商業(yè)管理公司招商部開店流程

1、商業(yè)管理公司招商部開店流程第一部分項目規(guī)劃設計參與階段1.1 項目規(guī)劃設計的目的 規(guī)劃研究院負責XX廣場步行街的項目規(guī)劃設計，商管公司招商部需根據商業(yè)經 驗對提出調整意見，使步行街建筑規(guī)劃符合商業(yè)經營需求， 為招商及日后運營奠 定基礎。1.2 規(guī)劃設計的設計要點 步行街鋪位劃分、主力店與步行街交接口、主通道、手扶梯位置等。1.3 規(guī)劃設計的工作流程 集團規(guī)劃研究院設計初稿-集團商管公司提出意見-集團規(guī)劃研究院調整-集團批準-集團規(guī)劃研究院發(fā)至集團商管公司、 項目管理中心、地方項目公司。1.4項目規(guī)劃設計階段使用的工作標準及制式表格1.4.1步行街房產技術條件1.4.2步行街鋪位劃分意見表XX廣

2、場步行街商鋪規(guī)劃建議匯總表序號調整項目調整位置調整內容備注1鋪位分割2手扶電梯3主力店入口4主通道5其他678主管副總:制表人:部門主管:總經理:第二部分項目資料準備2.1項目資料準備內容2.1.1規(guī)劃院設計圖紙（CAD文件）2.1.2當地行政商業(yè)地圖2.1.3當地市場調查報告2.1.4項目工程技術指標2.1.5項目公司工程進度表2.1.6開業(yè)日期的確定2.1.7商務部提供主力店的招商情況2.1.8第一次當地商管招商工作會議內容2.1.9招商前期工作計劃2.1.10租賃確認書、租賃合同以及相關審批流程 2.2項目資料準備階段操作流程2.2.1規(guī)劃院圖紙會匯集各方面的信息而隨時進行修改，因此圖紙

3、更新應動態(tài)跟 蹤，派專人負責與規(guī)劃院文件的對接。并將最新圖紙傳達至相關人員。并附上相應2.2.2圖紙的修改稿每次更新以規(guī)劃院負責人在打印稿上簽字為準, 的電子文檔資料。2.2.3由規(guī)劃院出具項目工程技術指標，包括面積、柱距、層高、距離、承重、 停車位等主要內容。2.2.4當地行政商業(yè)地圖應包括項目所在城市主要商圈、商業(yè)設施、主要新開發(fā)樓盤、居民分布等內容。225由當地項目公司出具工程進度表，應包括主要階段性時間節(jié)點，并動態(tài)跟 蹤時間節(jié)點的變化，并以此確定啟動招商的時間。2.2.6由商務部出具主力店的招商情況，并動態(tài)跟蹤主力店引進的變化。2.2.7與當地商管公司溝通，制定前期工作計劃，應包括市場

4、調查報告完成時間、 開業(yè)各項工作推進計劃、人員招聘、招商制度、招商實施方案、異地招商計劃、 租金政策、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌落位等主要工作內容。2.2.8根據已開業(yè)的XX商業(yè)廣場資料，編制租賃確認書、租賃合同以及相關審 批流程 2.3項目資料準備階段使用的工作標準及制式表格 2.3.1與規(guī)劃院圖紙的交接應專人負責，每次應有檔案記錄 2.3.2重要文件應有部門負責人簽字存檔 2.3.3項目工程技術指標、項目公司工程進度表、主力店的招商情況會隨時變化, 應注意動態(tài)跟蹤 2.3.4招商前期工作計劃及開業(yè)工作推進表應充分征求當地商管公司的意見2.3.5此階段的主要制式表格為內部聯(lián)絡單及請示文件內部聯(lián)絡單日期：

5、年 月 日 發(fā)起聯(lián)絡公司、部門：商業(yè)管理公司 聯(lián)絡對象：事宜：關于 的函特此聯(lián)絡，謝謝配合!各級領導批示意見建議反饋時限:年 月曰請示 APPLICATION致toXXXX集團商業(yè)管理有限公司 自from XX萬達商業(yè)廣場管理有限公司 日期date 年 月曰 頁數page關于 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 的請示xxxxxxxxxxxxxxxxxxx妥否，請領導批示!附:第三部分市場調研31 市場調研的目的市場調研的目的是為項目規(guī)劃、 招商準備提供信息 , 為決策者提供項目定位的 依據 ，客觀、系統(tǒng)地收集、整理、研究、分析商業(yè)的市場的現狀與特點，明晰 項目自身的優(yōu)略勢， 將其

6、轉化為決策項目規(guī)劃， 定位的基礎。32 市場調研的作用3.2.1了解項目所在地的城市基本情況3.2.2了解項目所在區(qū)域的基本情況3.2.3了解項目所在地的商圈分布及特點3.2.4了解項目所在區(qū)域的商業(yè)情況3.2.5為決策提供依據3.3 市場調研的主要內容3.3.1 城市綜合經濟指標A.以前一年度 （或者是上半年的經濟數據為準） ，主要內容為商業(yè)對城市的貢獻程度，商品流通的規(guī)模、社會消費品零售情況，商業(yè)設施的發(fā)展情況，其中包含GDP商業(yè)GDP人均GDP人均月收入、可支配收入、恩格爾系數、各行業(yè)零售總額 占比以及它們的增長幅度等各項數據。B.商業(yè)運行狀況：衣食住行等各項消費支出的規(guī)模、增長幅度、未

7、來的發(fā)展趨勢。C.業(yè)態(tài)在城市中所處的地位、 發(fā)展的狀況、增長的趨勢。D.各商業(yè)中心的分布、 業(yè)態(tài)組合、經營規(guī)模、經營特色。3.3.2城市人口狀況人口總量、 分布、年齡結構、受教育程度、 性別結構等。3.3.3城市居民消費習慣消費占比分析、消費趨向分析、消費結構分析、購買力分析。3.3.4 同業(yè)市場狀況 同業(yè)市場的分布狀況、 經營形態(tài)、發(fā)展規(guī)模、 各業(yè)態(tài)的結構以及占比、 經營特色、 未來的發(fā)展方向。3.3.5 城市交通狀況交通網絡分布、交通發(fā)展狀況、主要交通工具、各交通工具的運營能力。3.3.6 政府規(guī)劃 政府在未來的 5-10 年的規(guī)劃情況，尤其是項目地所在的區(qū)域的城市規(guī)劃情況 3.3.7 項

8、目所在商圈情況A 、所處地理位置B、周邊環(huán)境C 、各項經濟指標及同期比D、商業(yè)分布、結構、發(fā)展狀況及發(fā)展空間E 、人口總量、分布、結構狀況F 、消費習慣、消費結構占比、購買能力、消費趨勢G 、交通狀況 3.3.8 競爭同業(yè)調研、經營規(guī)模 、行業(yè)中地位 、經營風格及特色 、業(yè)態(tài)組合、商品結構及占比E 、競爭優(yōu)勢F 、租金標準及收益G 、物業(yè)條件、設備設施狀況3.3.9 商圈內物業(yè)租金標準及經濟收益 3.3.10 商戶資源調研 3.4 市場調研的方法 3.4.1 全面調查法3.4.2 重點調查法3.4.3 抽樣調查法 3.5 市場調研的操作流程3.5.1 調研準備階段A、確定調研目標B、調研范圍的

9、劃分C、調研的時間安排D、制定調研計劃E、調研人員的分工F、調研表或問卷的設計等資料的準備3.5.2 正式調研階段A確定資料來源B、進行資料收集C實地抽樣調查、D現場問卷調查E現場觀察調查F、專家訪談調查 3.5.3 結果處理階段A 、對收集的資料進行匯總和整理B、對整理出的資料按類別進行歸納C對歸納出的結果進行分析研究D通過分析研究得出結論E對結論進行總結整理出市場調研報告 36市場調研階段使用的工作標準及制式表格3.6.1 市調問卷調查表問卷調查表先生 /女士：本次調查主要針對您好， 我們是 XX 集團的調查員， 感謝您在百忙之中對我們工作的支持， 您對 XX 城區(qū)內商圈商業(yè)情況的見解做一

10、些了解。特此聲明。謝謝！ 敬請您認真詳細填寫本調查表，所有問題您只需在對應的答案“”中劃寫性別：年齡：、甄別部分：1、您居住在下面什么范圍內？蓮湖區(qū) 碑林區(qū)新城區(qū)雁塔區(qū)其他區(qū)2、工作在下面什么范圍內？蓮湖區(qū) 碑林區(qū)新城區(qū)雁塔區(qū)其他3、您現在住所屬于下面哪種情況？自購租賃單位宿舍4、您的工作單位屬于下面哪種類型？國營企業(yè)外資 / 合資企業(yè)事業(yè)型單位私營企業(yè)自由職業(yè)者學生離退休無業(yè)二、消費習慣及期望部分1、您出行的交通形式主要是下面哪種？自行車公交車出租車自駕車2、您經常到什么地方消費？服裝消費、日用品消費餐飲消費、娛樂休閑消費東大街西安飯莊鐘樓文商中心西大街鼓樓回民飲食街小寨廣場中大國際購物中心

11、家 世界 超 市其它其它3、在 XX 市西大街內，您最希望商家能夠提供什么類型的購物場所？大型百貨商場名品服飾專賣店 /步行街家居用品大賣場超市 /大賣場家私店電器大賣場名牌折扣店建材超市4、您希望商家能夠為您提供什么類型的用餐場所？中式快餐店 西式快餐店休閑餐飲店國內特色餐飲店異國特色餐飲店中式食府咖啡館冰淇淋店巧克力店茶藝館面包店自助餐廳5、影響您選擇餐廳的主要因素是什么？裝潢 衛(wèi)生 氣氛 交通 口味 檔次實惠 服務其6、您希望 XX 區(qū)域能有一個什么樣的大型購物中心？現代時尚購物廣場青春、 休閑購物廣場經常有文化活動、 表演大型百貨商場盡情體驗的歡樂之城購物、餐飲、休閑娛樂一站式購物廣場

12、三、背景資料部分：1、您的文化程度？高中 中專 大專 本科碩士2、您的職業(yè)？金融服務商貿制造營銷房產政府醫(yī)保 IT文教學生待業(yè)其他無業(yè)3、下面那個最能代表您的個人收入情況？ 500 元以下 500-1000 元 1001-2000 元 2001-3000 3001-5000 元 5001-7000 元 7001-1000010000 元以上4、您每月用于日常消費總額占月收入的那種比重? 20%以下 30%左右 40%左右 50%左右 60%左右 70%以上100%)面積:5、您在居住地和工作地的消費比列屬于什么情況？（兩項合計居住地工作地 30%以下 30%以下 40%左右 40%左右 50%

13、左右 50%左右 60%左右 60%左右 70%以上 70%以上6、您的各項消費中，各自的比重是多少？（三項合計購物餐飲娛樂休閑 10%以下 10%以下 10%以下 20%左右 20%左右 20%左右 30%左右 30%左右 30%左右 40%左右 40%左右 40%左右 50%左右 50%左右 50%左右 60%左右 60%左右 60%左右 70%以上 70%以上 70%以上100%)362商業(yè)項目調研表商業(yè)項目調研表項目名稱:位置:項目介紹:樓層平均租金主力品牌備注租金收取方式合同年限保證金收取優(yōu)惠政策商戶來源項目分析363商戶資源調查表品牌調查表序號業(yè)態(tài)業(yè)種品牌店面地址經營面積品牌描述經

14、營方式364商鋪租金調查表商鋪租金調查表20XX年XX月XX日區(qū)域位置類型平均租金面積經營內容備注第四部分商業(yè)規(guī)劃階段4.1商業(yè)規(guī)劃的目的步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃對步行街的各業(yè)態(tài)、業(yè)種進行規(guī)劃，使得步行街內業(yè)態(tài)及品牌符合商業(yè)規(guī)律及顧客需求，從而達到步行街穩(wěn)場、旺場。4.2 商業(yè)規(guī)劃的工作流程 4.2.1根據市調報告及發(fā)展部提供的相關數據，集團商管公司招商部負責草擬新 商業(yè)廣場步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃。4.2.2商業(yè)廣場步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃包括步行街商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)在 步行街分布、目標品牌等。4.2.3新商業(yè)廣場步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃形成后，由集團商管公司招商部提報集團商管 公司論證，集團商管公司總經理、各業(yè)務主管

15、副總經理、各部門負責人、地方商 業(yè)管理公司及集團其他部門領導參與論證，經討論、調整后的規(guī)劃報集團領導審 批。4.2.4集團商管公司招商部負責依據經審批后的步行街商業(yè)規(guī)劃指導各地商管 公司制訂招商方案，并跟進商業(yè)規(guī)劃執(zhí)行情況;4.2.5步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃一經確定，各地商管公司必須嚴格執(zhí)行。若執(zhí)行中有調改 意見須提報調改方案，經集團商管公司招商部審核后報集團商管公司審批，審批 后的調改方案方可執(zhí)行。4.3 商業(yè)規(guī)劃階段使用的工作標準商業(yè)規(guī)劃的規(guī)劃要點步行街業(yè)態(tài)分類一般分為三個品類： 服裝、餐飲、特色服務。XX步行街的業(yè)態(tài)規(guī)劃的配比原則為加大餐飲的比例，一般占比50鳩上，按照整 個步行街的業(yè)態(tài)占比來看，

16、應縮小服裝的比例，一般步行街的服裝占比控制在 30%左右；其余的為特色服務，雖然特色服務品類較雜，但品牌總數較少，根據 其定位設置在步行街內的配比。4.4.1 步行街總體定位： 根據項目所在城市市場情況、居民情況、商業(yè)情況、競爭對手情況、廣場位置及 物業(yè)情況、主力店情況，通過對步行街的檔次定位、功能定位、品牌定位、主題 定位、客層定位、項目當地文化定位、服務定位、商品定位、管理定位來進行步 行街的整體定位。1、4.4.2 業(yè)態(tài)配比及位置分布：做好充分的市調，充分了解項目周遍的業(yè)態(tài)的市場占有量，分布情況，以及周遍居民的收入水平，消費層次。根據廣場整體功能定位、主力店業(yè)態(tài)、商戶 資源情況對步行街的

17、業(yè)態(tài)配比進行確定； 一般來說服裝服飾的商戶資源相對來說 較多，對步行街的精品服裝服飾專賣店， 甚至旗艦店支持較大。2、 根據步行街業(yè)態(tài)特征、物業(yè)條件、主力店關聯(lián)性、各業(yè)態(tài)租金承受標準及顧 客消費習慣對各業(yè)態(tài)位置進行確定。并根據品牌的形象、知名度、聚客度、承租 力來確定各業(yè)態(tài)及各品牌的位置， 比如：對于世界品牌或國內一二線品牌承租較 高的品牌可以考慮將其設置在一樓入口處的黃金位置， 而對于餐飲業(yè)態(tài)扎堆經營 的特點，強聚客力的優(yōu)勢，我們可以將其設置在較高樓層以便引導客流向上運動。4.4.3 步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃內容規(guī)范 1、 步行街總體定位描述：包括經營檔次、功能、業(yè)態(tài)種類、目標顧客群體、經 營主題、品

18、牌定位。步行街是 XX 商業(yè)廣場的靈魂和紐帶，通過步行街來串聯(lián)廣 場的各個業(yè)態(tài)及主力店、 室內步行街是 XX 商業(yè)廣場的交通樞紐中心， 最容易組織顧客形成層間運動， 從而達到提升 XX 商業(yè)廣場的整體客流， 通過對步行街的定位與主力店形成差異化亦即 “錯位經營”，來提高 XX 商業(yè)整體的市場競爭力。1、 檔次定位：對于步行街的檔次定位我們應考慮百貨主力店的檔次定位，略低 于 XX 百貨，以次來襯托百貨。2、 功能定位：步行街的功能應根據項目立地環(huán)境及所在商圈的情況來確定。也是對 XX 百貨的一種補充。對有些項目步行街而言，我們應側重于功能型的業(yè)種4、招商。品牌定位：由于考慮到百貨的因素，步行街

19、的品牌應考慮品牌旗艦店，以防與百貨同質化，失去步行街的特色。5、 主題定位：既然是“街” ，那我們必須注重景觀、休閑氛圍的營造，使顧客 真正能感覺到“街”的氣息。6、客層定位：時尚消費一族、社區(qū)居民、進入到商業(yè)廣場的所有顧客。a)各樓層定位及業(yè)態(tài)描述：7、一樓：作為步行街一樓來說，應該是檔次、形象、品牌較好的樓層，具備引領消費時尚的作用， 并且同時要考慮百貨一樓的定位和品類布局， 是百貨一樓定 位、業(yè)種的提升和補充。8、 二樓：二樓的檔次應略低于一樓，所面向的消費群體應適應所在樓層百貨的 客群，起到客群相通，客群互補， 并應綜合考慮到特色業(yè)種的添加以彌補百貨的 不足，增加步行街的特色。9、 三

20、樓：一般應根據項目的立地環(huán)境和市場結構進行業(yè)種確定，使三樓成為整 個步行街的聚焦點，一般多以老百姓最關心，生活不可或缺的餐飲為首選。a) 各業(yè)種分布及目標品牌：將業(yè)種落位到平面圖， 并將目標品牌落位到各商鋪， 每個商鋪確定 3 個以上目標 品牌業(yè)種分布： 第五部分 租金標準及招商政策制定階段5.1 租金標準及招商政策制定的目的 制定租金標準及招商政策，為招商提供依據，保障招商工作順利進行。5.2 租金標準及招商政策制定工作要點 制定年度總租金指標、 各樓層租金標準、 各鋪位租金標準、 優(yōu)惠期及優(yōu)惠執(zhí)行辦 法、押金及租金交納方式、租賃年限、年度遞增率等。5.3 租金標準及招商政策制定的工作流程5

21、.3.1 集團商管公司招商部根據當地市場情況、步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃、集團要求草擬 新商業(yè)廣場步行街招商政策及租金方案。5.3.2 招商政策及租金方案包括：各商鋪租金、各業(yè)態(tài)租賃合同年限、保證金及 租金交納方式、租金年增長比率、優(yōu)惠政策。5.3.3 新商業(yè)廣場步行街招商政策及租金方案草擬后， 由集團商管公司招商部提 報集團商管公司論證， 集團商管公司總經理、 各業(yè)務主管副總經理、 各部門負責 人、當地商管公司及集團其他部門領導參與論證， 經討論、 調整后的招商政策及 租金方案報集團領導審批。5.3.4 經營期商業(yè)廣場步行街招商政策及租金方案形成后， 經集團商管公司招商 部審核，報集團商管公司審批。5.

22、3.5 集團商業(yè)管理公司招商部負責監(jiān)督、檢查政策及方案執(zhí)行情況。5.3.6 各地商管公司根據批復的招商政策及租金方案， 確定每個鋪位的租金及招 商政策，報集團商管公司審批。 商鋪招商政策及租金經審批后， 各地商管公司需 嚴格執(zhí)行。5.4 租金標準及招商政策制定的工作標準及制式表格5.4.1 租金及招商政策制定工作標準1、租金標準制定A、樓層租金標準：根據可參照本城市商業(yè)項目樓層租金、項目地理位置、主力 店情況、品牌資源情況等因素確定。B、業(yè)態(tài)租金標準：根據業(yè)態(tài)行業(yè)特點（比如：餐飲的租金普遍較低）以及當地 業(yè)態(tài)的市場租金情況確定。C鋪位租金標準：根據樓層、業(yè)態(tài)租金及鋪位所處位置的好壞差異、及主力

23、店接臨程度及未來客流走向及數量來確定。D、年度總租金標準：根據鋪位租金、招商滿場率、優(yōu)惠條件以及對未來租金的市場預測來確定年度總租金。2、招商政策制定A、合作年限：根據不同的業(yè)態(tài)業(yè)種、商戶投資程度以及和XX戰(zhàn)略合作程度來確定，一般類別品牌。一般類別品牌 3年以內，餐飲采用在 3+2 形式，銀行及一些戰(zhàn)略品牌可適當放寬年限。B、優(yōu)惠條件及執(zhí)行方案：根據前期對當地市場租金的調查、對手與商戶合作條件以及項目所在地段商圈來確定。C、遞增比例：根據XX對項目地段的市場影響程度，以及對未來市場的提升情況來確定，同時亦考慮業(yè)態(tài)業(yè)種的行業(yè)特性。D、押金及租金交納方式：根據當地的市場情況，以及 XX項目在市場的

24、認知和商戶對 XX 的忠誠度來確定，當然還要結合業(yè)態(tài)業(yè)種以及戰(zhàn)略合作程度來確定。5.4.2 租金匯總表5.4.3 租金明細表第六部分 招商準備61 招商準備工作的具體內容6.1.1 招商團隊組建：A、編制招商營運人員組織結構 , 經審批后配合人力資源部招聘招商人員。B、成立招商小組，項目總經理為組長，負責分管招商營運的副總經理為副組C、招聘有經驗的招商人員，策劃人員（會 CAD工程制圖）；6.1.2 人員培訓A、 編寫廣場規(guī)劃培訓材料，對廣場及步行街的定位、租金標準、招商政策進行培訓。B、 對企業(yè)文化、 管理制度、專業(yè)知識 、招商計劃和業(yè)務流程、談判技巧等 進行培訓，以提高業(yè)務人員水平。C、招

25、商洽談準備培訓：由于租戶廣泛性和豐富性，要求洽談前對每個承租戶 進行分級評估， 選定談判方式，對談判可能出現的問題要有應對措施；D、 招商洽談要求培訓：招商人員要從實際出發(fā)注意談判的原則性與靈活性， 既要遵守公司招商政策不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實 現招商計劃和目標。要求招商人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文E、字表達的一致性，招商人員要有比較好的表達能力，也要有較強的公關能力。對出售產權商鋪、 并且由我司接受委托的， 要搜集業(yè)主自然狀況、要求和建議、投資意向等資料進行分類建檔;重點業(yè)戶單獨建檔，以便招商對 接。6.1.3 設備和物品準備A 、 當地商業(yè)公司負責購置

26、招商辦公設備及辦公用品， 購置招商車輛;B、 負責招商辦公室和招商環(huán)境氣氛布置，6.1.4 資料準備A 、意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補充協(xié)議、廣告位使用合同、營 運管理手冊等文本資料準備；B、 營業(yè)執(zhí)照、 房屋租賃許可證、 停車場經營許可等國家和當地政府規(guī)定的 相關證照準備；C、 項目整體規(guī)劃方案及建筑圖紙、商業(yè)布局、物業(yè)條件、商業(yè)經營面積確認；D、工程進度時間安排;E、室內、外裝修效果圖（規(guī)劃部提供）F、鋪位平面圖，面積、租金明細表;G、業(yè)務流程、管理制度：根據集團相關規(guī)章制度擬制當地公司管理制度和業(yè) 務流程。擬制完成后應交集團商業(yè)管理公司行政部存檔備案;H、招商手冊，項目簡介：不

27、同時期的宣傳資料的設計風格應保持一致，文字 內容應保持連貫，招商宣傳資料方案須報經集團商業(yè)管理公司審批后方可制作, 招商宣傳資料印制完成應交集團商業(yè)管理公司招商部存檔備案;招商人員統(tǒng)一說辭（如：答商戶 100問）：其內容應與銷售宣傳資料和招商 手冊內容保持一致，不得夸大事實，不得有任何關于租賃價格、回報率等承諾（對產權銷售的商鋪），6.2招商準備工作的工作流程XX商業(yè)廣場客戶洽談記錄客戶名稱:經營品類品種:聯(lián)系人:生產廠性質:代理（）個人（）洽談內容:1面積需求:2、現經營情況及地點:3、來訪次數:4、合作意向:5、其他:日期:洽談人:6. 3. 2XX商業(yè)廣場客戶咨詢登記表XX商業(yè)廣場客戶咨

28、詢登記表序號時間客戶姓名/公司名稱聯(lián)系電話經營項目所需面積目前經營地點備注6. 3. 3招商部倒計時工作計劃表招商部倒計時工作計劃項目至開業(yè)時間督辦人責任人六月七月八月九月工作內容102030102030102030102030招商實施階段裝修跟進階段營運籌備開業(yè)慶典制表人:分管副總:6. 3. 4XX商業(yè)廣場租金收益進度匯總表XX廣場租金收益進度匯總表總體情況已完成情況待確認意向客戶租金收益商鋪套內面積租金收商鋪套內面積租金收益商鋪套內面積租金收益（個6. 3. 5XX商業(yè)廣場機場裝修進度表XX商業(yè)廣場進場裝修進度表序號商鋪號面積品 類品 牌正式合 同簽約日 期意向書簽約日期預計圖紙送審日期

29、圖紙送審情況預計進場日期實際進場日期預計完工日期責任人第七部分招商及簽約7.1招商及簽約階段工作內容7.1.2對招商團隊的人員進行工作分工，分解目標任務，傳達權責;7.1.4招商啟動后兩月內召開一次大型招商會， 組織已經進駐從項目竣工前四個 月至項目開業(yè)或意想進駐的商戶現場簽約， 邀請目標商戶參觀商鋪并介紹商場定 位、發(fā)展前景等情況，邀請當地政府主觀部門和新聞媒體參加會議， 進一步擴大影響；招商人員和招商主管領導現場接待，促成商戶主動進駐；7.1.8承租人在簽訂租賃協(xié)議的同時，應與當地集團所屬商業(yè)管理公司簽定統(tǒng)一 經營管理協(xié)議，接受統(tǒng)一經營管理;7.1.11采取走出去、請進來的方式，借助各種展

30、會、節(jié)日進行招商，力邀部分 品牌經銷商考察、洽談、入駐。全國性的服裝博覽會由商業(yè)管理公司招商部負責, 各地管理公司可參加在本省舉辦的各種展會;7.1.12注重發(fā)揮知名品牌、大客戶的影響力，對有意向的知名品牌及有關整體 包租、區(qū)域分租的重點大客戶，領導要親自跟進，創(chuàng)造條件，特事特辦，促其成 功;7.1.13采取多種形式，積極做好開業(yè)營銷策劃。整合資源進行促銷活動，開展 適當的讓利優(yōu)惠活動，美化店堂，營造經營氛圍，力求實現商場開業(yè)滿鋪經營的 效果。7.1.14制定品牌落位圖，做出至少兩套備選方案，一套預警方案;7.1.15做好客戶的拜訪、接待記錄。每日登記商戶洽談情況并進行匯總，外出 拜訪商戶的，

31、外出前做好去向登記，返回后登記商戶洽談表情況。7.1.16根據接待和拜訪商戶的情況確定有意向的目標商戶，招商人員對目標商 戶要進行重點跟進和洽談。根據洽談情況做好目標商戶洽談匯記錄;7.1.17與目標商戶合作條件商洽完畢并確定合作商務條款后，主談招商人員可 以填寫合同申報表進行合同申報、審批流程，并及時跟進審批結果；7.1.18合作條件變更：若通過合同申報、審批流程后，與商戶的合作條件發(fā)生 變化，招商人員應填寫合同意見反饋或合同變更審批，報請公司領導審批同意后 方能變更;7.1.19合同簽訂：目標商戶通過合同申報、審批流程后，招商部領導需跟進商 戶簽訂房屋租賃合同及附件物業(yè)管理合同及相關要約文

32、本，并將簽字蓋 章的合同統(tǒng)一編號存檔。7.2招商及簽約階段的各項工作流程權限內7. 3招商及簽約階段使用的工作標準及制式表格7.3.1步行街商鋪租賃合同臺帳表步行街商鋪租賃合同臺賬7.3.2客戶條件確認審批表客戶條件確認審批表客戶名稱:品牌:鋪位號:聯(lián)系電話:單位租金:承租期限:面積:RMB元/月/平米租金標準:第一年:RMB元/月；RMB元/季;RMB第二年:RMB元/月；RMB元/季;RMB第三年:RMB元/月；RMB元/季;RMB簽約保證金:經營類別:RMB :.元(大寫:物業(yè)管理費標準:RMB元/月/平米招商人員:部門經理:財務審核:副總經理:總經理:集團商管公司招商部:7.3.3內部

33、合同審批匯簽表XX集團商業(yè)管理公司各地所屬公司內部合同審批匯簽表公司名稱:合同名稱商鋪租賃合同合同編號對方單位合同金額標的、數量、質量、價格、付款方式、履約期限（地點和方式）等：經辦部門意見（經辦人和部門負責人共同簽字）:分管副總：當地公司財務負責人：當地公司總經理:集團商管公司招商部項目經理:7.3.4XX廣場租約確認書XX廣場租約確認書編號:1.出聯(lián)系地址:2.承租方:法定代表人:營業(yè)名稱:聯(lián)系地址:聯(lián)系電話:3.租賃位置:商鋪號:套內建筑面積約:4.承租期限：為（詳見附件位置示意圖，下稱“承租房屋”）個租約年，從雙方擬簽署的正式的房屋租賃合同（以下簡稱“租賃合同”）項下約定的計租日起計算

34、（每個租約年為連續(xù)的12個月）。5.租金標準（不包括物業(yè)管理費）：自計租日開始，乙方應當承擔該房屋的租金。該房屋的租金按套內建筑面積計付，具體標準為:（1）第一個租約年每月每平方米租金為人民幣【】元，即每月租金為人民幣【】元，即為【】元/季。綜上，乙方第一個租約年實際應交租金為【】元/年;（2）第二個租約年每月每平方米租金為人民幣【】元，即每月租金為人民幣【】元，即為【元/季。綜上，乙方第二個租約年實際應交租金為【】元/年;（3）第三個租約年每月每平方米租金為人民幣【】元，即每月租金為人民幣【】元，即為【】元/季。綜上，乙方第三個租約年實際應交租金為【】元/年。6.本合同項下的租金支付方式為：

35、以每季度為一個繳租期，乙方應當在每個繳租期最后一個月的25日前向甲方一次性足額支付下個繳租期租金。7.租賃用途只限作：經營品類為，品牌為8.承租期限內，承租方應繳納的物業(yè)管理費應按承租房屋的套內建筑面積計算,每平方米每月元人民幣（暫定）。承租方承諾遵守XX商業(yè)中心物業(yè)管理公約,并遵守出租方和承租房屋之管理公司（即XX 廣場管理有限公司）制定并不時修改的關于XX商業(yè)中心各方面管理的一切規(guī)章制度（包括裝修規(guī)定、營運手冊、房屋及設施設備使用要求等)。9.簽約保證金：為保證租賃合同的及時簽署，在簽署本確認書時，承租方向出租方繳付人民幣大寫：【】萬元整的簽約保證金。在簽署正式租賃合同后該誠意定金將自動轉

36、為商品質量保證金和物業(yè)服務合同履約保證金的組成部分。如該簽約保證金屆時仍有剩余的，則剩余部分將用于沖抵相應金額的租金。10.免租裝修期:天，具體時間以租賃合同項下的約定為準。11.其它條款:(1)本確認書不得轉讓。(2)在承租方按本確認書約定支付簽約保證金之前，出租方有權將該承租房屋另行出租，因此產生的法律后果由承租方自行承擔。(3)承租方應在簽署本確認書后天內簽署正式租賃合同，并按照租賃合同的約定繳付相關租賃費用。如承租方逾期不簽署正式租賃合同，出租方有權終止 本確認書，將該承租房屋另行出租，并有權不退還承租方所繳付的簽約保證金。(4)承租方聯(lián)系地址及電話如有更改，應以書面形式通知出租方。1

37、3.本確認書自雙方授權代表共同簽字蓋章， 且出租方收到承租方的簽約保證金 之日起生效。在簽署正式租賃合同后，本確認書自動作廢。14.本確認書一式四份，出租方、承租方各執(zhí)二份，具有同等法律效力。出租方簽署/蓋章:承租方簽署/蓋章7.4戶外廣告位招商 7.4.1、戶外廣告位招商的工作要點：A 戶外廣告位市場調查: 根據項目需要，確定調查范圍，一般分為兩個部分：項目周邊戶外廣告位調查和同等規(guī)模商業(yè)項目戶外廣告位調查。 根據戶外廣告位市場調查表 的內容要求， 詳細記錄相關數據。結合調查報告，項目所在地理位置，商業(yè)環(huán)境，人流量，車 流量，周邊覆蓋范圍內人群的收入水平，學歷結構，消費習慣；以及項目的業(yè)態(tài)

38、組合，商鋪招商情況等進行分析總結， 形成書面報告， 作為租金價格上報的重要 組成材料。戶外廣告B、戶外廣告位定價： 明確戶外廣告位數量，尺寸及面積，位置及歸屬，制作規(guī)劃等編制位數據統(tǒng)計表，根據調查報告，對項目每個戶外廣告位進行定價，并最終形成xxr場租金價格上報明細表，對每個廣告位和總租金收益作出評估， 以申請的形式經部門經理， 主管招商副總， 財務經理， 總經理審批后報集團商管招商 部主管副總經理， 集團商管公司常務副總， 總經理審批； 廣告位招商以各及領導 最終審批意見為標準。C、戶外廣告位招商談判： 根據廣告位的數量， 業(yè)態(tài)及招商品牌， 在租金價格確定后， 招商人員根據租金價 格上報表尋

39、找目標商戶洽談，明確租賃時間，租賃價格，制作要求等重要內容。經商戶認可后，填寫戶外廣告位租賃確認書D、戶外廣告位合同簽訂： 簽定合同前，須進行戶外廣告位租賃協(xié)議 上報，由集團商管公司相關領導 批準后方可執(zhí)行。簽定合同時，注意租賃時間，金額，位置，尺寸，制作施工，制作材料要求，制作時間，違約責任等。簽定合同前填寫戶外廣告位合同簽定 審批書，經公司相關領導批準后簽定正式合同；合同簽定后，督促廣告位租賃 商戶交納各項費用。E、 戶外廣告位制作施工： 根據廣告規(guī)劃， 督促商戶提供廣告設計畫面， 經初審后無問題后， 由商戶到工商 部門辦理廣告內容登記。 再安排合理的時間， 協(xié)調商戶進場施工， 并在規(guī)定時

40、間 內完成制作。注意施工時施工人員安全，行人及公司財產安全保障。F、 戶外廣告位驗收： 驗收包括廣告制作材料，內容，尺寸，位置，色彩等是否符合雙方約定，檢查廣 告位制作安裝是否安全， 電路，照明是否通暢， 開關燈時間是與規(guī)定的時間一致。742、戶外廣告位招商的工作內容B、尋找目標客戶：（定位） 針對不同商戶提出不同的位置組合推薦方案：（媒介策劃）C、戶外廣告位租賃談判：（洽談）戶外廣告位租賃合同協(xié)議簽定：（成交）E、費用催繳：（執(zhí)行）執(zhí)行監(jiān)督：（維護）743、戶外廣告位招商的各項工作流程A、戶外廣告位市場調查工作流程：確定調查區(qū)域；制作市場調表；編寫市場調 查報告。B、戶外廣告位租金上報流程：

41、戶外廣告位統(tǒng)計；廣告位租金價格預計；報公司 部門經理，主管副總，財務經理，總經理，集團公司招商主管副總，集團常務副 總，集團公司總經理審批。C、戶外廣告位合同審批流程：根據集團合同模版，針對項目實際情況對部分條 款作調整，最終版本上報集團及法務部審批。D戶外廣告位驗收流程：檢查安裝廣告的安全，畫面整潔，美觀，內容健康,燈光照明正常，電源開關時間準時。744、戶外廣告位招商使用的工作標準及制式表格A、戶外廣告市場調查表戶外廣告調查表編號地址廣告位面積廣告位所屬單位廣告位價格廣告客戶車流量人流量分析備注B、XX廣場租金價格上報明細表XX廣場戶外廣告位（招牌）租金價格上報表序號編號尺寸（米）面積（平

42、方米）單價（元/平方米.月）總價（元/年）朝 向備注123456C、戶外廣告位數據統(tǒng)計表XX廣場戶外廣告位（招牌）統(tǒng)計表序號編號尺寸（米）面積（平方米）朝向備注123456D戶外廣告位租賃落位表XX廣場戶外廣告位（招牌）落位表序號編號尺寸（米）面積（平方米）商戶名稱（一選）商戶名稱（二選）商戶名稱（三選）單價（元/ 平方米.月）總價（元/ 年）朝 向備注123456E、戶外廣告位租賃確認書F、戶外廣告位合同簽定審批書XX廣場商業(yè)管理有限公司戶外廣告合同審批表客戶全稱聯(lián)系電話租賃商鋪號傳真經營品牌品類廣告位位置、編號及面積租賃費用4月租金（小寫）元/月電費保證金（小寫）元合同編號確認書主要條款1

43、、招商經辦人年月日招商部經理審核年月日主管副總審核年月日財務部審核年月日總經理審核年月日集團審核年月日G戶外廣告位空位統(tǒng)計表第八部分商戶裝修的管理 8.1 商戶裝修管理的工作要點8.1.1商戶裝修管理的目的旨在向商戶提供裝修指引以及一般基本資料， 以協(xié)助商戶順利進行商鋪的設計與裝修。請務必按照商戶裝修管理之有關規(guī)則進行裝修， 以維護購物廣場的整體利 益，廣場管理部門也會按有關規(guī)定貫徹執(zhí)行和補充其內容。8.1.2裝修圖紙的批核 所有裝修設計圖紙必須由商戶提交 XX廣場招商部（以下簡稱招商部）審閱及批 準。為維護廣場整體利益，招商部有權要求商戶更改裝修設計及停止任何未經批 的工程。8.1.3 政府

44、部門許可并辦理相關報批即使裝修圖紙已被招商部門接納，這并不表示其內容及設計已符合政府有關條 例，如屬必要商戶仍須另向政府有關部門申請批準其圖紙內容， 報驗手續(xù)。8.1.4 聘請顧問公司 招商部門在有需要時經商戶同意可聘請顧問公司或專業(yè)設計部門審批商戶圖紙 及監(jiān)管裝修工程，一切引起之費用，均須由有關商戶負責。8.1.5 各類保證金與費用 在開始裝修前， 商戶必須交裝修管理保證金， 做為防止損壞廣場設備及公共區(qū)域 并按照已批準的裝修圖紙進行裝修的保證金。商戶同時繳付其他須繳的相關費 用。8.1.6 咨詢如果商戶對裝修事宜有任何查詢， 請與 XX 廣場招商部聯(lián)系， 我們將盡力予以協(xié)助。8.1.7 建

45、議 為使每一位商戶能按其計劃順利完成裝修， 按時開業(yè)及維護所有商戶的利益， 建 議各商戶仔細閱讀裝修管理規(guī)定， 制定詳細裝修計劃， 確保其裝修工程完全符合 裝修管理規(guī)定的要求； 否則商戶可能延誤有關工程及未能按時開業(yè)而引致不必要 的損失。上述以及以后所提及的商戶，應包括商鋪的租戶或委托人。8.2 商戶裝修管理的工作內容 8.2.1 商戶進場裝修必須提前到管理公司領取裝修的有關資料，填報裝修申請表、裝修施工說明表，并提供如下資料：A裝修設計方案和施工圖紙，施工圖紙應包括效果圖、總平面圖、各立面圖、 天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖、所有 主材明細等，特別提示餐飲商

46、戶必須提供廚房防水施工方案和工藝。B、施工單位資質證明原件及復印件一套，包括施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、 施工許可證明、 電工上崗證、 如需動用電焊等特殊設備的需提交特殊上崗證明。 。C施工人員按XX廣場相關規(guī)定出具有效證件，包括特殊工種上崗證。822商戶向招商部提供的施工圖紙包括:A總平面圖：裝修平面圖需注明所有間隔、柜臺、貨架位置；裝飾用料及其施 工方法，防火材料還需提供合格證和準用證；重型設備須標明重量、詳細尺寸及安放位置；注明地面施工方案。在消防探頭、煙感器、消防栓、配電箱、電表前 以及消防卷簾門的0.5米以內不能設計高櫥或貨架遮擋上述設施，影響其使用。商戶所安水表要符合國家標準，并

47、有合格證，安裝高度在1.5 - 2.0米的高度,不能有遮擋物。B、各立面圖：各商鋪朝向內通道的立面須有三分之二的立面寬度保持通透，可 采取以下方式: a、可設置高度在1.5米以下的單面貨架、雙面貨架或模特臺。b可設置吊桿拉絲架陳列貨品。C、可設置落地透明鋼化夾膠玻璃（厚度在 12MM以上、玻璃外露邊緣須經過磨邊處理），鋪內靠落地透明鋼化央膠玻璃處可設置不帶背板的貨架或高度在1.5 米以下的模特臺。d可設置以透明玻璃為背板的貨柜。C天花平面圖D櫥窗及招牌平面圖招牌應嚴格按原制作好的招牌框架尺寸進行設計，并須說明字體、顏色，取材統(tǒng)采用內打燈燈箱片或燈箱布。E電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖 須說明燈具型

48、號、功率、功率因數、額定電壓、數量及安裝方法；標明鎮(zhèn)流器安放位置及型號規(guī)格；注明電線規(guī)格及線路敷設方法；注明電源開關、燈具開關及插座等型號規(guī)格。一般情況下，每一個商鋪的總用電量（包含店招用電、鋪內照明用電、營業(yè)道具用電及其它所有用電設施的總和）：服裝服飾和特色店在8kw 以內，50平方米以下餐飲商鋪在一2QkW-以內,50-.100平方米商鋪在.,3Qkw。若超 出部分須增容，并按實際情況收取增容費。823電器產品和燈具:A供電導線必須選用阻燃塑皮銅芯導線（導線上應有標注“ZR記號），用電 容量在5KVA以上的工程必須選用雙層阻燃塑皮銅芯線纜，相線為紅、黃、綠三 種顏色，零線為黑色，地線為黃/綠色，導線截面積應與所承擔的設備功率相匹 配；導線駁接處須堅固可靠，阻燃絕緣。B、在廣場內使用的照明燈具，指定使用以下品牌和型號: a