某某生態(tài)旅游觀光度假區(qū)_詳細(xì)

1、某某生態(tài)旅游觀光度假區(qū)可行性研究報(bào)告第一章 總論一、概述XX市位于膠東半島西北部,面積1878平方公里,人口87萬(wàn)。地理大體上山區(qū)、丘陵、平原各占三分之一,海岸線108公里。萊州古有“郡之甲勝”美稱,曾是夏代過(guò)國(guó)封地,西XX縣,先后為東萊郡、光州、萊州府的治所,為膠東半島重要的政治經(jīng)濟(jì)文化中心。萊州歷史悠久,文物古跡眾多,山海風(fēng)光秀麗,文化底蘊(yùn)豐厚,具有得天獨(dú)厚的旅游資源。萊州黃金海岸是國(guó)內(nèi)唯一的既有良好的沙灘、優(yōu)質(zhì)的海水,又蘊(yùn)藏著豐富的黃金的海岸,是名符其實(shí)的黃金海岸。1、沙灘、黃金、海水相依相存,融為一體,形成了名符其實(shí)的黃金海岸。渤海灣沿岸自西向東從萊州境內(nèi)才開(kāi)始有沙灘,在萊州境內(nèi)108

2、公里海岸線中,三山島至金城鎮(zhèn)30多公里海灘是國(guó)內(nèi)沿海最好的沙灘(粗細(xì)度以1mm以下為主)。萊州黃金儲(chǔ)量和生產(chǎn)能力居全國(guó)之首,海濱沿岸分布著五家大型金礦,年生產(chǎn)能力達(dá)50多萬(wàn)兩。萊州灣海水水質(zhì)良好,無(wú)污染,水質(zhì)已達(dá)到國(guó)家一類功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。2、奇特的景觀,悠久的歷史,蘊(yùn)育了豐厚的海域文化。萊州海濱具有獨(dú)特的自然和人文景觀。據(jù)考證,三山島一帶海濱六千年前就有人類聚居,由此形成了黃金海岸獨(dú)特的旅游文化。三山島自古便有海上“三神山”之稱,秦皇漢武都曾來(lái)此攬勝并祭祀陰主,留下很多傳奇軼聞；萊州東海神廟是歷代皇帝祭海的圣地,與泰山岱廟、曲阜孔廟并列為我國(guó)古典祠廟建筑的典范,是中國(guó)北方最大的海神廟。3、綿延的林

3、帶,宜人的氣候,提升了黃金海岸的質(zhì)量。萊州境內(nèi)沿海岸走向栽植了以黑松為主、長(zhǎng)達(dá)45公里約1200萬(wàn)棵的沿海防護(hù)林,成為沿海的綠色屏障。受此天然凈化器的影響,該區(qū)域空氣質(zhì)量?jī)?yōu)于大氣質(zhì)量一類標(biāo)準(zhǔn),氣溫達(dá)到了國(guó)際最佳療養(yǎng)溫度18-21的標(biāo)準(zhǔn)。4、開(kāi)放的口岸,珍貴的海產(chǎn),促進(jìn)了黃金海岸的發(fā)展。始建于1992年的萊州港是國(guó)家一類開(kāi)放口岸,擁有萬(wàn)噸級(jí)泊位,年吞吐量已達(dá)到240萬(wàn)噸,二期工程即將開(kāi)工。萊州灣沿岸水域營(yíng)養(yǎng)豐富,海中盛產(chǎn)魚(yú)、蝦、貝、藻類等300多種海產(chǎn)品,其中對(duì)蝦、梭子蟹、文蛤、大竹蟶被譽(yù)為萊州“四大名鮮”。5、初具規(guī)模的海濱休閑設(shè)施和廣闊的前景規(guī)劃,拓展了黃金海岸的發(fā)展空間。目前,已吸引北京、

4、天津、南京XX市的大型企業(yè)在萊州黃金海岸建成了金沙灘度假村、亞細(xì)亞大酒店、北京石景山療養(yǎng)院等旅游度假設(shè)施。20_年,哈爾濱錦秀集團(tuán)決定投資1.2億元建成錦秀休閑娛樂(lè)中心,目前,一期工程已竣工,并計(jì)劃投資建設(shè)更大的項(xiàng)目。加上正在規(guī)劃中的六類旅游觀光功能區(qū),將使黃金海岸的前景更加燦爛。二、建設(shè)的必要性和經(jīng)濟(jì)意義1、充分利用珍貴的黃金海岸資源XX市三山島一帶黃金海岸,有一片平緩而均細(xì)的沙灘,由海濱深入大海200米,水深不超過(guò)1.5米,海水清澈,水產(chǎn)豐富。海岸沙灘外側(cè),廣袤的黑松林,為金色沙灘鑲嵌了充滿生機(jī)的翠帶。在三山島西部5公里處,有一座海島芙蓉島,岸上望去,在縹緲的海中,尤XX市蜃樓,給人以許多

5、遐想。這碧藍(lán)的海面,可游泳、沖浪、馳船；金色的沙灘,可作沙雕、排球、臥床；珍奇的海鮮,可垂釣、觀賞、美食；翠綠的松林,是天然的休閑佳地。充滿珍聞的三山島更有挖不完的歷史故事,如此秀美的海濱,如加以科學(xué)規(guī)劃開(kāi)發(fā),將使這一寶貴資源得以充分利用,必將成為生態(tài)型觀光度假圣地。2、充分發(fā)揮優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)萊州地處青島、煙臺(tái)、濰XX市交界處,在國(guó)內(nèi)北有北京、天津、大連,南有青島,東有煙臺(tái)、威海,西有濰坊、淄博；在世界上與韓國(guó)、日本隔海相望,處于幾何中心位置,通過(guò)便捷的高速公路、鐵路、港口,能夠形成較大的人流物流,極具旅游開(kāi)發(fā)價(jià)值。萊州黃金海岸位于XX市輔城三山島區(qū)內(nèi),距城區(qū)20公里,地理位置非常優(yōu)越。

6、3、充分發(fā)揮膠東海濱旅游首位連接地的作用萊州是距內(nèi)陸最近的海XX市,是西部、西南部、西北部進(jìn)入膠東半島的門戶。從山東旅游景點(diǎn)的格局看,西部有泰山、曲阜,東部有青島嶗山、煙臺(tái)蓬萊閣。在泰山至蓬萊的500多公里的旅游線上,環(huán)半島北部再無(wú)有分量的名勝古跡,更無(wú)度假休閑型旅游產(chǎn)品。如在三山島一帶黃金海岸建設(shè)一處別具特色的休閑型觀光度假區(qū),將大大方便西部、西南部、西北部游客海濱之游,同時(shí)還可把萊州作為海濱旅游的首站基地,向蓬萊、煙臺(tái)、威海、嶗山等景區(qū)輔射,將拉動(dòng)膠東半島的環(huán)海旅游。4、充分發(fā)揮對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用XX市以西大XX市及農(nóng)村的客源地遼闊縱深XX市及周XX市每年有來(lái)自日本、韓國(guó)、港澳臺(tái)的眾多客

7、源,生態(tài)型海濱觀光度假區(qū)將吸引大量的游客觀光度假,延長(zhǎng)游客在膠東旅游的時(shí)間,不僅直接增加旅游的收入,而且可帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,XX省黃金海岸線錦上添花。5、充分利用國(guó)家對(duì)發(fā)展旅游的優(yōu)惠政策旅游業(yè)已被列為第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),國(guó)務(wù)XXXX市相繼出臺(tái)了加快旅游業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)和優(yōu)惠政策,該項(xiàng)目在建設(shè)期間,會(huì)享受到國(guó)家政策優(yōu)惠,項(xiàng)目建成后,會(huì)給投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。三、可行性研究的結(jié)論1、 該項(xiàng)目是國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè),加快開(kāi)發(fā)可盡早形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。2、 地理位置優(yōu)越,自然環(huán)境優(yōu)美,適合開(kāi)發(fā)海洋生態(tài)觀光度假區(qū)。3、 萊州歷史悠久,文物古跡眾多,海洋文化豐富,該項(xiàng)目上去后,可與云峰山、寒同山

8、、大基山、千佛閣等景區(qū)形成山海璧合優(yōu)勢(shì),促進(jìn)該地區(qū)旅游業(yè)有突破性的發(fā)展。四、存在的主要問(wèn)題由于資金需求量大,應(yīng)采取多種行之有效的措施和優(yōu)惠政策吸納資金。第二章 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容開(kāi)發(fā)萊州黃金海岸的目的在于將萊州的歷史文化與自然景觀相融合,讓旅游者在陶醉自然中體味文化的甘醇,在欣賞文化的同時(shí)感受自然的清新。該項(xiàng)目突出“黃金海岸”的主題,將49.8平方公里的區(qū)域建成國(guó)內(nèi)一流的海濱度假區(qū)。該項(xiàng)目計(jì)劃分六個(gè)功能區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè):一、黃金旅游觀光區(qū)。 金山景區(qū):以三山島上的三座金山為主題,利用金礦的礦井,建設(shè)金山尋寶、金宮探秘、淘金娛樂(lè)等旅游娛樂(lè)項(xiàng)目。黃金博物館:在金山景區(qū)內(nèi)建設(shè)黃金博覽館,全面介紹黃金開(kāi)發(fā)

9、、生產(chǎn)和使用的歷史,展示古今中外黃金制品和生產(chǎn)工藝。黃金珠寶加工區(qū):在金山景區(qū)的東南部建設(shè)占地0.5平方公里的黃金珠寶加工區(qū),讓游客了解黃金加工的生產(chǎn)流程,并為游客提供金銀飾品購(gòu)買場(chǎng)所。二、沙灘運(yùn)動(dòng)觀光區(qū)。沙灘運(yùn)動(dòng):在三山島海濱沙灘,建設(shè)沙雕、滑沙、沙灘排球等活動(dòng)設(shè)施。海水浴場(chǎng):建設(shè)一流的海水浴場(chǎng)和度假屋、多功能廳、兒童樂(lè)園、室內(nèi)旅游池、海水溫泉、垂釣池等設(shè)施。三、水上運(yùn)動(dòng)觀光區(qū)。在海水浴場(chǎng)東側(cè),建設(shè)海上運(yùn)動(dòng)中心,開(kāi)展沖浪、游艇、潛水、水上飛機(jī)等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目,建設(shè)水上游艇俱樂(lè)部。四、林帶療養(yǎng)觀光區(qū)。在沿海黑松防護(hù)林帶建設(shè)森林浴、天然氧吧設(shè)施。五、傳統(tǒng)民俗游觀光區(qū)。馬術(shù)場(chǎng):利用荒灘地建設(shè)占地約15萬(wàn)

10、-20萬(wàn)平方米的馬術(shù)場(chǎng)。武術(shù)擂臺(tái):充分發(fā)揮萊州中華武校的知名度,在旅游區(qū)內(nèi)開(kāi)展武術(shù)競(jìng)技表演和學(xué)術(shù)交流活動(dòng)。特色旅游:在漁村開(kāi)展“做一天漁民”和“當(dāng)一次水手”等民俗旅游活動(dòng)?；謴?fù)建設(shè)東海神廟。六、高雅休閑度假區(qū)。建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、星級(jí)賓館、海濱度假別墅和海洋文化館。在搞好以上六個(gè)功能區(qū)的同時(shí),沿海濱潮間帶外側(cè),修建約50公里的海濱公路,順路建設(shè)海岸藝術(shù)景觀,形成生態(tài)海濱旅游專線。第三章 配套建設(shè)條件一、項(xiàng)目位址:位于XX市三山島一帶黃金海岸二、占地面積:自金城鎮(zhèn)海北嘴至三山島刁龍嘴一帶海濱,面積約49.8平方公里。三、交通和通訊1、交通XX市公路四通八達(dá)。萊州到青島飛機(jī)場(chǎng)只需一個(gè)半小時(shí),到煙

11、臺(tái)機(jī)場(chǎng)2小時(shí),到濰坊機(jī)場(chǎng)1小時(shí)。水路有萊州港、虎頭崖港、海廟港等港口,其中萊州港為擁有萬(wàn)噸級(jí)泊位的國(guó)家一類開(kāi)放港口,已開(kāi)通萊州大連客運(yùn)航線。德州至煙臺(tái)的鐵路(沿渤海經(jīng)XX市)正在修建,與萊州港相連。有與北京、天津、上海、南京、濟(jì)南、鄭州、杭州XX市往返的豪華旅行車。從萊州至三山島,是6車道寬的優(yōu)良一級(jí)公路,從城內(nèi)出發(fā),20分鐘可到達(dá)三山島。2、通訊萊州擁有世界著名的美國(guó)5ESS電話交換設(shè)備組建的全XX市級(jí)最大通訊網(wǎng),目XX市電話交換機(jī)總?cè)萘恳殉^(guò)150000部；擁有世界最先進(jìn)的SDH傳輸網(wǎng),全部實(shí)現(xiàn)光纜化、數(shù)字化；擁有無(wú)縫數(shù)字移動(dòng)電話網(wǎng)XX市移動(dòng)電話用戶已超過(guò)60000戶；擁有與全國(guó)各大XX市

12、聯(lián)網(wǎng)的高速尋呼系統(tǒng)；擁有可隨時(shí)滿足客戶需求的無(wú)線電話接入電話系統(tǒng)。3、水電條件已設(shè)有供水、供電總管線,可滿足項(xiàng)目需要。四、目前在建和擬建項(xiàng)目自虎頭崖港至石虎嘴一帶長(zhǎng)約50公里的海岸線XX市政府已確定在沿海潮間帶外側(cè),沿海岸修建環(huán)海旅游公路。其中海濱中心旅游區(qū)路段,配套建設(shè)海岸藝術(shù)景觀和別墅小區(qū),形成風(fēng)景獨(dú)特的海岸旅游專線。該工程可望在20_年完工。在海北嘴海濱,總投資1.2億元的錦銹康樂(lè)中心,正在興建,目前已完成投資2000萬(wàn)元。這些項(xiàng)目建成后,將使秀麗的海濱逐步形成交通快捷、旅游功能完善、游樂(lè)項(xiàng)目眾多、獨(dú)具特色的觀光、休閑、度假佳地。第四章 項(xiàng)目投資概算在黃金海岸生態(tài)旅游度假區(qū)主要建設(shè)六個(gè)功

13、能區(qū)及有關(guān)配套設(shè)施,總投資約10.2億元,各功能區(qū)投資概算如下表。功能區(qū)項(xiàng)目投資概算(萬(wàn)元)黃金旅游觀光區(qū)金山景區(qū)5000黃金博覽館2000黃金珠寶加工區(qū)5000沙灘運(yùn)動(dòng)觀光區(qū)沙灘運(yùn)動(dòng)2000海水浴場(chǎng)2000水上運(yùn)動(dòng)觀光區(qū)海上運(yùn)動(dòng)中心3000水上游艇俱樂(lè)部5000旅游專用碼頭2000林帶療養(yǎng)觀光區(qū)森林浴、天然氧吧5000傳統(tǒng)民俗游樂(lè)區(qū)馬術(shù)場(chǎng)5000武術(shù)擂臺(tái)5000特色旅游1000東海神廟10000高雅休閑度假區(qū)高爾夫球場(chǎng)20000星級(jí)賓館10000海洋度假別墅7000海洋文化館3000海濱旅游專線公路10000合計(jì)102000第五章 環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目建成后,基本無(wú)污染。生活用廢水,排入凈化池,經(jīng)分

14、離降解處理后,排入大海,不需考慮環(huán)保投資。第六章 XX市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)一、地理位置優(yōu)越。XX市隸屬于國(guó)家級(jí)優(yōu)秀旅XX市XX市,靠近青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、濰坊,周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),是我國(guó)主要旅游接待地和客源產(chǎn)出地,具有向萊州分流客源的條件。XX市是膠東地區(qū)距內(nèi)陸最近的沙灘海濱度假地,夏日充足的陽(yáng)光,無(wú)污染的沙灘,清澈的大海,涼爽的海風(fēng)及美味海珍,對(duì)北京、天津、華北、西南地區(qū)等內(nèi)陸游客具有巨大的吸引力。二、旅游特色鮮明。黃金海岸生態(tài)旅游觀光度假區(qū)具有四大特色:一是黃金海岸名符其實(shí)。地上海岸不僅有黃金沙灘,地下更盛產(chǎn)黃金,在全國(guó)獨(dú)一無(wú)二,這對(duì)于從沒(méi)見(jiàn)到黃金生產(chǎn)過(guò)程的游客來(lái)說(shuō)極具吸引力。二是綿延的林帶和清澈和海

15、水,造就了獨(dú)特的生態(tài)型旅游環(huán)境,對(duì)日益重視健康旅游的游客極具吸引力。三是東海神廟是皇帝祭海圣地,在全國(guó)獨(dú)一無(wú)二,可滿足游客的好奇心,一睹海文化的風(fēng)采。四XX市中華武校多次在國(guó)際國(guó)內(nèi)比賽中獲得佳績(jī),在景區(qū)內(nèi)設(shè)擂比武,發(fā)揚(yáng)國(guó)學(xué)國(guó)萃是中外游客喜聞樂(lè)見(jiàn)的項(xiàng)目。三、與知名景區(qū)較近。西距泰山、曲阜350公里,南與青島嶗山、東北與蓬萊閣相鄰,項(xiàng)目建成后可與這些景區(qū)串成黃金旅游線路,分流一部分客源XX市。四、月季花已形成觀賞功能。月季是萊XX市花XX市栽培達(dá)到6000畝,每年5月25日是XX市的月季花節(jié),節(jié)日期間,將有數(shù)十萬(wàn)人XX市區(qū)歡慶節(jié)日,可帶來(lái)大量客源。五XX市國(guó)內(nèi)外著名的云峰山、大基山、神仙洞景區(qū),也

16、將吸引眾多的客源。鑒于以上有利因素,項(xiàng)目建成后,通過(guò)良好的宣傳促銷和運(yùn)作XX市將吸納游客可達(dá)300-600萬(wàn)人。第七章 經(jīng)濟(jì)效益分析 本度假區(qū)的收入主要來(lái)源是門票收入和娛樂(lè)餐飲消費(fèi)收入(此外還應(yīng)有旅游區(qū)別墅房產(chǎn)收入,本報(bào)告暫不考慮),而收入的高低取決于旅游區(qū)吸納游客的數(shù)量的多少,又直接與項(xiàng)目建設(shè)的檔次、規(guī)模、功能、特色及宣傳炒作有關(guān)。因此,搞好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及配套建設(shè)是成功的基礎(chǔ),廣泛地宣傳促銷是招徠客源的關(guān)鍵,優(yōu)良、完善、周到的服務(wù)是客源穩(wěn)定增加的保證。對(duì)本旅游區(qū)我們不妨提出兩個(gè)追求目標(biāo),一是海濱休閑度假要達(dá)到北戴河的知名度；二是人文景觀(海廟)要達(dá)到蓬萊閣的知名度。北戴河每年的接客量700萬(wàn)人,

17、蓬萊閣每年的接客量180萬(wàn)人(僅門票收入達(dá)8000萬(wàn)元),綜合收入達(dá)到10億元。從發(fā)展的觀點(diǎn)看,黃金海岸生態(tài)觀光度假區(qū),在不太長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)(5-10年期間),完全可以達(dá)到蓬萊閣、接近北戴河的規(guī)模。項(xiàng)目建成后,在近期內(nèi),我們把接客量定位在300萬(wàn)人,是有可比性的,下面以接待300萬(wàn)游客預(yù)測(cè)效益。一、 門票收入黃金旅游觀光區(qū)每人按15元,沙灘運(yùn)動(dòng)觀光區(qū)每人按10元,水上運(yùn)動(dòng)觀光區(qū)每人按10元,林帶療養(yǎng)觀光區(qū)每人按10元,傳統(tǒng)民俗旅游區(qū)每人按15元,海洋文化館每人按10元,總票價(jià)70元。門票收入=70元300(萬(wàn)人)=2.1億元二、 經(jīng)營(yíng)成本（一） 工資:以管理人員500人,每人每年工資10000元計(jì)

18、,全年工資費(fèi)500萬(wàn)元（二） 維修保養(yǎng)費(fèi):按總投資額的1%計(jì),全年維修保養(yǎng)費(fèi)1020萬(wàn)元（三） 水電費(fèi):按總投資額的0.5%計(jì),全年費(fèi)用510萬(wàn)元（四） 折舊按總投資額的1.5%計(jì),全年折舊費(fèi)1530萬(wàn)元以上四項(xiàng)合計(jì),經(jīng)營(yíng)成本約為3560萬(wàn)元。三、 利稅利稅總額=2.1億元-0.356億元=1.744億元四、 餐飲娛樂(lè)收入在300萬(wàn)游客中,按150萬(wàn)人(中長(zhǎng)程游客)在此住宿、餐飲、娛樂(lè)計(jì)算,平均日消費(fèi)300元,營(yíng)業(yè)額為:300元150萬(wàn)人=4.5億元利稅率按15%計(jì),利稅為0.675億元。以上利稅總額為:1.744億元+0.675億元=2.389億元五、稅金分析（1） 營(yíng)業(yè)稅:外商投資企業(yè)按營(yíng)

19、業(yè)額5%征收,年應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為 :(2.1+4.5)億5%=0.33億元。(2)所得稅享受“兩年免征,三年減半征收”的優(yōu)惠政策,前兩年每年的利潤(rùn)為2.389億元-0.33億元=2.059億元,從第三年至第五年,所得稅按12%征收,應(yīng)交稅金為:2.059億元12%=0.2471億元每年的利潤(rùn)為:2.059億元-0.2471億元=1.8119億元前五年的利潤(rùn)總額為:9.5537億元。每年平均利潤(rùn)為:1.9101億元。六、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一） 財(cái)務(wù)盈利性分析投資利潤(rùn)率=年平均稅后利潤(rùn)/總投資100%=1、9101億元/10.2億元100%=18.7%投資利稅率=年平均利稅額/總投資100%=2.389億元/10.2億元100%=23.4%全部投資回收率=總投資/(利潤(rùn)+折舊)=10.2億元/(1.9101+0.153)億元=5年從以上分析看,當(dāng)游客人數(shù)穩(wěn)定在300萬(wàn)人次時(shí),投資利潤(rùn)率、投資利稅率都比較理想。投資回收期僅為5年。如計(jì)劃建設(shè)期為3