房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程（二）

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程（二,第八講,工程項(xiàng)目管理,工程項(xiàng)目管理的概念 廣義的工程項(xiàng)目管理是針對(duì)某一開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所進(jìn)行的全壽命周期管理，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)管理（DM）、工程施工階段的施工管理（CM）、何項(xiàng)目建成以后的設(shè)備管理（FM）或物業(yè)管理（PM）；狹義的工程項(xiàng)目管理通常指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工階段的管理,工程項(xiàng)目管理,工程項(xiàng)目管理的內(nèi)容 包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制，合同、安全、信息管理，開(kāi)發(fā)商、建筑師、承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào)。具體包括質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制、合同管理、安全管理等工作內(nèi)容,質(zhì)量控制,質(zhì)量控制是指項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理工作，包括決策

2、階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段的質(zhì)量控制。 工程項(xiàng)目施工階段質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝流程是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)、對(duì)整個(gè)施工過(guò)程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，將所取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的順序與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評(píng)判,質(zhì)量控制工作內(nèi)容,對(duì)原材料的檢驗(yàn) 對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn) 確立施工中控制質(zhì)量的具體措施 確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度,質(zhì)量控制措施,檢查施工設(shè)備、儀器，校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。 控制混凝土質(zhì)量，包括水泥、沙、石和水灰比的嚴(yán)格計(jì)量手段，嚴(yán)格試塊制作、養(yǎng)護(hù)、試壓等管理制度，確

3、保挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。 對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法,進(jìn)度控制,工程項(xiàng)目進(jìn)度控制是施工現(xiàn)場(chǎng)管理最為重要的工作。 工作內(nèi)容包括：對(duì)項(xiàng)目施工總周期目標(biāo)進(jìn)行具體的論證與分析；編制項(xiàng)目施工的進(jìn)度計(jì)劃；編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃；監(jiān)督項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃地執(zhí)行；施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析,如何編制工程進(jìn)度計(jì)劃,將工程內(nèi)容分解歸納為單項(xiàng)工程或工序 統(tǒng)計(jì)計(jì)算每項(xiàng)工程內(nèi)容的工作量（注意計(jì)量單位） 計(jì)算每個(gè)單項(xiàng)工程工作量所需時(shí)間，可用天數(shù)表示 按正常施工的的各個(gè)單項(xiàng)工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系排列施工先后順序,關(guān)于工序時(shí)間的幾個(gè)名詞,最早開(kāi)始時(shí)間（FS） 最早結(jié)束時(shí)間

4、（FF） 最遲開(kāi)始時(shí)間（） 最遲結(jié)束時(shí)間（） 自由時(shí)差（） 總時(shí)差（,進(jìn)度管理和計(jì)劃調(diào)整,進(jìn)度計(jì)劃地制定方法 橫道圖法：用直線條在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程進(jìn)度的方法 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃：以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來(lái)表達(dá)工程進(jìn)度計(jì)劃,其他配套進(jìn)度計(jì)劃,材料供應(yīng)計(jì)劃 設(shè)備周轉(zhuǎn)計(jì)劃 臨時(shí)工程計(jì)劃,進(jìn)度計(jì)劃中應(yīng)關(guān)注的因素,材料設(shè)備供應(yīng)情況 設(shè)計(jì)變更 勞動(dòng)力安排 氣象條件,成本控制,工程成本控制是監(jiān)督成本費(fèi)用、降低工程造價(jià)的重要手段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)是來(lái)源于租售收入與總開(kāi)發(fā)成本的差值，而工程成本又是總開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，所以降低工程造價(jià)就能增加開(kāi)發(fā)商利潤(rùn),成本控制工作內(nèi)容,編制成本計(jì)劃，確定成本控制目標(biāo) 審查施工組織設(shè)

5、計(jì)和施工方案 控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算 控制工程變更,成本計(jì)劃的劃分,材料設(shè)備成本計(jì)劃 施工機(jī)械費(fèi)用成本計(jì)劃 人工費(fèi)成本計(jì)劃 臨時(shí)工程成本計(jì)劃 管理費(fèi)成本計(jì)劃,常見(jiàn)的成本控制手段,強(qiáng)化成本意識(shí)，加強(qiáng)全面管理 確定成本控制對(duì)象 完善成本控制制度 制定有效的獎(jiǎng)罰措施,合同管理,隨著中國(guó)建筑市場(chǎng)的日趨完善和與國(guó)際慣例的逐漸接軌，合同管理在現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理中的地位也越來(lái)越重要了，已經(jīng)成為與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制、信息管理等并列的一大管理職能,合同在工程管理中的作用,確定了工程實(shí)施和工程管理的工期、質(zhì)量、價(jià)格等主要目標(biāo)，是合同雙方在工程中進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要依據(jù) 規(guī)定了雙方在合同實(shí)施過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)責(zé)任

6、、利益和權(quán)利，是調(diào)節(jié)合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系的主要手段 履行合同、按合同辦事，是工程過(guò)程中雙方的最高行為準(zhǔn)則，合法合同一經(jīng)簽署，則成為法律文件，具有法律效力,合同在工程管理中的作用,一個(gè)項(xiàng)目的合同體系，決定了該項(xiàng)目的管理機(jī)制，開(kāi)發(fā)商通過(guò)合同分解或委托項(xiàng)目任務(wù)，實(shí)施對(duì)項(xiàng)目控制 是合同雙方在工程實(shí)施過(guò)程中解決爭(zhēng)執(zhí)的依據(jù),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系,開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購(gòu)合同、銷(xiāo)售合同、聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等 承包商的主要合同關(guān)系：工程承包合同、分包合同、供應(yīng)（采購(gòu)）合同、運(yùn)輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保

7、險(xiǎn)合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等,合同管理工作的主要內(nèi)容,在建設(shè)工程總體策劃階段的合同管理 合同的形成階段-招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理 合同分析階段的合同管理 合同實(shí)施過(guò)程中的合同管理,建設(shè)工程總體策劃階段的合同管理,慎重研究影響整個(gè)工程、和合同實(shí)施的根本性和方向性的重大問(wèn)題 確定工程范圍、承包方式、合同種類(lèi)、合同形式與條件、合同重要條款、合同簽訂與實(shí)施過(guò)程中可能遇到的重大問(wèn)題 相關(guān)合同在內(nèi)容、時(shí)間、組織及技術(shù)方面的協(xié)調(diào),招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理,招投標(biāo)階段是是合同的形成階段，對(duì)合同的整個(gè)生命周期有著重要的影響，通過(guò)招標(biāo)文件、合同風(fēng)險(xiǎn)、投標(biāo)文件等的分析和合同審查，明確合同簽訂前應(yīng)注意的問(wèn)題，就成為投

8、標(biāo)招標(biāo)階段合同管理的主要任務(wù)了,合同分析階段的合同管理,合同分析是合同執(zhí)行的基礎(chǔ)，通過(guò)合同分析具體落實(shí)合同執(zhí)行戰(zhàn)略，通過(guò)合同分析與解釋?zhuān)姑總€(gè)項(xiàng)目管理的參與者明確自己在合同實(shí)施中的位置、角色及與相關(guān)內(nèi)外部人員的關(guān)系，客觀、準(zhǔn)確、全面的念好“合同經(jīng),合同實(shí)施過(guò)程中的合同管理,主要工作包括合同實(shí)施監(jiān)督、合同跟蹤、合同診斷和合同措施的決策等，建立合同實(shí)施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理，是搞好合同實(shí)施控制的關(guān)鍵,安全管理,安全管理直接影響到工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程成本 工地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施維護(hù)安全、防范危險(xiǎn)、預(yù)防火災(zāi)等措施 有條件的要實(shí)行施工現(xiàn)場(chǎng)封閉管理 對(duì)比鄰建筑物、構(gòu)筑物的或特殊作業(yè)環(huán)境的

9、安全可能造成損壞的，要加強(qiáng)防護(hù)措施 要遵守環(huán)境保護(hù)和安全生產(chǎn)有關(guān)法律法規(guī),安全管理,對(duì)需要 臨時(shí)占用規(guī)劃外場(chǎng)地、可能損壞管線、道路、電力、郵電等公共設(shè)施、需要臨時(shí)停水停電、中斷道路交通、需進(jìn)行爆破等情況，開(kāi)發(fā)商均要向有關(guān)主管部門(mén)辦理申請(qǐng)審批手續(xù) 施工安全要去專(zhuān)人負(fù)責(zé),工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收,工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收是建設(shè)過(guò)程的最后一個(gè)程序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量、考核工程造價(jià)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，通過(guò)竣工驗(yàn)收，質(zhì)量合格的建筑物投入使用，出租或出售給客戶，令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商回收投資，獲取利潤(rùn),竣工驗(yàn)收的依據(jù),經(jīng)審批的項(xiàng)目建議書(shū) 年度開(kāi)工計(jì)劃 施工圖紙和說(shuō)明文件 設(shè)計(jì)變更文件 現(xiàn)行的施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量評(píng)

10、定標(biāo)準(zhǔn) 合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收的條款 工程規(guī)模、面積、結(jié)構(gòu)形式、建筑裝飾、設(shè)備安裝等應(yīng)與批準(zhǔn)的文件、施工圖紙、標(biāo)準(zhǔn)保持一致,竣工驗(yàn)收的工作程序,單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收 綜合驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收備案,單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收,開(kāi)發(fā)商（監(jiān)理）根據(jù)承包商提供的竣工報(bào)告先行檢查，并組織承包商和設(shè)計(jì)單位整理有關(guān)施工技術(shù)資料和竣工圖紙，然后由開(kāi)發(fā)商組織承包商、設(shè)計(jì)院、使用方、質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)正式進(jìn)行竣工驗(yàn)收，開(kāi)具竣工證書(shū),綜合驗(yàn)收,綜合驗(yàn)收是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按規(guī)劃、計(jì)劃全部建成，并符合綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后，即應(yīng)按要求組織綜合驗(yàn)收。首先由開(kāi)發(fā)商組織承包商、設(shè)計(jì)院、客戶、質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行初檢，然后邀請(qǐng)有關(guān)城市建設(shè)主管部門(mén)如建委、計(jì)委、建設(shè)銀行、仁寶

11、、環(huán)保、消防、規(guī)劃等正式綜合驗(yàn)收、簽發(fā)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,竣工驗(yàn)收備案,開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格起15天內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或其他有關(guān)部門(mén)備案。 辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)提交的文件包括： 工程竣工驗(yàn)收備案表 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門(mén)出的準(zhǔn)許使用文件 施工單位出具的工程質(zhì)量保證書(shū) 其他文件如住宅質(zhì)量保證書(shū)等,竣工結(jié)算,竣工結(jié)算時(shí)反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù) 竣工驗(yàn)收后，承包商應(yīng)向開(kāi)發(fā)商遞交竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料，雙方按合同及調(diào)整條款進(jìn)行結(jié)算 開(kāi)發(fā)商要在收到承包商資料后一個(gè)月內(nèi)給于核實(shí)或修改意見(jiàn) 開(kāi)發(fā)商確認(rèn)結(jié)算資料后，應(yīng)及時(shí)通知經(jīng)辦銀行向承包商支付竣工結(jié)算價(jià)款 承包商收到結(jié)算價(jià)款15天內(nèi)，要將已竣工工程交付開(kāi)發(fā)商,編制竣工檔案,技術(shù)資料和竣工圖是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的重要技術(shù)管理成果，是使用單位安排生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、住戶適用生活的需要，是物業(yè)公司進(jìn)一步改建、擴(kuò)建的依據(jù)，因此要認(rèn)真組織技術(shù)資料的整理工作，編制完整的竣工檔案，并按規(guī)定分別移交給房屋產(chǎn)權(quán)所有者和城市檔案館,技術(shù)資料內(nèi)容,前期工作資料 土建資料 安裝方面資料 竣工