,房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)投機所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎的持續(xù)上漲。,房地產(chǎn)泡沫主要是由于群體預期模式及投機行為、非理性心理的趨同與集中性而形成的。,預期,投機,非理性,經(jīng)濟學中的預期本質上是對當前決策有關的經(jīng)濟變量的未來的預測,如果投機者的群體看法或大多數(shù)投機資本的運動方向與未來價格的走向相同的話，便會產(chǎn)

4、生價格的異常波動。,經(jīng)濟學中的非理性是指對“最大化”的偏離,虛擬資本理論,其他,虛擬資本市場價值和增值與其所代表的現(xiàn)實資本的價值和增值常常是脫節(jié)的。,有許多泡沫的形成與欺詐有關，另外府部門的設租尋租行為也有助于泡沫形成 。,6.2.2 房地產(chǎn)泡沫破滅的原因,使房地產(chǎn)泡沫破滅的內生因素,泡沫膨脹到一定程度，需求法則將發(fā)生作用，泡沫資產(chǎn)的需求會下降，產(chǎn)生供給過剩，從而導致資產(chǎn)價格開始下跌。,泡沫膨脹到使資產(chǎn)價格等于或超過其替代品的價格時，泡沫將停止膨脹。這是由于替代原則在起作用。,使房地產(chǎn)泡沫破滅的外生因素,投機者的預期逆轉,一些偶然的因素將影響人們的心理、信息，從而產(chǎn)生非理性的市場拋售情緒使泡沫

5、出乎意料地開始破滅,政府的干預會使泡沫提前破滅,6.2.2 房地產(chǎn)泡沫破滅的原因,6.3 房地產(chǎn)泡沫的預警與防范,檢驗投資收益率是否太高,檢驗房地產(chǎn)的轉手率或成交額,估算房地產(chǎn)的理論價格,分析房地產(chǎn)投資是否過度,監(jiān)測開發(fā)商的施工進度,6.3.1 房地產(chǎn)泡沫的預警,6.3.2 房地產(chǎn)泡沫的防范,設計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅制,對土地空(閑)置征稅,征收土地增值稅,征收土地保有稅,6.3.2 房地產(chǎn)泡沫的防范,加強對房地產(chǎn)價格的監(jiān)測與調控,建立城市基準地價與公示地價制度,建立房地產(chǎn)交易價格評估制度,對商品房預售要作嚴格審查,規(guī)范房地產(chǎn)融資行為,利用貨幣金融政策調控房地產(chǎn)市場,加快制度改革與房地產(chǎn)使用制

6、度改革,政府應適時發(fā)出警告,6.4 房地產(chǎn)泡沫實例,我國北海：1993年房價驟跌30%，市場泡沫崩潰 美國：1926年破碎，間接引發(fā)上世紀30年代世界經(jīng)濟危機 日本：1991年破碎，導致日本長達15年的經(jīng)濟蕭條 東南亞、香港：1997年破碎，香港出現(xiàn)十幾萬名百萬“負翁”,6.4.1 中國的房地產(chǎn)泡沫“北海泡沫案例分析”,1992-1993年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大轉折，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從投機繁榮到“泡沫”崩潰的陣痛，并開始走向規(guī)范化發(fā)展。,1991年全國只有三百多家房地產(chǎn)企業(yè)，1992年猛 增至近萬家。,1992年國家商品房投資增長94.4，房價比上年 普遍上漲了50以上。,1992年全國共出讓

7、土地使用權3000幅計22萬公頃， 分別為1991年以前所有出讓土地的3倍與11倍。,1992年初，北海市僅有3家房地產(chǎn)公司。由于北海市政府采取低門檻政策，規(guī)定土地出讓價最高97萬元/畝，最低4萬多元/畝，并且成片大面積出讓，允許購地者再轉讓(即允許炒地)。 北海市政府決策失誤，他們認為北海沒有資金只有土地，以土地“引鳳筑巢”是上策，炒地越多資金也越多，房價飛漲，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模足夠200萬人生活，常住人口只有20萬，加流動人口不過50萬。 沒有強勁穩(wěn)定需求市場和雄厚工商業(yè)為后盾。1993年7月全國信貸規(guī)模急劇緊縮，大量資金抽走，400家開發(fā)公司自動消失。房價驟跌30%，市場泡沫崩潰。,中國的房

8、地產(chǎn)泡沫“北海泡沫案例分析”,北海泡沫形成的主要原因,出讓規(guī)模太大，出讓價格過低。,土地市場規(guī)范失控，違法亂紀行為嚴重。,金融秩序混亂，許多人拿了國家的錢來搞投機；信貸膨脹助長了投機，不少房地產(chǎn)公司背著1825的貸款利率來炒地。,中國的房地產(chǎn)泡沫“北海泡沫案例分析”,北海“20暴” ：項目暴立，地產(chǎn)暴熱，高樓暴起，萬商暴涌，邊貿(mào)暴做，人才暴入，客房暴滿，銀灘暴游，車輛暴流，財政暴增，銀行暴存，居民暴利，農(nóng)民暴收，商品暴銷，川味暴行，市容暴變，物價暴漲，剪彩暴舉，機關暴益，領導暴忙。 轉變：1993年下半年起，北海市房地產(chǎn)業(yè)呈直線下滑，至1999年跌至最低點，當年全市竟沒有一個新建項目。那些在市

9、區(qū)隨處可見的“半拉子”工程，荒草沒膝，風雨剝蝕，使城市顯出一片頹敗。炒土地、炒樓花，土地和商品房閑置、半拉子工程、產(chǎn)權不清，債務鏈條,6.4.2 歷史上的三次房地產(chǎn)大泡沫,美國：1926年破碎，間接引發(fā)上世紀30年代世界經(jīng)濟危機 日本：1991年破碎，導致日本長達15年的經(jīng)濟蕭條 東南亞、香港：1997年破碎，香港出現(xiàn)十幾萬名百萬“負翁”,20世紀是世界經(jīng)濟快速發(fā)展的100年，房地產(chǎn)業(yè)的興盛無疑是刺激這100年間經(jīng)濟增長的重要因素。然而由于各種復雜的原因，在一些國家和地區(qū)曾出現(xiàn)過可怕的房地產(chǎn)泡沫，結果使無數(shù)投資者轉瞬間一貧如洗，從而留下一幕幕悲劇。,1. 美國房地產(chǎn)泡沫：7.5萬人口的城市竟出

10、現(xiàn)2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀人,上世紀20年代中期，美國經(jīng)濟出現(xiàn)了短暫的繁榮，建筑業(yè)日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現(xiàn)了前所未有的房地產(chǎn)泡沫。 佛羅里達州位于美國東南端，地理位置優(yōu)越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰(zhàn)結束后，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由于佛羅里達的地價一直遠低于美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國人來到這里，迫不及待地購買房地產(chǎn)。,隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸升值。尤其在1923年1926年間，佛羅里達的地價出現(xiàn)了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美

11、元。 據(jù)統(tǒng)計，到1925年，邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司，當時該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀人，平均每三位居民就有一位專做地產(chǎn)買賣。當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。,在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”！在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。 到1926年，佛羅里達房地產(chǎn)泡沫迅速破碎，許多破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家或自殺、或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。 據(jù)說美國商界大名鼎鼎的“麥當勞教父”雷克洛克，當年也因此一貧如洗，此后被迫做了17年的紙杯推銷員。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經(jīng)濟危機，結果引發(fā)了華爾街股市的崩潰，最

12、終導致了20世紀30年代的世界經(jīng)濟大危機。,2. 日本房地產(chǎn)泡沫：東京都一地的地價超過了美國全國地價總和,20世紀30年代以后的60年間，世界房地產(chǎn)領域基本上沒有出現(xiàn)大的波瀾，但進入90年代后，日本的房地產(chǎn)泡沫再度震驚了世界。 20世紀80年代后期，為刺激經(jīng)濟的發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)以及股票市場，致使房地產(chǎn)價格暴漲。 1985年9月，美國、聯(lián)邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協(xié)議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。,受房價驟漲的誘惑，許多日本人

13、開始失去耐心。他們發(fā)現(xiàn)炒股票和炒房地產(chǎn)來錢更快，于是紛紛拿出積蓄進行投機。 到1989年，日本的房地產(chǎn)價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。 到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數(shù)大公司的高管。,所有泡沫總有破滅的時候。1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價格隨即暴跌。 到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。,3. 東

14、南亞、香港房地產(chǎn)泡沫：香港業(yè)主平均損失267萬港元,20世紀80年代中期，泰國政府把房地產(chǎn)作為優(yōu)先投資的領域，并陸續(xù)出臺了一系列刺激性政策，由此促生了房地產(chǎn)市場的繁榮。 海灣戰(zhàn)爭結束后，大量開發(fā)商和投機者紛紛涌入了房地產(chǎn)市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地產(chǎn)市場進行投機性活動。 在金融危機爆發(fā)以前的1996年，泰國的房地產(chǎn)業(yè)已處于全面危險的境地，房屋空置率持續(xù)升高，其中辦公樓空置率竟達50%。隨著1997年東南亞金融危機的爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導致各國經(jīng)濟嚴重衰退。,東南亞金融危機還直接導致了香港房地

15、產(chǎn)泡沫的破滅。香港的房地產(chǎn)熱最早可以追溯到上世紀70年代。當時，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產(chǎn)領域，香港十大房地產(chǎn)公司也先后公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。 到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房價最高的地區(qū)。,1984年1997年，香港房價年平均增長超過20%。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房價高達十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。 受房價飛漲的刺激，香港的房地產(chǎn)投機迅速盛行起來，出現(xiàn)了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。當時的香港，人們盲目地投資房地產(chǎn)。為了抓住機遇，許多人往往

16、僅憑地產(chǎn)經(jīng)紀人電話中的描述，就草草決定購買豪宅。一些經(jīng)紀人甚至會對顧客說出這樣的話：“什么？你要考慮一兩天？當然不行！有很多人在等，你不買的話，過3分鐘就沒了！”1996年，香港竟出現(xiàn)買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。,就在香港的房地產(chǎn)泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998年2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產(chǎn)階級居住社區(qū)“太古城”，樓價就從最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千元。 據(jù)專家計算，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。而對于普通香港市民而言，房地產(chǎn)泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，

17、香港平均每位業(yè)主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。,日本的歷屆政府都把改善國民生活作為自己的政治綱領。其中最具代表性的有六十年代初池田內閣的國民收入倍增計劃，七十年代田中內閣的社會經(jīng)濟基本計劃（日本列島改造論）、八十年代中曾根內閣的80年代社會經(jīng)濟的展望和方針等。 但一段時間內，一些政治家們過度迎合日本社會急于趕超歐美生活水平的訴求，則為房地產(chǎn)業(yè)的過度擴張埋下了伏筆。,6.4.3 日本房地產(chǎn)泡沫分析,1.住房政策分析 上個世紀80年代初，日本急于趕超歐美生活水平，提出“向二十一世紀新城鎮(zhèn)目標邁進”計劃，鼓勵人們“住大房子、好房子”，由此，地方開始加快舊區(qū)改造

18、工作并進行大拆大建，房地產(chǎn)投資規(guī)模急劇擴張，地價快速上漲。,1990年，日本政府已經(jīng)意識到過度快速上漲的房地產(chǎn)價格可能給金融和國民經(jīng)濟帶來的風險，開始大造壓低房地產(chǎn)價格輿論，采取措施抑制價格，調整市場。 但這個政策采取了“硬著陸”的不當方式。一方面，突然快速抽緊銀根，另一方面，政府主導大造壓低房地產(chǎn)價格的輿論。,1990年9月，日本國營廣播電視臺NHK連續(xù)五個晚上在黃金時段播放了有關土地問題的特別節(jié)目，提出應讓日本的地價下降一半；主張進行土地稅制的改革，限制房地產(chǎn)融資。 這一連續(xù)節(jié)目成了社會價格預期的轉折點。,1991年6月，宮澤喜一內閣提出生活大國五年計劃，進一步提出，要“確保國民能用五年的

19、家庭年收入購買一套住房的目標”，也就是房價收入比要壓低到五年的政策性價格目標。 前期過度迎合社會急于趕超歐美心理，鼓勵住大房子、好房子的政策急劇吹大了需求，膨脹了價格；后期同樣過度迎合社會心理，讓國民買到便宜房子的政策宣言又一舉刺破了“泡沫”，完全打亂了社會價格預期。 這個循環(huán)構成了日本房地產(chǎn)“泡沫”從產(chǎn)生到破滅的政策基礎。,2. 貨幣政策方面分析 “廣場協(xié)議”后日本為緩解本幣升值的影響，1986年1月起連續(xù)5次降低貼現(xiàn)率，1987年達到2.5的戰(zhàn)后最低水平。 由于銀根放松，貨幣供應量快速增長，而大量貨幣的去處就是股票與房地產(chǎn)市場。,1990年日本政府意識到快速上漲的房地產(chǎn)價格可能給金融和國民經(jīng)濟帶來的風險，開始采取措施抑制價格和調整市場。 但貨幣政策采取了“硬著陸”的不當方式，央行快速抽緊銀根，通過連續(xù)五次加息，把利率從2.5一下提高到1990年8月的6。 貨幣政策180度大轉彎使得房地產(chǎn)市場來不及調整而迅速崩潰。,在“泡沫”破滅