房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃

1、2021/3/22,1,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃,2021/3/22,2,本章要求,了解房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析的基本概念； 熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析的方法，熟悉融資策劃； 掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析,2021/3/22,3,1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃概述 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析 3、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià) 4、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資策劃,2021/3/22,4,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資策劃概述,一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資是指國家、企業(yè)或個人為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動。 房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。房地產(chǎn)投資

2、是我國社會固定資產(chǎn)投資的主要組成部分之一,2021/3/22,5,二、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 1.房地產(chǎn)投資數(shù)量龐大 2.房地產(chǎn)投資回收期較長 3.資產(chǎn)的流動性較差 4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較高 5.投資收益率高 6.房地產(chǎn)投資運(yùn)作難度較大,2021/3/22,6,三、房地產(chǎn)投資的作用 1.從國家和社會的角度看 (1)改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌，推動城市建設(shè) (2)提高居民的居住水平 (3)增加政府財(cái)政收入 (4)帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展 2.從投資者的角度看 房地產(chǎn)具有良好的保值增值功能,2021/3/22,7,四、房地產(chǎn)投資的分類,2021/3/22,8,五、房地產(chǎn)投資策劃的概念 1.房地產(chǎn)投資策劃的含義

3、房地產(chǎn)投資策劃是指房地產(chǎn)開發(fā)商或策劃機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)之前，在市場調(diào)研與預(yù)測的基礎(chǔ)上，以投資效益最大化為目標(biāo)，針對某個項(xiàng)目形成具體的投資方案的創(chuàng)造性活動,2021/3/22,9,2.房地產(chǎn)投資策劃的目的 (1)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的各種投資方案進(jìn)行比選 (2)為項(xiàng)目投資決策提供可靠依據(jù)，避免投資失誤 (3)保證房地產(chǎn)投資獲得預(yù)期效益 3.房地產(chǎn)投資策劃的內(nèi)容 房地產(chǎn)投資策劃通常應(yīng)該包括房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)、項(xiàng)目融資策劃等內(nèi)容,2021/3/22,10,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析,一、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的概念 房地產(chǎn)投資環(huán)境是指房地產(chǎn)項(xiàng)目生存發(fā)展所必須依賴的外部條件的總稱。房地產(chǎn)投資環(huán)

4、境包括硬投資環(huán)境和軟投資環(huán)境。 硬投資環(huán)境是指項(xiàng)目所在地及周邊區(qū)域的自然地理?xiàng)l件、基礎(chǔ)設(shè)施等。 軟投資環(huán)境就是該項(xiàng)目所面臨的政治、經(jīng)濟(jì)、法律、科技、文化環(huán)境等,2021/3/22,11,二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容 1.社會環(huán)境：社會制度、社會秩序、社會信譽(yù) 2.政治環(huán)境：政治體制、政治局勢、相關(guān)政策 3.法律環(huán)境：法律的完備性、穩(wěn)定性及公正性 4.經(jīng)濟(jì)環(huán)境：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境等 5.文化環(huán)境：風(fēng)俗習(xí)慣、價(jià)值觀念、文化傳統(tǒng)、語言文字、教育水平、宗教信仰等 6.自然地理環(huán)境：地理位置、地質(zhì)地貌、自然風(fēng)光、氣候條件 7.基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境：能源供應(yīng)、給排水、交通運(yùn)輸、郵電通訊、生

5、態(tài)及防災(zāi)等 8.社會服務(wù)環(huán)境：生活、金融、交通、信息、法律、通訊、咨詢等服務(wù)內(nèi)容、態(tài)度及效率,2021/3/22,12,三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的方法 1.冷熱因素對比法 1968年，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家利特法克等通過對美國、加拿大等國投資者在選擇投資場所時(shí)所考慮因素的調(diào)查，從投資者角度歸納出七大投資環(huán)境因素，據(jù)此對所投資區(qū)域逐一評估并將之由“熱”至“冷”依次排列，“熱”表示投資環(huán)境優(yōu)良，“冷”表示投資環(huán)境欠佳,2021/3/22,13,冷熱因素有： 1、政治穩(wěn)定性。 有一個由社會各階層代表所組成的、為廣大人民群眾所擁護(hù)的政府。該政府能夠鼓勵和促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造出良好的適宜企業(yè)長期經(jīng)營的環(huán)境。當(dāng)一個地區(qū)

6、的政治穩(wěn)定性高時(shí)，這一因素被稱為“熱”因素。 2、市場機(jī)會。 有廣大的顧客，對開發(fā)商提供的產(chǎn)品和服務(wù)有尚未滿足的需求，且具有較大的購買力。當(dāng)市場機(jī)會大時(shí)，它就被稱為“熱”因素,2021/3/22,14,3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與成就。 一個地區(qū)所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、增長率、經(jīng)濟(jì)效率及穩(wěn)定性等，是投資環(huán)境分析的重要方面之一。 4、文化一元化。 一個地區(qū)內(nèi)各階層人民的相互關(guān)系以及風(fēng)俗習(xí)慣、價(jià)值觀念、宗教信仰等方面的差異程度，都要受到他們的傳統(tǒng)文化的影響。當(dāng)文化一元化的程度高時(shí)，那它就是一個“熱”因素,2021/3/22,15,5、法令阻礙。 一個地區(qū)的法規(guī)繁復(fù)，法律制度不健全，并有意或無意地限制和束縛現(xiàn)有企業(yè)的

7、生產(chǎn)經(jīng)營，這將會影響今后的投資環(huán)境。若法令阻礙大，這就是一個“冷”因素。 6、實(shí)質(zhì)阻礙。 一個地區(qū)的自然條件，如地形、地理位置、氣候、降雨量、風(fēng)力等，往往會對企業(yè)的有效經(jīng)營產(chǎn)生阻礙。如果實(shí)質(zhì)阻礙高，就是一個“冷”因素,2021/3/22,16,7、地理文化差異。 與開發(fā)企業(yè)總部所在地距離遙遠(yuǎn)，文化迥異，社會觀念、風(fēng)俗習(xí)慣和語言上存在著差異等，都會對相互之間的溝通和聯(lián)系產(chǎn)生不利影響。如果地理文化差距大，就是一個“冷”因素。 總之，當(dāng)政治穩(wěn)定、市場機(jī)會大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、文化統(tǒng)一、法規(guī)限制小、實(shí)質(zhì)阻礙小、地理文化差距小時(shí)，就是有利于投資的“熱”因素，具備這些條件的地區(qū)為“熱地區(qū)”；反之即為“冷地區(qū),2

8、021/3/22,17,一個地區(qū)的投資環(huán)境越好，開發(fā)企業(yè)在該國的投資參與成分就越大；相反，若一個地區(qū)的投資環(huán)境越差，則開發(fā)企業(yè)參與該地區(qū)投資的成分就越小。當(dāng)然，上述7個因素又可分為若干個子因素，可以對這些子因素作進(jìn)一步的“熱冷”分析。 “冷熱”對比法是最早的一種投資環(huán)境評估方法。雖然在因素的選擇及其評判上有些籠統(tǒng)和粗糙，但它卻為后來投資環(huán)境評估方法的形成和完善奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，“冷熱”對比分析的結(jié)論也是投資者制定投資戰(zhàn)略、選擇投資區(qū)位的重要依據(jù),2021/3/22,18,表1 冷熱因素對比表,2021/3/22,19,2.等級尺度法 該方法主要考慮構(gòu)成投資環(huán)境的八大因素，包括資本流動自由、外商

9、股權(quán)比例、對外商的管理制度、貨幣穩(wěn)定性、政治穩(wěn)定性、給予關(guān)稅保護(hù)的態(tài)度、當(dāng)?shù)刭Y金的可供能力和近5年的通貨膨脹率。 投資者根據(jù)投資環(huán)境的實(shí)際情況，對各因素進(jìn)行評分，然后把各項(xiàng)因素的分?jǐn)?shù)相加，就可以得出東道國投資環(huán)境的總分，并用總分來揭示投資環(huán)境的優(yōu)劣,2021/3/22,20,3.道氏公司投資環(huán)境動態(tài)分析法（道氏分析法） 投資環(huán)境不僅因國別而異，即使在同一國家也會因不同時(shí)期而發(fā)生變化，所以，在評價(jià)投資環(huán)境時(shí)，對其不僅要看過去和現(xiàn)在，而且還要評估今后可能產(chǎn)生的變化，以便確定這些變化在一定時(shí)期內(nèi)對投資活動的影響。 美國道氏化學(xué)公司從這一角度出發(fā)，制定了一套投資環(huán)境動態(tài)分析方法。道氏分析法從動態(tài)的角度

10、將投資風(fēng)險(xiǎn)分為“正常競爭風(fēng)險(xiǎn)”和“環(huán)境風(fēng)險(xiǎn),2021/3/22,21,1)首先分析影響投資企業(yè)業(yè)務(wù)的諸因素，并從中選出該地區(qū)投資項(xiàng)目獲得成功的關(guān)鍵因素。 (2)在確定關(guān)鍵因素后提出“最可能方案”、“樂觀方案”、“悲觀方案”以及“遭難方案”。 第一套是根據(jù)未來七年中各關(guān)鍵因素“最可能”的變化而提出的預(yù)測方案（道氏公司認(rèn)為，贏利高峰一般為項(xiàng)目決策后的第七年，故將七年定為分析的時(shí)間段）； 第二套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的好，而提出的“樂觀”預(yù)測方案； 第三套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的糟，而提出的“悲觀”預(yù)測方案； 最后一套是各關(guān)鍵因素的變化最壞可能導(dǎo)致公司“遭難”的預(yù)測方案。 (3)最后，邀

11、請專家對各個投資方案可能出現(xiàn)的概率進(jìn)行預(yù)測，從而作出投資決策,2021/3/22,22,4.多因素和關(guān)鍵因素分析法 (1)多因素分析法 首先將投資環(huán)境因素分為政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、市場環(huán)境、文化環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、技術(shù)條件、輔助工業(yè)、法律與法制、行政機(jī)關(guān)的效率和競爭環(huán)境等因素，每一類因素又由一系列子因素構(gòu)成。 然后確定各投資環(huán)境因素在總投資環(huán)境因素中所占的比重，并采用五分制方法評定各類投資環(huán)境的得分。 最后匯總得到該區(qū)域投資環(huán)境的總分值，分?jǐn)?shù)越高，說明投資環(huán)境越佳,2021/3/22,23,2)關(guān)鍵因素分析法 多因素評估法側(cè)重于對該地區(qū)投資環(huán)境作一般性的評價(jià)，較少考慮具體項(xiàng)目的投資動機(jī)

12、。關(guān)鍵因素分析法從具體投資項(xiàng)目的動機(jī)出發(fā)，從影響投資環(huán)境的眾多因素中，找出影響投資動機(jī)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素，然后根據(jù)這些因素對投資環(huán)境作出評價(jià)。 關(guān)鍵因素分析法把企業(yè)投資的動機(jī)分為降低成本、開拓當(dāng)?shù)厥袌?、獲得原料供應(yīng)、分散投資風(fēng)險(xiǎn)、追逐競爭者、獲得當(dāng)?shù)厣a(chǎn)和管理技術(shù)等六種。每種投資動機(jī)又包含若干個影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因素，根據(jù)挑選出來的關(guān)鍵因素采用多因素分析法計(jì)算投資環(huán)境的總分,2021/3/22,24,第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià),一、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的概念 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)分為財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。 財(cái)務(wù)評價(jià)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收入和支出，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力及財(cái)

13、務(wù)生存能力，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)從社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目對社會經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對社會經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的社會經(jīng)濟(jì)合理性,2021/3/22,25,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用與投資估算 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)以及不可預(yù)見費(fèi)用等。 投資估算除了要確定項(xiàng)目投資額以外，還要根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、預(yù)計(jì)的付款時(shí)間及金額，編制項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表，作為資金籌措的依據(jù),2021/3/22,26,三、房地產(chǎn)項(xiàng)目

14、的收入估算與資金籌措 1.房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算 (1)確定租售方案 要在項(xiàng)目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的出售、出租、自營等方案，具體包括房地產(chǎn)租售的類型、時(shí)間、數(shù)量、價(jià)格及收款方式等。 (2)估算經(jīng)營收入 主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收入、租賃收入、土地轉(zhuǎn)讓收入以及自營收入等,2021/3/22,27,2.房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措 資金籌措就是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對資金的需求以及資金使用計(jì)劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。 在制定項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃時(shí)應(yīng)該注意： (1)嚴(yán)格按照資金的使用計(jì)劃來確定籌資額； (2)合理把握自有資金和借貸資金的比例； (3)資金籌措應(yīng)該符合國家的相關(guān)金融政策,2021/3/22,28

15、,四、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 1.財(cái)務(wù)評價(jià)的程序 (1)收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料； (2)編制項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表； (3)計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)； (4)進(jìn)行項(xiàng)目不確定性分析及風(fēng)險(xiǎn)分析； (5)作出項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的評價(jià)與結(jié)論,2021/3/22,29,2.基本財(cái)務(wù)報(bào)表 基本財(cái)務(wù)報(bào)表包括現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、利潤與利潤分配表以及資產(chǎn)負(fù)債表等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目(項(xiàng)目公司)的要求進(jìn)行科目設(shè)置；非獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人項(xiàng)目進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在項(xiàng)目上的合理分?jǐn)?2021/3/22,30,1)現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表是反映房

16、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)現(xiàn)金流入、流出及凈現(xiàn)金流量的計(jì)算報(bào)表?，F(xiàn)金流量表按期編制，主要用來進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。 現(xiàn)金流量表可分為： 全部投資現(xiàn)金流量表 資本金現(xiàn)金流量表 投資各方現(xiàn)金流量表,2021/3/22,31,全部投資現(xiàn)金流量表,2021/3/22,32,全部投資現(xiàn)金流量表(續(xù),2021/3/22,33,資本金現(xiàn)金流量表,2021/3/22,34,資本金現(xiàn)金流量表(續(xù),2021/3/22,35,投資者各方現(xiàn)金流量表,2021/3/22,36,2)資金來源與運(yùn)用表 資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，為項(xiàng)目

17、資產(chǎn)負(fù)債表的編制和資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。 資金來源與運(yùn)用表的形式如下所示,2021/3/22,37,資金來源與運(yùn)用表,2021/3/22,38,資金來源與運(yùn)用表(續(xù),2021/3/22,39,3)利潤與利潤分配表 利潤與利潤分配表是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。 通過該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析資料，可以計(jì)算項(xiàng)目投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金利潤率等評價(jià)指標(biāo)。 利潤與利潤分配表的形式如下所示,2021/3/22,40,利潤與利潤分配表,2021/3/22,41,利潤與利潤分配表,2021/3/22,42,4)

18、資產(chǎn)負(fù)債表 資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。 資產(chǎn)負(fù)債表主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。 資產(chǎn)負(fù)債表由資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益三大部分組成，資產(chǎn)負(fù)債表的形式如下所示,2021/3/22,43,資產(chǎn)負(fù)債表,2021/3/22,44,資產(chǎn)負(fù)債表(續(xù),2021/3/22,45,3.財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 通常包括盈利能力指標(biāo)和償債能力指標(biāo)兩類。 (1)盈利能力指標(biāo) 盈利能力指標(biāo)包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等。 (2)償債能力指標(biāo) 償債能力指標(biāo)包括借款償還期、利息備付率、償債備付率

19、、資產(chǎn)負(fù)債率等,2021/3/22,46,圖 經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系,2021/3/22,47,財(cái)務(wù)評價(jià)的內(nèi)容、基本財(cái)務(wù)報(bào)表與評價(jià)指標(biāo)的對應(yīng)關(guān)系一覽表,2021/3/22,48,4.項(xiàng)目不確定性分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的內(nèi)容主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析。 （1）盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是在一定市場、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理?xiàng)l件下，通過對產(chǎn)品產(chǎn)量、成本、利潤相互關(guān)系的分析，判斷企業(yè)對市場需求變化適應(yīng)能力的一種不確定性分析方法。亦稱損益分析、量本利分析,2021/3/22,49,通過項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)（BEP），分析各種不確定因素對經(jīng)濟(jì)效益的影響。 盈虧平衡點(diǎn)反映了項(xiàng)目對市場變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)

20、能力，盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目投產(chǎn)后的盈利的可能性越大，適應(yīng)市場變化的能力越強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也越強(qiáng)。 通?？蛇M(jìn)行盈虧平衡分析的因素有房屋售價(jià)、銷售量、租金、出租率、土地價(jià)格、工程費(fèi)用等,2021/3/22,50,在一定期間把成本分解成固定成本和變動成本兩部分后，再同時(shí)考慮收入和利潤，建立關(guān)于成本、產(chǎn)銷量和利潤三者關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，這個數(shù)學(xué)模型的表達(dá)形式為： 利潤銷售收入總成本稅金 其中：銷售收入單位售價(jià)P銷量Q 稅金=單位產(chǎn)品銷售稅金t銷量Q 總成本變動成本固定成本 單位變動成本CV產(chǎn)量Q固定成本CF BPQtQCVQCF 即：B (PtCV)QCF,2021/3/22,51,2021/3/22,52

21、,線性盈虧平衡點(diǎn)的表達(dá)形式 B (PtCV)QCF 項(xiàng)目不虧不盈即B0時(shí)得： 產(chǎn)量盈虧平衡點(diǎn) BEP（ Q） = CF /(PtCV) 生產(chǎn)能力利用率盈虧平衡點(diǎn)BEP(f) =盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量/設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力100,2021/3/22,53,例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司要開發(fā)一個小區(qū)，預(yù)計(jì)平均每平方米售價(jià)4000元，單位變動成本2000元，開發(fā)商開發(fā)固定成本為5000萬元，開發(fā)項(xiàng)目土地面積15000平方米，容積率為3。計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)銷售量并分析項(xiàng)目安全性。 解：盈虧平衡點(diǎn)銷售量： 生產(chǎn)能力利用率： 項(xiàng)目比較安全,2021/3/22,54,2)敏感性分析 通過敏感性分析，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對于各個影響因

22、素的敏感性，并從中找出對于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。 用于敏感性分析的房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)通常采用內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可選用凈現(xiàn)值等其它指標(biāo)。 敏感性分析表和敏感性分析圖如下所示,2021/3/22,55,敏感性分析表,2021/3/22,56,敏感性分析圖,10% -5% 0 5% 10,經(jīng)營成本,投資,銷售收入,內(nèi)部收益率,基本方案內(nèi)部收益率（8.79,基準(zhǔn)收益率（8,2021/3/22,57,步驟：1.選擇要分析的不確定性因素 2.選擇分析所用的評價(jià)指標(biāo) 3.計(jì)算不確定性因素變動對評價(jià)指標(biāo)的影響 4.判定敏感性因素 5.提出控制敏感性因素的建議,2021/3/22,58

23、,2021/3/22,59,確定敏感性因素依次為： 價(jià)格（租賃收入）、經(jīng)營費(fèi)用、期初投資 控制方案： 首先需要控制價(jià)格，考慮如何較少增加初投資的前提下提高租賃價(jià)格或降低經(jīng)營費(fèi)用，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益,2021/3/22,60,5.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析可以分為風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對等步驟。 (1)風(fēng)險(xiǎn)識別 通過對項(xiàng)目進(jìn)行全面考察，找出潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并判斷其發(fā)生的可能性及對項(xiàng)目的影響程度。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)類型有收益風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)等,2021/3/22,61,2)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) 確定風(fēng)險(xiǎn)因素的概率分布，計(jì)算項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)相應(yīng)的概率分布或累計(jì)概率、期望值、標(biāo)準(zhǔn)差。 (3)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)判別標(biāo)準(zhǔn)，找出影響項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素。項(xiàng)目風(fēng)