中小拆遷項目城中村改造可行性研究報告

1、目 錄第一章 編制依據(jù)及項目概述1第二章 項目所處的背景4第三章 項目建設的必要性和可行性6第四章 某某縣房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀與預測8第五章 建設該項目的相關分析9第六章 項目總體規(guī)劃13第八章 項目投資估算18第十章 社會評價效應21第十一章 項目研討結論22某某縣某某家屬院城中村改造項目可行性研究報告第一章 編制依據(jù)及項目概述1、可研報告編制依據(jù)1）某某縣總體規(guī)劃（20112015年）；2）某某縣近期建設規(guī)劃；3）某某縣國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（20112015年）；4）某某屬院城中村改造項目實施方案；2、所在地塊的現(xiàn)況某某屬院城中村改造項目位于某某交叉口西南角。該地塊用地面積

2、*余畝，現(xiàn)居住村民*余戶，人口*多人，住房面積*平方米，土地用途為國有土地原某某家屬院，道路、水、電等基礎配套設施極差，加上租房的外來人口增多，管理難度較大，嚴重影響了某某縣縣城面貌。3、改造的總體方案為改善該片區(qū)住戶的居住條件，完善城鎮(zhèn)基礎配套設施，進一步改變某某縣整體面貌，經全體住戶會議討論通過，決定申請實施城中村項目改造。計劃由該片區(qū)代表牽頭成立拆遷組，將某某屬院整體拆除，遵循某某縣總體規(guī)劃的相關要求，依法報批報建，建設居民小區(qū)并成立社區(qū)。建成后的小區(qū)以優(yōu)先安置該片區(qū)原住戶為主，剩余的部分住房可以對外出售。4、城改項目的簡介某某屬院城改項目用地面積*余畝，由某某房地產開發(fā)有限公司開發(fā)。根

3、據(jù)某某縣城中村改造的有關要求與規(guī)劃部門的相關批示，擬建磚混多層六棟，框架結構高層二棟，總建筑面積*余平米。項目總投資*萬元，計劃自*年*月初開工，至*年*月底竣工，歷時兩年落成。該小區(qū)建成后，擁有專屬的休閑場地，完善的區(qū)內配套，可以極大改善原住戶的住房現(xiàn)狀。附近較多居住小區(qū)，配套設施齊全，交通環(huán)境便捷，地理位置優(yōu)越，投入使用后，定將成為某某縣亮點工程。5、主要經濟技術指標用地面積*畝總建筑面積* 容積率*綠化率*%住宅套數(shù)*套第二章 項目所處的背景1、某某縣情 基本縣情某某縣位于冀中南部。是某某省進入某某東部的“東大門”。 人文旅游某某縣歷史悠久，史跡遺存薈萃，地貌類型多樣，自然景觀神奇瑰麗。

4、豐富的歷史遺存與壯麗的山河薈萃，形成得天獨厚的旅游資源。2、某某縣經濟發(fā)展狀況 經濟發(fā)展“十一五”發(fā)展以來，某某縣緊緊圍繞全面建設小康社會的宏偉目標，堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以加快發(fā)展為主題，以項目建設為重點，抓住加快中心城區(qū)建設、新型工業(yè)化、農業(yè)產業(yè)化和服務業(yè)現(xiàn)代化等關系全市經濟社會發(fā)展的關鍵領域，團結一心，奮力拼搏，全縣經濟社會呈現(xiàn)又好又快的發(fā)展態(tài)勢。全社會固定資產投資持續(xù)增長，消費市場穩(wěn)中趨旺，第三產業(yè)較快增長。地方財政收入增長加快，社會保障體系日趨完善。 社會事業(yè)發(fā)展各項社會事業(yè)全面發(fā)展，城鄉(xiāng)人民生活水平不斷提高。3、城鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀某某縣處于*東部。某某縣以機械、化工、能源、輕紡、食品和

5、旅游為主導產業(yè)，城鎮(zhèn)基礎設施水平進一步提升。4、項目的提出某某縣是某某省新興的中等城鎮(zhèn)，是某某進入某某東部的東大門，交通方便，具有承上啟下的重要地位。某某屬院城中村改造項目位于某某交叉口西南角，周圍社會設施齊全，交通方便，地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯。建設該項目首先是改善了某某屬院*多戶村民的居住環(huán)境，是一項重要的民生工程，具有重要的社會效益；其次，項目建成后，優(yōu)先安置被拆遷居民，其余住房對外銷售，不但解決了城鎮(zhèn)居民的住房問題，也將成為城鎮(zhèn)發(fā)展的一個亮點工程，解決了這一地區(qū)長期以來環(huán)境條件差的狀況；第三，本項目所在區(qū)域處于某某縣房地產開發(fā)的新熱點地區(qū)，可以把潛在資本轉化為現(xiàn)實資本，實現(xiàn)城鎮(zhèn)資本的

6、流通和增值。對完善城鎮(zhèn)形象、提高城鎮(zhèn)品味，提高城鎮(zhèn)實力、改善人民生活、建設成為優(yōu)美、文明、繁榮的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)打下良好的基礎。第四，該項目經過公司反復論證，各種技術問題和施工建設問題均已得到有效解決。第三章 項目建設的必要性和可行性1、項目建設的必要性 項目建設滿足城鎮(zhèn)規(guī)劃要求與發(fā)揮綜合開發(fā)效益的需要。根據(jù)國務院關于加強城鎮(zhèn)建設工作的通知精神，城鎮(zhèn)要實行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設，這樣就可以克服分散投資、分散征地、分散建設的混亂現(xiàn)象，有計劃的提高城鎮(zhèn)建設綜合開發(fā)的比例。城鎮(zhèn)綜合開發(fā)有利于實行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、

7、文教、衛(wèi)生、服務等設施配套建設，達到開發(fā)一片、建成一片、收益一片。所以，綜合開發(fā)是實施城鎮(zhèn)規(guī)劃和最大限度發(fā)揮綜合開發(fā)效益的重要保證。某某屬院城中村改造項目建設依據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃原則與要求，以住宅建設為主，集中建設居民住宅小區(qū)，將加快城區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)的建設步伐，提高城鎮(zhèn)綜合開發(fā)的能力和效益。 項目建設是解決中低收入家庭住房困難的需要。某某縣縣城居民的住房困難問題一直是城鎮(zhèn)發(fā)展的難點和熱點問題，也是容易引發(fā)矛盾的問題。某某家屬院城中村改造項目堅持標準適度、功能齊全、便利節(jié)能的原則，并結合全面建設小康社會的目標，優(yōu)化規(guī)劃設計方案，以人為本，質量第一，規(guī)劃科學，設計超前，功能完善，項目建成后將切實解決該區(qū)域

8、的環(huán)境問題和社會問題，為建設和諧某某打好堅實的基礎。 項目建設是滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的住房需求的需要。改革開放以來，社會經濟快速增長，城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，相應地人們的生活水平與居住消費水平也在不斷提高，特別是廣大農村有相當一部分先富起來的人已大量涌進城區(qū)，從事經營與服務等第三產業(yè)，既發(fā)展了城區(qū)經濟，也帶來了共同富裕。追求高質量的生活水平已成為人們的普遍需要。人們收入水平與商業(yè)銀行優(yōu)越的住房貸款條件，共同促進了各檔次住房消費需求的不斷增長。因此，某某家屬院城中村改造項目可以很好的解決居民的住房需求，項目建設非常必要。2、項目建設的可行性 項目建設符合國家住房制度市場化改革政策的要求國務院關于解

9、決城鎮(zhèn)部分中低收入家庭住房困難的若干意見中指出：住房問題是民生問題，要始終把改善群眾居住條件作為城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產業(yè)發(fā)展的根本目的。某某屬院城中村改造項目的開發(fā)完全按照市場規(guī)律運作，從各項手續(xù)的審批辦理，直到銷售方案批準等所有程序皆符合某某縣有關城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地以及房地產開發(fā)等相關的法律、法規(guī)和政策規(guī)定。 項目建設符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和發(fā)展方向某某屬院城中村改造項目，符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的土地用途要求，符合城鎮(zhèn)規(guī)劃要求，符合城鎮(zhèn)中心的發(fā)展要求。 市場前景良好委托邢臺市新思維建筑設計院進行高水平、高檔次的規(guī)劃設計，功能齊全，設施到位，環(huán)境優(yōu)雅，品位高尚，特別是在住宅面積、戶型、價格等方面定位準確，符

10、合當?shù)鼐用竦南埠?。小區(qū)開發(fā)的戶型多樣，大小皆有，銷售價位合理，完全能夠滿足各個層次、各個類型消費承受度。銷售前景良好。因此，在滿足廣大市民需求上講，在潛在市場挖掘和未來市場開發(fā)的角度上分析，該項目是有保證的、可行的。第四章 某某縣房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀與預測1、房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀某某縣房地產業(yè)起步較晚，但近幾年隨著住房制度改革的推進、房地產業(yè)市場化的逐步成熟和城鎮(zhèn)居民購房住房觀念的轉變，房地產業(yè)得到快速發(fā)展，成為城鎮(zhèn)經濟發(fā)展的亮點之一。房地產市場的發(fā)展，不僅極大地改善了城鎮(zhèn)居民的生活條件，還帶動了城鄉(xiāng)一體化進程。2、市場需求量預測隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋改造及房地產二級

11、市場、租賃市場的加快發(fā)展，某某縣城區(qū)房地產市場需求潛力巨大。舊城改造及城中村改造新增需求。本片區(qū)在結構、面積、功能等方面不能滿足居民不斷提高的生活水平的需求。特別是城中村居民住房基礎設施落后，衛(wèi)生條件和居住環(huán)境較差，多數(shù)已經破敗甚至成為危房，已不能滿足經濟較好家庭的居住需求，進行危舊房屋和城中村改造勢在必行。家庭投資的需求。隨著市場經濟發(fā)展以及人們投資理財觀念的變化，部分富裕家庭出于對不同居住環(huán)境的需求及保值等因素的考慮，把購置房產作為一種長期投資活動。3、產業(yè)趨勢分析經過近年來的積累發(fā)展，某某縣房地產業(yè)發(fā)展后勁明顯增強。產業(yè)內部的規(guī)范化運作水平明顯提升，房地產企業(yè)科學管理、科學決策和市場化運

12、營、理性化競爭、人文化發(fā)展的理念進一步加強，這為今后某某縣房地產業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定了良好的基礎。某某縣委、縣政府明確提出，在十二五時期要加快某某縣中心城鎮(zhèn)建設步伐，穩(wěn)步改造舊城區(qū)，這為房地產業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的空間。第五章 建設該項目的相關分析1、項目實施單位簡介某某房地產開發(fā)有限公司成立于*年*月，位于某某省*市，注冊資金2000萬元，擁有總資產1億多元，其中流動資金2億多元。公司前期在*參與開發(fā)了多個樓盤，取得了良好的社會效益和經濟效益。公司機構設置為“六部一室”，即開發(fā)部、工程部、成本控制部、物業(yè)部、營銷策劃部、財務部和辦公室，共有職工39人，其中擁有中、高級職稱或大學本科以上學歷的人

13、員占職工總人數(shù)的80%以上，具有雄厚的資金實力和高度專業(yè)化的項目開發(fā)管理能力，是某某房地產屆的一支具有強烈的社會責任感和引領房地產業(yè)科技創(chuàng)新的地產新軍。自公司成立以來，始終堅持“專業(yè)建筑美好未來，科技創(chuàng)造優(yōu)質生活”的開發(fā)理念，先后開發(fā)建設了“*住宅小區(qū)”“*”等項目，均為可再生能源與建筑集成技術應用示范項目，為倡導降耗減排，推動建筑節(jié)能，開發(fā)低碳型房產起到了引領和示范帶動作用，并得到了國家節(jié)能辦、省住房和城鄉(xiāng)建設廳領導和專家的稱贊。2011年，公司被評為“*2011年度先進經濟實體”等榮譽稱號。公司組織機構齊全，技術、管理力量雄厚，已形成了完的企業(yè)管理體系及質量保證體系。公司始終堅持“以人為本

14、，質量第一”的理念，堅持品牌經營，良性發(fā)展的模式，在各級領導的大力支持下，積極加快和完善投資城中村項目的改造建設，具備了開發(fā)城中村改造項目的能力和基礎。2、主要建設條件簡述1）供水在該項目所處地塊有市政供水管線，該項目上水可從該干線引入。2）雨水、污水排放利用育才路現(xiàn)有的雨水管線和污水管線，可以就近排入。3）供電由該項目西北角引入一條10千伏電纜，接入項目內配電室；4）供熱地源熱泵，自籌解決。5）燃氣項目建成后，向某某縣天然氣公司申請接入天然氣管網(wǎng)。6）電信項目建成后，向某某縣電信分公司申請敷設電信管線。7）其他該小區(qū)內的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由某某房地產開發(fā)有限公

15、司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均接至本項目紅線內。綜合來說，某某屬院城中村改造項目所處于育才路東段南側，給排水、供電、供熱、燃氣、通信等外部設施系統(tǒng)齊全，距離較近，保障性可靠，均可滿足項目建設需要。 3、設計方案簡述該項目屬于城中村改造項目，建成后的小區(qū)主要安置原片區(qū)居民，因此在設計戶型上多數(shù)以中小戶型兩室為主，配套設計小面積的三室戶型。力爭在做好樓體設計的同時，注重小區(qū)內的環(huán)境，為住戶提供一個溫馨、舒適的居住環(huán)境。4、項目優(yōu)、劣勢、機會分析1）項目優(yōu)勢（1）本項目位于位于某某縣某某交叉口西南角，周邊銀行、菜市場、學校、汽車站、飯店等市政配套齊全。（2）振興大街是連接某某縣新老城區(qū)的主街道，該項目周

16、邊的企事業(yè)單位較多，居住氛圍濃厚。2）項目劣勢（1）周圍居住環(huán)境雜亂，整體未形成文化理念居住社區(qū)，給人整體印象檔次較低。（2）該項目位于某某縣東北方位，受某某縣城鎮(zhèn)“南移東擴”的規(guī)劃影響，部分客戶容易受到政策的影響而選擇東南地段。（3）該項目周邊整體形象較差，規(guī)模小，地塊、地貌不夠理想，對項目的品牌提升和市場推廣有一定影響。3）項目機會（1）該項目周邊的居住群體，對原生活地段的認知、認可所帶來的懷舊感，將成為該項目的推廣機會。（2）該項目設計住宅戶型面積區(qū)間適中，對于購買能力較弱，但又有剛性購房需求的客戶群體而言存在消費機會。5、項目定位分析1）地理位置分析該項目位于某某縣東北方位，在某某縣城

17、鎮(zhèn)規(guī)劃中偏東北，努力去營造一種安靜、優(yōu)雅的居住氛圍，加上日漸完善的配套設施，對于手中資金有限，但又想在某某縣縣城區(qū)購房置業(yè)的住戶來講，是一種圓夢的機會。2）面積區(qū)間定位在該項目設計住宅面積中，合理的面積區(qū)間值也能看作是一種優(yōu)勢。88兩室和115三室，對于接受該地段的購房群體而言，無疑具有較大的吸引力。對于購買能力較差的客戶，買房更看重的是實際的利用空間，同樣的使用功能，在設計上提高利用率后，將使購房成本減少，購房的計劃也就更容易實現(xiàn)。3）銷售價格定位要根據(jù)該項目自身的實際情況，結合項目周邊其它項目的整體情況，綜合各方面因素，做到合理化、市場化的定價。4）目標客戶定位根據(jù)該城改項目自身的特性，所

18、處的地理位置，以及對某某縣房地產市場購房群體的分析，可以初步確定該項目的目標客戶主要為以下幾類：1）該項目住房主要為原片區(qū)住戶的安置用房；2）在周邊居住年限較長，具有一定購買力的工薪階層；3）縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高的居民；4）在某某縣工作的有置業(yè)需求，購買力有限的外地年輕人；5）常年在老車站附近做生意，習慣于育才路居住環(huán)境的老住戶，計劃改善居住條件的改善性客戶。第六章 項目總體規(guī)劃1、規(guī)劃設計指導思想 立足城鎮(zhèn)創(chuàng)衛(wèi)，構建和諧環(huán)境設計力求與城鎮(zhèn)的整體風格和定位相協(xié)調，創(chuàng)造富有現(xiàn)代居住觀念的高品質居住環(huán)境,力求人與人的和諧相處。本項目結合城鎮(zhèn)規(guī)劃的要求，力求做到建筑、小區(qū)、城鎮(zhèn)渾然一體。設計在滿足規(guī)劃

19、要求的基礎上，適當加大建筑后退紅線距離，均滿足規(guī)劃要求。同時在建筑造型上力求豐富多變，避免大片墻面對街道空間的單調感、壓抑感。 彰顯地塊優(yōu)勢，創(chuàng)建人文綠色尋找諸多制約限制和有利因素，結合住宅項目自身特點尋求適合于本地塊特征的規(guī)劃布局形式?？傮w布局上以小區(qū)中心綠地為構圖中心，行列式的布局令全部住宅都能面向內部綠地，爭取做到戶戶均能見綠，將小區(qū)綠化與城鎮(zhèn)有機結合。2、項目規(guī)劃設計原則 注重規(guī)劃設計方案的經濟可行性滿足住宅的居住性、適用性、安全性、耐久性和經濟性。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的經濟適用房小區(qū)。住宅設計充分考慮到各種不同的開發(fā)要求，設計出多系列、多戶型住宅，以滿足不同

20、的居住需要。 加強空間圍合，提高居住安全性小區(qū)按照空間的不同屬性和人的行為邏輯規(guī)律，將小區(qū)用地分為不同的空間序列，并通過小區(qū)主次入口的塑造，以及組團、院落、單元入口的標志性引導，再由景觀綠地的配合，進一步加強居住區(qū)內空間的領域感和歸屬感，從而提高了居住環(huán)境的安全品質。 增強小區(qū)發(fā)展的可持續(xù)性堅持可持續(xù)發(fā)展原則，按照動態(tài)體系進行規(guī)劃。注意采用具有靈活性和可改性的技術處理方法，在道路、停車位等方面作前瞻性的策略布置，使規(guī)劃具有彈性，做到宏觀可控，微觀可調。 堅持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則堅持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的生活環(huán)境。規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達性、

21、便捷性及舒適性，做到以人為本，為人服務。在滿足日照、采光和通風的基礎上，著重進行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，使居民最大程度接近自然，享受自然，保證居民的身心健康。 符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、分期開發(fā)、配套建設的原則。規(guī)劃立足實際，面向未來，按照高起點、高質量、高標準的原則進行合理分區(qū)和功能布局。針對某某縣經濟適用房市場需求，正確處理規(guī)劃中社會效益與經濟效益、超前性與操作性之間的關系，實現(xiàn)自然景觀與人文景觀、時代特色與地方特色、近期與遠期的有機結合。3、項目規(guī)劃目標 力求使小區(qū)與城鎮(zhèn)形成有機、統(tǒng)一的整體。 具有完整、清晰的空間形態(tài)結構和層次豐富的公共空間及景觀環(huán)境。 具有完善的公共設施，為居住者提供安

22、全、健康、舒適的居住生活場所。 為居住者提供一個識別性強的、能夠認同的生活居住環(huán)境。第七章 創(chuàng)建某某縣優(yōu)秀城中村改造項目的措施1、工程建設中對環(huán)境影響的處置 施工中的污染源、噪聲污染來源于施工場地噪聲，主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲。b、施工中揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。c、廢水污染包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。d、固體廢棄物主要為施工人員的

23、生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。工程建設中對環(huán)境影響的處置措施通過對施工中影響環(huán)境各種源頭的分析，施工期主要污染依然為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：e、現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車輛的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。f、施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿

24、足環(huán)保要求。g、施工中不產生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”。即環(huán)境治理設施應與項目的主體工程同時設計，同時施工，同時交付使用。h、建筑垃圾及時清理，文明施工，在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。2、勞動安全與消防安全工程建設中的勞動安全與消防安全的研究是在已確定的技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產過程中存在的哪些對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并提出相應的防范措施。 勞動安全 a、危害因素和危害程度分析a、有毒有害物品的危害。分析生產和使用帶有危險性的原料、材料和產品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物

25、類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學性質，引起火災爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性。b、危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能對人身造成的危害。b、安全措施針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：a、在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備。b、對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護措施方案。c、對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產工藝方案和設置安全間距。 消防安全主要分析工程在建設過程中與投入使用后可能存在

26、的火災隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結合當?shù)毓蚕涝O施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。a、火災危險性分析分析工程在建設過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。b、了解項目周圍消防設施狀況了解項目周邊公安消防機構的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與項目的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。3、項目實施進度計劃為了爭取時間，縮短工期，保質保量完成工程，該項目在時間和空間上盡可能的組織平行搭接施工。第八章 項目投資估算某某屬院城中村改造項目建設用地*余畝，擬

27、建住宅樓*棟，其中*樓為多層住宅，*樓為高層住宅，總建筑面積*余平方米。因拆遷原片區(qū)住房*余戶，拆遷安置方案以面積置換為主，貨幣補償為輔。經統(tǒng)計，拆遷建筑面積*余平米按照*實行產權置換，可置換*平方米，其余*平方米可以面向市場銷售。1、項目開發(fā)成本估算1）前期已投入拆遷費用：*萬元。2）前期工程費用：*萬元。 包含規(guī)劃勘測設計費、可行性研究費、三通一平費、建筑設計費等。3）土地征收辦證掛牌*畝*萬元=*萬元。4）房屋開發(fā)費：*元/*=*萬元。包含建安工程費、附屬工程費、室外工程費、綠化等費用。5）不可預見費用：*萬元。成本估算：*+*+*+*+*=*萬元。2、項目銷售估算產權置換面積*平米，其

28、余*平方米可以面向市場銷售。按照本區(qū)域*元/的銷售均價來計算：a、 （1）住宅銷售額：*元/*=*億元。 （2）商業(yè)銷售額：*元/*=*萬元。b、住宅銷售稅費：1）營業(yè)稅、城鎮(zhèn)維護建設稅及教育附加：*億元4%=*萬元。2）印花稅：*億元*%=*萬元。c、銷售利潤估算：*億元-*萬元*萬元-*萬元=*萬元3、項目投資評價1）項目總投入約：*萬元2）銷售回款總額：*億元3）銷售利潤：*萬元4）項目投資利潤率約為：*% 以上數(shù)據(jù)分析為該項目目前銷售均價初步估算結果，整體估算較為保守，項目銷售單價根據(jù)市場銷售前景，實際還有可提升空間，項目開發(fā)成本也有降低的空間。因此，在項目實施期間，如能做好超前的設計

29、，高效的管理，并嚴把工程質量、成本控制關，隨市場的波動及時調整經營方針，不斷提高自身素質，管理水平，該項目也將會帶來可觀的經濟效益和社會效益。第九章 資金籌集計劃工程建設中，資金問題是項目能否運行成功的重要問題。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設備等固定資產，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設備、支付勞務工資和其他費用等。因此，只有籌措和管理好項目建設中所需的各種資金，才能保證項目開發(fā)建設的成功性。1、融資方式與施工單位簽訂工程承包合同后，就應全力以赴地為該工程籌措必要的資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉困難，使工程開工資金不足，工程進度緩慢或停滯，而影響公司的信譽和經濟效益。因此，我們計劃從以下幾個方面去籌措資金：籌措和利用自有資金。為滿足項目在開工前的資金周轉，我們可根據(jù)現(xiàn)有資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產，以及可以在近期收回的各種的應收款項等，如：已完合同的應收工程款。售房款。在保證房屋主體封頂后，辦理住房銷售手續(xù)