北京常營(yíng)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及策略性定位研究

1、調(diào)研考察,自龍湖常營(yíng)項(xiàng)目啟動(dòng)之日至今（2010年6月17日至今），space項(xiàng)目工作組開(kāi)展了大量的工作，主要包括,案頭工作,覆蓋區(qū)域主要商圈和項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域大型商業(yè)項(xiàng)目；大量實(shí)景照片，了解區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì),階段性工作回顧,配合報(bào)規(guī)進(jìn)行建筑規(guī)劃建議 一、二手資料分析、整理 專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)頭腦風(fēng)暴 項(xiàng)目發(fā)展方向研究論證,區(qū)域及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析,區(qū)域功能布局及人口分布研究,非核心商圈商業(yè)發(fā)展案例研究,swot分析,項(xiàng)目發(fā)展方向及定位分析,建筑規(guī)劃建議,項(xiàng)目立地條件初判,非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律分析,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景分析,項(xiàng)目發(fā)展方向及定位論證分析,項(xiàng)目立地條件初判,本案處于非核心商業(yè)區(qū)的區(qū)位特征明顯,

2、本案,西單、王府井 工體三里屯 cbd、前門(mén),朝青區(qū)域,雙橋 區(qū)域,本案區(qū)位屬于區(qū)域中的非成熟地段,通州區(qū)域,本案,周邊無(wú)商業(yè)氛圍,地處城市非核心商業(yè)區(qū)域,下面我們將通過(guò)類(lèi)比案例分析，總結(jié)此類(lèi)非核心商圈商業(yè)運(yùn)作的普遍性規(guī)律，以給本案以借鑒,非核心商圈！ 非成熟地段,非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律分析,上海大拇指廣場(chǎng),聯(lián)洋社區(qū),定位,體量,開(kāi)業(yè)時(shí)間,區(qū)位,上海浦東區(qū)聯(lián)洋社區(qū)內(nèi),2005年7月8日,占地近5.2萬(wàn)平方米 總建筑面積約為11萬(wàn)平方米,區(qū)域生活中心,案例一,區(qū)域發(fā)展,聯(lián)洋社區(qū)入住率很低 外圍居住成熟，但消費(fèi)力一般 內(nèi)部公交系統(tǒng)不完善 區(qū)域內(nèi)無(wú)集中商業(yè)項(xiàng)目,多條內(nèi)部公交線(xiàn)路開(kāi)通 內(nèi)外聯(lián)通,聯(lián)洋社

3、區(qū)入住率提高 白領(lǐng)和外籍人士居多 消費(fèi)多元化,社區(qū)入住率成熟,小結(jié),新涇鎮(zhèn),北新涇,仙霞新村,程橋,案例二,新涇鎮(zhèn)人口不足 主干道在項(xiàng)目附近未設(shè)置出口 班車(chē)系統(tǒng)不完善,傳統(tǒng)住宅區(qū) 無(wú)商業(yè)氛圍,仙霞路擴(kuò)展 中環(huán)線(xiàn)出口開(kāi)放 周邊中高消費(fèi)力人群導(dǎo)入,高檔住宅興建 項(xiàng)目周邊三公里人口達(dá)到30萬(wàn),2004年12月開(kāi)業(yè),區(qū)域商業(yè)中心 社區(qū)文化與活動(dòng)中心,2005,2006,2007,2008,北新涇鎮(zhèn)新盤(pán)開(kāi)發(fā) 大量人口入住,項(xiàng)目發(fā)展,區(qū)域發(fā)展,2004,經(jīng)營(yíng)狀況改善,目標(biāo)客群為中等收入家庭、社區(qū)居民,新涇鎮(zhèn)居民消費(fèi)力不夠 外部消費(fèi)者導(dǎo)入困難 消費(fèi)活躍度不夠,小結(jié),區(qū)位 北京市昌平區(qū)天通苑社區(qū)南側(cè) 開(kāi)業(yè)時(shí)間

4、 2007年8月家樂(lè)福開(kāi)業(yè) 其他主力店2008年初相繼開(kāi)業(yè) 體量 24萬(wàn)平方米 定位 家庭生活購(gòu)物中心,北京龍德廣場(chǎng),案例三,2006年初動(dòng)工 啟動(dòng)主力店招商 定位為中高端購(gòu)物中心 計(jì)劃引入家樂(lè)福、翠微百貨、百安居及時(shí)尚零售品牌,2007年8月家樂(lè)福開(kāi)業(yè)，人氣十足 一個(gè)月后其他主力店相繼簽約 時(shí)尚零售招商持續(xù)招商,其他主力店開(kāi)業(yè) 時(shí)尚零售品牌招商困難,北京最大的經(jīng)濟(jì)適用房區(qū) 居住人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜 商業(yè)配套零散、檔次偏低,2006,項(xiàng)目發(fā)展,定 位,區(qū)域發(fā)展,商業(yè)氛圍日益成熟,時(shí)尚零售品牌招商情況逐漸好轉(zhuǎn)，服飾零售比例逐漸增大 品牌品質(zhì)逐漸提升,小結(jié),區(qū)位 成都市成華區(qū)建設(shè)路 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2010年1

5、1月20日試營(yíng)業(yè) 2010年11月24日正式營(yíng)業(yè) 體量 3.2萬(wàn)平方米 定位 社區(qū)生活百貨,成都伊藤洋華堂建設(shè)路店,sm,2009年11月20日試營(yíng)業(yè) 2009年11月24日正式營(yíng)業(yè),2009,項(xiàng)目發(fā)展,區(qū)域發(fā)展,周邊大量中高端住宅 商業(yè)氛圍成熟,缺乏優(yōu)質(zhì)消費(fèi)環(huán)境,傳統(tǒng)大眾化服飾零售 業(yè)態(tài)間缺乏互動(dòng),小結(jié),區(qū)域根本屬性特征,區(qū)域發(fā)展特征及成熟度 微觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn),初判項(xiàng)目總體發(fā)展方向,制定項(xiàng)目具體發(fā)展策略,區(qū)域交通條件 整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局,非核心商圈商業(yè)運(yùn)作思路總結(jié),項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景分析,項(xiàng)目自身情況,區(qū)域環(huán)境,商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,功能綜合體項(xiàng)目，商業(yè)部分體量大 臨城市主干道，項(xiàng)目外部展示性良好 面寬達(dá)

6、700米且被道路分割，不利于兩邊商業(yè)互動(dòng),項(xiàng)目自身情況,區(qū)域環(huán)境,商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,定福莊傳媒產(chǎn)業(yè)區(qū) 傳統(tǒng)住宅區(qū),東壩保障房+商品房,商品房 保障房,金盞商務(wù)區(qū),通州新興居住區(qū),通州新城,綠地,待開(kāi)發(fā)區(qū)域,待開(kāi)發(fā)區(qū)域,通州傳統(tǒng)住宅區(qū),朝青住宅區(qū),東壩商務(wù)區(qū),綠地,綠地、廠房、住宅,四惠住宅區(qū),項(xiàng)目所處區(qū)域板塊劃分,商品房 保障房,商品房 保障房,朝青住宅區(qū),綠地、廠房、住宅,四惠住宅區(qū),商品房 保障房,5公里半徑輻射范圍內(nèi)住宅成熟度較高,通州傳統(tǒng)住宅區(qū) 成熟度高,通州新興居住區(qū) 成熟度高,傳統(tǒng)住宅區(qū),東壩保障房+商品房,注：以項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間為節(jié)點(diǎn)統(tǒng)計(jì),東壩保障房+商品房,項(xiàng)目5公里輻射半徑區(qū)域內(nèi)

7、 人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，總體消費(fèi)力相對(duì)一般,保障房+商品房 （均價(jià)19321,新興商品住宅區(qū) （均價(jià)16092） “cbd雇員”為主,消費(fèi)能力相對(duì)較高 住宅均價(jià)明顯高于本案區(qū)域,保障房+商品房 （均價(jià)15360,普通住宅 （均價(jià)16204,通州傳統(tǒng)住宅區(qū) （均價(jià)15324） 通州老城原住民為主,金盞商務(wù)區(qū) 10年“一環(huán)兩廊”規(guī)劃,通州新城,區(qū)域商務(wù)規(guī)劃長(zhǎng)期向好，必將引導(dǎo)區(qū)域人群結(jié)構(gòu)升級(jí) 但短期內(nèi)對(duì)本案支撐有限,cbd-定福莊傳媒產(chǎn)業(yè)區(qū) 發(fā)展剛剛起步于cbd區(qū)域,東壩北區(qū)高端商務(wù)、使館區(qū),運(yùn)河北京新商務(wù)區(qū)、商務(wù)園金融服務(wù)后臺(tái)、宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能區(qū),項(xiàng)目周邊區(qū)域被快速路及河流切割 但總體道路交通可達(dá)性較

8、好 東壩及東南部區(qū)域至本案的交通壓力較大,東部及東南部輻射區(qū)域公交可達(dá)性相對(duì)較弱,項(xiàng)目自身情況,區(qū)域環(huán)境,商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,建外商圈,cbd商圈,亞奧商圈,前門(mén) 商圈,崇文門(mén) 商圈,王府井 商圈,西單 商圈,金融街 商圈,公主墳 商圈,當(dāng)代 商圈,中關(guān)村 商圈,望京商圈,燕莎商圈,攤大餅”城市格局及“多主多副”多中心商業(yè)格局 對(duì)本案輻射能力的制約,工體三里屯 商圈,大峽谷,本案,城市整體商業(yè)格局對(duì)本案的影響,11,11,12,項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未形成 5公里輻射半徑及周邊區(qū)域商業(yè)亟待升級(jí) 現(xiàn)階段主要面臨來(lái)自朝陽(yáng)大悅城的競(jìng)爭(zhēng),區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案的影響,國(guó)泰百貨,中百世貿(mào),朝陽(yáng)大悅城,人民商場(chǎng)

9、,新生活廣場(chǎng),貴友大廈,蘇荷時(shí)代,華聯(lián)商廈,淘寶城,區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案的影響,朝陽(yáng)大悅城,項(xiàng)目體量與本案相當(dāng) 運(yùn)營(yíng)商的在資金支持、資源整合及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)方面的強(qiáng)大實(shí)力 開(kāi)業(yè)時(shí)間早，有利于消費(fèi)粘性的培養(yǎng) 整體發(fā)展節(jié)奏超前于本案,坐擁高消費(fèi)人群聚集的朝青板塊； 240000平方米商業(yè)航母，中糧集團(tuán)在北京市場(chǎng)的又一商業(yè)力作； 2010年6月開(kāi)業(yè)； 時(shí)尚品質(zhì)生活中心定位,區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案的影響,時(shí)尚有余，生活氛圍相對(duì)不足 檔次和品質(zhì)基本與區(qū)域消費(fèi)力相適應(yīng),區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案的影響,朝陽(yáng)大悅城,調(diào)整勢(shì)在必行,開(kāi)業(yè)至今人流量一般,商戶(hù)租約限制 難以進(jìn)行大面積商戶(hù)調(diào)整,主要承載生活配套職能，大眾化

10、檔次 零售品牌總量不足，同質(zhì)化嚴(yán)重，時(shí)尚感欠缺 餐飲以中式正餐為主， 類(lèi)型不夠豐富 休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)類(lèi)型單一，種類(lèi)匱乏，無(wú)品牌效應(yīng),區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案的影響,其他板塊,區(qū)域商業(yè)升級(jí)趨勢(shì)明顯 開(kāi)業(yè)時(shí)間扎堆，品牌資源搶奪激烈,未來(lái)2-3年區(qū)域市場(chǎng)變化對(duì)本案的影響,通州現(xiàn)核心 區(qū)商圈,常營(yíng) 商圈,雙橋商圈,朝青商圈,個(gè)體項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)向商圈間競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)明顯,未來(lái)2-3年區(qū)域市場(chǎng)變化對(duì)本案的影響,未來(lái)2-3年區(qū)域市場(chǎng)變化對(duì)本案的影響,50余萬(wàn)平方米的 商業(yè)、文化娛樂(lè)用地,250萬(wàn)平方米 商業(yè)用地,從長(zhǎng)期看，通州新城、金盞及東壩板塊的商業(yè)規(guī)?；l(fā)展將進(jìn)一步降低上述區(qū)域消費(fèi)外流的可能,中長(zhǎng)期區(qū)域市場(chǎng)變化對(duì)

11、本案的影響,項(xiàng)目發(fā)展方向及定位論證分析,項(xiàng)目swot分析,w7.通州區(qū)域與本案公交聯(lián)系較弱,w6.東壩、通州人群到本案道路交通壓力較大,w5.短期內(nèi)，地鐵6號(hào)線(xiàn)對(duì)東向人流的導(dǎo)入作用有限,strengths 優(yōu)勢(shì),weaknesses 劣勢(shì),s4. 除東壩及通州板塊，其余區(qū)域交通通達(dá)性較好,s3.以項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，5公里半徑區(qū)域住宅成熟度高,s2. 臨主路（主干道），項(xiàng)目展示性較好,s1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢(shì),w4.商務(wù)規(guī)劃長(zhǎng)期向好，但短期內(nèi)支撐有限，不能改變區(qū)域以住宅功能為主的根本屬性,w3. 區(qū)域人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體消費(fèi)能力一般,w2.項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未聚集,w1.項(xiàng)目面寬過(guò)長(zhǎng)及

12、被市政道路分割,t7.個(gè)體項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)向商圈間競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化,t6.項(xiàng)目周邊出現(xiàn)同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，計(jì)劃開(kāi)業(yè)時(shí)間先于本案,t5.從長(zhǎng)期看，通州新城、東壩及金盞大規(guī)模商業(yè)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)將進(jìn)一步弱化上述板塊消費(fèi)外流的可能性,o5.雙橋區(qū)域2-3年后仍無(wú)法真正滿(mǎn)足一站式消費(fèi)需求,o4.定福莊區(qū)域無(wú)大型集中商業(yè)出現(xiàn)，未來(lái)2-3年內(nèi)仍無(wú)大型集中商業(yè)入市,o3.朝陽(yáng)大悅城現(xiàn)業(yè)態(tài)規(guī)劃上的不足點(diǎn),o1.金盞及通州新城商務(wù)區(qū)功能規(guī)劃從長(zhǎng)期看有利于為區(qū)域人口結(jié)構(gòu)升級(jí),o2.現(xiàn)區(qū)域商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)，無(wú)一站式消費(fèi)場(chǎng)所出現(xiàn),threats 威脅,opportunities 機(jī)會(huì),t4.通州現(xiàn)核心商區(qū)規(guī)模擴(kuò)張及形式升級(jí)將提升其對(duì)本區(qū)內(nèi)人群的

13、吸附能力,t3.朝陽(yáng)大悅城體量大與本案相當(dāng)，于本案開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)入調(diào)整期，擁有豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),t1.城市整體商業(yè)格局對(duì)本案輻射能力的制約,t2.整個(gè)區(qū)域商業(yè)升級(jí)趨勢(shì)明顯，眾多項(xiàng)目開(kāi)業(yè)扎堆,項(xiàng)目swot分析,o6.零售品牌以大眾化檔次為主，品牌總量不足，同質(zhì)化嚴(yán)重,o7.餐飲以中式正餐為主，口味單一，類(lèi)型匱乏，品牌傳統(tǒng),o8.休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)類(lèi)型單一，以歌廳、洗浴為主，普遍缺乏品質(zhì),t1.城市整體商業(yè)格局對(duì)本案輻射區(qū)域的制約,本案發(fā)展必須立足于城市東部區(qū)域（東四環(huán)外） 西至朝青板塊，東至通州新城，北至東壩金盞、南至雙橋,1、初判項(xiàng)目發(fā)展方向,t3.朝陽(yáng)大悅城作為城市東部區(qū)域旗艦型商業(yè)的先期入市,本案應(yīng)以區(qū)

14、域根本屬性為出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注生活需求 整體檔次需與區(qū)域消費(fèi)力相適應(yīng)，以大眾化檔次為主,1、初判項(xiàng)目發(fā)展方向,w4.商務(wù)規(guī)劃長(zhǎng)期向好，但短期內(nèi)支撐有限，不能改變區(qū)域以住宅功能為主的根本屬性,s3.以項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，5公里輻射半徑區(qū)域區(qū)域住宅成熟度高,w3. 區(qū)域人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體消費(fèi)能力一般,本案應(yīng)盡早入市 憑借體量?jī)?yōu)勢(shì)，迅速樹(shù)立起在區(qū)域中的影響力，在品牌資源爭(zhēng)奪中占得先機(jī) 同時(shí)為后續(xù)發(fā)展贏得調(diào)整的時(shí)間和空間,o1.長(zhǎng)期金盞及通州新城商務(wù)區(qū)功能規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn),o2.現(xiàn)區(qū)域商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)，無(wú)一站式消費(fèi)場(chǎng)所出現(xiàn),s2. 臨主路（主干道），項(xiàng)目展示性較好,s1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢(shì),t2.

15、整個(gè)區(qū)域商業(yè)升級(jí)趨勢(shì)明顯，眾多項(xiàng)目開(kāi)業(yè)扎堆,2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略應(yīng)對(duì)總體市場(chǎng)競(jìng)格局變化,2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略應(yīng)對(duì)總體市場(chǎng)競(jìng)格局變化,w2.項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未聚集,o3.朝陽(yáng)大悅城業(yè)態(tài)規(guī)劃上的不足點(diǎn),本案發(fā)展初期需尊重非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律 注重目的性商業(yè)模式的重要意義，待商業(yè)氛圍成熟后再尋求調(diào)整,2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略應(yīng)對(duì)不同板塊競(jìng)爭(zhēng)的策略,與周邊同類(lèi)項(xiàng)目化競(jìng)爭(zhēng)為協(xié)同合作，提升商圈整體競(jìng)爭(zhēng)力 借助華聯(lián)先期入市對(duì)區(qū)域商業(yè)氛圍的預(yù)熱，有利于本案招商,w2.項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未聚集,s1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢(shì),t7. 個(gè)體競(jìng)爭(zhēng)將在2-3年內(nèi)升級(jí)為商圈競(jìng)爭(zhēng),t6.項(xiàng)目周邊出現(xiàn)同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,2

16、、項(xiàng)目具體發(fā)展策略應(yīng)對(duì)不同板塊競(jìng)爭(zhēng)的策略,t3.朝陽(yáng)大悅城先期開(kāi)業(yè)，于本案開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)入調(diào)整期，體量大并擁有豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),w1.項(xiàng)目面寬過(guò)長(zhǎng)及被市政道路分割,考慮到朝陽(yáng)大悅城未來(lái)調(diào)整，本案應(yīng)避免與其直接競(jìng)爭(zhēng)，采取檔次的差異化為應(yīng)對(duì)策略 以朝陽(yáng)大悅城運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)為戒，合理進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，營(yíng)造出濃郁的生活氛圍,o3.朝陽(yáng)大悅城業(yè)態(tài)規(guī)劃上的不足點(diǎn),w3. 區(qū)域人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體消費(fèi)能力一般,2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略應(yīng)對(duì)不同板塊競(jìng)爭(zhēng)的策略,本案必須注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)亮點(diǎn)的打造，同時(shí)盡可能與政府協(xié)調(diào)打通區(qū)域間交通脈絡(luò)，以提升未來(lái)朝青、東壩、金盞和通州區(qū)域人群的到達(dá)可能性,w7.通州區(qū)域與本案公交聯(lián)系較弱,w6.

17、東壩、通州人群到本案道路交通壓力較大,t5.從長(zhǎng)期看，通州新城、東壩及金盞大體量商業(yè)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)將進(jìn)一步弱化板塊消費(fèi)外流的可能性,t4.通州現(xiàn)核心商區(qū)的規(guī)模擴(kuò)張及形式升級(jí)將提升其對(duì)本區(qū)內(nèi)人群的吸附能力,w5.短期內(nèi)，地鐵6號(hào)線(xiàn)對(duì)東向人流的導(dǎo)入作用有限,t3.朝陽(yáng)大悅城體量大與本案相當(dāng)，于本案開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)入調(diào)整期，擁有豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略應(yīng)對(duì)不同板塊競(jìng)爭(zhēng)的策略,o5.雙橋區(qū)域2-3年后仍無(wú)法真正滿(mǎn)足一站式消費(fèi)需求,o4.定福莊區(qū)域無(wú)大型集中商業(yè)入市,s4. 除東壩及通州板塊，其余區(qū)域交通通達(dá)性較好,s1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢(shì),充分利用大體量?jī)?yōu)勢(shì)，真正滿(mǎn)足周邊居民的一站式消費(fèi)需求

18、引導(dǎo)消費(fèi)模式升級(jí),2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略業(yè)態(tài)方向,o7.餐飲以中式正餐為主，其他餐飲類(lèi)型匱乏，品牌傳統(tǒng),o8.休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)類(lèi)型單一，以歌廳、洗浴為主，普遍缺乏品質(zhì),o6.零售品牌以大眾化檔次為主，品牌總量不足，同質(zhì)化嚴(yán)重,高街品牌+快速時(shí)尚品牌基本款+休閑運(yùn)動(dòng)服飾 做足兒童相關(guān)零售 大面積生活零售主力店 其他生活配套型零售,家庭聚會(huì)正餐、時(shí)尚正餐 休閑簡(jiǎn)餐、快餐 打造多元化餐飲組合，豐富選擇性 檔次相對(duì)朝陽(yáng)大悅城較低,親子型及社交型休閑娛樂(lè)，提升參與性和互動(dòng)性 引入高知名度連鎖品牌，提升品質(zhì),項(xiàng)目商業(yè)總體定位結(jié)論,京東最具親和力的生活港灣,這里，倡導(dǎo)最休閑的消費(fèi)方式 這里，陳列的是一種生活 精致

19、休閑生活、溫馨家庭生活的締造者 細(xì)心鄰里服務(wù)、愉悅社交場(chǎng)所的提供者,以常營(yíng)、定福莊及雙橋板塊為核心輻射區(qū)域，通州新興住宅區(qū)、朝青板塊及規(guī)劃中的商務(wù)板塊為外圍輻射區(qū)域,金盞商務(wù)區(qū),東壩板塊,通州新城,通州新興住宅區(qū),常營(yíng)、定福莊 及雙橋板塊,朝青板塊,項(xiàng)目市場(chǎng)定位結(jié)論,現(xiàn)階段以輻射區(qū)內(nèi)的家庭住戶(hù)為主要目標(biāo)客群 未來(lái)隨著區(qū)域商務(wù)氛圍的成熟，可兼顧商務(wù)需求,年輕夫婦,商務(wù)人群,未來(lái)5-10年,項(xiàng)目目標(biāo)客群初步定位結(jié)論,如何體現(xiàn)生活感和親和力,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)布局,運(yùn)營(yíng)推廣,規(guī)劃設(shè)計(jì),生活的瑣碎由我們?yōu)槟?上海百聯(lián)西郊購(gòu)物中心,臺(tái)灣統(tǒng)一夢(mèng)時(shí)代購(gòu)物中心,孩子是家庭的天使，這里是孩子成長(zhǎng)的加油站,北京金

20、源燕莎購(gòu)物中心,這里的生活處處充滿(mǎn)歡笑聲,正大廣場(chǎng),湯尼英蓋,御美會(huì),紫穎美胸美體專(zhuān)業(yè)連鎖機(jī)構(gòu),星美正大電影城,大眾書(shū)局,新都市舞工廠,威爾士健身中心,歡樂(lè)童趣館,健康瘦身館,salon esprit,daiwo sushi,艾維庭,lavinne,如何體現(xiàn)生活感和親和力,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)布局,運(yùn)營(yíng)推廣,規(guī)劃設(shè)計(jì),花朵的芬芳、咖啡的濃郁撲面而來(lái)， 如同走進(jìn)老友家般親切,挪威 oslocity,望京嘉茂一層,美味與歡笑在這里自然融合，生活竟能如此美妙,香港新生活廣場(chǎng),central world plaza,如何體現(xiàn)生活感和親和力,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)布局,運(yùn)營(yíng)推廣,規(guī)劃設(shè)計(jì),一眼望去，讓你不自覺(jué)地走進(jìn)大

21、家的生活空間,建筑風(fēng)格建議,新古典主意的建筑風(fēng)格，保持簡(jiǎn)潔的同時(shí)又突出了品質(zhì),建議： 方案一的設(shè)計(jì)突出了高端品質(zhì)，但是與項(xiàng)目的主題定位不相符。建筑外立面設(shè)計(jì)應(yīng)圍繞著“親和力、溫馨”體現(xiàn)本項(xiàng)目的主題,水平與垂直線(xiàn)條組成的網(wǎng)絡(luò)，使建筑外立面具有圖案的效果。本方案的展示性強(qiáng),建議： 方案二的設(shè)計(jì)突出了建筑的展示性。但是在300米的沿街展示面上會(huì)使建筑顯得整體性不強(qiáng)、零亂，應(yīng)注意整體的節(jié)奏，保持項(xiàng)目的協(xié)調(diào)性,建筑風(fēng)格建議,垂直的線(xiàn)條使建筑呈現(xiàn)挺拔高聳,建議： 方案三的設(shè)計(jì)在材質(zhì)上采用了大面積的玻璃幕墻，使建筑的親和力弱?！凹彝?、舒適”感差。應(yīng)著重注意色彩的處理，建議采用暖色為主色調(diào)。材質(zhì)上注意虛實(shí)的結(jié)合，不建議采用大面積的玻璃幕