中旅商業(yè)城可行性報告

1、中旅商業(yè)城可行性報告商場成功營銷架構(gòu)案例經(jīng)要不鼓勵商業(yè)物業(yè)，這是前提。中國幾大城市商場供給過剩已是不爭的事實。可上了船的，也不能等著往冰山上撞。據(jù)說中旅商業(yè)城最初的目標(biāo)利潤是0，即只要保本就算成功。營銷策劃人員通過科學(xué)的市場調(diào)研與分析，從項目的市場診斷入手，進行土地的價值分析。并通過投資競爭要素分析，制定嚴(yán)密的投資成本和價格策略，令市場承受準(zhǔn)確無誤，在專業(yè)運作之下，中旅商業(yè)城成為淡市中的熱盤，發(fā)展商投資回報逾十億。第一段：項目概況第二段：中旅城廣場概念設(shè)計大綱第三段：中旅城廣場概念設(shè)計第四段：商場樓層功能定位的說明第五段：從折頁編輯思路看營銷思路第六段：穩(wěn)步贏得市場第一段：項目概況具有原創(chuàng)性與

2、獨創(chuàng)性的大型物業(yè)“中旅商業(yè)城”是由香港中旅集團獨家投資開發(fā)的大型綜合項目，位于廣州市商業(yè)中心的中山五路，該區(qū)域是廣州市許多歷史名店的原址，更是廣州地鐵一號線和二號線的交匯處，日人流量達113萬人次。中旅商業(yè)城總建筑面積12萬平方米，是以商業(yè)功能為主導(dǎo)的“三位一體”的組合。地下2層到地面7層為5.6萬平方米的大型綜合商業(yè)、飲食、娛樂中心，10層到17層為3.7萬平方米的現(xiàn)代化高級寫字樓，18到25層是圍合式的，為都市成功人士量身訂做的頂級豪宅，總層高80米。中旅商業(yè)城的整體開發(fā)思路標(biāo)新立異，這一點從其建筑風(fēng)格和建筑造型上可謂表現(xiàn)得淋漓盡致。從建筑風(fēng)格上看，中旅商業(yè)城糅古典風(fēng)情與現(xiàn)代韻味于一體，體

3、現(xiàn)了文藝復(fù)興時期的建筑風(fēng)范。它以商業(yè)為主，包括寫字樓和全國范圍內(nèi)絕無僅有的城堡式空中花園，純石材制造，具有很強的視覺沖擊力。從建筑造型上看，中旅商業(yè)城遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，仿佛一座空中城堡浮在云端，整個造型大膽采用三段式處理：1.裙房部分，利用巨柱式與拱圈的高低變化強調(diào)空間的開放性和公共性，并利用純古典的細(xì)部古材裝飾，表現(xiàn)了建筑的歷史并體現(xiàn)其人情味；2.上部豪宅部分，同樣采用純古典風(fēng)格，利用圍合的形體，以及穹頂、柱廊、坡頂、老虎窗、幻想的歐洲中世紀(jì)城堡的形象；3.建筑中段部分，利用簡潔的、肌理與質(zhì)感全異的組合幕墻，與建筑上、下兩部分形成視覺上的強烈對比。中旅商業(yè)城整體風(fēng)格與造型使商業(yè)氣息彌漫在廣闊的空間里

4、。領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)動向中旅商業(yè)城集中體現(xiàn)了現(xiàn)代商業(yè)的趨勢，自身擁有靈活多變的商業(yè)形勢和合理的商業(yè)布局，整體構(gòu)想迎合現(xiàn)代品位，領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)發(fā)展的新動向。1.商業(yè)形式。中旅商業(yè)城代表了新型購物中心的發(fā)展趨勢，具備了其他百貨公司所不具備的多樣性。從商鋪面積上看，最小面積為31.24平方米，最大面積達228.53平方米，面積設(shè)置非常靈活，既適合大型商場的商業(yè)形式，有匯聚了專賣店、精品店的經(jīng)營手法。從經(jīng)營手法上看，中旅商業(yè)城把香港中旅集團一貫秉承的旅游意識引進到商場經(jīng)營中來，一方面功能分布力求齊全，集餐飲、娛樂、健身、購物、觀光于一體，另一方面強化旅游意識，在裝修上追求歐洲古典韻味，這樣自然吸引了大量人流，

5、隨之而來的便是潛在其中的巨大消費力，投資者自然青睞于此。2.商業(yè)布局。中旅商業(yè)城獨具匠心，集“通”“透”之勢，使所有的店鋪都極盡便利。所謂通，就是商場不同區(qū)域之間都保持了暢通，同一層維持著循環(huán)走道，不同層間則用多部自動扶手電梯相連，行人走走、停停、看看，無意間已逛便了商場的每一個區(qū)域。所謂透，就是保持視覺的開闊性，讓來到中旅商業(yè)城的顧客經(jīng)常性地在一個范圍的可視角度內(nèi)，這樣就使每一個商鋪都具有了叫強的競爭力。3.獨特構(gòu)想。中旅商業(yè)城有獨特的雙層騎樓，首層騎樓保留了傳統(tǒng)騎樓商業(yè)氣氛，使整個商場的開放性大大增強，而二層則與城市規(guī)劃中的類似香港的城市步行通道相連，臨街面建有寬敞走廊，可觀景，可遮陽避雨

6、，進入商場也十分方便。整體偏淡而個盤熱賣的市場背景中旅商業(yè)城入市時，廣州商鋪行情并不樂觀。從1997年看，商鋪平均價格繼續(xù)下跌。商鋪空置量繼續(xù)上升。宏觀商業(yè)環(huán)境的不景氣和商鋪供過于求是商鋪市場整體偏淡的重要因素?？傮w市場的淡市，并不排除局部市場的活躍。商鋪發(fā)展商在淡市里的靈活的市場應(yīng)變能力是上述熱點商鋪走強的主要原因。除了有利的地利位置之外，新中國大廈、天河城廣場等發(fā)展商靈活的招商策略是其商鋪熱銷的關(guān)鍵。這些發(fā)展商改革了過去以散鋪為主的租售方式，而改以優(yōu)惠的條件吸引了大型商家、食樓的進駐，從而帶旺了人氣，帶動了其他商鋪的出售。此外，商鋪的內(nèi)部規(guī)劃也是商鋪暢銷與否的重要因素。一些縱深淺、出口多、

7、內(nèi)部間靈活的商鋪是投資者和用家的首選。局部走強的關(guān)鍵可以預(yù)見，今后一段時間商鋪市場的熱點也只可能在局部個盤出現(xiàn)。這些個盤一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，其發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場應(yīng)變能力和高超的推廣策略。1.發(fā)展商的市場應(yīng)變能力商鋪作為買家的經(jīng)營用地，具有增值價值，同時又存在很大的經(jīng)營成本回報率的風(fēng)險。因此，具有長遠(yuǎn)眼光的發(fā)展商會讓知名度較高的商家使用，共同投資、經(jīng)營管理商鋪，風(fēng)險共擔(dān)，利益共享。2.商鋪樓盤的素質(zhì)商鋪的內(nèi)部間隔、空間和出口等的規(guī)劃的靈活合理，商鋪樓層功能規(guī)劃的實用而富于特色等都是外銷商鋪所必須具備的基本素質(zhì)。3.地理位置位于新興商業(yè)文化中心，具有優(yōu)越的地理位置的所謂“旺鋪”

8、，將仍然是市場追逐的熱點。廣州市地鐵一號線的開通，將為地鐵沿線的商鋪提供一個淡市中強勁的賣點。4.營銷推廣策略制造局部個盤熱點，除了商鋪本身的素質(zhì)和地理位置之外，發(fā)展商的推廣策略是能否營造市場熱點的重要因素。在適當(dāng)?shù)臅r機以適當(dāng)?shù)膬r格推出適當(dāng)?shù)纳啼伿前l(fā)展商必須精心策劃的關(guān)鍵。第二段：中旅商業(yè)城廣場概念設(shè)計大綱一、建筑部分（一）建筑的整體定位1.中旅商業(yè)城廣場在廣州商圈中的位置2.衡量指標(biāo)A.吸引人流目標(biāo)B.延長顧客停留時間目標(biāo)C.提高顧客消費率目標(biāo)D.提高銷售額目標(biāo)（二）建筑的風(fēng)格定位1.整體建筑風(fēng)格2.關(guān)于商業(yè)符號3.商業(yè)、寫字樓、住宅部分的提示（外立面、騎樓）二、功能部分（一）關(guān)于人流1.地

9、下的人流2.地面的人流3.建筑物內(nèi)的垂直人流和水平人流（二）關(guān)于物流1.商場的物流A.購物中心每日貨流量B.貨流的水平通道和垂直通道（貨物的極限尺寸）C.貨物的運輸D.貨物的場外存放和場內(nèi)存放E.停車位2.寫字樓、豪宅住戶的物流A.極限尺寸B.運輸通道（三）關(guān)于車流1.購物中心車流量（進貨、出貨）2.高峰期、高峰流量（日高峰、節(jié)日高峰）3.裝卸車位、停車位分析三、建筑內(nèi)部空間的組織（一）商場1.商業(yè)空間A.如何適應(yīng)商業(yè)業(yè)態(tài)的需要B.如何適應(yīng)第一主力店的需要C.如何適應(yīng)食品超市的需要2.公共空間A.每層停留空間的設(shè)計B.中廳C.邊廳3.服務(wù)空間A.各層存貨空間B.臨時加工空間C.保安、銷售人員信

10、息D.公共廁所等（二）寫字樓1.寫字樓型式安排A.大型B.中型C.小型2.寫字樓公共空間A.中廳B.綠化及小品（三）空中豪宅1.戶型2.會所、架空層空中花園的提示3.豪宅的要素及提示四、關(guān)于環(huán)境（一）外部環(huán)境1.廣場A.廣場的風(fēng)格B.小品、雕塑C.硬地D.綠化2.出入口A.地鐵出入口與商場出入口關(guān)系及處理B.商場出入口3.本建筑與周邊建筑的關(guān)系A(chǔ).風(fēng)格B.體量C.本項目對人們的吸引力4.外部環(huán)境的延展A.路沿石、道路B.立交橋C.地鐵5.燈光（二）內(nèi)部環(huán)境五、營銷環(huán)境的營造（一）銷售中心1.銷售中心提示2.銷售中心的布置（二）樣板房1.豪宅2.商場第三段：中旅商業(yè)城廣場概念設(shè)計一、建筑部分（一

11、）中旅商業(yè)城廣場在廣州商圈中的位置中旅商業(yè)城是以商業(yè)為主，含商住寫字樓、空中花園豪宅的綜合性商業(yè)建筑。根據(jù)中旅商業(yè)城所處的地緣優(yōu)勢，中旅商業(yè)城極有可能與新大新、廣百形成廣州市600米黃金走廊，并成為該走廊最大的綜合購物中心。中旅商業(yè)城能否實現(xiàn)上述定位，取決于在以下幾項指標(biāo)上能否在廣州商圈中名列前茅。（二）總體目標(biāo)使中旅商業(yè)城廣場成為廣州商圈中“最可去”的地方?！靶蓍e日哪里去廣州中旅商業(yè)城”成為眾人皆知的廣告語中旅商業(yè)城有什么只要你能想到的，它都有（三）分目標(biāo)1.最可逛2.最可購3.最可吃4.最可玩（四）具體衡量指標(biāo)1.提高日均吸引人流目標(biāo)A.中旅商業(yè)城對顧客要求要有廣泛的適應(yīng)性：男女老少皆宜B

12、.中旅商業(yè)城對顧客要求強烈的吸引力：本省人、外省人、旅游者、外國人C.中旅商業(yè)城要充分利用地鐵最大的出口站。這一優(yōu)勢，將地鐵人流最大限度地引導(dǎo)到中旅商業(yè)城來。2.延長顧客人均停留時間目標(biāo)家庭集體購物：留住小孩、留住丈夫、留住夫婦、留住老人對非家庭購物A.當(dāng)?shù)厝耍赏妗⒖沙?、可看、可買）B.外地人（可玩、可吃、可看、可買、可住）a.中旅商業(yè)城的可去點要盡量增多b.走累了有地方休息c.小孩子有地方玩d.餓了有地方吃e.有地方娛樂C.提高顧客消費率目標(biāo)a.該買的能買到b.該玩的能玩到c.想吃的能吃到并且干凈、價格可接受d.想看的能看到3.提高日均銷售額及利潤目標(biāo)多元化的價格策略平價A：堅持薄利多銷中

13、檔價B：想買的、能買到、價不貴高價C：品牌、精品、貨真價實二、建筑的風(fēng)格定位（一）建筑的整體風(fēng)格為歐陸風(fēng)格。使中旅商業(yè)城在廣州商圈現(xiàn)代建筑群中獨具一格，體現(xiàn)出與眾不同的王者風(fēng)范。用獨特風(fēng)格來對應(yīng)中旅商業(yè)城代表的新的商業(yè)業(yè)態(tài)。（二）選用城堡式的復(fù)合建筑。使商場、寫字樓、空中花園式豪宅形成一個既相應(yīng)又有機結(jié)合的整體。外型上可使有足夠的歐陸建筑元素使建筑物具有充足的商業(yè)符合?？蛇x用塔樓拔高建筑，使得從解放路高架橋等多個不同的視角看到的建筑更加挺拔，使建筑的“標(biāo)識”性更加強烈，并使建筑集“逛、購、食、玩”的功能于一體得以更好地體現(xiàn)。（三）采取三段式的結(jié)合。整體的三段式與空中花園豪宅的局部三段式組合，有

14、助于增加建筑的韻味。不同的燈光組合方案可能使建筑物顯現(xiàn)出“富麗堂皇”、“海市蜃樓”等不同的效果，以突出中旅商業(yè)城的富貴和上部豪宅的典雅風(fēng)范。三、功能部分（一）關(guān)于人流北京、上海大型百貨商場的人流1.常規(guī)人流密度2.根據(jù)中旅商業(yè)城廣場的商業(yè)區(qū)位，并考慮到今后的發(fā)展，其常規(guī)的人流爭取達到北京百貨大樓、西單商場10萬人/日的水平，如能達到上海巴黎春天15萬人/日的水平則更理想。對永久性的設(shè)施應(yīng)留有適當(dāng)?shù)娜肆髟鲩L空間，以便于隨著人流的增加，作適當(dāng)調(diào)整后即可滿足。工農(nóng)業(yè)面積（平方米）客流量平均日（萬人）節(jié)假日北京百貨大樓180001020北京西單商場200001020上海一百170002030上海巴黎春

15、天465001525從上表可以推算出：大型百貨商場人流密度商場名稱平日節(jié)假日北京百貨大樓5.6人/m2日11.2人/m2日北京西單商場5人/m2日10人/m2日上海一百11.8人/m2日17.6人/m2日上海巴黎春天3.3人/m2日5.4人/m2日（二）關(guān)于物流購物中心是消費雙方進行商品交易活動的空間，每日巨大的人流帶來了大量的購買；大量的購買帶來了大量的物品的流動。物品由倉庫到商店到消費者的流動是購物中心發(fā)展商和設(shè)計者必需考慮的問題。1.庫房購物中心需要一定的庫房，庫房作為貯存商品的場所。庫房一般可分為城市儲運公司和商場專有倉庫，而商場專有倉庫又分為銷售現(xiàn)場倉庫和店外倉庫。城市儲運部門的倉庫

16、面積一般為：平均每萬元庫存商品需12m2。而對于商店庫房面積的大小，除與進貨方式、管理制度相關(guān)外，與庫存周轉(zhuǎn)天數(shù)有關(guān)，國內(nèi)一般為40天。國內(nèi)一些大型百貨商店的營業(yè)面積和庫房面積如表所示。國內(nèi)大型百貨商店營業(yè)、庫房面積分配表（單位：m2）商場名稱營業(yè)面積庫房面積庫營比備注上海一百1780085000.48:1北京王府井1439095620.66:1北京西單1040796730.93:1店外700（倉庫）深圳萬佳1730075000.43:1店內(nèi)600（倉庫）深圳萬佳百貨的店外倉庫為7500m2，與營業(yè)面積之比為0.43:1，萬佳的店內(nèi)倉庫為600m2。為了保證中旅商業(yè)城廣場能維持正常運轉(zhuǎn)，應(yīng)安排

17、出足夠的店內(nèi)倉庫面積。尤其是對第一主力店部分，應(yīng)考慮足夠的店內(nèi)倉庫，以免因考慮不周影響今后的招商。2.車流國內(nèi)大型的百貨商店中，貨運車輛一般為十輛左右，特大型商店接近20輛。例如上海第一百貨商店有貨運卡車11部、貨運三輪5部。據(jù)商業(yè)部門過去的統(tǒng)計，百貨商店每一萬元商品裝載一卡車。隨著人們生活水平的提高和物價指數(shù)的提高，對中旅商業(yè)城這類大型高檔商業(yè)企業(yè)來說，過去的統(tǒng)計已經(jīng)不適用。根據(jù)我們對幾類商品的測算，平均約為人民幣10萬元商品裝載一卡車。由于中旅商業(yè)城廣場地面停車面積有限，而且機動車通道寬度有限，應(yīng)盡量考慮貨車裝車、卸車空間，以免占用道路、造成阻塞。中旅商業(yè)城空間結(jié)構(gòu)與布局分層功能定位空間原

18、則裝飾風(fēng)格定位正九層美食文化博物館以文化裝飾和數(shù)量集中為特色中西結(jié)合之樓層正八層正七層正六層精品店大回環(huán)小回環(huán)純古典維多利亞精品商場正五層正四層正三層百貨公司流線、清晰現(xiàn)代古典適當(dāng)古典符號表現(xiàn)正二層正一層負(fù)一層平價商場大通透后現(xiàn)代：簡潔、平價概念物化表現(xiàn)負(fù)二層分層功能定位正九層美食城以垂直電梯與滾梯雙線路到達正八層正七層正六層精品店已達5、6、7層，屬商業(yè)死亡線，為克服人的疲勞，必需在裝飾上給予符號強化正五層正四層正三層盡量保留百貨公司的基本性質(zhì)，并插入適量的娛樂功能正二層正一層負(fù)一層追求回頭客，熟客，裝修層注意弱化“高檔高價”感覺負(fù)二層樓層功能分布示意表（如下）樓層主題功能主營項目九層飲食城

19、廣東粥博物館、海洋博物館八層娛樂城1.電子類：游戲機、雀牌機2.文體類：臺球、保齡球、健身中心、粵劇戲臺、音樂中心3.影像類：家庭影院、自助影院4.兒童游戲：游戲場、旱冰5.高新技術(shù)產(chǎn)品展示：電腦、DVD6.攝影：個人寫真、MTV、攝影棚七層兒童用品童裝、鞋、帽、玩具、體育用品、食品、文化用品、樂器六層大眾文化城精品圖書、雜志（含港、臺）、電子圖書、CD、字畫（中外）、文房四寶、郵品、VCD、古玩、樂器、文具、體育、健身用品五層家電城電視、視盤機、音響、攝錄機、空調(diào)、冰箱、洗衣機、微波爐、名牌店、專賣店四層皮具城包、箱、鞋、專賣店、精品屋三層男士世界男士服裝、專用品、專賣店、精品店二層女人世界

20、女士服裝、專用品、專賣店、精品店一層化妝品飾品大全化妝品、首飾、飾品、專賣店、精品店負(fù)一地方品牌店專業(yè)店分類百貨、服裝品牌店、專業(yè)店負(fù)二食品超市水果蔬菜、鮮活魚、蝦、肉、冷凍食品、半成品、熟食、面包、精品糧油、煙酒、飲料、干果、調(diào)味品第四段：商場樓層功能定位的說明逛、購、娛、食功能的統(tǒng)一大型購物中心以流動人口為銷售對象，客流是它的生命線。購物中心的客流是由購物、休閑、旅游三個部分構(gòu)成的。一般情況下各占1/3，但由于休閑，旅游者存在著即興購買。因此，實際購物人數(shù)會適度提升，約占40%。根據(jù)有關(guān)部門測算，一般情況下，兒童的疲勞時間為4060分鐘，成人為90150分鐘。按此推算：顧客在商場停留的時間

21、不會超過2.5小時，超過這個時間就處在疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致顧客離開購物環(huán)境，終止購物活動?；谏鲜鰞牲c，購物中心不僅要商品齊全，設(shè)施完善，服務(wù)上乘，而且要有眾多的休閑空間和娛樂活動。顧客可以在里面購物、就餐、游樂。這樣就消除了顧客的疲勞，延長了顧客的停留時間。特別是有小孩的家庭，可以全家前來，大人購物、小孩玩樂，各得其所，這是目前許多百貨商店所不能比擬的。專題式商場的概念近年來，國內(nèi)大型商場經(jīng)濟效益不佳，有人把主要原因歸結(jié)為大型商場增建過多，分流了購買力。但也有專家認(rèn)為國內(nèi)大型商場普遍經(jīng)營無特色，價格偏高是生意冷淡的重要因素。香港是世界著名的旅游、購物中心，零售業(yè)向來發(fā)達。前幾年，大型綜合性商場在零

22、售業(yè)占著主導(dǎo)地位。近年來，專題式商場卻出奇制勝，在競爭中突圍而出。專題式商場是圍繞著某一類商品展開服務(wù)，強化了消費者特定的購物意識。例如“黃埔新天地”內(nèi)就包含了五個專題式商場：占地4000平方米的“文化城”是一個展現(xiàn)圖書、文化、文具的專題商場；“時尚坊”網(wǎng)羅了世界各地的時裝名牌；“良緣閣”包含了結(jié)婚所需的一切內(nèi)容，從地產(chǎn)代理、室內(nèi)設(shè)計裝修、家具、電器和床上用品，乃至婚紗攝影、蜜月旅游應(yīng)有盡有；“熒幕圈”是家庭娛樂和綜合娛樂中心；“中央汽車世界廣場”只賣一種商品汽車。這種商場將同一類商品集中起來，比較容易塑造出商場的個性，提供了一種舒適的購物環(huán)境，使購物成為一種消閑，增加了顧客的購買興趣和欲望。

23、總的來說，專題式商場有一定的發(fā)展空間。近年來，臺灣最大的零售商也在一些大型購物中心里，吸收了專題式概念。中旅商業(yè)城的體重較大，考慮到購物方便和功能配套，使每一層的功能盡可能清晰，走專業(yè)化的道路，減少不必要的重復(fù)，減少人流交叉，節(jié)省消費者的時間。中旅商業(yè)城“食品城”負(fù)二層概念設(shè)計一、負(fù)二層特點：負(fù)二層面積7206平方米，與地鐵公園前站直接連接，便于人流聚散。把負(fù)二層定位成食品城，其輻射范圍可沿地鐵1、2號線展開，具有得天獨厚的條件。完全有可能把中旅商業(yè)城負(fù)二層辦成中心區(qū)功能完備、環(huán)境舒適、品種齊全、超大規(guī)模的一流食品城。二、食品城概念“民以食為天”，隨著人們收入的增加和生活的提高，人們的飲食結(jié)構(gòu)

24、和生活習(xí)慣正在發(fā)生變化，消費方式以逐步從糧店、菜市場向自選食品超市轉(zhuǎn)移。倉儲式自選食品超市經(jīng)營的品種、加工方式、儲存方法越來越為生活在快節(jié)奏中的人們所接受。面對這一趨勢，把中旅商業(yè)城的負(fù)二層定位為倉儲式自選食品城及有必要，并有良好的發(fā)展前景。三、負(fù)二層鋪面劃分原則：1.倉儲式自選方式是國內(nèi)外流行的購物方式，建議采用這種方式。2.為了實現(xiàn)倉儲式自選，無論是一家經(jīng)營，還是散買，在管理上必需統(tǒng)一。即：統(tǒng)一進出、統(tǒng)一計價、統(tǒng)一收銀。3.考慮到食品專賣的特點，應(yīng)該有必要的貨品倉庫。貨梯與倉庫的關(guān)系應(yīng)便捷。4.廁所目前的位置有礙交通聯(lián)系，也不利于貨梯與倉庫管理，將其位置調(diào)整到東南角處。5.自動扶梯對地鐵人

25、流方向，與負(fù)一層、地鐵車站的聯(lián)系便捷、順暢。管理的矛盾，使負(fù)二層形成有集中出入口的收銀區(qū)。6.食品區(qū)的布局將頻繁上貨的品種靠近庫區(qū)和貨梯。7.除北側(cè)兩個交通井外，關(guān)閉其余各井在負(fù)二層的出口，需開通的設(shè)保安人員看守。8.引入“現(xiàn)場分類、加工、切分、展示、售賣”的作業(yè)方式，保證貨品新鮮、食用方便。第五段：從折頁編輯思路看營銷思路一、編輯目的中旅商業(yè)城是一個12萬平方米的單位建筑。近期開始做商場部分的推廣。商場為6萬平方米的購物中心，其建筑風(fēng)格為歐陸式風(fēng)格，商場由約300家左右的商店集合而成。本折頁是中旅商業(yè)城的形象宣傳品，具有招商性質(zhì)。通過本折頁，使讀者對中旅商業(yè)城的商業(yè)部分有基本的了解并形成良好的印象。二、折頁閱讀對象中旅商業(yè)城購買者和潛在的購買者。1.第一主力店，需1萬平方米左右的大型百貨公司業(yè)主（海內(nèi)外）2.國外名牌店主（國外、港、臺）3.國內(nèi)名牌店主（國內(nèi)）4.百貨、飲食、娛樂業(yè)、私人業(yè)主（廣州及珠江三角洲）上述購買者或決策者為具有豐富經(jīng)驗的商業(yè)人士或投資者。年齡約為3050。三、編輯風(fēng)格1.大氣。反映出中旅商業(yè)城在廣州商圈中傲視同儕，具有王者之尊的地位。2