買新房子注意事項現(xiàn)房和合同購房

1、買房子注意事項有一個衡量標準：一個房子，你覺得如果買了之后，會歡欣鼓舞，買貴了也值得，那就是你的房子；如果覺得買了之后，會覺得心慌慌，壓力很大，不爽，那就不是適合你們的房子。畢竟你要長時間地在那里居住，能不能讓自己 舒服最重要，如果你們住的不舒服，價格再合適都是白搭！一、小區(qū)環(huán)境：1、一定要安靜。沒有安靜一切都是白搭！2、樓距。不要忽視這個問題，樓與樓之間的距離有多寬，說明發(fā)展商造好房子的誠意有多寬。過于狹窄的 樓距會讓居住的人心情低落，而且容易受到噪音的干擾。3、物業(yè)管理公司素質(zhì)?，F(xiàn)在很多樓盤的物管非常糟糕，嚴重影響生活。看中一個房子，就在網(wǎng)上搜索這個樓 盤是否有關物管糾紛的新聞。4、小區(qū)硬

2、件：例如花園、運動設施等等。不要被一些很繁復的設計欺騙，有的發(fā)展商弄一堆花花草草就是堆在一起，人根本就不能進去，那是拿來看的假東西，除了長蚊子一點用都沒有?；▓@就要能走一走，穿一穿的，面 積小一點無所謂，但是要大氣，不能就是一個擺設。運動設施不要看游泳池和網(wǎng)球場，相信我，不但進去要交錢， 你會用的機會也很少的，不如籃球場和羽毛球場來的實際。而且運動設施一定要是室外的才有用。室內(nèi)的？嘿嘿， 一個適合運動的室內(nèi)運動館是非常昂貴的，發(fā)展商根本就不會那么雷鋒給你一個適合人體健康的室內(nèi)運動場。我所 看到的室內(nèi)運動場，進場價格貴，不通風，憋悶，地板通常都是制造摔跤骨折的材料，一滴汗就異?；?。5、在決定買之

3、前，要多方打聽、注意在這個樓盤的都是一些什么人，素質(zhì)如何。如果他們有業(yè)主論壇就多進 去看看。鄰居是決定生活質(zhì)量的重要因素。如果租客很多就一定要慎重考慮。方法是可以到附近的中介去看看，這 個樓盤放租、放盤的人多不多，租金貴不貴。如果一個樓盤放租、放盤的人很多，那這個樓盤肯定有問題，沒有人 愿意輕易賣掉房子的，換大房子的人也不會那么多。特別是上海，雖然很多人炒樓，但是正常還是應該自住的人多。 如果放盤的人不多，而且租金比較貴，那說明這個房子的物管和樓盤的環(huán)境是值得相信的。6、到房管局的網(wǎng)站去看看這個小區(qū)周邊的規(guī)劃。特別是周邊有空地、停車場、爛尾樓的，千萬不要買了之后才 發(fā)現(xiàn)，原來規(guī)劃是一個菜市場或

4、者馬路等等，那就慘了。7、一定要注意水電問題，不能是臨水臨電，必須是永久性居民水電。這是發(fā)展商的問題。一個小區(qū)，如果在 有二手房出賣的時候還沒有解決這個問題，那就準備打持久戰(zhàn)吧，不要相信賣家或者中介的說法，什么很快會解決 的東西還是不要相信才好，大不了等他真的解決了才買，不相信沒有放盤的。二、地段1、交通方便；2、菜市場方便（這個很重要）；3、生活配套設施，例如商場、周邊沒有工廠、垃圾站、還有中小學是否適合日后子女上學等等。三、房子本身1、朝向。朝向好壞的順序是：東南一一正南一一西南一一東北一一正北一一西北。2、樓層。2到5樓差別不大，價格也應該沒有差別。注意：不要買11到13樓的房子，因為這

5、個高度正好是積灰層，灰塵最大；1樓要看小區(qū)環(huán)境和采光，例如是否嘈雜等，但是南方潮濕，建議不考慮；頂樓不要考慮，熱、容易屋頂漏水 腐蝕窗臺，很容易有臭味，因為整棟的下水道氣味都可能往頂樓的廁所里沖上來。還有就是頂樓的實用面積很可能 他樓層縮水的，還可能發(fā)展商為了樓房的外觀，會把房子的墻面造的歪斜，即使目測不到，但是總有怪異的感覺。 其他的樓層全看個人喜好了。3、戶型。房子一定要方正，不可以有那些三角、八角、弧形的房間。這樣的房間不好擺家具，輕易就浪費空間，住起來 也不舒服。4、采光?？捶孔拥臅r候，注意要把等熄滅再看，不要被室內(nèi)的燈光欺騙了。5、當然還有很多細節(jié)問題，例如超過10年樓齡的房子如果沒

6、有特別原因不要考慮；看清楚墻壁天花有沒有水跡 沒，如果有基本都是漏水的原因；拍拍墻壁看看墻的厚??；進去之后房子有沒有很大的怪味，而這個怪味不是因為長期沒有人居住造成的；打開水龍頭看看水壓夠不夠等等。都是需要你們自己仔細觀察的。1：氣候條件陽光是否充足、空氣是否清新、是否一年四季都“大風起兮塵飛揚”。2:居民素質(zhì)如何它決定了購房者將與哪些人交往，能在何等程度上滿足購房者的社交需要。3:街道與交通狀況如晚上是否有路燈、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等。4:基礎設施與公益設施狀況如何如住家附近是否有幼兒園。學校、醫(yī)院、銀行、郵電局等。5:商業(yè)網(wǎng)點是否齊全如購物是否便利6:環(huán)境狀況如是否

7、有晨跑、散步或者遇狗的空間7:住宅布局是否合理如樓與樓之間的距離是否寬闊，不要因為狹窄而相互妨礙等。 需要強調(diào)的是，區(qū)域因素中，以人文環(huán)境最為重要。你好！購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又要費心勞神的大事，因購買商品房而發(fā)生 的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。因此，在購買前了解商品房的有關知識和注意事項。能夠?qū)m 紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預售和商品房現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購買 預售的商品房應注意哪些事項。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預先出售給購 買者，購買者交付定金或預付款，在合同約定的未來一定時間擁有

8、現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。 購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)： 一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的商品房應具備的條件城市房地產(chǎn)管理法對商品房預售的條件作出以下規(guī)定：1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金， 取得了土地使用權(quán)證書。 擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)和預售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購 買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。2、持有建設工程規(guī)劃許可證。 此項規(guī)定是房屋開工建設的前提， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符 合城市規(guī)劃，領取建設工程規(guī)劃許可證后才能開工建設。3、按照預售的商品房計算，

9、投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上，并且已經(jīng)確定施工 進度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預售款 從事項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預售登記， 取得商品房預售許可證明 （在本市開發(fā)房地 產(chǎn)的企業(yè)應到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預售許可證明） 。此規(guī)定的目的在 于將房地產(chǎn)預售的活動置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預售的合法性。 二、了解商品房預售合同基本的內(nèi)容1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。2、預售的商品房的基本情況

10、。 預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、 座落、土地使用權(quán)證號、 土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、 房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國城市房地產(chǎn)管理法雖 然對商品房預售的條件和程序進行了規(guī)定，但對預售款實收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人 應在合同中明確。5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、 洪水、惡劣天氣的影

11、響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質(zhì)、按量交房的責任。8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務。9、物業(yè)管理條款。10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。11、其他條款或當事人約定的條款。下面說說購買現(xiàn)房應注意的事項： 一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件2001年 4月4日，建設部發(fā)布了商品房銷售管理辦法該辦法自當年 6月 1日起正式施行。規(guī)定房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應具備下列條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得

12、土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共 設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變 相售后包租的方式銷售未竣工商品房。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的

13、， 訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)應當向買受人返還所收費用。二、了解商品房買賣合同中應當明確的內(nèi)容（一）當事人名稱或者姓名和住所 ;（二）商品房基本情況；（三）商品房銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權(quán) 益、責任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項

14、。 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤 差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：1、面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%），據(jù)實結(jié)算房價款；2、面積誤差比絕對值超出 3% 時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提 出退房之日起 30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的， 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款由買受人補足；超 出 3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔， 產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積 誤差比絕對值在

15、 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。最后還要注意以下同方面：一是開發(fā)商的五證二書 ,這是最重要的 .一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的 “五證”、“二書”。所謂“五證”，是指國有土地使用 權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證 、建設工程規(guī)劃許可證 、建設工程施工許可證 （也叫建設工程開工 證）、商品房銷售預售許可證 ；“二書”是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 ，這也是法律 對銷售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建設局規(guī)劃局主管 .二是注意合同在雙方的權(quán)利和責任方面的公平原則 .對合同不清楚或存疑問的地方搞清楚

16、以后才簽字 . 三是你說的最小面積 108 平方一般不構(gòu)成問題 ,因為兩個 70%的規(guī)定是地區(qū)的總體結(jié)構(gòu) ,不針對每個開 發(fā)商.四是交房時 ,先驗房后辦手續(xù)一看房子質(zhì)量 二查“兩書一表”三簽房屋驗收單 辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓 業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚?室內(nèi)情況尚不清楚”

17、或 樓房狀況未明”等字樣。對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點：第一、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象； 第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符； 第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用； 第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題； 第五、檢查相關質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標等問題；第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因 并要求開發(fā)商簽字、蓋章。索要兩書一表”向開發(fā)商索要住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而住宅使用說明書則 是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關說明。目 前我國的房地產(chǎn)業(yè)在住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較 少；而目前問題比較多的主要是竣工驗收備案表。按照有關規(guī)定，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案。 您驗房時不能只看開發(fā)商有沒 有這張備案表，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等?？⒐を炇諅浒副韺Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送