2021年淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制論文

1、淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制論文 在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)向市場(chǎng)提供的產(chǎn)品必須物美價(jià)廉，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中才能立足。所以，有遠(yuǎn)見的企業(yè) _致力于新的產(chǎn)品、項(xiàng)目和技術(shù) _的過程中，也會(huì)注重成本的管理，這樣企業(yè)勢(shì)必會(huì)加強(qiáng)成本管理，以求得生存和發(fā)展，成本管理也就不可避免的成為企業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)，并發(fā)揮著巨大的作用。因此房屋建筑企業(yè)需要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)于房屋建筑項(xiàng)目的成本管理，只有這樣才能夠在保證房屋建筑項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，有效降低建設(shè)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在此背景下，本文結(jié)合房屋建筑項(xiàng)目特點(diǎn)，對(duì)房屋建筑成本管理進(jìn)行探究； _總結(jié)當(dāng)前成本管理方面存在的問題，并針對(duì)問題提出合理化的建議。 在我國(guó)現(xiàn)代房 _行業(yè)

2、快速發(fā)展的今天，針對(duì)房?jī)r(jià)問題我國(guó) _了一系列宏觀調(diào)控政策，以此保障房 _市場(chǎng)的健康發(fā)展。針對(duì)現(xiàn)代房 _市場(chǎng)現(xiàn)狀及企業(yè)經(jīng)營(yíng)需求，現(xiàn)代房 _ _企業(yè)應(yīng)加強(qiáng) _項(xiàng)目的成本管理。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低房 _工程造價(jià)10%左右。通過項(xiàng)目成本管理工作的開展，使企業(yè)的管理能力及管理水平適應(yīng)現(xiàn)代房 _市場(chǎng)發(fā)展需求。根據(jù)現(xiàn)代房 _行業(yè)發(fā)展需求及企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀，房 _企業(yè)應(yīng)采取全過程成本控制方法提高成本管理效果、降低項(xiàng)目綜合成本，滿足我國(guó)現(xiàn)代房 _行業(yè)宏觀調(diào)控需求。 受傳統(tǒng)施工管理習(xí)慣影響，我國(guó)房 _企業(yè)存在著忽視成本管理的問題。雖然近年來房 _投資 _企業(yè)及施工企業(yè)通過市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，加強(qiáng)了對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)

3、。但是，我國(guó)房 _項(xiàng)目成本管理理念仍不能適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的要求。針對(duì)現(xiàn)代房 _項(xiàng)目成本管理工作需求，我國(guó)房 _項(xiàng)目 _、施工企業(yè)應(yīng)更新成本管理理念。利用現(xiàn)代全過程成本管理理念及全面成本管理理論指導(dǎo)項(xiàng)目成本管理工作，以此促進(jìn)房 _項(xiàng)目綜合成本的降低，有效執(zhí)行我國(guó)房 _宏觀調(diào)控政策。通過房 _項(xiàng)目綜合成本的降低，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益及綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。 1.1房 _成本管理 項(xiàng)目決策的正確性是進(jìn)行合理項(xiàng)目成本控制的前提，項(xiàng)目要合理的進(jìn)行成本控制，就必須保證項(xiàng)目決策的正確性，避免決策失誤。一旦決策有誤成本控制就無從談起，只能求得將損失降到最低。所以說立項(xiàng)決策階段是決定項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)

4、階段，直接影響著以后各個(gè)建設(shè)階段的成本控制是否具有科學(xué)性和合理性。目標(biāo)成本指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制定的項(xiàng)目 _成本計(jì)劃、由于房 _企業(yè)自身的特點(diǎn)， _企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房 _工程成本管理要實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們就要對(duì)房 _工程成本目標(biāo)進(jìn)行測(cè)算、在實(shí)際操作中，目標(biāo)成本按 _進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中。由于市場(chǎng)是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時(shí)除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，還要隨時(shí)了解市場(chǎng)、由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了絕大部分的項(xiàng)目成本，因此應(yīng)把此階段作為成本管理的重點(diǎn)。由于市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，而目 _過

5、程中有很多不可預(yù)見的因素，因此，必須對(duì)整個(gè)成本進(jìn)行過程上的動(dòng)態(tài)管理。首先必須在各部門建立起動(dòng)態(tài)成本臺(tái)帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時(shí)反映出來，這是動(dòng)態(tài)成本管理的基礎(chǔ)；其次要確保所有的變更能夠得到及時(shí)的管理，包括設(shè)計(jì)變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計(jì)變更流程和簽證管理流程；還必須在各階段對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，必要時(shí)及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀。 2.2設(shè)計(jì)階段的成本控制 設(shè)計(jì)階段是控制成本的關(guān)鍵階段。決策階段主要涉及到成本管理中的成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃，這階段的任務(wù)主要是估算出項(xiàng)目的整體成本水平，確定目標(biāo)成本以及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃方案，進(jìn)而確定了一

6、個(gè)成本控制的架，而設(shè)計(jì)工作是項(xiàng)目立項(xiàng)后各實(shí)質(zhì)性工作的前導(dǎo)和方向，若設(shè)計(jì)方案完成，項(xiàng)目的成本就基本確定了整體工程的支出。房 _ _項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的主要工作是按照市場(chǎng)定位報(bào)告的指導(dǎo)設(shè)計(jì)出滿足市場(chǎng)需求的、能夠適銷對(duì)路的產(chǎn)品，在這一階段，人家更多 _的是設(shè)計(jì)效果是否滿足營(yíng)銷需求，設(shè)計(jì)成果鹿量是否滿足報(bào)批報(bào)建的要求，往往會(huì)忽視設(shè)計(jì)產(chǎn)品的成本高低。但是，若對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本不重視，將會(huì)使項(xiàng)目成本構(gòu)成可能會(huì)出現(xiàn)合理，也會(huì)降低資金利用效率。設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目造價(jià)的計(jì)價(jià)形式是編制設(shè)計(jì)預(yù)算，通過設(shè)計(jì)預(yù)算可以了解項(xiàng)目造價(jià)的構(gòu)成，分析資金分配的合理性，并可以利用價(jià)值工程理論分析項(xiàng)目各個(gè)組成部分功能與成本的匹配程度，調(diào)整使項(xiàng)目

7、功能與成本更合理，并可以對(duì)投資比例較大的部分進(jìn)行投資重點(diǎn)控制，提高資金控制效率。其次，在設(shè)計(jì)階段通過編制成本計(jì)劃，主動(dòng)發(fā)現(xiàn)一些設(shè)計(jì)方而的差異，使設(shè)計(jì)更經(jīng)濟(jì)；同時(shí)，在設(shè)計(jì)階段控制項(xiàng)目成本能夠體現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則，在充分考慮經(jīng)濟(jì)因素的情況下，使設(shè)計(jì)方案較好的體現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，真正做到經(jīng)濟(jì)、適用、美觀。 2.3標(biāo)階段及施工階段的成本控制 招投標(biāo)與合同簽訂階段是通過招投標(biāo)的形式把甲乙雙方都能接受的目標(biāo)成本以招投標(biāo)文件、工程量清單和合同等法律文本形式加以明確，理論上說項(xiàng)目各組成部分都簽署了相應(yīng)合同（如：確定了工程量和綜合單價(jià)、固定總價(jià)合同等X則項(xiàng)目成本就可以確定下來，成本控制也轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤瑘?zhí)行過

8、程中的合同控制。根據(jù)工程計(jì)劃制定招標(biāo)計(jì)劃，召開標(biāo)前會(huì)議；明確范圍與標(biāo)準(zhǔn)劃分，詳細(xì)評(píng)標(biāo)，保證 _合理性；施工 _設(shè)計(jì)審查；圖紙會(huì)審交底，做好事前、事中、事后控制工程進(jìn)度和質(zhì)暈；造價(jià)高、影響報(bào)建、品質(zhì)、工期的重大變更的控制；關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的付款；相關(guān)索賠及時(shí)通知、工程變更是施工環(huán)節(jié)管理的一個(gè)重點(diǎn)及難點(diǎn)，控制不好不但會(huì)影響項(xiàng)目工程進(jìn)度與施工質(zhì)暈，更會(huì)增加nJ控制的成本，因此必須對(duì)變更進(jìn)行嚴(yán)格鑒定和確定，明晰責(zé)任關(guān)系、對(duì)工程變更，一定要先測(cè)算造價(jià)后在決定是否執(zhí)行，避免先施工后算賬的現(xiàn)象、提倡優(yōu)化方案，降低造價(jià)的變更，盡暈減少增加造價(jià)的變更、簽證項(xiàng)目發(fā)生后，工程部一定要分清責(zé)任和范圍、對(duì)合同內(nèi)的項(xiàng)目一概不

9、再簽證、對(duì)合同外的項(xiàng)目，一定要分清責(zé)任方，也要合理的規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)。 2.4竣工結(jié)算階段成本控制的方法 確認(rèn)驗(yàn)收文件中對(duì)時(shí)問、質(zhì)量和數(shù)量的要求；收集工程和材料的數(shù)量和 _依據(jù)；關(guān)于工期和費(fèi)用索賠，分析超付的nJ一能性；一次性投資與使用成本的平衡， _維修責(zé)任索賠、控制方法；加強(qiáng)結(jié)算資料的審核、對(duì)每一項(xiàng)變更、簽證要理清其發(fā)生的必要性，分清責(zé)任、加強(qiáng)成本分析及成本考核、通過投資目標(biāo)值與實(shí)際值的對(duì)比，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，作為以后項(xiàng)目 _的參考。但在項(xiàng)目建設(shè)過程中不可避免的出現(xiàn)一些不可預(yù)見因素和這樣、那樣的變更，同時(shí)盡管在這一階段確定了成本控制框架和目標(biāo)成本，但絕大多數(shù)的成本實(shí)際支出仍是在項(xiàng)目建設(shè)過程中發(fā)生的

10、，這就必然強(qiáng)化了過程控制在成本控制中的核心作用。 3.1明確全員各崗位成本管理職責(zé)與內(nèi)容 在現(xiàn)代房 _項(xiàng)目成本管理研究中，全員成本管理是保障成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。根據(jù)全員成本管理理論及要求，房 _項(xiàng)目管理部門應(yīng)對(duì)施工過程中的各部門、各崗位進(jìn)行調(diào)研分析。根據(jù)崗位工作內(nèi)容及成本管理需求，明確施工過程中各部門、崗位的成本管理職責(zé)與內(nèi)容。通過部門、崗位成本管理職責(zé)與內(nèi)容的明確，規(guī)范、指導(dǎo)施工過程中的實(shí)際工作，確保成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。首先應(yīng)讓有經(jīng)驗(yàn)的司鉆工控制周邊眼，將其工作的范圍進(jìn)行適度 _的固定，使得超欠挖得到有效控制；另外，對(duì)于新進(jìn)場(chǎng)的施工人員，應(yīng)當(dāng) _其學(xué)習(xí) _施工注意事項(xiàng)，并進(jìn)行及時(shí)的 _的

11、施工培訓(xùn)，在完善此的基礎(chǔ)上，讓其跟著老 _在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行十天以上的跟班實(shí)習(xí)，完畢后， _有經(jīng)驗(yàn)的施工人員組成評(píng)估小組，對(duì)其相關(guān)技術(shù)的掌握情況進(jìn)行評(píng)估，再 _其進(jìn)行綜合培訓(xùn)，讓新進(jìn)施工人員在取得考核合格證的前提系進(jìn)行正式施鉆，在后續(xù)的施工進(jìn)行中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工的水平和成效，給予施工員工不同的待遇，鼓勵(lì)先進(jìn)員工，激勵(lì)后進(jìn)員工，穩(wěn)定和留住人員，提高其責(zé)任心和施工水平等；最后，應(yīng)當(dāng)完善管理制度，完成施工方案，專人負(fù)責(zé)施工的落實(shí)情況檢查，對(duì)各種考核和激勵(lì)制度進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行，使得施工的不利局而得到 _扭轉(zhuǎn)。有效控制超欠挖。使得李家塔 _施工取得良好的成效。 3.2強(qiáng)化成本管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制 這一步驟是生產(chǎn)過程中成本

12、控制的核心。其是以比較為前提，分析比較后的結(jié)果，找出發(fā)生偏差的原因。其主要是為了發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)偏差的原因，從而有針對(duì)性的作出糾偏舉措，以使由此帶來的損失降低，避免再次出現(xiàn)相同的問題根據(jù)全過程成本管理理論要求，房 _項(xiàng)目管理部門還應(yīng)對(duì)施工的各工序、環(huán)節(jié)進(jìn)行分析。針對(duì)施工過程中各工序、環(huán)節(jié)對(duì)成本管理工作的影響，強(qiáng)化施工各工序、環(huán)節(jié)的控制，以此保障成本管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制目標(biāo)。為了保障施工各環(huán)節(jié)中成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，工程施工企業(yè)還應(yīng)建立成本管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)庫。以成本管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)庫的完善，確保成本管理中各項(xiàng)內(nèi)容得到有效管理，避免管理漏洞影響成本管理工作也開展。 3.3強(qiáng)化施工進(jìn)度管理，保障項(xiàng)目成本管理目標(biāo)

13、的實(shí)現(xiàn) 在房 _項(xiàng)目管理中，施工進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目成本管理工作有著較大的影響。如果施工進(jìn)度及管理工作開展不當(dāng)造成進(jìn)度拖延，甲方會(huì)根據(jù)合同要求扣除違約金，進(jìn)而影響項(xiàng)目施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、影響項(xiàng)目整體成本。針對(duì)這一問題，房 _項(xiàng)目管理部門還應(yīng)根據(jù)工程合同及施工要求完善進(jìn)度管理工作。按照施工各工序要求確定進(jìn)度計(jì)劃及內(nèi)容，并嚴(yán)格控制施工過程中各工序進(jìn)度，減少施工進(jìn)度管理對(duì)項(xiàng)目成本的影響。施工單位在施工的過程中，對(duì)前期投入的計(jì)算要十分準(zhǔn)確。只有將前期投人的金額規(guī)劃在合理的范圍內(nèi)，才能在較低的成本下完成高質(zhì)量的工程。為了讓預(yù)算達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的范圍，施工單位需要建立完善的管理體系和職工績(jī)效評(píng)估方法。讓工程有計(jì)劃有進(jìn)度的實(shí)

14、行，讓員工有制度有規(guī)范的工作。 3.4強(qiáng)化施工技術(shù)及質(zhì)量管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本管理目標(biāo) 在房 _項(xiàng)目成本管理中，施工技術(shù)管理及施工質(zhì)量管理工作隊(duì)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)有著重要影響。施工技術(shù)管理及質(zhì)量管理工作存在的不足，將導(dǎo)致施工質(zhì)量問題的發(fā)生，進(jìn)而需要進(jìn)行施工常見質(zhì)量通病的治理，造成項(xiàng)目綜合成本的增加。為了減少和降低施工質(zhì)量問題對(duì)項(xiàng)目成本的影響，房 _項(xiàng)目管理中還應(yīng)加強(qiáng)施工技術(shù)及質(zhì)量管理工作的開展。以施工技術(shù)、施工質(zhì)量控制，保障項(xiàng)目施工質(zhì)量，降低質(zhì)量通病治理成本及費(fèi)用。同時(shí)，強(qiáng)化施工過程中的安全管理工作，降低安全事故成本，保障房 _項(xiàng)目成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一般情況下，合理運(yùn)用科學(xué)技術(shù)，就能在很大程度上降

15、低相關(guān)項(xiàng)目的成本科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，也是最佳降低成本的途徑。通過技術(shù)的應(yīng)用，就會(huì)提高整個(gè)工程的運(yùn)行效率，成本自然就會(huì)下降。運(yùn)用相關(guān)先進(jìn)技術(shù)對(duì)施工單位的管理體系進(jìn)行 _，也會(huì)轉(zhuǎn)嫁施工過程中的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)降低了，利潤(rùn)就會(huì)有所上升施工單位需要運(yùn)用現(xiàn)存的技術(shù)進(jìn)行相關(guān)的創(chuàng)新，有所創(chuàng)新才能有所收獲如果只依靠現(xiàn)在的技術(shù)進(jìn)行建設(shè)，那么很快就會(huì)處在被淘汰的邊緣上，成本也不能達(dá)到預(yù)想的效果。 3.5推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位 積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，姐織有關(guān)專家綜合評(píng)比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。在招標(biāo)過程中，對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇最好是選擇適合自己項(xiàng)目定位的設(shè)計(jì)單位及主案設(shè)計(jì)師。設(shè)計(jì)院的選擇原則是最優(yōu)性價(jià)比，專業(yè)負(fù)責(zé)人的選擇原則是能力、敬業(yè)、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和成本意識(shí)。 綜上所述，現(xiàn)代房