物業(yè)管理師《基本制度與政策》知識(shí)點(diǎn)：業(yè)主

1、物業(yè)管理師基本制度與政策知識(shí)點(diǎn)：業(yè)主掌握基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)是我們進(jìn)行復(fù)習(xí)的第一步也是備考工作的基礎(chǔ)下面百分網(wǎng)小編為大整理了物業(yè)管理師基本制度與政策 部分關(guān)于業(yè)主的知識(shí)點(diǎn)希望能對(duì)大家有幫助更多內(nèi)容歡迎關(guān)注應(yīng)屆畢業(yè)生網(wǎng)(一) 業(yè)主的概念條例第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主由于我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個(gè)主體的原則擁有了房屋的所有權(quán)在事實(shí)上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、 設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的相關(guān)權(quán)利因此將業(yè)主定義為 “房屋的所有權(quán)人” 并沒(méi)有排除業(yè)主對(duì)與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利在物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人不受國(guó)籍限制也不受自然人、 法人或其他組織的屬性限制我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)管

2、理實(shí)行權(quán)證管理方式一般情況下確定房屋所有權(quán)人主要憑據(jù)是房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證屬于自然人的房屋房屋所有權(quán)證上標(biāo)明房屋所有權(quán)人的姓名屬于法人或其他組織的房屋房屋所有權(quán)證上標(biāo)明房屋所有權(quán)人的組織名稱現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書(shū)持有人 ; 二是房屋共有權(quán)證書(shū)持有人 ; 三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書(shū)和房屋共有權(quán)證書(shū)的購(gòu)房人(二) 業(yè)主的權(quán)利在物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主基于對(duì)房屋的所有權(quán)享有對(duì)物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利這些權(quán)利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使有些只能通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)條例規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利包括：1. 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服

3、務(wù)物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議物業(yè)服務(wù)合同簽訂后物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有向業(yè)主提供合同所約定服務(wù)的義務(wù)業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利2. 提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議業(yè)主大會(huì)會(huì)議是業(yè)主大會(huì)開(kāi)展工作的基本形式業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成作為業(yè)主大會(huì)的成員業(yè)主享有提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利條例第十三條規(guī)定：經(jīng) 20%以上的業(yè)主提議業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議業(yè)主有對(duì)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利促使物業(yè)管理能及時(shí)、 有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行3. 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事

4、規(guī)則的建議業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會(huì)內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)性規(guī)約這些規(guī)約在生效以后對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利當(dāng)業(yè)主認(rèn)為有必要制定業(yè)主公約、 業(yè)主大會(huì)文事規(guī)則或者認(rèn)為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則有不完善的地方可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議4. 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議行使投票權(quán)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的決定權(quán)是通過(guò)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議在會(huì)議上行使表決權(quán)的方式來(lái)行使的只要具有業(yè)主身份就具有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上業(yè)主按照省、 自治區(qū)、直

5、轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的具體辦法或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權(quán)確定辦法對(duì)列入會(huì)議議程的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行投票作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定5. 選舉業(yè)主委員會(huì)委員并享有被選舉權(quán)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定它由一定數(shù)量的業(yè)主代表即業(yè)主委員會(huì)委員組成業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生作為業(yè)主的代言人履行具體職責(zé)為全體業(yè)主服務(wù)每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利同時(shí)業(yè)主作為業(yè)主大會(huì)的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利6. 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)它的工作直接

6、關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益由于業(yè)主委員會(huì)委員也具有個(gè)人利益可能會(huì)怠于行使業(yè)主大會(huì)賦予它的職責(zé)有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會(huì)委員甚至可能會(huì)作出損害業(yè)主利益的行為為了防止這種業(yè)主委員會(huì)委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生督促業(yè)主委員會(huì)委員更好地履行職責(zé)保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員享有監(jiān)督權(quán)如業(yè)主有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作提出批評(píng)和建議 ; 有權(quán)知曉業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況 ; 有權(quán)了解業(yè)主委員會(huì)所作出的各項(xiàng)決定的理由 ; 有權(quán)查詢業(yè)主委員會(huì)保存的各項(xiàng)檔案文件 ; 有權(quán)制止并要求業(yè)主委員會(huì)糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為等業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于業(yè)主委員會(huì)規(guī)范、健康地運(yùn)作7. 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)

7、履行物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)主體與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對(duì)方業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督如業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評(píng)與建議; 有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的各項(xiàng)檔案材料; 有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況 ; 有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反合同的行為進(jìn)行改正 ; 等等業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務(wù)8. 對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割業(yè)主對(duì)擁有物業(yè)進(jìn)

8、行占有、 使用、收益和處分不可避免地要牽涉到對(duì)物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的使用業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下依法對(duì)物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行使用但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益因此每一個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權(quán)利9. 監(jiān)督物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金 ( 以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金 ) 的管理和使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化的情況下為了保證房屋的維修和正常使用依照國(guó)家規(guī)定建立的專門性資金專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有其是否完好運(yùn)行是否正常不僅關(guān)系到相鄰物業(yè)整幢樓甚至整個(gè)物業(yè)管

9、理區(qū)域物業(yè)的正常維護(hù)和使用關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益因此專項(xiàng)維修資金的使用和管理必須受到業(yè)主嚴(yán)格的監(jiān)督以防止專項(xiàng)維修資金被挪用使其得到合理的使用業(yè)主在專項(xiàng)維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個(gè)環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權(quán)10. 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利除以上權(quán)利外業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權(quán)利如在物業(yè)受到侵害時(shí)有請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、賠償損失的權(quán)利 ; 有對(duì)物業(yè)維護(hù)、使用等方面的規(guī)章制度、各項(xiàng)報(bào)告、提案進(jìn)行審議的權(quán)利 ; 有為維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益進(jìn)行投訴和控告的權(quán)利等(三) 業(yè)主的義務(wù)權(quán)利和義務(wù)是相對(duì)應(yīng)的業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有一定權(quán)利的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)履行一定的義務(wù) 條例規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中

10、應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)主要有：1. 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主公約是業(yè)主依法訂立的一種自我管理規(guī)約業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、 維護(hù)、管理業(yè)主的共同利益業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定每一位業(yè)主都應(yīng)當(dāng)依照業(yè)主公約的規(guī)定行使權(quán)利、 履行義務(wù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)運(yùn)行應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)則它應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、 表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定業(yè)主通過(guò)締結(jié)業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則來(lái)進(jìn)行自我管理和自我約束有利于形成良好的物業(yè)管理秩序業(yè)主公約、 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)全體業(yè)主具有約束力每位業(yè)主都要自覺(jué)遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定

11、2. 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等事項(xiàng)事關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益為了維護(hù)這種共同利益業(yè)主大會(huì)可以制定或者授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)制定一系列的規(guī)章制度要求全體業(yè)主共同遵守每一位業(yè)主都有遵守這些規(guī)章制度的義務(wù)3. 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定業(yè)主大會(huì)的決定是全體業(yè)主共同作出的代表了全體業(yè)主的共同意志符合業(yè)主的共同利益理應(yīng)得到全體業(yè)主的共同遵守業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)所作出的決定同時(shí)經(jīng)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)也可以自行作出對(duì)一定物業(yè)管理事項(xiàng)

12、的決定業(yè)主委員會(huì)作出的決定業(yè)主同樣應(yīng)該執(zhí)行4. 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)維修資金是保障物業(yè)得以正常維修改造的必要條件業(yè)主應(yīng)承擔(dān)繳納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)實(shí)際生活中有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不繳納或者不及時(shí)繳納專項(xiàng)維修資金導(dǎo)致了物業(yè)的加速老化和毀損使物業(yè)貶值并危及到廣大業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全這種情況必須得到改變5. 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是服務(wù)合同約定的重要內(nèi)容之一它是確保物業(yè)管理正常運(yùn)行的必要前提是物業(yè)管理企業(yè)按合同約定對(duì)房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境衛(wèi)生等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與業(yè)主生活相關(guān)服務(wù)所收取的費(fèi)用物業(yè)管理服務(wù)行為是一種市場(chǎng)行為應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償?shù)氖袌?chǎng)原則業(yè)主在享受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的同時(shí)必須按照合同的約定按時(shí)繳納物業(yè)