工程經(jīng)濟與管理平時作業(yè)講評4

1、工程經(jīng)濟與管理課程作業(yè)評講 （4）重慶電大遠(yuǎn)程教育導(dǎo)學(xué)中心理工導(dǎo)學(xué)部 徐聰工程經(jīng)濟與管理 的第四平時作業(yè)里有大量的計算題的論述題， 有一定的難度。 下面 我結(jié)合中央電大的平時作業(yè)做如下講評。下文中，黑色的是問題與答案，綠色是說明和解釋。三、論述題1、試述房地產(chǎn)投資的利弊。 分析 本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊，很顯然這個題目要回答其利和痹兩方面。 答：（一）房地產(chǎn)投資之利（ 1 ）相對較高的投資水平房地產(chǎn)開發(fā)投資中， 大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到20%的水平，在 有效使 用信 貸資金 、充 分利用 財務(wù) 杠桿原 理的 情況下 ，該 收益率 甚至 會超 過 100%。（投資水平高）（ 2 ）

2、能夠得到稅收方面的好處 建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實際損失高得多，致使置業(yè)投資 者帳面上的凈經(jīng)營收益減少，相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出。（稅收方面的好處）（ 3 ）易于獲得金融機構(gòu)的支持 由于可以將物業(yè)作為抵押擔(dān)保品，置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構(gòu)的 支持， 得到其投資所需要的大部分資金， 金融機構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn)， 是保證能按期安全地收回貸款的最有效方式。（金融機構(gòu)的支持）（ 4 ）能抵消通貨膨脹的影響房地產(chǎn)投資具有增值性， 由于房地產(chǎn)是為人類生活居住、 生產(chǎn)經(jīng)營所必需的， 即使在整個經(jīng)濟的衰退過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又 是有效的保值手段

3、。（抵消通貨膨脹的影響）（ 5 ）提高投資者的資信等級 擁有房地產(chǎn)便成為占有資產(chǎn)、具有資金實力的最好證明。這對于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級，獲得更多、更好的投資交易機會具有重要 意義。（提高投資者的資信等級）（二）房地產(chǎn)投資之弊（ 1 ）變現(xiàn)性差 房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會使房地產(chǎn)投資者因為無力及時償還債務(wù)而破產(chǎn)。（ 2 ）投資數(shù)額巨大 大量的自有資本占用，使得在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)短期危機時，投資者的凈資產(chǎn)迅 速減少。（ 3 ）投資回收周期較長 置業(yè)投資的回收期少則十年八年，長則二三十年，甚至更長。要承受這么長 時間的資金壓力和市場風(fēng)險，對投資者資金實力的要求很高。（ 4 ）需要專門的知

4、識和經(jīng)驗。 由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜，置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期的投 資目標(biāo)，同樣也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗有較高的要求。2、試述中國現(xiàn)行的土地制度。 分析 本題考查的是中國現(xiàn)行的土地制度，可以從七個方面來回答 .答：（ 1）全部土地都為社會主義公有制（公有制）（ 2 ）土地的社會主義公有制為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種（全民所有制和勞動群眾集體所有制）（ 3 ）土地的全民所有制具體采取的是國家所有制的形式（國家所有制）（ 4 ）土地的勞動群眾集體所有制具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式 （農(nóng)民集體所有制）（ 5 ）城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有（國家所有）（ 6 ）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土

5、地有的屬于國家所有，有的屬于農(nóng)民集體所有；除法律規(guī)定屬于城市郊區(qū)的范疇（ 7）建制鎮(zhèn)既不屬于憲法和土地管理法所說的城市范疇，也不 屬于其所說的農(nóng)村和城市郊區(qū)的范疇。關(guān)于鎮(zhèn)的土地所有權(quán)問題，可以根據(jù)實際情況分別處理3、試述房地產(chǎn)估價的必要性。 分析 本題考查的是房地產(chǎn)估價的必要性 , 本題要圍繞“建立合理的房地產(chǎn)交易秩 序”這一要點來展開回答。具體展開如下：答：一種資產(chǎn)只有具備了下列兩個條件才真正需要專業(yè)估價。一是獨一無二 性，二是價值量較大。具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動性、獨一無 二性和價值較大性，房地產(chǎn)市場是“不完全市場” 。由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，因而不會自動地形成眾人都容易識別的適當(dāng)價格，同時由于有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，并且在其判斷中要求有專門的知識和經(jīng)驗，所以，需要專業(yè)估價人員提供市場信息，進行替代市場的估價。房地產(chǎn)估價的重要性在于：它是為了建立合理的房地產(chǎn)交易秩序，也是促進房地產(chǎn)公平交易的基