鄭州市南四環(huán)東南板塊項目地塊價值分析終稿29p (2)

1、項目地塊價值分析,謹呈：xxx,版權聲明： 本報告是xxx與眾廈地產(chǎn)顧問有限公司共同研究的成果。未經(jīng)上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容,2014年7月28日,PART1、城市框架與房地產(chǎn)發(fā)展分析,PART2、項目地塊本體分析,01,metropolis,城市框架與房地產(chǎn)發(fā)展分析,鄭州城市框架發(fā)展簡析 市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展簡析,鄭州城市框架發(fā)展簡析,城市空間布局,鄭州市區(qū)西側鄭上新區(qū)、西南二七新城、東側鄭汴一體化、東南側航空港經(jīng)濟區(qū)、國際物流園區(qū)、南側龍湖組團等環(huán)繞大鄭州都市，加速鄭州四環(huán)發(fā)展,鄭州“一心兩翼”發(fā)展加速城市擴張，三環(huán)已具規(guī)模，

2、四環(huán)開發(fā)提速,城市空間布局,兩個主中心：二七廣場和鄭東新區(qū)。 五個副中心：福塔副中心、碧沙崗副中心、東站副中心、花園路副中心和龍湖副中心。 四個特殊功能區(qū)：惠濟會展特殊功能區(qū)、市民文化特殊功能區(qū)、大學城教育特殊功能區(qū)、白沙省級文化特殊功能區(qū),三規(guī)劃一設計”獲通過，三、四環(huán)線承載鄭州市多個區(qū)域中心，大鄭州藍圖呈現(xiàn),城市空間布局,鄭州近郊板塊的快速發(fā)展，有力推動了老城區(qū)三環(huán)四環(huán)乃至五環(huán)區(qū)域的快速”成型,鄭州黃河濱河公園概念性總體規(guī)劃,鄭上新區(qū),航空港經(jīng)濟區(qū),大鄭東規(guī)劃藍圖,城市空間布局,鄭州道路網(wǎng)以環(huán)線和射線狀呈放射布局，三環(huán)、四環(huán)城市框架成型，最外環(huán)繞城高速分流。 從圖上可以看出三環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地

3、資源稀少，三四環(huán)線內(nèi)將是未來幾年內(nèi)高速開發(fā)區(qū)域,兩環(huán)十七放射”道路網(wǎng)布局完善，四環(huán)格局成型，五環(huán)呼之欲出,城市交通布局,全市打通188條斷頭路，部分主干道直通三四環(huán)線，三環(huán)BRT開通，加速了三四環(huán)線與市區(qū)生活圈的交通往來,2014年6月開通,2012年，鄭州市正式發(fā)布暢通鄭州白皮書（20122014），要打通175條支路，為承載能力飽和的主干道減壓。 鄭州市打通支路建設數(shù)量188條，包含農(nóng)業(yè)路、金水路等主干道和其他支路； 三環(huán)快速公交通車，環(huán)線與市區(qū)交通連線越加便利,城市交通布局,市區(qū)地鐵、機場輕軌建設推進，三四環(huán)線快捷的立體交通體系形成,按照規(guī)劃，鄭州市中心城區(qū)城市軌道交通線路網(wǎng)由8條線路組

4、成，總長約277.1公里，線網(wǎng)密度0.66公里/平方公里，設換乘站35座。預計2020年，鄭州市區(qū)公共交通占機動化出行量比例達60%以上，軌道交通占公共交通出行量比例達25%以上,鄭州市作為大都市的空間布局基本形成，十大組團環(huán)繞，鄭上新區(qū)和大鄭東新區(qū)兩翼均衡發(fā)展,以三環(huán)、四環(huán)為城市框架布局的“二環(huán)十七放射”的大格局道路網(wǎng)建設完成,地鐵、輕軌、BRT等立體交通體系基本形成，三四環(huán)與市區(qū)的流動加速,完善的空間道路網(wǎng)、宏偉的城市規(guī)劃藍圖、強大的立體交通體系，促使鄭州三四環(huán)與市區(qū)高速流通,綜述,市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展簡析,三環(huán)內(nèi)房地產(chǎn)市場,鄭州市三環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地資源逐漸減少；未來供應量下降，房價仍進一步走高將

5、擠壓大批剛需客戶轉移三環(huán)外置業(yè),四環(huán)內(nèi)房地產(chǎn)市場,大品牌房企搶逐三環(huán)至四環(huán)間可開發(fā)土地，區(qū)域項目不斷增多，區(qū)域日趨成熟，四環(huán)已進入房地產(chǎn)開發(fā)高速發(fā)展期,四環(huán)內(nèi)房地產(chǎn),四環(huán)內(nèi)部分樓盤,目前四環(huán)地產(chǎn)項目激增，在售項目中部分含有別墅、洋房等高端產(chǎn)品，提升了該區(qū)域的宜居價值,南四環(huán)商機,南四環(huán)尤其以東南板塊為主開發(fā)項目明顯偏少，處于地產(chǎn)空白區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿薮?1、在售項目：二七區(qū)40個，中原區(qū)33個，管城區(qū)21個，鄭東新區(qū)69個，經(jīng)開區(qū)只有12個。 2、項目地塊所處機場高速向西到中州大道區(qū)域無在建在售項目，房地產(chǎn)開發(fā)屬于空白區(qū)域，未來可開發(fā)潛力較大,項目地塊,房地產(chǎn)開發(fā) 市場空白區(qū)域,小結,鄭州三

6、環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地資源減少，市場供應量逐步下降，房價不斷走高，迫使大批剛需購房者置業(yè)于三環(huán)之外,大牌房企搶逐四環(huán)土地資源，大品牌高品質(zhì)項目不斷涌現(xiàn)，四環(huán)置業(yè)客戶快速增多,鄭州四環(huán)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)力度不斷加大，房價穩(wěn)中有漲，南四環(huán)開發(fā)啟動晚，開發(fā)項目少，可開發(fā)土地資源多，未來將會成為四環(huán)內(nèi)開發(fā)熱點,鄭州市東南西北四個方向房地產(chǎn)開發(fā)力度和發(fā)展水平不均衡，受歷史原因和居民居住生活原因，南三環(huán)和南四環(huán)發(fā)展起步較晚,02,Ontology,項目地塊本體分析,項目地塊本體分析,項目區(qū)位,項目地塊處于鄭州市區(qū)、經(jīng)開區(qū)、航空港區(qū)、龍湖鎮(zhèn)組團交互融合處，優(yōu)越的地理位置，具有極大的綜合開發(fā)優(yōu)勢,該區(qū)域為產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū)，擁有

7、眾多工廠區(qū)及零售店面未來，結合地產(chǎn)項目合力實現(xiàn)“興辦廠+樂居業(yè)”的產(chǎn)城共融生活，房產(chǎn)市場需求進一步加大,區(qū)位產(chǎn)城共融，市場看好,產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚，產(chǎn)業(yè)工作人員潛在置業(yè)需求旺盛，強大的市場需求能有力地帶動該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā),伊頓上郡：8500元/ 興華七二廣場： 8000元/ 閱山公館： 9000元/ 富田九鼎世家： 9800元/ 恒大綠洲： 10500元/ 財富天階：6800元/ 晶城花園： 暫無 金沙湖高爾夫觀?。?9500元,經(jīng)開區(qū)在售項目分布及其市場均價,經(jīng)開區(qū)目前已有項目市場在售均價達9000元/平方米，未來房價將進一步走高；本案緊鄰此區(qū)域，未來客戶基礎增多，區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展勢頭強勁,區(qū)位項目

8、抱團，發(fā)展迅速,本 案,鄭 尉 路,南 四 環(huán),南 三 環(huán),地塊周邊區(qū)域規(guī)劃兩條地鐵線路穿越，沿第十七大街的地鐵3號線，起于鄭州大學新校區(qū)，并與1號線相連；沿經(jīng)南八路的11號線東西連通鄭州南部城區(qū) 同時，地塊至鄭州高鐵客運站僅7公里，至鄭州火車站10公里，至新鄭國際機場16公里 鄭州高鐵客運站到航空港的輕軌在區(qū)域內(nèi)設有站點，并在高鐵客運站內(nèi)與地鐵1號線相連 東側的四港聯(lián)動大道成為南北方向聯(lián)系鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)直至鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)的快速干道,1 0 7國道,文治路,項目地塊處于機場高速、南四環(huán)、鄭尉路合圍處，南達機場北抵市區(qū)，東靠機場高速,交通出行,西 三 環(huán),地塊周邊現(xiàn)有潮河、曹古寺水庫

9、等水資源，十七里河、金沙湖等水資源，加上鴕鳥園生態(tài)公園，以及大量的生態(tài)農(nóng)林綠地，共同形成了藍綠交融的生態(tài)資源構架 2012年，經(jīng)開區(qū)正式啟動濱河國際新城建設，總體定位為“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、總部商務、生態(tài)宜居”的國際化新城。2013年全面拉開基礎設施和水系景觀建設，計劃2015年完成濱河國際新城全部基礎設施建設,地塊周邊生態(tài)資源豐富，區(qū)域濱河新城建設政策大力扶植，未來生態(tài)宜居潛質(zhì)凸顯,生態(tài)資源,開發(fā)規(guī)模,1. 本地塊占地千余畝，相比周邊在售地產(chǎn)項目在規(guī)模上占有優(yōu)勢； 2. 周邊產(chǎn)業(yè)園聚集，發(fā)展迅速，潛在需求旺盛； 3. 借助區(qū)域濱河新城規(guī)劃大力政策扶植，可以水系景觀基礎建設為依托，塑造千畝城市綜合體大盤，形成一座“城中之城,地塊規(guī)模大，千畝大盤可塑性強，可利用超前規(guī)劃超越市場競爭，形成自主評判標準,支撐在前，結論