房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查及土地增值稅清算應(yīng)對(北京).ppt

1、房地產(chǎn)企業(yè)（北京） 稅務(wù)檢查及土地增值稅清算應(yīng)對,2008年*月,郭偉稅務(wù)工作室,基本結(jié)構(gòu),總體說明,近年來，作為處于社會輿論風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)業(yè)，一直位于國家宏觀調(diào)控的核心位置，稅務(wù)機(jī)關(guān)更是前所未有的加大對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的征管力度，以強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)功能。如何在新的稅收征管環(huán)境下規(guī)避稅收風(fēng)險，創(chuàng)造稅務(wù)價值，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的最大挑戰(zhàn)。 隨著土地增值稅清算的國稅發(fā)2006187號文件的下發(fā)，在地產(chǎn)界引起始料未及的震蕩。 2008年房地產(chǎn)業(yè)又繼續(xù)被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)稽查重點(diǎn)行業(yè)。 現(xiàn)在，無論是抗拒、遲疑還是觀望都改變不了上述的事實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該平靜下來，開始全面正視土地增值稅清算工作,

2、基本結(jié)構(gòu),形勢分析,在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種多達(dá)12個。 從近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)檢查情況來看，大部分企業(yè)的會計核算失真，偷漏稅款比較普遍，而近期公布的房地產(chǎn)涉稅案件調(diào)查結(jié)果顯示，約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題，且有涉稅環(huán)節(jié)復(fù)雜化、涉稅數(shù)額增大化趨勢,形勢分析,形勢分析,形勢分析,形勢分析,稅務(wù)征管形勢,發(fā)改委：立項批復(fù)信息,規(guī)劃部門：項目性質(zhì)、 面積、公共設(shè)施,一體化管理” 模式,房地產(chǎn)稅源信息管理,房地產(chǎn)稅收,綜合治稅網(wǎng)絡(luò),建設(shè)部門：拆遷、工程,土地管理部門：出讓金,房屋管理部門：面積、 銷售許可證,形勢分析,總局：2007年6月1

3、8日，國家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于貫徹落實(shí)建設(shè)部等八部門關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ耐ㄖ?國稅發(fā)200769號)強(qiáng)調(diào)： 各地稅務(wù)機(jī)關(guān)開展土地增值稅執(zhí)法檢查，建立土地增值 稅重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控制度； 加強(qiáng)內(nèi)外協(xié)調(diào)，形成專項整治工作合力；(加強(qiáng)國稅、地稅 之間，異地稅務(wù)機(jī)關(guān)之間，稅務(wù)機(jī)關(guān)與公安、檢察、法院、海關(guān)、工商 、銀行、國土、房管等部門之間的協(xié)調(diào)配合) 重點(diǎn)查處一批大案要案，選擇一些典型案例予以曝光,納稅檢查(1/2,形勢分析,納稅檢查(2/2,北京：從2006年查處的131件重大案件中，涉及房地產(chǎn)及物業(yè)管理企業(yè)的71件，占54%，涉及建筑安裝企業(yè)的15件，占11%，涉及賓館飯店業(yè)、餐飲業(yè)等其

4、他行業(yè)企業(yè)的39件，占30,形勢分析,涉稅誤區(qū),通過關(guān)系解決企業(yè)的所有稅務(wù)問題 財務(wù)部門就可以處理好所有涉稅問題 企業(yè)未發(fā)生稅務(wù)處罰，就沒有涉稅問題 行政許可法實(shí)施后企業(yè)就沒有涉稅風(fēng)險,隨著行政許可法的實(shí)施，國家稅務(wù)總局取消了多項涉稅管理項目的審批權(quán)，企業(yè)的納稅自主權(quán)擴(kuò)大了，納稅審批程序減少了。因此許多企業(yè)直觀地簡單認(rèn)為，企業(yè)有了更多的納稅事務(wù)自由裁量權(quán)，企業(yè)幾乎就沒有涉稅風(fēng)險了，實(shí)為一大誤解,形勢分析,保護(hù)房企稅務(wù)價值所面臨的主要挑戰(zhàn),土地增值稅清算,房企稅收專項檢查,個稅專項檢查,透明信息,通過稅務(wù)機(jī)關(guān)已掌握的,模糊信息,利用稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采集的,隱藏信息,稅務(wù)機(jī)關(guān)找到尚未掌握的,具體體現(xiàn),

5、應(yīng)對方案,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營具有復(fù)雜性、多樣性和滾動開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、往來對象多、市場風(fēng)險不確定等特點(diǎn)。因此，其開發(fā)經(jīng)營活動不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)，它是集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。 從以上特點(diǎn)可以看出房地產(chǎn)稅收的復(fù)雜性與多樣性，鑒于此，我們組織了各方專家對房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項檢查及土地增值稅清算事項進(jìn)行了研究，設(shè)計了多種應(yīng)對方案，我們愿意將我們的成果，與您分享,基本結(jié)構(gòu),總體說明,形勢分析,應(yīng)對方案,稅收專項檢查,土地增值稅清算,應(yīng)對方案,稅收專項檢查,上述的標(biāo)識內(nèi)容將會在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明,應(yīng)對方

6、案,-1/2 檢查重點(diǎn),稅收專項檢查,應(yīng)對方案,-2/2 了解稽查,稅收專項檢查,基本結(jié)構(gòu),總體說明,形勢分析,應(yīng)對方案,稅收專項檢查,土地增值稅清算,應(yīng)對方案,土地增值稅清算,隨著財稅200621號、國稅發(fā)2006187號等一系列文件的下發(fā)，土地增值稅清算已經(jīng)進(jìn)行了一年多。 這其中既有稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算，也有企業(yè)申請清算，但由于計算方法多樣，掌握標(biāo)準(zhǔn)不同，企業(yè)在與稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流、溝通、申報過程中，會涉及到很多問題。 稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的計算方法并不是唯一的，企業(yè)可選擇的計算方法很多，空間很大，這正是您需要解決的問題，也是我們的專業(yè)所在，我們愿意與您分享我們的成果，協(xié)助您創(chuàng)造稅務(wù)價值,應(yīng)對方案,上述的

7、標(biāo)識內(nèi)容將會在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明,清算流程,1,計算自測,2,應(yīng)對策略,3,土地增值稅清算,應(yīng)對方案,清算流程,土地增值稅清算,應(yīng)對方案,-1/3 公式解讀(計算公式的稅收特征,土地增值稅清算,應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除,收入額扣除項目金額,個稅+增值稅,營業(yè)稅+契稅,土地使用稅+企業(yè)所得稅+增值稅+征管法,個稅,企業(yè)所得稅+增值稅,個稅,注：從上述解讀可看出土地增值稅計算的復(fù)雜性和多樣性,應(yīng)對方案,-2/3 我們理解的計算方法,土地增值稅清算,扣除項目的計算： 開發(fā)費(fèi)用計入扣除項目的計算 按土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算 按建筑面積計算分?jǐn)?單項計算 其他合理的方

8、法,清算的計算技巧可能更大于具體業(yè)務(wù)的操作,應(yīng)對方案,-3/3 計算結(jié)果,土地增值稅清算,應(yīng)對思路,根據(jù)不同自測結(jié)果，選擇相應(yīng)的應(yīng)對方案,基本結(jié)構(gòu),總體說明,形勢分析,應(yīng)對方案,稅收專項檢查,土地增值稅清算,注：一個清晰整體的思路，可能會對您在保護(hù)稅務(wù)安全的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價值有所幫助,聯(lián)系我們,如您需要進(jìn)一步的信息和指南， 請采用以上聯(lián)系方式與我們聯(lián)絡(luò),郭偉稅務(wù)工作室 聯(lián)系人：* 手機(jī)：13811*371 電話：010-85* 367 傳真：010-85150* 地址：北京市東城區(qū)東長安街1號東方廣場 東方經(jīng)貿(mào)城*層,郭偉簡介,國家注稅行業(yè)十一五規(guī)劃的參與者之一。 注冊稅務(wù)師行業(yè)準(zhǔn)則的起草者之一，業(yè)內(nèi)稅務(wù)咨詢 、顧問、稅收籌劃、稅務(wù)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)準(zhǔn)則及事務(wù)所 內(nèi)部質(zhì)量控制體系的起草者之一。 曾任中國注冊稅務(wù)師協(xié)會常務(wù)理事 受國稅總局管理中心及行業(yè)協(xié)會之邀，