箱包皮具城三年擴(kuò)張方案

1、潤廣箱包皮具城三年擴(kuò)張方案（第一版）2010-4-16第一部分 商業(yè)發(fā)展方向及箱包屬性分析一.、商業(yè)的發(fā)展方向商業(yè)將來的發(fā)展將分為兩個方向“大而全”與“小而精”。大而全的代表為綜合商場與shopping mall，小而精的代表則為一些專業(yè)的商場或市場，如箱包專業(yè)商場、鞋類專業(yè)商場等。城市規(guī)模的不同，對二者的需求也就不同，城市越大，對小而精的專業(yè)商場需求越大，因為大城市的人們普遍缺少時間且大都購買目的性很強。而度規(guī)模較小的城市，小而精的商場需求就越弱。即使是大城市，專業(yè)商場也必須依托成熟的商圈，如脫離商圈，將浪費消費者購物的時間，且很難形成消費氛圍，不利于消費者的“一站式”購物，大大增加開店的風(fēng)

2、險。二、箱包產(chǎn)品的屬性與特點1、 箱包屬性的變遷箱包的產(chǎn)品屬性是逐步遞進(jìn)的，從最初的實用性，慢慢過渡到裝飾性，最終一些頂級的品牌成為一種身份與審美情趣的象征。從最初的一年四季一個包，慢慢變?yōu)橐粋€季節(jié)一個包，后來變?yōu)殡S著衣著的顏色與感覺的不同搭配不同的包，使箱包成為像首飾一樣的裝飾品，在保證實用功能的前提下，裝飾功能逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。2、箱包的特點l 女人不可或缺 男人次之l 產(chǎn)品因產(chǎn)地、材質(zhì)不同價格差異較大l 單品利潤率較高l 庫存壓力較服裝小l 消費層級區(qū)分明顯l 易形成穩(wěn)定的消費人群第二部分 目標(biāo)城市的宏觀數(shù)據(jù)分析一、哈市及目標(biāo)城市宏觀數(shù)據(jù)分析目前東北三省除遼寧白溝的箱包批發(fā)集散地外，只有

3、哈爾濱振龍箱包皮具城為最成形，也是最成功的箱包專業(yè)商場。振龍箱包面積15000，地上三層，地下一層，有商戶300余家。振龍之所以能在哈爾濱經(jīng)營的順風(fēng)順?biāo)?，除了哈市能夠輻射很多周邊市縣進(jìn)行批發(fā)以外，必然還存在著其他的宏觀因素。現(xiàn)以哈爾濱為例，來對比分析箱包商場可以運營的宏觀因素。哈市及目標(biāo)城市宏觀數(shù)據(jù)序號城市人口數(shù)量gdp人均收入人均消費人均消費收入比商品銷售總額1沈陽720.4萬4167億1.856萬元1.6447萬0.88621781.7.億2長春718.2萬2919億1.6萬1.3萬0.81251095.3億3大慶277.2萬2120.4億1.8萬無確切數(shù)據(jù)502億4齊齊哈爾569.2萬6

4、65.9億1.1萬0.9314萬0.8467257.3億5佳木斯244.7萬432.7億1.1021萬1.0108萬0.9987178.1億6牡丹江270.9萬417億1.07萬0.5953萬0.5564168.7億7哈爾濱474.7萬（市區(qū)）3258.1億1.5887萬1.2358萬0.77791507.9億 注：網(wǎng)上只是說明大慶人均消費黑龍江省第二，無法查到確切數(shù)據(jù) 涂色指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：高于哈市指標(biāo)，或低于哈市指標(biāo)在20%的幅度以內(nèi)從上表可以看出，沈陽與長春都符合標(biāo)準(zhǔn)，省內(nèi)城市只有大慶和齊齊哈爾有三項指標(biāo)符合，佳木斯、牡丹江則一項符合指標(biāo)都沒有。二、依據(jù)數(shù)據(jù)，各目標(biāo)城市理論商場規(guī)模及類型根據(jù)以上

5、的指標(biāo)對比，在宏觀數(shù)據(jù)上可以得出結(jié)論：l 沈陽與長春可開設(shè)面積在10000左右的商場（因輻射能力問題，所以規(guī)模為振龍的60%）l 大慶、齊齊哈爾可開設(shè)與潤廣箱包體量相當(dāng)?shù)纳虉觯?000左右），適當(dāng)補充鞋類和飾品類l 佳木斯、牡丹江開設(shè)商場的體量要小，箱包部分不應(yīng)超過2000，同時還要以鞋類和飾品類進(jìn)行補充第三部分 商場單店開店成本及利潤一、 單店成本及利潤分析目標(biāo)城市開店成本及利潤分析表成本分析城 市沈陽長春大慶齊齊哈爾牡丹江佳木斯面 積10000100005000500030003000租金單價2元/天米1.5元/天米1.3元/天米1.1元/天米0.9元/天米0.9元/天米總額730萬550

6、萬240萬200萬99萬99萬裝修單價1000元/1000元/800元/800元/800元/800元/總額200萬 （5年折舊）200萬 （5年折舊）80萬 （5年折舊）80萬 （5年折舊）48萬 （5年折舊）48萬 （5年折舊）風(fēng)水電氣單價0.5元/天米0.5元/天米0.5元/天米0.5元/天米0.5元/天米0.5元/天米總額185萬185萬92萬92萬55萬55萬人力成本150萬130萬80萬70萬50萬50萬管理費用100萬100萬50萬50萬30萬30萬宣傳費用200萬200萬100萬100萬50萬50萬年成本1565萬1365萬642萬592萬332萬332萬利 潤 分 析 可租賃面

7、積7000-80007000-80003500-40003500-40002100-24002100-2400租 金 單 價240元/月平200元/月平200元/月平170元/月平145元/月平145元/月平年 收 入2016-2304萬1680-1920萬840-960萬714-816萬365-417萬365-417萬稅 前 利 潤 451萬-739萬315-555萬198萬-318萬122-224萬33-8533-85年 利 潤 率29-47%23-41%31-50%21-38%10-26%10-26% 分析說明：l 紅色部分的租金單價主要為估算，可控性較差l 租金單價可根據(jù)實際情況進(jìn)行調(diào)

8、整l 因租金調(diào)整所損失的部分，可在規(guī)劃中盡量提高租賃面積來進(jìn)行彌補l 商場的戶外廣告收入部分因存在很大的不確定性，所以未計算在內(nèi)l 成本部分的人力、管理成本還可進(jìn)行精細(xì)化管理來進(jìn)行壓縮，壓縮比例可在10-15%左右l 如因招商進(jìn)度加快等問題，可能會增加人力成本，但因具體情況無法預(yù)測，所以未列入表內(nèi)l 佳木斯、牡丹江開店風(fēng)險大，須慎重第四部分 市場擴(kuò)張模式及擴(kuò)張節(jié)奏一、市場擴(kuò)張模式1、 場地獲取模式模 式具 體 方 式特 點合作模式與場地產(chǎn)權(quán)擁有者進(jìn)行合作，對方出場地，我方負(fù)責(zé)招商及運營，按一定比例利潤分成。裝修費用承擔(dān)比例不同，分成比例也將不同初期資金壓力較小，但損失長期利潤。存在對方合作期后

9、不繼續(xù)合作的風(fēng)險。租賃模式我方租賃對方場地，每年定期支付租金，并負(fù)擔(dān)全部的裝修費用。初期資金壓力較大，但不損失長期利潤，存在場地不續(xù)租風(fēng)險。購買模式我方購買場地的全部產(chǎn)權(quán)，然后進(jìn)行箱包商場的運營。資金投入大，但不損失長期利潤，且可享受因運營成功所帶來的房產(chǎn)增值利潤。 場地獲取模式優(yōu)先級排序為 1、合作 2、租賃 3、購買2、 市場擴(kuò)張節(jié)奏因資金、經(jīng)驗、人力等因素，初期的擴(kuò)張以穩(wěn)妥為主，即在哈爾濱的商場運營取得一定的效果后再向外擴(kuò)張。根據(jù)上面的資料分析、地理因素以及公司人脈等因素，建議第一家連鎖店的選址為大慶，然后是長春，接著是齊齊哈爾，牡丹江與佳木斯市場應(yīng)視上述三家店的運營情況再斟酌進(jìn)入。目標(biāo)

10、市場擴(kuò)張時間表內(nèi) 容2010年2011年2012年2013年891011121234567891011121234567891011121234567哈爾濱商場運營大慶市場擴(kuò)張調(diào)研裝修招商開業(yè)及運營長春市場擴(kuò)張調(diào)研裝修招商開業(yè)及運營齊齊哈爾市場擴(kuò)張調(diào)研裝修招商開業(yè)及運營沈陽市場擴(kuò)張調(diào)研裝修招商開業(yè)及運營牡丹江及佳木斯市場調(diào)研 黑龍江江市場及長春市場開拓完畢后，公司將在整個市場開拓的過程中積累了大量的選址、招商和運營經(jīng)驗，同時也培養(yǎng)了一定數(shù)量的人才，積累了大量的箱包品牌業(yè)戶，這時可開始著手進(jìn)行全國市場的擴(kuò)張，全國市場擴(kuò)張主要以一、二級城市為主，三級市場先不予考慮。最終的目標(biāo)是建立一個覆蓋全國一二

11、級城市的箱包連鎖機構(gòu)，整合箱包的銷售渠道，使其成為各個城市消費者購包的首選，同時也是各個箱包品牌將產(chǎn)品快速推向市場及大量出貨的最主要的渠道，做箱包市場的國美與蘇寧。第五部分 商場運營模式及選址標(biāo)準(zhǔn)一、商場的運營模式序號模式名稱具 體 方 式特 點備 注1出租業(yè)戶租賃店鋪，支付租金，按照商場的管理規(guī)定，自己獨立運營店鋪。初始資金回流快，但利潤的增加只能靠每年租金的增長，業(yè)戶的業(yè)績提高與商場收入沒有關(guān)聯(lián)。擴(kuò)張初期及二級城市將采用此種方式。2扣點商場統(tǒng)一收銀，業(yè)戶不用預(yù)先支付租金，商場每月按業(yè)戶營業(yè)的比例進(jìn)行扣點，一般都設(shè)保底金額。初始資金回流慢，但隨著運營逐步走上正軌，商場的收入將隨著業(yè)戶營業(yè)額的

12、增長而增長商場的知名度與口碑形成后，將采用此種方式3自運營商場完全獨立運營，負(fù)責(zé)進(jìn)銷存及導(dǎo)購員的管理，需要投入資金及人力，完全由商場自身來承擔(dān)育運營風(fēng)險，但利潤也是最高。在商場的部分區(qū)域可進(jìn)行自運營，以此來提高商場檔次和降低招商難度。同時自運營也將使公司能夠更加深刻的了解箱包行業(yè)和市場，便于后續(xù)的管理和市場開發(fā)三種方式各有優(yōu)缺點，只是在不同的時期和不同條件下的靈活使用和組合。出租模式在哈市作為試點的時候作為重點，扣點將是我們希望普遍采用的模式，自運營模式主要是在需要樣板示范及招商難度較大的市場。將來也視城市特點在某個城市至開設(shè)直營店，因為直營店對渠道的掌控能力更強。二、 商場選址標(biāo)準(zhǔn)1、 商場

13、選址的基本要求：l 必須在城市的主流商圈以內(nèi)l 格局必須為可運營商場的格局，寬度在20米以上，舉架在3.7米以上l 有基本給水及消防設(shè)施l 必須緊鄰正街，且相鄰街道人流的主要通道l 緊鄰正街的樓體面積要大，便于打形象l 10000米商場樓層數(shù)量不超過三層l 5000米及以下商場樓層數(shù)量不超過兩層l 商場入口空間要大，大門寬度不能小于四米l 所承租物業(yè)不能有任何的產(chǎn)權(quán)糾紛2、 目標(biāo)城市商圈統(tǒng)計表目標(biāo)城市商圈統(tǒng)計表城市名稱商圈名稱商 圈 簡 介沈陽太原街商圈商圈內(nèi)有像新世界，伊勢丹，中興，美美百貨這樣的高檔商場，也有想百盛，華聯(lián)，聯(lián)營這樣的中檔的，還有太原街地下商場這樣適合年輕人的逛街場所，各種檔

14、次的消費都有。中街商圈商圈內(nèi)有像商業(yè)城這樣的老牌商場，還有興隆大家庭這樣的適合各年齡段的，還有想新瑪特，中糧大悅城，0101這樣的時尚商場，還有高端的卓展百貨。鐵西廣場商圈內(nèi)有鐵西百貨，新瑪特鐵西店，友誼商場等中檔商場北行商圈商圈內(nèi)有千盛百貨，華聯(lián)商廈，包括很古老的北行大廳等中檔商場。長春重慶路商圈長春的商業(yè)重地,商家云集.長春百貨大樓、國貿(mào)中心、卓展時代廣場、王府井購物中心、沃爾瑪（亞洲第一大超市）、恒客隆超市、崇智商城、亞泰大酒店、圖書城、百信鞋業(yè)、和平大世界登上夜間竹麟次櫛比，打造了濃厚的商業(yè)氣息。桂林路商圈是以桂林路為中心，集購物、娛樂、休閑于一體的大規(guī)模繁華商業(yè)地帶。恒客隆超市、桂林

15、路綜合市場、桂林商廈、燕莎購物中心、太平洋購物中心、逆風(fēng)草服飾專賣、大世界酒店、市圖書館、同仁書店、浩莎健身中心，并于2004年被命名為“韓國商業(yè)一條街”紅旗街商圈是長春市二十世紀(jì)九十年代發(fā)展起來的商業(yè)區(qū)。商業(yè)區(qū)匯集了歐亞商都、時代服飾廣場、亞細(xì)亞大廈、紅旗商城、紅旗街鮮花水果批發(fā)市場、陽光超市等大型商業(yè)企業(yè)，成為長春繼重慶路金街之后又一條極具發(fā)展?jié)摿Φ拇笮蜕虡I(yè)街。 黑水路商圈是由位于黑水路附近的黑水路批發(fā)、遠(yuǎn)東批發(fā)中心等大中型批發(fā)中心與數(shù)十家中小型商鋪共同組成的一條與服裝、鐘表、箱包等批發(fā)零售為主的繁華商業(yè)區(qū)，是長春市乃至全省的一處及規(guī)模與影響于一身的大型綜合性批發(fā)市場大慶市薩爾圖商圈大慶中

16、心商圈客流集中，商家密集，火車站近在咫尺，物流便捷，商圈歷史悠久大眾熟知。讓胡路商圈新增高檔樓盤客層比較高，商圈分散成點對點式，位置選擇范圍比較大，缺乏規(guī)模較大中高檔商場或?qū)I(yè)商場，近年來讓胡路區(qū)域規(guī)劃及城建發(fā)展比較快居住人口不斷的增加消費能力不斷地增加目前讓胡路的商業(yè)結(jié)構(gòu)已滿足不了消費者的需求和城市的發(fā)展速度所以存在巨大商機。東風(fēng)新村是大慶前些年最早開辟的經(jīng)濟(jì)區(qū)，商圈也比較分散，有中央商城區(qū)域，新馬特區(qū)域兩2大區(qū)，中央商城區(qū)域是老商區(qū)，新馬特剛建5年的商圈但具有現(xiàn)代化百貨業(yè)的風(fēng)格屬于中檔偏高的定位，周邊銀座商場待開業(yè) 。齊齊哈爾人民大街人民大街為齊齊哈爾市商業(yè)氛圍最濃的區(qū)域，商圈內(nèi)有有百花園，新馬特，中環(huán)，新開路，永青，中信（鞋城）等。商圈內(nèi)人流較多，人氣旺盛，客層繁雜，外來客流較大。佳木斯前進(jìn)區(qū)商圈該商圈商業(yè)氛圍濃厚，客層檔次較高，商業(yè)定位中等偏上，是該市的最繁華區(qū)域。商圈內(nèi)有百貨大樓（大商）、嘉樂超市、新世紀(jì)商城、中央同源商城、透瓏等商場。牡丹江太平路步行街商圈商圈處于牡丹江的中心地帶，人氣旺盛，崇尚時尚的消費者比例較大。太平路上有牡丹江百貨大樓、波斯特購物中心、溫馨鳥名店廣場、波斯特購物中心等，步行街上主要為各時尚品牌專賣店。 注：其中綠色標(biāo)注商圈為主要目標(biāo)商圈。第六部分 人力支撐及開店流程一、 人力支撐作為任何一個商業(yè)機構(gòu)想要擴(kuò)張，人才的儲備與資金的重要性是相同的，