二手房業(yè)務(wù)交易80問

1、二手房業(yè)務(wù)交易80問01、客戶在下訂之前，稱過戶當(dāng)天一次性付款，不愿交訂，怎么辦？答：向客戶出示國土局產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移流程表，并解釋流程表中每一步客戶可能面臨的風(fēng)險，如業(yè)主沒有收定，他（她）不可能把房產(chǎn)證押在中介公司，他（她）就有可能賣給任何一個客戶，我們也就有可能失去購買的良好時機；如當(dāng)天付款，過戶時沒有足夠的時間查清業(yè)主產(chǎn)權(quán)是否清晰。再者，如果不交訂金，交易條件、違約責(zé)任等不明確，草率過戶，是對雙方很不負(fù)責(zé)任的態(tài)度，更容易發(fā)生問題。 02、客戶在看過房之后，要求說明此房的業(yè)主為什么出售此房，而業(yè)主真正售房的理由又不方便說出來，怎么辦？答：商品社會里客戶買賣物業(yè)是一件很平常而又很正常的一件事情，正如

2、我們不能問買方：“您為何要買房”一樣，客戶會產(chǎn)生一種反感，而這樣對我的銷售工作是非常不利的。但如果碰上一個客戶非打破沙鍋問到底時，你不仿告訴他（她），業(yè)主發(fā)財了、要移民、換大房，相信你買了這房今后也會飛黃騰達(dá)。 03、客戶在看房之后并商訂好價格，要求見業(yè)主面再談，落實一下業(yè)主是否真的此價出售，怎么辦？答：在您未完全確定下來（下誠意金）時，業(yè)主不會也沒時間過來跟您面談，業(yè)主委托我們公司找客戶，如果沒有收定前每個客戶都要見業(yè)主，那業(yè)主委托我們公司不就沒有意義了嗎？公證、過戶時業(yè)主必須親臨現(xiàn)場簽字，如證實此價不實，您可以投訴并申請退還不實價差也不遲。04、客戶在一家公司多次看房，都未能成交，對中介公

3、司已失去信心，該怎么辦？答：了解我公司的經(jīng)營理念，誠信服務(wù)和辦事程序，找到客戶在其它公司退訂的原因，用自己專業(yè)理論說服客戶，給客戶推薦樓盤時一定要信息準(zhǔn)確，重信譽，守承諾，讓客戶感覺到你跟其它公司的業(yè)務(wù)員不同，以您的真誠打動客戶，讓客戶感覺到我們公司就是與其他中介公司不同，為其著想，把他當(dāng)朋友而非客戶，消除客戶的防范意識，讓其重新樹立信心跟您買房。當(dāng)他看中了你手中的房時，就可以編一些故事。諸如：業(yè)主就要到其他中介去收定，或者是同事的客戶在查閱有關(guān)資料，并到檔案大廈查檔去了等等，讓他產(chǎn)生一種“危機”感。05、在價格、房子、產(chǎn)權(quán)都落實、滿意了，后因某種原因訂不下來，或者說下不了決心，該如何跟進(jìn)？答

4、：多與客戶溝通，了解客戶真正的需要，了解真正存在的問題并解決問題。06、客戶在沒有交定金之前要求看房產(chǎn)證原件，怎么辦？答：客戶在沒有交定金之前要求出具房產(chǎn)證原件本身有些不合理情，因為業(yè)主只有在收定時才可能將房產(chǎn)證質(zhì)押在公司。但我們可采取雙管齊下的方法，讓客戶來定交的同時“讓業(yè)主來收定”，分別安排在兩個不同的會客室外，然后借口房產(chǎn)證需要復(fù)印一份留底而拿到客戶的面前，看后收定。07、客戶質(zhì)問為什么要下10%的的定金，我們應(yīng)該怎樣回答？答：當(dāng)你交10%定金后，公司會轉(zhuǎn)給業(yè)主，公司就會收取業(yè)主的房地產(chǎn)證，辦理一些手續(xù)，比如：查產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否有欠款等，如你下太少定金，業(yè)主會不收，也不放心把房地產(chǎn)證給

5、公司，就無法保證客戶買到此房，并且該定金會計入房款。08、客戶交訂時稱你公司仍可能繼續(xù)高價出售此房，想對公司進(jìn)行約束時怎么辦/答：肯定地告訴對方，我們公司不會這樣做。第一，沒有理由這樣做，也沒有必要這么做，高賣也只能收1.5%的傭金。第二，如這樣做了就會失去您對本公司的信任，公司不會只看眼前的了利益，公司希望客戶是公司的永久客戶。09、為什么要在公證過戶前付全款？答：公司為了保障雙方利益，需將房產(chǎn)證原件交到國土局，不能隨意撤消，業(yè)主要求必須將房款付中介公司或銀行資金監(jiān)管才會到國土局簽字、辦理過戶手續(xù)。10、客戶要把自己的房賣出去后，才能訂看中的那套房，但又不肯賤賣原房產(chǎn)，市場價暫時無法成交，無

6、法兩套房的買與賣同步進(jìn)行，如何說服客戶下訂？答：建議客戶將原有的房產(chǎn)做個貸，以貸款作樓盤首期，以租供樓。11、客戶相中某物業(yè)，但又對該物業(yè)離奇的低價產(chǎn)生懷疑，而不能下定時，怎么辦？答：1、低價因為業(yè)主急售，懷疑只會錯失良機。2、至于產(chǎn)權(quán)的清晰與否，可以通過過戶前的產(chǎn)權(quán)查檔了解清楚。12、為什么中介公司不能賠定，而只可以吃定/答：1、中介公司在雙方成交后，只收取一定比例的傭金，我們收到的只是客戶的誠意金而非定金，并且只有業(yè)主才能收取定金，我們收到誠意金在成功轉(zhuǎn)交業(yè)主后才能夠稱為定金，而誠意金是沒有賠定的法律依據(jù)的。 2、按照約定，收取誠意金后，我們會積極聯(lián)系業(yè)主，談妥價后，會把誠意金轉(zhuǎn)交給業(yè)主，

7、同時業(yè)主會和我們簽訂委托售房協(xié)議書，如果客戶反悔，則稱誠意金已被業(yè)主收走。13、客戶要求將（房產(chǎn)內(nèi)）滲水的部分修補好再交訂，怎么辦？1、 與原業(yè)主協(xié)商，把滲水部分修繕好；2、 說服客戶，正因為由于該房產(chǎn)有滲水現(xiàn)象，才導(dǎo)致該物業(yè)賣目前這樣的價格，業(yè)主認(rèn)為如果要將滲水部分修好，就不會賣這樣的價了。 14、客戶問：這房我較滿意，現(xiàn)交定金可以，但我老公(老婆)看后不滿意，我要退定，行不行？答：1、首先告訴他（她），這樣是不可以的。定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意義。2、 屋買賣而簽署的合同是慎重的文件，收到定金后我公司會轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退，而

8、是業(yè)主不可能退。如果你對房屋本身還有疑問，請帶上家人抓緊時間現(xiàn)場察看，一旦落訂，我公司需要盡快落實，并及時轉(zhuǎn)訂業(yè)主。如果在其間先有其他客戶要落訂，公司不能承諾一定你能買到，請你仔細(xì)考慮。15、客戶看房并且交定金之后，業(yè)主突然改變價格，要求更高的價格出售此房，怎么辦？答：1、出現(xiàn)這種情況，我們只有曉之以情，動之以理，從我們所付出的費用和勞動說起，以期達(dá)到感動業(yè)主的目的；2， 找報紙廣告找出相同樓盤的最低價，與業(yè)主談價，找人看房，把價格往最低處砍，打擊業(yè)主心理期望值；3， 可以從法律的角度上要求業(yè)主履行合約，否則，由此產(chǎn)生的法律后果將由業(yè)主全部承擔(dān)。16、收訂后，有其它客戶出高價，怎么辦？1、 公

9、司原則上不支持這種做法。因為這樣做的結(jié)果必定失去第一個客戶，對公司的信譽和品牌都是百害無一利的。也會讓客戶對公司的服務(wù)宗旨“誠信”產(chǎn)生懷疑，久而久之，將得不償失。但是努力做好第一客戶，極力說服第二個客戶，給他介紹其他物業(yè)這是很容易做到的。這樣兩個客戶都做成，有一個客戶變兩個客戶，何樂而不為呢？2、 如果第二個客戶出價遠(yuǎn)高于第一個客戶，我們也可以考慮第二個客戶，但必須具備一個先決條件：盤、客戶必須有一方可以做全權(quán)委托，從而保證這部分高出的利潤我們一定能賺到為原則。這時我們對第一個客戶需要找一個很好的理由，比如業(yè)主已經(jīng)在其他公司收了定金，我們的動作慢了一步等等，盡可能把責(zé)任往業(yè)主身上推，以期達(dá)到既

10、不得罪客戶，又可以達(dá)到讓他高高興興地在我們手中買到其他房產(chǎn)的目的。17、客戶首期款準(zhǔn)備不足，要求按揭貸款成數(shù)提高，而銀行又無法滿足客戶，怎么辦？ 答： 1、說服客戶想辦法，比如：向親戚朋友預(yù)支，借錢等； 2、看客戶是否有物業(yè)在手，如果有可以向銀行申請個貸；3、如果是企業(yè)法人、國家公務(wù)員則可以向銀行申請高額按揭款4、特別關(guān)系的還可以找銀行特批高額按揭款。 18、和客戶簽買房合同時，交房時間怎么確定？答：1、請詳細(xì)翻閱合同范本，特殊情況由客戶于業(yè)主自行商議，確認(rèn)。 2、按照慣例，拿到房產(chǎn)證后再去辦理水、電、煤氣等過戶手續(xù)。19、如成交價高于房產(chǎn)證原價，而利潤只有雙傭時，客戶要求買賣合同填成交價，而

11、業(yè)主只承擔(dān)填合同價稅時，怎么辦？答：向客戶說明：業(yè)主當(dāng)前的售價是不包含高出房產(chǎn)證原價的那部分稅金的價格，如果客戶堅持要按成交價填寫，則：1、高出的部分稅費業(yè)主主要加到成交價中；2、或是客戶承擔(dān)高出的這部分稅費。這個問題普遍存在，特別提醒業(yè)務(wù)人員注意，在收取客戶訂金時一定要與盤方業(yè)務(wù)員充分溝通，如果確定原房產(chǎn)證價低于成交價時 ，必須在收定委托書中注明：現(xiàn)售成交價按原房產(chǎn)證價填寫。20、業(yè)主不收定金，要求在辦過戶的同時一定要收到全款，條件不到業(yè)主就不賣了，這時候該怎么辦？答：1、業(yè)主的條件是絕對不可能做到的?，F(xiàn)實中的“過戶”，只不過是將現(xiàn)售買賣合同，三級市場轉(zhuǎn)移申請表、房產(chǎn)證原件以及買賣雙方的身份

12、證明等資料遞進(jìn)了國土局的辦文窗口而已。遞件并不代表過戶，出稅單后產(chǎn)權(quán)才做變更登記，如果有查封等限制轉(zhuǎn)讓的因素，將給公司造成巨大的風(fēng)險。 2、要充分展示公司的實力，讓客戶相信我們，其他的問題自然就解決了。3、萬不得已建議到銀行實行資金監(jiān)管，這樣可以充分保障雙方的利益，相信客戶，業(yè)主均能接受。21、客戶有反悔心理，故意拖延辦手續(xù)和付房款，在合同中找問題，挑毛病，以達(dá)到其退定的目的，怎么辦？答：1、收到定金后我公司會轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退，定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意義。2、簽購房合同時，已經(jīng)注明了最后的付款和辦文時間，如果

13、客戶有反悔表露，應(yīng)該鄭重向客戶聲明，提醒客戶最后辦文時間，否則按合同規(guī)定執(zhí)行。22、由于客戶目前面臨困難無法及時將房款交給公司，要求拖一段時間過戶，怎么辦？答：關(guān)鍵在于我們能否按客戶需要，與業(yè)主協(xié)商達(dá)成延期付款協(xié)議。我們盡量滿足客戶的要求，因為只有這樣，才能使交易圓滿完成。否則，只有依約而行。 23、客戶交定后發(fā)現(xiàn)有中介公司的價格比我公司低，要求降價，否則要求退定，怎么辦？答：1、如果我公司按行業(yè)規(guī)定收取雙傭，則告訴買方，房屋售價可以在過戶時直接向業(yè)主確認(rèn)，至于其他中介同行業(yè)之間存在著不良競爭的行為，告訴買方可不予理會?；蛭夜景醇s履行。2、買方能提供或你預(yù)測到買方定能提供有力證據(jù)證明我公司賺

14、了利潤，我們必須返還差額。 24、房子交接時，客戶發(fā)現(xiàn)房間與原看房和收定有誤，要求業(yè)主賠錢怎么辦？答：1、購、售委托書明文規(guī)定，物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有裝修和設(shè)施、設(shè)備不得拆除或附送物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有家電等的，如果交房時交房現(xiàn)狀和合約中之規(guī)定有異議時，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任，我們也有義務(wù)和責(zé)任要求業(yè)主履行約定，否則，我們將在房款中扣除一部分作為客戶的補償，除非業(yè)主將物業(yè)恢復(fù)所簽合約時之狀態(tài)。 2、委托書中沒有注明，而買方、賣方、中介三方有口頭承諾的，出現(xiàn)問題中介公司由經(jīng)辦人出面與賣方協(xié)調(diào)解決并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 25、此房風(fēng)水是否不好？答：1、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須熟悉房屋結(jié)構(gòu)，朝向，通風(fēng)，采光等要素，用專業(yè)術(shù)語，比如座南向北，后

15、山前水等等，也有因人而異的，比如與人的生辰八字相關(guān)，就看你怎么說。 2、只要你說的能讓客戶開心，信服，這里的風(fēng)水就是好的。26、如何防范客戶不去銀行簽署按揭合同，怎么辦？答：1、先了解客戶為何不去簽署按揭合同，對癥下藥。若不簽可以直接告訴客戶，欠銀行巨款，銀行將知會你處理意見。2、拿合約來制約他，用法律來警告他；用房產(chǎn)的交付使用權(quán)來打動他，買房的目的就是為了使用，如果不能使用花那么多錢買個產(chǎn)權(quán)又有何用；曉之以情，動之以理，從感情上來勸說他，買房是人生的一件大事。 27、業(yè)主委托的物業(yè)售價高于市價，而又遲遲不愿降價，怎么辦？答：1、了解出售動機，確定跟進(jìn)方案。2、加強與業(yè)主的多方面溝通，與媒體上

16、的相同樓盤的最低價進(jìn)行對比。 3、帶人看房當(dāng)場談價，找出其房產(chǎn)的劣處28、轉(zhuǎn)定以后，業(yè)主要求收到全款后方付鑰匙，如何處理？答：1、分兩種情況：一次性付款可以；如按揭的，做業(yè)主工作，要買方簽定銀行抵押貸款轉(zhuǎn)到業(yè)主的帳上，消除業(yè)主的防范心理。 2、同客戶協(xié)商，在業(yè)主收到全款后交房。29、業(yè)主要求高額定金，怎么辦？答1、定金的給付只是公司對業(yè)主有意購買其所售物業(yè)的一種誠信的表示，雖然抵押了業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明，這也是業(yè)主向公司表示不會再售他人。 2、告知業(yè)主在產(chǎn)權(quán)沒有徹底轉(zhuǎn)移前，公司每天都存在著高風(fēng)險，如果出現(xiàn)問題，將給公司帶來無法彌補的損失。3、定金的承付中介公司是有規(guī)定的，原則上給付5000元，總金額

17、高的物業(yè)最多不得超過1萬元。 30、業(yè)主收定，但不愿留下房產(chǎn)證，如何處理？答：1、首先，業(yè)主收定是必須將房產(chǎn)證質(zhì)押在公司的，否則，不能保證業(yè)主不會將此房高價售出，中介公司也無法保證客戶的利益。 2、業(yè)主不留下房產(chǎn)證，中介公司就會存在著巨大的風(fēng)險。31、非房產(chǎn)證上權(quán)利人來收定，怎么辦？答；1、絕對不可以，因為非權(quán)利人無權(quán)將權(quán)利人的房產(chǎn)變賣，更無權(quán)代權(quán)利人收取定金或房款，除非持有公正的授權(quán)委托書。2如果證明是夫妻關(guān)系的，可持戶口本，結(jié)婚證原件等，最多可以支付5000元。3、如果房子正在按揭中，則不可以收取現(xiàn)金，只在合同備注中注明由中介公司代管。32、業(yè)主收訂時沒有帶房產(chǎn)證或房產(chǎn)證抵押尚為“買賣合同

18、”的情況，怎么辦？答：原則上這種情況是不可以付定金的，但有時應(yīng)視當(dāng)時的情況靈活的處理。1、 陪業(yè)主去取或可以先簽好合同，然后派人上門去取，驗實無誤，證、錢同時交接。2、 房產(chǎn)證質(zhì)押時涉及到贖樓的問題。若業(yè)主贖樓則留下“按揭合同”、“保險費單”等有價有效文件，資料，付定金5000元，由有關(guān)人員陪同前往銀行贖樓。若需要公司贖樓的除抵押前述資料文件外，還必須簽訂“借款合同”和“借款借據(jù)”，承擔(dān)1.5%的融資費，并全權(quán)委托公司辦理贖樓和轉(zhuǎn)讓事項，不付定金。3、 若為“買賣合同”付給業(yè)主適當(dāng)定金，并將“買賣合同”,付清房款證明、發(fā)票,抵押合同等相關(guān)資料質(zhì)押在公司，并由有關(guān)人員陪同前往辦理相關(guān)公證手續(xù)，直

19、至出房產(chǎn)證，同時提醒業(yè)主承擔(dān)一手房產(chǎn)證稅費。33、業(yè)主沒有定時“查檔”如何處理？ 1、 業(yè)務(wù)員提前用房產(chǎn)證復(fù)印件核實產(chǎn)權(quán)。2、 通知業(yè)主先到檔案大廈查檔，否則，公司不能付定或僅付少量定金。34、簽約時，業(yè)主不愿預(yù)留水，電押金，怎么辦？答：1、押金必須預(yù)留，否則無法清償物業(yè)交接前的費用。必須預(yù)留這是公司的規(guī)定。 2、不預(yù)留的先決條件是業(yè)主憑當(dāng)月繳費清單和業(yè)務(wù)員來結(jié)算房款，所示指數(shù)要與業(yè)務(wù)人員的抄的指數(shù)相符。35、業(yè)主不能按如期交房，怎么辦？答：公司業(yè)務(wù)人員有義務(wù)及時提醒業(yè)主交房時間和遲交房的危害以及所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，如果還是不行，公司則按約定扣除當(dāng)期的租金及賠償金補給客戶。36、業(yè)主不同意按揭

20、，怎么辦？答：1、講按揭流程給客戶聽幷解釋在過戶前銀行會出具承諾函，以保證房款無風(fēng)險。2、按揭與一次性付款在時間上只差半個月，付款程序基本一致。3、 說服業(yè)主按揭與一次性付款沒有什么不同，深圳人的超前意識使90%以上的人都選擇銀行按揭，不同意的話可能會失去很多客戶，對業(yè)主不利。37、客戶，業(yè)主要求傭金打折，怎么辦？答：1、傭金打折是對我們所提供的服務(wù)打折，如果覺得我服務(wù)不好，請跟我說，給我一次機會，我會盡力改進(jìn)，不然我在公司會挨批評的。2、關(guān)鍵是成交，如果能夠成交，我將盡我所能向上級申請。3、經(jīng)營成本的角度來講也不能打折。（比如廣告費、員工工資、辦公室租金等）4、您看，要不我把價格再談低一點。

21、38、由于業(yè)主的原因，不能如期過戶，怎么辦？答：向客戶說明原因，求得客戶理解和原諒，并承諾客戶我們會盡力督促業(yè)主及早過戶。向業(yè)主說明合約的法律效力和違約將承擔(dān)法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。39、怎樣防止業(yè)主出具房產(chǎn)證時，所委托物業(yè)的資料與先前委托有誤？答：解決這個問題的唯一辦法就是在接受委托時索取房產(chǎn)證復(fù)印件，或系統(tǒng)查驗房產(chǎn)證原件。40、收到客戶定金后，業(yè)主漲價，不肯收定，不簽委托，不簽合同，怎么辦？答：1、除非業(yè)主不想賣房，否則就是心中有一個“結(jié)”，找到這個“結(jié)”，就可以找出解開這個“結(jié)”的方法。 2、向業(yè)主闡明利害關(guān)系，否則無法保障業(yè)主利益。41、收到客戶定金后，客戶要求見業(yè)主，此時有差價，怎么辦？答：

22、1、如果利潤大，可以先過多一道戶。2、想辦法說服一方做全權(quán)委托。3、利潤不大，敬請放棄賺差價心理，保證雙傭。42、客戶交定金后，不承認(rèn)業(yè)主和中介簽署的公證委托，怎么辦？答：業(yè)主能將全權(quán)委托辦給公司，說明業(yè)主完全信任公司。同時全權(quán)委托具備法律效力，包括國土局，銀行，公證處都承認(rèn)，客戶沒有理由不認(rèn)可，否則，是對法律的蔑視。43、過戶后，客戶要求退件并更改買賣合同，怎么辦？答：1、向客戶解釋遞件后，文件規(guī)定不能撤件。2、原則上這樣的事情不可以發(fā)生，除非萬不得已。退件的原因很多，諸如：由于價格填錯造成高額稅費，并書面提出申請，國土局酌情處理。44、沒轉(zhuǎn)定前產(chǎn)權(quán)清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？

23、答：1、向業(yè)主闡明合約的嚴(yán)肅性和法律效力，在最短的時間內(nèi)追回定金。2、通知客戶，說明情況，并承諾重新幫他另找一套滿意的房。3、向有關(guān)單位申訴，以期追回定金。45、收定后，權(quán)利人出事，怎么辦？答：任何事情發(fā)生后都會有一個處理結(jié)果，如：業(yè)主出意外了，必定有遺產(chǎn)繼承人。業(yè)主犯案或殘疾了或其他原因不能親自前來辦理有關(guān)手續(xù)，可以請公證處派人上門公證委托給一個業(yè)主信任的人，當(dāng)然還有其他等等，都可以解決的辦法，就看我們怎樣去做，怎樣做好而已。46、業(yè)主收定后又把原物業(yè)做了裝修，不肯按原協(xié)議出售，出租，怎么辦？答：1、說服客戶接受裝修。2、說服業(yè)主將折價后處理。3、按原約定執(zhí)行，所造成的損失由業(yè)主自行承擔(dān)。4

24、7、業(yè)主自身沒有能力贖樓，但不付相關(guān)費用，怎么辦？答：贖樓存在高風(fēng)險，必須支付相關(guān)費用，如不付贖樓費用，無法完成交易。48、公司物業(yè)出售，客戶要做按揭，需向銀行提供什么資料？答：須提供：售樓董事會決議；法人代表證明；法人授權(quán)委托書；法人代表人和被授權(quán)人身份證原/復(fù)印件；營業(yè)執(zhí)照原/復(fù)印件；買賣雙方所簽定的房地產(chǎn)買賣合同；房產(chǎn)證原/復(fù)印件。49、業(yè)主沒有向銀行抵押貸款，房產(chǎn)證在手上，該物業(yè)是否一定可以轉(zhuǎn)讓？答：不一定，有可能存在限制轉(zhuǎn)讓的情況，如查封，擔(dān)保，發(fā)展商欠款，刑事案件等情況。50、業(yè)主剛開始沒能力贖樓，但在辦手續(xù)時，突然又可以贖樓怎么辦？答：可以，如果公司贖樓資金還沒有付出，如業(yè)主要求

25、贖樓，可以免收贖樓費，如合同條款中注明贖樓的，就該收取手續(xù)費用，因為我們已準(zhǔn)備好資金，我們的費用已產(chǎn)生，就應(yīng)收取相應(yīng)費用。51、業(yè)主說自己可以贖樓，等見到客戶時又說資金緊張，怎么辦？答：如沒有能力，可以由公司去贖樓，但需支付相關(guān)費用。52、客戶委托書收回時，他說：我們沒有在委托書上注明交易完成時該委托書收回，怎么辦？答：交回購房委托書，是現(xiàn)在你已有現(xiàn)售合同，房產(chǎn)證原件（復(fù)印件），抵押合同在手，以上資料證明，我公司已為你成功購到你的物業(yè)，并已辦理好水電等過戶手續(xù)，合同已終止，所以收回購房委托書合同。53、簽約時，客戶提出傭金在交易完成時支付，怎么辦？答：不可以。因為辦理過戶時交易部已完成前期工作

26、，以后的工作由負(fù)責(zé)售后服務(wù)的客戶服務(wù)部繼續(xù)跟進(jìn)，所以公司要求在簽署購房委托書10天內(nèi)付清傭金和房款。54、帶顧客去看二、三次房，再帶去看時業(yè)主突然不再給看，怎么辦？答：及時與業(yè)主溝通，盡快找出業(yè)主不給看的原因。55、業(yè)主大多數(shù)不簽委托書，怎么辦？答：這個時期的業(yè)主還處在培養(yǎng)期，我們應(yīng)該做以下工作：第一，接到盤源第一時間去看房；第二，見業(yè)主一定要做好準(zhǔn)備工作，對物業(yè)的環(huán)境，配套，交通及行情等有一個非常清晰的了解，作為專業(yè)人士，你還必須對業(yè)主的物業(yè)提出一些合理化的建議，讓業(yè)主感覺你很專業(yè)，敬業(yè)，而且為他著想，建立一定的信任度；第三，第一次廣告前通知業(yè)主，廣告后和業(yè)主溝通。56、客戶要求所購房產(chǎn)寫自

27、己兒女名字，而自己兒女不滿18歲，怎么辦？需要準(zhǔn)備什么資料？答：只要具備合法身份證的國內(nèi)公民都可以在深圳購買商品房。但不滿18周歲沒有民事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時需提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明（需公證）和監(jiān)護(hù)人身份證明。57、業(yè)主是外資企業(yè)，公司房轉(zhuǎn)讓需提交什么資料？客戶要求做按揭，業(yè)主方要提交什么資料？答：須提交：1、加蓋有“工商局執(zhí)照復(fù)印專用章”的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、法定代表人證明書，委托書（原件），法定代表人，委托人身份證復(fù)印件；3、境外企業(yè)或組織提交的資料按規(guī)定須公證或認(rèn)證（原件）。香港區(qū)域內(nèi)的，有經(jīng)國家司法部認(rèn)可的律師見證，并經(jīng)出入境事務(wù)處蓋章確認(rèn)；其他境外企業(yè)或組織須

28、有我國駐該國大使館（領(lǐng)事館）蓋章確認(rèn)。認(rèn)證內(nèi)容一般包括有效的商業(yè)登記證、董事會決議，董事證明及身份證復(fù)印件，授權(quán)委托書和和委托人身份證復(fù)印件。58、客戶咨詢物業(yè)具體位置，樓層等房源要素，如何解答？答：1、如果判斷是真實客戶，除特定房號，業(yè)主情況以外，有所選擇的告訴客戶物業(yè)基本狀況，其他的見面看房后面議。2、避實就虛，告訴他相同的房號，朝向和非本棟的棟號或不同的樓層。3、可說在某大型建筑附近，不方便說出具體方位，只說某樓以上，某樓以下。59、客戶看完物業(yè)后，無任何手續(xù)意見，怎么跟蹤？答：1、多與客戶溝通，詳細(xì)了解客戶的具體意向和對物業(yè)的滿意度？哪些因素客戶不滿意，充分展示物業(yè)的優(yōu)勢。 2、作為業(yè)

29、務(wù)員必須主動幫助客戶分析看過的物業(yè)，提出專業(yè)性建設(shè)性的意見，如果發(fā)現(xiàn)該物業(yè)不適合客戶就要及時為客戶尋找其他的物業(yè)，并告訴客戶我是最優(yōu)秀，最專業(yè)的業(yè)務(wù)員，一定能為您找到您最喜歡，最滿意的物業(yè)。60、客戶愿意簽看樓書，但不出示身份證，也不寫身份證號碼，怎么辦？答：1、看樓出發(fā)前一定要與客戶說明看樓要求，說明看樓書只是對看樓行為的約束，前提是成交后才開始履行承諾。2、查驗身份證只是為確認(rèn)一下客戶所簽的名是否真實，未必真要簽下身份證號碼。3、簽看樓書也是對我們服務(wù)的認(rèn)可和承諾。61、客戶以公司名義購房，個人簽看樓書可以帶去看房嗎？答：拿看樓書到客戶公司蓋章后才能看房。62、看樓時，業(yè)主與客戶之間相互溝

30、通，甚至互留電話，怎么辦？答：嚴(yán)正聲明自己的立場和公司的要求，并當(dāng)場收回紙片，要求相互尊重。63、業(yè)主報盤時只咨詢房價，但又不留電話，說考慮一下再聯(lián)系你，怎么辦？答：靠平時的業(yè)務(wù)經(jīng)驗累積，靠靈活的應(yīng)變，及時給出合理售價，或周邊類似物業(yè)市場售價，取得對方信任，才能留住對方電話，除之無更好的辦法。64、我公司無客戶合適的物業(yè)時 ，如何才能留住客戶電話？答：了解客戶的詳細(xì)要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的物業(yè)進(jìn)行報價，或者給客戶比較好的建議，取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。65、如何說服業(yè)主售價下調(diào)至市場價格以下？答：1、拿出廣告，告訴他（她）較低的價格。 2、帶假客戶去看，當(dāng)面談價殺價，打

31、擊業(yè)主信心。66、同行有實在客戶要求合作時，怎么辦？答：不合作是公司要求，如不需要再看房，經(jīng)過公司同意后談合作條件。67、如何讓客戶相信，我公司不吃差價？答：公司本著“為客戶創(chuàng)造價值，與員工共同成長”的經(jīng)營理念，公平，公證，公開的態(tài)度，營造一流品牌，讓客戶成為公司長期的無形資源，68、遇到中介公司以客戶名義跳盤，如何防范？如何處理？答：個人購買時要求客戶到公司簽署看樓書，出示身份證后看房。公司購買，要求業(yè)務(wù)員到對方公司簽看樓書，取營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件并蓋章后看房。69、業(yè)主有多套類似物業(yè)，客戶簽署了看樓書只看了一套就相中，最后私下與業(yè)主成交的是另一套，能否收回傭金？答：最好一次性看完所有的符合要求的物業(yè)。70、客戶問我們想看你們和業(yè)主方簽的售房委托書，可以嗎？答：不可以，因為我們是中介公司，我們須對你的資料和業(yè)主資料進(jìn)行保密。71、客戶問我們先到國土局遞件，再到銀行申請貸款，行嗎？答：不行，因為銀行審查你