住宅成品房精裝修施工管理【谷風(fēng)建筑】

1、成品房精裝修管理,提綱,1、施工流程 2、作業(yè)面移交 3、進(jìn)度控制 4、質(zhì)量管理 5、成品保護(hù),第一部分：施工流程,階段施工主要內(nèi)容（四個階段）,（一）準(zhǔn)備階段工作,本階段工作,1、開始：根據(jù)不同的項目，需要做適當(dāng)?shù)奶崆斑M(jìn)場安排。 2、工棚搭建：需要解決生活場地和部分加工場地問題。 3、辦公設(shè)備進(jìn)場：按照CI的規(guī)定搭建辦公場地。車輛與辦公室的位置重點(diǎn)考慮。 4、施工隊伍進(jìn)場、隊伍培訓(xùn)：非常重要，直接關(guān)系到項目成敗。甲方指定分包單位也要參加培訓(xùn)，以統(tǒng)一管理思路。 5、圖紙會審：關(guān)鍵是每一種戶型進(jìn)行現(xiàn)場對比，重點(diǎn)部位是廚房和衛(wèi)生間。不要遺漏陽臺上的管線與室內(nèi)的關(guān)系。 6、施工組織設(shè)計報審。按照甲方

2、及監(jiān)理要求執(zhí)行。 7、詳細(xì)材料計劃報甲方。此工作費(fèi)時費(fèi)力，需要認(rèn)真對待。尤其是瓷磚部分，務(wù)必考慮設(shè)計損耗以及施工損耗，尤其是瓷磚的損耗，很多人難以相信因為設(shè)計排版的原因，損耗率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過定額的規(guī)定，對此需要有充分的溝通。 8、與總包開始移交場地：這件工作可能比較艱難，需要借助甲方、監(jiān)理的力量。不可能強(qiáng)求土建總包解決所有的大小問題，那樣只能是浪費(fèi)時間。要學(xué)會妥協(xié)的藝術(shù)。此時甲方指定單位也應(yīng)參與移交場地，櫥柜單位應(yīng)開始測量尺寸進(jìn)行加工，木地板單位應(yīng)就場地平整提出要求，木門單位應(yīng)檢查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，需要調(diào)動班組的力量組織移交。 9、冷水管打壓，冷熱水對接長時間試驗，電氣管

3、線逐條測試移交：熱水管滲漏不容易檢查，解決方法是與冷水管對接，使其長時間處于持壓狀態(tài)。 10、總包整改：可能很不及時，需要借助外在的管理力量。 11、接受時的再次檢查：需要掌握妥協(xié)與協(xié)調(diào)的藝術(shù)。,本階段工作重點(diǎn),首先，是就各種管理思路達(dá)成一致，以及組織對班組的培訓(xùn)。 其次，是與土建的移交。經(jīng)常拖延。以下問題屬于總包不可推卸的責(zé)任： 基層裂縫。 各種滲漏：外墻及外窗滲漏，衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)缺陷或后續(xù)堵洞等引起的滲漏，由于總包不履行打壓責(zé)任而引起的管道滲漏。 由于總包引起的、難以彌補(bǔ)的房間不方正、大小頭等。 1、防護(hù)欄桿的安全高度需要關(guān)注，若返工，對裝修影響大。 2、安全玻璃。建筑安全玻璃使用規(guī)定頒布已有

4、數(shù)年，但是違背規(guī)定者常見。以下部位需要采用安全玻璃：7層及7層以上建筑物外開窗；面積大于1.5平方米的窗玻璃或者玻璃底邊離最終裝修面小于500mm的落地窗；樓梯、陽臺、平臺走廊的欄板和中庭內(nèi)欄板；傾斜裝配窗、各類天棚（含天窗、采光頂）。 3、樓層空間凈尺寸。小業(yè)主會在驗樓時仔細(xì)測量房間長寬高凈尺寸。在每個房間內(nèi)設(shè)置5個測高點(diǎn)，檢查房間凈高誤差。,（二） 無需移交階段的工作,本階段的管理工作,12、樣板層施工。 13、輕鋼龍骨石膏板（或松本板）吊頂基層，墻面面磚鑲貼：這都是優(yōu)先工序。其中，泥水必須在第50天左右大面完工，這是十分重要的工作，務(wù)必重視。 14、乳膠漆刮膩?zhàn)右缘灼幔簩嶋H上和第13工序

5、同時開展，主要是因為工作面寬廣，條件上允許交錯施工。 15、地磚鋪貼。 門檻石、窗臺石、其他石材鋪貼，公共樓梯間踏步磚鋪貼。 門檻石先裝，目的是使得衛(wèi)生間的門框完全落在門檻石以上，可以避免未來受潮發(fā)黑的問題。 16、樓梯間的施工提前較多，主要是泥水工作希望提前完成，而且，根據(jù)經(jīng)驗，樓梯踏步的保護(hù)并不難，造成破壞的損失不大。 17、門框底框安裝、室內(nèi)欄桿安裝：底框裝在門檻石上面。欄桿要適時跟進(jìn)，避免后期打鑿。需要預(yù)埋的，一定要在泥水施工前完成。 18、墻磚、地磚在門邊、欄桿附近的收口。 19、廚房墻面不銹鋼安裝、櫥柜以及洗臉臺的框架安裝：主要考慮了成品保護(hù)以及加工廠的生產(chǎn)過程。 20、正式的門框

6、安裝：櫥柜已經(jīng)運(yùn)輸進(jìn)去，那么碰撞門框的可能性大大降低了。 21、櫥柜門扇、臺面安裝：主要是考慮到加工廠此時已經(jīng)完成加工。 22、乳膠漆第一遍面漆施工。 23、公共樓梯間乳膠漆及第一遍面漆施工：工序有提前，理由同前。,本階段工作重點(diǎn),首先，要保證泥水的施工進(jìn)度及其質(zhì)量控制。以4個月的工期作為考量，一般宜在50天左右完成絕大部分泥水施工，而且要保證質(zhì)量，否則返工引起無窮后患，清爽的驗收移交必定落空。此階段還需要協(xié)助業(yè)主做好材料管理，否則容易出現(xiàn)材料供應(yīng)不及時的情形。 泥工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)差異比較大。首先，與選擇的墻地磚品種、質(zhì)量有很大關(guān)系。在驗收標(biāo)準(zhǔn)方面，磚越大越容易出現(xiàn)空鼓。原則上墻地磚均不允許出現(xiàn)空

7、鼓。其次，油漆要早施工。盡管理論上講泥水先行是通常規(guī)律，但實際上由于工作面很寬，所以剛開工就可以開始乳膠漆作業(yè)。此工序提前的目的，在于延長涂料施工時間，因為涂料的質(zhì)量是需要時間作為保證的。為了保證足夠的作業(yè)時間及最終的觀感效果，涂料最后一遍工序安排在所有主要工序完工后。 合理的施工組織對油漆的最終質(zhì)量影響很大。,（三）必須移交階段的管理工作,本階段的主要工作,25、入戶門安裝，上鎖：這是一個非常重要的工序，從此進(jìn)入場地需要辦理移交手續(xù)。由于需要的看護(hù)人數(shù)比較多，所發(fā)生費(fèi)用建議由各分包按造價分?jǐn)偂?在本流程中，看護(hù)人員起到了很重要的作用。項目經(jīng)理每周組織召開協(xié)調(diào)會，明確每個工種以流水方式進(jìn)入具體

8、房間的時間表，看護(hù)人員根據(jù)此表組織場地移交，提供開門、檢查、關(guān)門、再檢查的工作。由于需要的人較多，有必要由各分包單位共同分?jǐn)傁鄳?yīng)發(fā)生的費(fèi)用。 26、煤氣表安裝。 27、衛(wèi)生潔具安裝。 28、鏡子安裝：和甲方招標(biāo)文件相比有滯后，主要是成品保護(hù)困難。 29、衛(wèi)生間、廚房五金安裝：比較滯后，主要是考慮到容易丟失，容易生銹。 30、木地板安裝：此前需要提前做好地面找平。木地板施工可能會產(chǎn)生灰塵。需要監(jiān)督。首先，選擇踢腳線時應(yīng)注意斷面形式要利于安裝，否則很容易出現(xiàn)上口裂口過大，或者接縫不平等問題。其次，安裝前一定要在墻面上打木釘，將踢腳線固定在木釘上。不允許直接用射將設(shè)定固定在墻面抹灰上的方法。 31、

9、撕門、窗保護(hù)膜：門扇的保護(hù)需要采取雙層保護(hù)；窗戶的保護(hù)膜一直保留，不要提前拆除，這兩個措施對成品保護(hù)大有好處。 32、最后一遍乳膠漆：乳膠漆污染投訴比例最高，故預(yù)留一遍面漆最后施工。,本階段的工作重點(diǎn),首先，當(dāng)泥水絕大部分工作已經(jīng)完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門套，這個時候就應(yīng)該開始關(guān)門閉戶，采用移交方式施工。櫥柜、木門、木地板的剩余工序等應(yīng)輪序進(jìn)入，通過場地移交區(qū)分管理責(zé)任。 這個階段的組織工作相對比較復(fù)雜，需要不少雜工來參與此工作，控制鑰匙的發(fā)放、場地的移交。 這個階段很容易發(fā)生偷盜事件。電線、開關(guān)插座、各種五金潔具都可能成為被偷盜的對象。為此，需要控制所有的出入口，對各

10、方面進(jìn)行上鎖移交控制。,（四）地毯式整改、驗收、移交階段,本階段的工作重點(diǎn),檢查整改實際上是一個連續(xù)的過程。在過程控制時，管理人員就要通過走動式管理不斷地發(fā)現(xiàn)問題，及時安排整改。只要屬于通病性質(zhì)的問題，都應(yīng)該在班組會議上專門強(qiáng)調(diào)。 工程進(jìn)展到80%左右時，非常重要的是應(yīng)該將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到整改上來，不然班組出于自身利益，很容易自行減員，降低人工成本。此時，管理班子應(yīng)盡早組織檢查，源源不斷的將質(zhì)量問題發(fā)送到班組，使其工作處于比較飽滿的狀態(tài)。這種地毯式的檢查需要很大的決心，組織要有序，檢查落實要徹底。 第三，在移交入伙階段，對于發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，要有迅速的反應(yīng)機(jī)制，因為投訴處理良好時，反而能提高滿意度

11、。 本階段的工作要點(diǎn)是必須責(zé)任心強(qiáng)，態(tài)度要好，發(fā)現(xiàn)問題要跟蹤落實。,第二部分：作業(yè)面移交,作業(yè)面移交的注意事項,對進(jìn)度影響質(zhì)量影響很大，甲方及監(jiān)理應(yīng)強(qiáng)力介入場地移交。 與土建進(jìn)行場地移交的程序。 土建驗收時的檢查表格。 場地移交時可能發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題。 處理移交拖延的策略。 必須土建單位處理的質(zhì)量問題。 可以由裝飾單位有償處理的質(zhì)量問題。 由裝飾單位無償處理的質(zhì)量問題。,移交時的場地狀態(tài),冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預(yù)留堵頭。每根下水管做通球試驗。每個樓層至少一個接水點(diǎn)。逐戶試壓，并將冷熱水管對接。最好采取技術(shù)措施使冷熱水管道處于持壓狀態(tài)。 強(qiáng)電及弱電：逐條管道檢查是否通暢，回路是

12、否正確。最好不要穿線，開關(guān)插座不要裝。 頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩?zhàn)庸纹?，不用抹灰?墻面：完成抹灰，底盒預(yù)埋完成。門洞找方。不應(yīng)有裂縫。 地面：保持結(jié)構(gòu)混凝土面即可。 防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛(wèi)生間，由土建單位做完填充層及上層防水。 保溫層：先施工完畢。,第三部分：進(jìn)度控制,進(jìn)度控制概述,1、 項目發(fā)展整體計劃 2、精裝與主體施工之間的銜接計劃 3、封頂后粗裝修與精裝修并行的進(jìn)度計劃 4、批量精裝修的總進(jìn)度計劃 5、單套房間的施工進(jìn)度計劃 6、以周為單位的進(jìn)度報表 7、以日為單位的工作安排編號 表格名稱 對應(yīng)流程/指導(dǎo)書/管理措施 表1 勞動力計劃表 a、精裝修

13、施工進(jìn)場前準(zhǔn)備工作流程 表2 材料進(jìn)場計劃表 b、精裝修施工進(jìn)場前準(zhǔn)備工作流程 表3 施工交界面驗收表 c、精裝修施工進(jìn)場前準(zhǔn)備工作流程 表4 現(xiàn)場工程質(zhì)量跟蹤卡 d、精裝修施工管理措施 表5 分戶材料明細(xì)表 e、精裝修施工管理措施 表6 施工日志（分戶日清表） f、精裝修施工管理措施 表7 裝修房屋移交驗收記錄表 g、精裝修施工驗收工作流程 表8 裝修房屋模擬驗收記錄表 h、精裝修施工驗收工作流程,裝修施工流程及進(jìn)度控制,里程碑節(jié)點(diǎn)計劃,開工前的準(zhǔn)備階段：不宜超過21天，否則意味著和土建之間的移交出現(xiàn)一些問題。 泥水完工：自開工之日起，不超過50天。 乳膠漆：從開始就進(jìn)場，第55天左右完成第

14、一遍乳膠漆，此時，泥水已經(jīng)完工，門檻石已經(jīng)安裝，門套即將進(jìn)場。第90天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時間。 門檻石：在門套之前裝比較好。因為門檻石決定了全屋標(biāo)高關(guān)系，因此不能太晚。 木門套安裝：第二遍膩?zhàn)咏Y(jié)束，門框就應(yīng)裝完。 門扇：第一遍乳膠漆結(jié)束，最好門扇裝完。 衛(wèi)生潔具：第一遍乳膠漆完工時開始安裝，第80天左右裝完。 五金件：第85天完工。 內(nèi)部整改開始：應(yīng)盡早進(jìn)行。實際上，為了挽住施工班組，應(yīng)該源源不斷地提供整改要求，否則工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其是泥水，完成時間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問題。 監(jiān)理、甲方的檢查和整改組織：預(yù)留了一個月左右的時間，應(yīng)當(dāng)是十分充足的。

15、,進(jìn)度管理,設(shè)計一個動態(tài)表格，掌握宏觀進(jìn)度 設(shè)計一個表格，控制移交進(jìn)度 提高管理班子的執(zhí)行力 對影響進(jìn)度的各種因素要有預(yù)案 整改驗收階段的應(yīng)急措施,第四部分：質(zhì)量控制,檢驗標(biāo)準(zhǔn),GB50210-2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范 GB50209-2002建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范 各地政府發(fā)布的分戶驗收標(biāo)準(zhǔn) 實際驗收比規(guī)范更細(xì)致，側(cè)重點(diǎn)有顯著不同 實用的檢驗標(biāo)準(zhǔn)是菜單式問題清單,質(zhì)量通病防治混凝土及抹灰裂縫,混凝土裂縫控制技術(shù)已經(jīng)取得了較大進(jìn)步。 抹灰裂縫與施工過程控制關(guān)系極大。只要認(rèn)真管理，裂縫可以大為減少。 水泥砂漿、混合砂漿抹灰的比較。 混凝土裂縫修補(bǔ)，砂漿裂縫修補(bǔ)。 煙道變形下沉也

16、常常引起瓷磚開裂。,墻面平整差,抹灰裂縫,質(zhì)量通病防治墻磚空鼓,1、基層強(qiáng)度要足夠。尤其是混合砂漿抹灰的墻面，如果在土建施工時嚴(yán)重失水，必定造成混合砂漿強(qiáng)度極低，貼磚后非常容易出現(xiàn)嚴(yán)重的空鼓。 2、基層含水率要適中。貼磚前一天淋水，正式貼磚前再次濕潤墻面。如果是輕質(zhì)砌塊，則因為其吸水極其厲害，必須長時間灑水養(yǎng)護(hù)，否則必定空鼓無疑。 3、墻磚要泡水2小時以上。因為現(xiàn)在瓷磚質(zhì)量普遍較好，吸水率比規(guī)范允許的程度低很多，實際上對空鼓是有影響的。 4、采用二次成活法。大墻磚背面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試貼，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鑲貼。 5、門邊、門頭位置尤其要防止空鼓。 6、在

17、不同墻體材料交接部位，一定要用鋼絲網(wǎng)加強(qiáng)，否則該部位發(fā)生相對位移時也容易造成空鼓。,大面積空鼓,翹邊空鼓,陰角空鼓,墻磚施工工藝流程,基層處理吊垂直、套方、找規(guī)矩、貼灰餅?zāi)ǖ讓由皾{彈線分格排磚浸磚鑲貼面磚面磚勾縫與擦縫 1、抹灰前，墻面必須清掃干凈，并提前澆水濕潤。 2、抹底層砂漿：墻面濕潤后，用1：3水泥砂漿刮一道約6mm厚，緊跟著用同強(qiáng)度等級的砂漿與所沖的筋抹平，隨即用木杠刮平并搓毛，隔天澆水養(yǎng)護(hù)。 3、排磚：根據(jù)大樣圖和墻面尺寸進(jìn)行橫豎向排磚。大墻面和垛子要排整磚，以及在同一墻面上的橫豎排列，均不得有一行以上的非整磚。非整磚行應(yīng)排在次要部位，如窗間墻或陰角處。但亦要注意一致和對稱。如遇有

18、突出的卡件，應(yīng)用整磚套割吻合，不得用非整磚隨意拼湊鑲貼。 4、鑲貼面磚：鑲貼一般由陽角開始，自下而上進(jìn)行，將不成整塊的面磚留在陰角部位。在面磚背面宜采用12水泥砂漿，砂漿厚度6-10mm，貼上后用灰鏟柄輕輕敲打，再用鋼片開刀調(diào)整豎縫，并用靠尺通過標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)調(diào)整平面和垂直度。另一種做法是，用11水泥砂漿摻加適量粘結(jié)膠，在磚背面抹3-4mm厚粘貼即可。此種做法其基層灰必須抹得平整，而且砂子必須用窗紗篩后使用。 5、面磚勾縫、擦縫：橫豎縫為干擠縫，小于3mm者，應(yīng)用白水泥配顏料進(jìn)行擦縫處理。大于3mm者，面磚縫子勾完后，用布或棉絲蘸稀鹽酸擦洗干凈。,墻磚施工工藝流程,質(zhì)量通病防治衛(wèi)生間滲水,進(jìn)水管滲水,

19、下水管滲水,防水層滲水,衛(wèi)生間防水施工工藝流程,基面清理找平層施工細(xì)部附加層施工涂刷第一道聚合物水泥基防水涂料第一次閉水試驗涂刷第二道聚合物水泥基防水涂料防水涂料第二次閉水試驗成品保護(hù),廚、衛(wèi)生間地漏施工工藝流程,重點(diǎn)說明： 1.地漏定位需提前地面排版，實地放線，盡量設(shè)置在靠近下水管處。 2.地漏、排水管口徑需符合排水流量要求，排水管需設(shè)置盛水彎。 3.地面找坡符合排水要求，找坡率0.3%-0.5%。 4.露臺大于15平米以上建議做雙地漏。,衛(wèi)生間、廚房間、墻面施工,1.墻地面塊材應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場實際排版尺寸加工。 2.墻面防水材料為品牌防水界面劑，批刮施工。廚房墻角翻邊不低于300mm，衛(wèi)生間滿墻

20、面批刮防水材料.地面應(yīng)做3次蓄水實驗（管道周邊、原地坪、防水施工完畢）。 3.墻面瓷磚鋪貼應(yīng)采用專用黏結(jié)劑，墻面及瓷磚背面用專用刮刀批刮黏結(jié)劑，刮槽垂直鋪貼。,質(zhì)量通病防治地暖施工1、施工材料的選擇和使用不當(dāng)，管材的選擇尤其重要。管材的內(nèi)外壁應(yīng)光滑平整，無裂紋裂口、無凹陷、脫皮等。管材色澤均勻，顏色統(tǒng)一。在施工過程中要應(yīng)防止雜物和泥土進(jìn)入管內(nèi) 。2、盤管距離不正規(guī)。設(shè)計要求管道彎曲半徑要大于8倍管道的直徑，利用保溫層卡勾固定盤管，且每米要多于2個。且每個盤管整體要在水平位置。3、混凝土的填充沒有做分塊的伸縮縫，導(dǎo)致地面起鼓變形。 4、聚苯乙烯泡沫板材鋪設(shè)在最底層起到和熱作用，單個房間的鋪設(shè)需要

21、多張板材，但這種板材抗變形能力及強(qiáng)度較弱。因此結(jié)構(gòu)層不平整、不干凈，會導(dǎo)致板材結(jié)構(gòu)面接觸和鋪設(shè)整體的密實性降低，從而今后實際使用中會產(chǎn)生地面龜裂的情況。所以要求鋪設(shè)板材前，要保證結(jié)構(gòu)面的干凈、平整、干燥。,地暖施工工藝流程 材料進(jìn)場材料報驗檢查作業(yè)面固定分、集水器鋪設(shè)苯板、膨脹條鋪設(shè)地暖反射膜敷設(shè)地暖管并固定連接分水器設(shè)置伸縮套管安裝壓力表砼澆筑前進(jìn)行中間試壓（第一次）帶壓回填砼試壓（第二次）驗收,質(zhì)量通病外窗滲漏的改進(jìn)節(jié)點(diǎn),窗邊滲水,窗角滲水,質(zhì)量通病鋁合金窗塞縫加強(qiáng),質(zhì)量通病防治煙道滲漏,質(zhì)量通病防治地磚空鼓,為盡量減少空鼓，建議的措施如下： 鋪貼前樓面板要濕潤。 干鋪砂漿配合比約1：4，

22、要均勻地鋪在樓板上。 采用二次成活法。地磚背面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試鋪，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鑲貼。 鋪完之后24小時以上嚴(yán)禁上人。,翹邊空鼓,空鼓,地磚施工工藝流程,基層處理彈水平控制線貼灰餅做沖筋養(yǎng)護(hù)抹找平層鋪貼地磚鋪貼腳線喂縫質(zhì)量檢查成品保護(hù),質(zhì)量通病防治墻地磚色差,損耗比定額規(guī)定大得多。 瓷磚的供貨應(yīng)保證同一型號、同一規(guī)格、同一批次、同一色號。由于一開始很難完全準(zhǔn)確的計算瓷磚用量，在與供貨商談判時，應(yīng)在合同上寫明，至少保有供貨總量的10%以上作為備用，而且允許超過的部分退貨。此外，如果可能出現(xiàn)色差問題時，要求廠家提前知會，這樣可以做到預(yù)留部分瓷磚作為整改備用，盡量避免同一房間內(nèi)出現(xiàn)色差。 預(yù)留2%瓷磚用于維修。,質(zhì)量通病吊頂不平變形開裂,吊點(diǎn)及掛件節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)虛假受力情況。 龍骨與板縫位置不正確，或者龍骨剛度、數(shù)量不足。 石膏板釘釘位置、間距不正確。 縫隙位置膠帶、填充膩?zhàn)邮┕すに嚪椒ú徽_。,吊頂不平,吊頂變形,吊頂施工工藝流程,頂棚標(biāo)高彈水平線龍骨分檔線安裝水電管線安裝主龍骨安裝次龍骨安裝罩面板安裝壓條,卡式龍骨,石膏板交叉錯鋪設(shè),質(zhì)量通病防治乳膠漆觀感不佳,乳