物業(yè)管理師重要知識(shí)點(diǎn)復(fù)習(xí)

1、2011 年物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)知識(shí)點(diǎn)復(fù)習(xí)物業(yè)管理 （property management） ，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè) 管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán) 境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、 修繕和整治， 并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。一、其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為： 常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性 的特約服務(wù) 三大類。（一）是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)： 房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督 ; 房屋設(shè)備、設(shè)施的管理； 環(huán)境衛(wèi)生的管理 ; 綠化管理 ； 配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公

2、共秩序維護(hù)和安全防范工作； 車輛道路管理 ； 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù) ；（二）是針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)： 日常生活類 ； 商業(yè)服務(wù)類 ； 文化、教育、衛(wèi)生、體育類 ； 金融服務(wù)類 ； 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù) ； 社會(huì)福利類 ；（三）是委托性的特約服務(wù)：物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作， 是必須做好的。 同時(shí)，根 據(jù)自身的能力和住用人的要求， 確定第二、 第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容， 采取靈活多 樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式， 以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作， 并不斷拓展其 廣度和深度。二、物業(yè)管理在我國在我國， 物業(yè)管理的發(fā)展 主要基于四個(gè)方面的因素：（一）是住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展，

3、大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對(duì)房屋進(jìn)行維修外， 還必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進(jìn)行專業(yè)化管理，以保持新建小 區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。（二）是隨著住房制度改革的逐步深化， 原有的房管體制已完全不能適應(yīng)， 而物業(yè)管理從 體制上克服了房改后形成的多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位多頭、 多家管理， 各自為政、 扯皮推諉等舊管理體 制的弊端。（三）是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立， 政府對(duì)住宅環(huán)境、 社區(qū)服務(wù)直接負(fù)責(zé)的辦法， 已 經(jīng)不能適應(yīng)形勢(shì)的變化， 一個(gè)由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化管理結(jié)合， 由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施 經(jīng)營型管理和有償服務(wù)， 使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、 自我發(fā)展、 良性循環(huán)的新體制日

4、益顯示出其 優(yōu)越性。（四）是人民群眾生活水平的不斷提高， 對(duì)居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的更多的關(guān)注， 使得物業(yè) 管理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來越多的人所接受。正是因?yàn)橐陨线@些因素， 決定了物業(yè)管理作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)其備受關(guān)注的程度和可能 產(chǎn)生的體制上的矛盾及利益上的沖突。三、物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面 進(jìn)行分類。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為五種類型：1、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，主要是管理由上級(jí)公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) 項(xiàng)目。 這類公司的最大優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目有保障， 并對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行的全過程有所了解， 便于與開發(fā) 商協(xié)調(diào)

5、工作。2、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn)制時(shí)間不長，行政色彩 較濃。3、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。4、按照公司法要求，由社會(huì)上的公司、個(gè)人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的 物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，必須適應(yīng)市場(chǎng)，提供較好的服務(wù)方可生存。5、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。四、從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)作來看，分為三大類：1、管理型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專業(yè)管理部門技術(shù)骨干外，其他 各項(xiàng)服務(wù)， 如保安、 清潔、 綠化等通過合同形式交由社會(huì)上的專業(yè)化公司承擔(dān)。這類公司人 員適中精干。2、顧問型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)

6、由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員組成，不具體 承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費(fèi)。這類公司人員少、素質(zhì)高。3、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)不僅直接接手項(xiàng)目，從事管理工作，還提供顧問服 務(wù)，適應(yīng)性強(qiáng)。五、從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看，可分為兩大類：1、委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)接受多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的委托、管理各棟房屋乃至整 個(gè)小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的。2、自主經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)受上級(jí)公司指派、管理自主開發(fā)的物業(yè)。物業(yè) 產(chǎn)權(quán)上屬上級(jí)公司或該類企業(yè)， 通過經(jīng)營收取租金，回收投資，獲取利潤。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng) 營權(quán)是一致的。商業(yè)大廈、辦公樓、寫字樓較常見。六、物業(yè)管

7、理企業(yè)注冊(cè)登記包含哪些要點(diǎn) ?1、企業(yè)名稱的預(yù)先審核 ;2、公司地址 ;3、注冊(cè)資本 ;4、股東人數(shù)和法定代表人 ;5、公司人員 ;6、公司章程。七、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為哪些等級(jí) ?分為一、二、三級(jí)。一級(jí)：國務(wù)院建設(shè)主管部門。二級(jí)： 省、自治區(qū)人民政府、直轄市建設(shè)主管部門， 并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo) 與監(jiān)督。三級(jí)： 設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門， 并接受省、 自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門 建設(shè)主管部門。八、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在資質(zhì)申報(bào)時(shí)應(yīng)提供哪些資料 ? 領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 天內(nèi)，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。1、營業(yè)執(zhí)照 ;2、企業(yè)章程 ;3、驗(yàn)資證明 ;4、企業(yè)法人代表人的

8、身份證明 ;5、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證明和勞動(dòng)合同， 管理和技術(shù)人員的職稱證明和勞動(dòng) 合同.九、簡述設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的要求 ? 1 、基于現(xiàn)在 - 按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置 ;2、縱向 - 統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分層管理 ;3、橫向 - 分工協(xié)作 ;4、基于將來 - 精干、高效、靈活。十、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu) （ 要求）物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須為實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標(biāo)服務(wù)， 它的設(shè)置應(yīng)滿足以 下四個(gè)基本要求：（一）具備服務(wù)性的功能物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務(wù)的服務(wù)性企業(yè)， 它的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須保證 具備這些功能，并有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨。（二）充分發(fā)揮公司員工潛能物業(yè)管理公司的

9、管理、 經(jīng)營和服務(wù)活動(dòng)都是依靠每一個(gè)人來實(shí)現(xiàn)的。 因此， 組織機(jī)構(gòu)的 設(shè)置要求每一位職員都能人盡其才，充分發(fā)揮個(gè)人智慧。（三）關(guān)系協(xié)調(diào)公司是一個(gè)有機(jī)整體，是由人、財(cái)、物、技術(shù)、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放系統(tǒng)， 這種系統(tǒng)能否最大地發(fā)揮出整體功能， 有賴于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)配合。 因此， 組織機(jī)構(gòu)的 設(shè)置必須保證公司內(nèi)部各種關(guān)系的相互協(xié)調(diào)。（四）效率與效益物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求從實(shí)際出發(fā)，以低成本的投入達(dá)到最好的工作效率、 經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益。物業(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體， 而是開放的組織系統(tǒng)。 要設(shè)計(jì)一個(gè)功能齊全、 結(jié)構(gòu) 合理的組織機(jī)構(gòu)， 首先必須明確每一個(gè)組織機(jī)構(gòu)的功能

10、作用和具體目標(biāo)， 其次則需要考慮人、 財(cái)、物等資源分配以及各部門之間、 人與人之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目的性和科學(xué) 性是保證公司整體協(xié)調(diào)和高效運(yùn)作的關(guān)鍵。十一、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的整體功能， 實(shí)現(xiàn)公司的總目標(biāo)， 根據(jù)上述四個(gè)基本要 求，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則：（一）目標(biāo)原則公司有自己的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)， 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須以公司的總體目標(biāo)為依據(jù)。 從某種意 義上講， 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是實(shí)現(xiàn)公司總目標(biāo)的一種管理手段。 因目標(biāo)設(shè)置機(jī)構(gòu)， 因機(jī)構(gòu)設(shè)職 設(shè)人，這是組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目標(biāo)原則。（二）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中

11、在高層領(lǐng)導(dǎo)手中， 而日常工作的管理與經(jīng) 營權(quán)力則逐級(jí)授權(quán)， 實(shí)行層次化管理。 統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是各項(xiàng)工作協(xié)調(diào)進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)的決策保 證，分級(jí)層次管理則是充分發(fā)揮各級(jí)管理人員積極性的機(jī)制保障。 如果公司的高層領(lǐng)導(dǎo)整日 忙于事務(wù)性工作而很少花精力去考慮重大決策問題，則不僅會(huì)影響各層次管理人員的積極 性，而且會(huì)使企業(yè)逐漸失去長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)， 甚至迷失發(fā)展方向。 這是企業(yè)逐漸步入正軌的 情況下，高層領(lǐng)導(dǎo)尤應(yīng)注意的層次化管理問題。（三）分工協(xié)作原則分工協(xié)作是社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志， 它不僅能提高勞動(dòng)生產(chǎn)率， 而且能發(fā)揮整體效益。 物 業(yè)管理公司能否最大程度地發(fā)揮出整體效益， 取決于組織機(jī)構(gòu)的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。

12、公司 總的目標(biāo)如能分層次落實(shí)到各個(gè)部門，使之各司其職，相互協(xié)作，目標(biāo)也就不難實(shí)現(xiàn)了。（四）責(zé)權(quán)對(duì)應(yīng)原則整個(gè)公司的責(zé)任和權(quán)力是對(duì)等的， 委以責(zé)任的同時(shí)也必須委以自主完成任務(wù)所必需的權(quán) 力。有責(zé)無權(quán)， 不僅不能調(diào)動(dòng)管理人員的積極性， 而且使責(zé)任形同烏有，最終無法保證公司 任務(wù)的完成 ; 有權(quán)無責(zé)，必然助長官僚主義，導(dǎo)致權(quán)力濫用。（五）有效管理幅度原則在處理管理幅度與管理層級(jí)的關(guān)系時(shí)， 一般情況下應(yīng)盡量減少管理層級(jí)， 盡可能地?cái)U(kuò)大 管理幅度 ; 否則，管理層級(jí)多了，人員和費(fèi)用也多了，會(huì)影響公司的經(jīng)營效率。但是，有效 的管理幅度必須考慮到機(jī)構(gòu)特性、 管理內(nèi)容、 人員能力以及組織機(jī)構(gòu)的健全程度等因素，

13、管 理幅度過大同樣也會(huì)影響公司的經(jīng)營效率。十二、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的類型物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的基本類型一般有直線制、 直線職能制、 生產(chǎn)區(qū)域制、 事業(yè)部制 等。目前，我國物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)主要采用以下幾種形式：（一）直線制直線制是企業(yè)管理機(jī)構(gòu)最早的一種組織形式。 采用這種類型的物業(yè)管理公司一般都是小 型的專業(yè)化物業(yè)管理公司， 以作業(yè)性工作為主， 如專門的保潔公司、 保安公司、 維修公司等。 這些公司下設(shè)專門的作業(yè)組，由經(jīng)理直接指揮。直線制的特點(diǎn)是企業(yè)的各級(jí)組織機(jī)構(gòu)從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)， 各級(jí)主管人員對(duì)所屬單位 的一切問題負(fù)責(zé)，不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)，只設(shè)職能人員協(xié)助主管人員工作。直線制的優(yōu)點(diǎn)是

14、責(zé)權(quán)統(tǒng)一，行動(dòng)效率高 ; 缺點(diǎn)是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的要求比較高，要通曉多種專 門知識(shí)，親自處理許多具體業(yè)務(wù)。（二）直線職能制直線職能制是在直線制的基礎(chǔ)上吸收了職能制的長處。各級(jí)組織單位除主管負(fù)責(zé)人外， 還相應(yīng)地設(shè)置了職能機(jī)構(gòu)。這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事各項(xiàng)專業(yè)管理活動(dòng)。目前， 一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設(shè)物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)基本上即屬于這種類型。公司總部設(shè)有物業(yè)管理部、計(jì)劃開發(fā)部、財(cái)務(wù)部， 下設(shè)經(jīng)營部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等，江南、江北和天河等 管理部下設(shè)業(yè)務(wù)部門、職能部門，如天河管理部下設(shè)土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊(duì)、管理 處、

15、資料、預(yù)算等業(yè)務(wù)部門和職能部門。直線職能制綜合了直線制和職能制的優(yōu)點(diǎn)， 既保持了直線制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點(diǎn)， 又具 有職能分工的長處， 它將機(jī)構(gòu)形式分為兩個(gè)層次， 一是管理層，一是作業(yè)層，這對(duì)減輕主管 領(lǐng)導(dǎo)的負(fù)擔(dān)，提高決策質(zhì)量和工作效率起到了非常重要的作用。直線職能制的組織形式也有不足之處， 它的下級(jí)往往缺乏必要的自主權(quán)， 各個(gè)職能部門 之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾，信息反饋的速度以及對(duì)環(huán)境的敏感度比較差， 等等。因此，采用此種類型的組織機(jī)構(gòu)，應(yīng)特別注意克服它的弱點(diǎn)。（三）現(xiàn)行常見的組織機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)雖然可以有多種類型， 但無論是哪種類型， 都必須從實(shí)際需要 出發(fā)， 根據(jù)自

16、己公司的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)置。 目前， 一般物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置大都采用經(jīng)理室 管理層、職能部門層、下屬企業(yè)及管理處等三個(gè)層級(jí)的組織形式。十三、物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇，是指多家物業(yè)管理企業(yè)（ 法人）以實(shí)力雄厚的大企業(yè)為核心，按一定的關(guān)系組成的多法人聯(lián)合體。 物業(yè)管理公司隨著自身業(yè)務(wù)的不斷拓展和下屬企業(yè) 的不斷增多， 也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團(tuán)。 物業(yè)管理公司選擇集團(tuán)化經(jīng)營的發(fā)展道路， 實(shí) 際上是市場(chǎng)競爭的必然結(jié)果，它對(duì)改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點(diǎn)：1. 有利于資源共享，節(jié)省管理成本現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備。 但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務(wù)量不夠而不 敢購置或不能發(fā)揮這些

17、設(shè)備的作用，從而造成許多浪費(fèi)。集團(tuán)化管理可統(tǒng)籌調(diào)配人力物力， 降低人力成本，提高設(shè)備利用率，從而大大提高市場(chǎng)競爭能力。2. 有利于實(shí)施品牌管理集團(tuán)化管理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個(gè)品牌的旗幟下， 使每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目在管理理念、 服 務(wù)宗旨、運(yùn)作模式、 規(guī)章制度、 行為規(guī)范甚至制服徽標(biāo)等方面都能體現(xiàn)品牌的特色，這對(duì)推 行統(tǒng)一規(guī)范化的有償性服務(wù)、樹立企業(yè)形象都是十分有益的。3. 有利于產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益集團(tuán)化管理通過對(duì)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的管理取得合理利潤， 雖單個(gè)項(xiàng)目利潤有限， 但集中各 個(gè)項(xiàng)目的微利就合成為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。4. 有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)化和專業(yè)化 集團(tuán)化的物業(yè)管理使管理權(quán)分散的物業(yè)相對(duì)集中到一批

18、有品牌的、 有實(shí)力的集團(tuán)公司麾 下，這對(duì)打破“誰建設(shè)，誰管理”的物業(yè)管理格局是有促進(jìn)作用的。上述說明， 不論是從市場(chǎng)競爭的角度， 還是從節(jié)約成本的角度， 或是從物業(yè)管理本身的 特點(diǎn)來看， 物業(yè)管理公司走大型化、 集團(tuán)化經(jīng)營的發(fā)展道路， 發(fā)揮集團(tuán)的整體優(yōu)勢(shì)和規(guī)模經(jīng) 濟(jì)優(yōu)勢(shì)， 既是市場(chǎng)競爭的必然結(jié)果， 同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)節(jié)省管理成本、 實(shí)施品牌管理和產(chǎn)生規(guī)模 經(jīng)濟(jì)效益的選擇。十四、物業(yè)管理投標(biāo)主要存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，如何進(jìn)行有效控制 ?風(fēng)險(xiǎn)：1、來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。顯失公平的特殊條件 ; 未告知的信息 ; 建設(shè)單位資金困難 ; 物業(yè)延遲交付使早期介入延 長。2、來自于投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)。未對(duì)項(xiàng)目可行性分析

19、、 評(píng)估、論證，使投標(biāo)決策和策略失誤 ; 盲目作出服務(wù)承諾 ;價(jià)格測(cè) 算失誤造成未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營 ;現(xiàn)場(chǎng)答辯失誤 ;資格審查問題 ;投標(biāo)資料泄露 ; 不正當(dāng) 競爭取消資格 ; 未按要求制作文件等3、來自于競爭對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)。 采取低于成本競爭、欺詐、行賄等不正當(dāng)競爭手段 ; 具備相 關(guān)背景和絕對(duì)優(yōu)勢(shì) ; 竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密?？刂疲?、按照相關(guān)法規(guī)要求參與投標(biāo)活動(dòng) ;2、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評(píng)估、周密策劃、組織、實(shí)施活動(dòng);3、完善企業(yè)自身管理4、選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè);5、充分考慮企業(yè)的承受能力 ;6、制訂可行的物業(yè)管理方案 ;7、選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目負(fù)

20、責(zé)人 ;8、慎重對(duì)待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求等。五、在物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)中，對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)考慮哪幾個(gè)方面的因素、 1、投標(biāo)物業(yè)的基本情況 ;2、招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位 ;3、業(yè)主的需求 ;4、建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 （業(yè)主 ）物業(yè)使用人的基本情況 ;5、招標(biāo)條件和招標(biāo)過程 ;6、競爭對(duì)手 ;7、企業(yè)自身?xiàng)l件的分析等。十六、物業(yè)管理方案包括哪些基本內(nèi)容 ?關(guān)鍵性內(nèi)容1、項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思 ;2、組織構(gòu)件與人員配置 ;3、費(fèi)用測(cè)算與成本控制 ;4、管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。實(shí)質(zhì)性內(nèi)容1、管理制度的制訂 ;2、檔案的建立與管理 ;3、人員的培訓(xùn)與管理 ;4、早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;5

21、、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述 ;6、管理指標(biāo)7、物資裝備8、工作計(jì)劃等。十七、制定物業(yè)管理方案的一般程序是什么 ? 1、組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂;2、對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料;3、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作;4、確定組織構(gòu)架和人員配置 ;5、根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù)、組織構(gòu)架和人員配置、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗(yàn)等 情況詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本。6、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案;7、測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 （ 合同總價(jià)和單價(jià) ）;8、對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整;9、排版、印制、裝幀。十八、物業(yè)管理項(xiàng)目

22、招標(biāo)的方式有哪幾種 ?答： 公開招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 議標(biāo)十九、物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序1. 成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)： 招標(biāo)人在招標(biāo)之前要成立物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)機(jī)構(gòu)。 招標(biāo)機(jī)構(gòu)可聘請(qǐng)有 關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。 主要任務(wù)是：負(fù)責(zé)招標(biāo)的整個(gè)活動(dòng) ; 編制招標(biāo)文件 ; 組織 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)和商務(wù)談判 ; 與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同2. 編制招標(biāo)文件：招標(biāo)文件包括招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)書、投標(biāo) 單、投標(biāo)企業(yè)資格審查表、 投標(biāo)須知、 招標(biāo)章程、 招標(biāo)項(xiàng)目說明書、 物 業(yè)服務(wù)合同等。3. 發(fā)布招標(biāo)消息：招標(biāo)單位可以根椐招標(biāo)方式的不同，采用不同的途徑發(fā)布招標(biāo)消息， 如召開招標(biāo)新聞發(fā)布會(huì)、公布招標(biāo)公告（廣告 ） 或

23、函寄招標(biāo)邀請(qǐng)書等。采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒體上公布招標(biāo)公告。4. 招標(biāo)單位的資格預(yù)審： 公開招標(biāo)的招標(biāo)人， 可以根椐招標(biāo)文件的規(guī)定對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn) 行資格預(yù)審， 但招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。 在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)， 可以由招標(biāo)人從中選擇不少于 3 家資格 預(yù)審合格的招標(biāo)申請(qǐng)人。 資格預(yù)審的主要內(nèi)容通常有：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、 資質(zhì)等級(jí)證書、 質(zhì)量 認(rèn)證證書、財(cái)務(wù)狀況、社會(huì)信譽(yù)、人員結(jié)構(gòu)、技術(shù)裝備、有無投票保證書; 管理規(guī)模 ;以住業(yè)績，已承擔(dān)的項(xiàng)目， 主要負(fù)責(zé)人的經(jīng)歷和企業(yè)背景情況等證明材料。經(jīng)資格預(yù)審后，公開始 標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向

24、資格預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書， 并告知獲得招標(biāo)文件的 時(shí)間、地點(diǎn)和方法。5. 發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、 技術(shù)資料等： 招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)， 向 符合條件的物業(yè)管理投標(biāo)單位發(fā)售標(biāo)書， 并根椐實(shí)際情況， 向他們提供有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙， 技術(shù) 資料等，以利于投標(biāo)單位在規(guī)定的期限內(nèi)編制出符合本物業(yè)區(qū)域管理具體情況的投標(biāo)書。6. 組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)勘察答疑。 投標(biāo)單位在準(zhǔn)備投標(biāo)文件時(shí)， 可能會(huì)向招標(biāo)單位提出一 些問題， 要求招標(biāo)單位給以澄清或解釋。 招標(biāo)單位應(yīng)根椐具體情況， 盡快安排有關(guān)工作人員， 在指定的時(shí)間和地點(diǎn)召開投標(biāo)前會(huì)議， 或安排投標(biāo)單位實(shí)地勘察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)， 由招標(biāo)單位負(fù)責(zé)

25、 對(duì)投標(biāo)單位提出的問是給予解答或澄清， 解答或澄清必須以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件 收受人， 招標(biāo)人對(duì)發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或修改的， 應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo) 文件截止時(shí)間至少 15 日前，澄清或修改文件為招標(biāo)文件的組成部分。7. 接收和收存投標(biāo)書 。招標(biāo)人要按招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間 （ 公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目， 自 招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止， 最短不得少于 20日） 、地點(diǎn)接受投 標(biāo)單位的投標(biāo)文件。 經(jīng)審查， 如認(rèn)為收到的文件各項(xiàng)手續(xù)齊全或符合招標(biāo)文件規(guī)定， 應(yīng)向投 標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收日期的憑證， 并妥善收存投標(biāo)文件， 對(duì)于在規(guī)定的時(shí)間之外送來 的投標(biāo)文

26、件和沒有按招標(biāo)文件中的要求辦理的（ 如沒有提交投標(biāo)保證金 ） ，為無效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)該拒收，并原封不動(dòng)地退回投標(biāo)單位。8. 組織開標(biāo)。 招標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件中明確規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)組織開標(biāo)，開標(biāo)時(shí)間由招標(biāo)人主持， 邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加， 招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的 所有投標(biāo)文件都應(yīng)在檢查密封后當(dāng)眾給予拆封， 并宣讀投標(biāo)人名稱、 投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的 其他主要內(nèi)容， 整個(gè)過程也可由招標(biāo)人委托的公正機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公正。 公開召開的物業(yè)管 理招標(biāo)、開標(biāo)答辯會(huì)，邀請(qǐng)業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門、公證機(jī)構(gòu)參加9. 評(píng)價(jià)和確定中標(biāo)單位。 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)， 在保

27、密的情況下進(jìn) 行（ 除現(xiàn)在答辯部分外 ） ，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)， 其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 評(píng) 標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法， 對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較， 并根椐標(biāo)書評(píng) 分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)分， 同時(shí)對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人 提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告， 闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見， 并按照招標(biāo)文件規(guī)定 的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方， 推薦不超過 3 名有排序的合格中標(biāo)候選人， 在評(píng)標(biāo)過程中也可召開現(xiàn) 場(chǎng)答辯會(huì)，但應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評(píng)分比重。招標(biāo)人按

28、照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人， 當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)者放棄中標(biāo)或因不可抗力 提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。10 發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書。 招標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)有效截止時(shí)限 ( 投標(biāo)有效期在招標(biāo)文件中 載明 )30 日前確定中標(biāo)人，發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)也應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果通知所有投標(biāo)人，并應(yīng)返 還其投標(biāo)書及投標(biāo)保證書。11. 與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同。招標(biāo)方在通知投標(biāo)單位中標(biāo)時(shí)，應(yīng)同時(shí)邀請(qǐng)中標(biāo)單 位在一定的期限內(nèi)與招標(biāo)方簽度物業(yè)服務(wù)合同。 如果中標(biāo)單位在期限內(nèi)拒不簽約， 則招標(biāo)單 位有權(quán)沒收該物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)保證金。 招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同， 給中標(biāo) 人造成損失的，招

29、標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。12. 招標(biāo)結(jié)束。對(duì)招標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)，結(jié)算招標(biāo)活動(dòng)有關(guān)費(fèi)用，對(duì)招標(biāo)資料進(jìn)行整理、 歸檔。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15 日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目成在地的縣級(jí)以上地方人民政 府房地產(chǎn)行政主管部門備案， 備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、 確定中標(biāo)人的方潛能及理由、 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、 中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。 委托代理招標(biāo)的， 還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委 托合同。二十、招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容 ?招標(biāo)投標(biāo)法第十九條規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。 招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、 對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、 投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合

30、同的主要條款。 國家對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)、 標(biāo)準(zhǔn)有規(guī) 定的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照其規(guī)定在招標(biāo)文件中提出相應(yīng)要求。招標(biāo)文件是招標(biāo)人向供應(yīng)商或承包商販， 旨在向其提供為編寫投標(biāo)所需的資料并向其通 報(bào)招標(biāo)投標(biāo)將依據(jù)的規(guī)則和程序等項(xiàng)內(nèi)容的書面文件。 招標(biāo)人或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)就應(yīng) 根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和要求編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件的內(nèi)容大致可分為三類： 一類是關(guān)于編寫和提交投標(biāo)文件的規(guī)定， 載入這些內(nèi) 容的目的是盡量減少符合資格的供應(yīng)商或承包商由于不明確如何編寫投標(biāo)文件而處于不利 地位或其投標(biāo)遭到拒絕的可能性 ; 一類是關(guān)于投標(biāo)文件的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)和方法，這是為了提高招 標(biāo)過程的透明度和公平性，因而是非常重要的，也是必

31、不可少的 ; 一類是關(guān)于合同的主要條 款，其中主要是商務(wù)性條款， 有利于投標(biāo)人了解中標(biāo)后簽訂的合同的主要內(nèi)容， 明確雙方各 自的權(quán)利和義務(wù)。 其中，技術(shù)要求、 投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和主要合同條款等內(nèi)容是招標(biāo)文件的內(nèi)容， 統(tǒng)稱實(shí)質(zhì)性要求。 所謂招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性響應(yīng)招標(biāo)文件的要求， 就是投標(biāo)文件應(yīng)該與招標(biāo)文件 的所有實(shí)質(zhì)性要求相符， 無顯著差異或保留。 如果投標(biāo)文件與招標(biāo)文件規(guī)定的實(shí)質(zhì)性要求不 相符， 即可認(rèn)定投標(biāo)文件不符合招標(biāo)文件的要求， 招標(biāo)人可以拒絕該投標(biāo)， 并不允許投標(biāo)人 修改或撤銷其不符合要求的差異或保留，使之成為實(shí)質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo)。二十一、 招標(biāo)文件一般應(yīng)至少包括下列內(nèi)容：(1) 招標(biāo)人須知。這是

32、招標(biāo)文件中反映招標(biāo)人的招標(biāo)意圖，每個(gè)條款都是投標(biāo)人應(yīng)該知 曉和遵守的規(guī)則的說明。(2) 招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量。(3) 技術(shù)規(guī)格。招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)規(guī)格或技術(shù)要求是招標(biāo)文件中最重要的內(nèi)容之一，是指 招標(biāo)項(xiàng)目在技術(shù)、質(zhì)量方面的標(biāo)準(zhǔn)，如一定的大小、輕重、體積、精密度、性能等。技術(shù)規(guī) 格或技術(shù)要求的確定，往往是招標(biāo)能否具有競爭性，達(dá)到預(yù)期目的的技術(shù)制約因素。因此， 世界各國和有關(guān)國際組織都普遍要求， 招標(biāo)文件規(guī)定的技術(shù)規(guī)格應(yīng)采用國際或國內(nèi)公認(rèn)、 法 定標(biāo)準(zhǔn)。本條第 2 款規(guī)定 “國家對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)有規(guī)定的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照其規(guī)定 在招標(biāo)文件中提出相應(yīng)要求”，實(shí)質(zhì)上就是國家對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)規(guī)格有法定公

33、認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的， 招標(biāo)人在招標(biāo)文件中規(guī)定技術(shù)規(guī)格時(shí)應(yīng)予遵循、采用，不得另搞一套。(4) 招標(biāo)價(jià)格的要求及其計(jì)算方式。投標(biāo)報(bào)價(jià)是招標(biāo)人評(píng)標(biāo)時(shí)衡量的重要因素。因此， 招標(biāo)人在招標(biāo)文件中應(yīng)事先提出報(bào)價(jià)的具體要求及計(jì)算方法。 如在貨物招標(biāo)時(shí)， 國外的貨物 一般應(yīng)報(bào)到岸價(jià) (CIF) 或運(yùn)費(fèi)保險(xiǎn)付至目的地的價(jià)格 (CIP) ，國內(nèi)的現(xiàn)貨或制造或組裝的貨 物，包括以前進(jìn)口的貨物報(bào)出廠價(jià) (Exworks)( 出廠價(jià)或貨架交貨價(jià) ) 。如果要求招標(biāo)人承擔(dān) 內(nèi)陸運(yùn)輸、 安裝、調(diào)試或其他類似服務(wù)的話， 比如供貨與安裝合同，還應(yīng)要求投標(biāo)人對(duì)這些 服務(wù)另外提出報(bào)價(jià)。 在工程招標(biāo)時(shí)， 一般應(yīng)要求招標(biāo)人報(bào)完成工程的各項(xiàng)單價(jià)和

34、一攬子價(jià)格， 該價(jià)格中應(yīng)包括全部的關(guān)稅和其他稅。 招標(biāo)文件中應(yīng)說明招標(biāo)價(jià)格是固定不變的， 或是采取 調(diào)整價(jià)格。 價(jià)格的調(diào)整方法及調(diào)整范圍應(yīng)在招標(biāo)文件中明確。 招標(biāo)文件中還應(yīng)列明投標(biāo)價(jià)格 的一種或幾種貨幣。(5) 評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和方法。評(píng)標(biāo)時(shí)只能采用招標(biāo)文件中已列明的標(biāo)準(zhǔn)和方法，不得另定。(6) 交貨、竣工或提供服務(wù)的時(shí)間。(7) 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提供的有關(guān)資格和資信證明文件。(8) 投標(biāo)保證金的數(shù)額或其他形式的擔(dān)保。在招標(biāo)投標(biāo)程序中，如果投標(biāo)人投標(biāo)后擅自 撤回招標(biāo)， 或者投標(biāo)被接受后由于投標(biāo)人的過錯(cuò)而不能締結(jié)合同， 那么招標(biāo)人就可能遭受損 失( 如重新進(jìn)行招標(biāo)的費(fèi)用和招標(biāo)推遲而造成的損失等) 。因此，

35、招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)保證金或形式的擔(dān)保 (如抵押、保證等 )，以防止投標(biāo)投標(biāo)人違約， 并在投標(biāo)人違約時(shí) 得到襝。投標(biāo)保證金可以采用現(xiàn)金、支票、信用證、銀行匯票，也可以是銀行保函等。投標(biāo) 保證金的金額不宜太高，現(xiàn)實(shí)操作中一般不越過投標(biāo)總價(jià)的2%，以免影響投標(biāo)人的積極性。中標(biāo)人確定后，對(duì)落標(biāo)的投標(biāo)人應(yīng)及時(shí)將其投標(biāo)保證金退還給他們。(9) 投標(biāo)文件的編制要求。(10) 提供投標(biāo)文件的方式、地點(diǎn)和截止時(shí)間。(11) 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)的日程安排。(12) 主要合同條款。 合同條款應(yīng)明將要完成的工程范圍、 供貨的范圍、 招標(biāo)人與中標(biāo)人 各自的權(quán)利和義務(wù)。除一般合同條款之外，合同中還應(yīng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的特殊

36、合同條款。招標(biāo)投標(biāo)法第十九條還規(guī)定，招標(biāo)項(xiàng)目需要?jiǎng)澐謽?biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中 載明。這個(gè)規(guī)定， 主要是指在工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)中， 招標(biāo)人不得把作為招標(biāo)項(xiàng)目組成部分的 標(biāo)段劃得過小。 標(biāo)段劃分太小， 一方面不利于那些經(jīng)營規(guī)模大、 技術(shù)力量且經(jīng)驗(yàn)豐富的承包 商投標(biāo)，另一方面會(huì)使招標(biāo)達(dá)不到“物有所值”的目的。同時(shí)，為了保證工程質(zhì)量，必須保 持合理的工期， 工期過短，容易發(fā)生偷工減料、粗制亂造，基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)具備的條件得不到保 證。因此，在需要?jiǎng)澐謽?biāo)段和確定工期時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo) 文件中載明。二十二、在物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)中，對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)考慮哪幾個(gè)方面的因素 ?、 1、投標(biāo)

37、物業(yè)的基本情況 ;2、招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位 ;3、業(yè)主的需求 ;4、建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 (業(yè)主 )物業(yè)使用人的基本情況 ;5、招標(biāo)條件和招標(biāo)過程 ;6、競爭對(duì)手 ;7、企業(yè)自身?xiàng)l件的分析等。二十三、 制定物業(yè)管理方案的一般程序是什么 ?1、組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂;2、對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料;3、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作;4、確定組織構(gòu)架和人員配置 ;5、根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù)、組織構(gòu)架和人員配置、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗(yàn)等 情況詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本。6、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案;7、測(cè)算物

38、業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 ( 合同總價(jià)和單價(jià) );8、對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整;9、排版、印制、裝幀。二十四、 制訂物業(yè)管理招標(biāo)方案的程序和方法是什么 ?物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動(dòng)后， 應(yīng)組織相關(guān)人員在對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行 分析和對(duì)物業(yè)管理模式進(jìn)行確定的基礎(chǔ)上， 制訂切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。 制訂物業(yè)管理方 案的一般程序?yàn)椋?1) 組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂。(2) 對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料。(3) 根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。(4) 確定組織架構(gòu)和人員配置。(5) 根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人

39、員配置、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗(yàn)等 情況詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本。(6) 根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案。(7) 測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 (合同總價(jià)和單價(jià) ) 。(8) 對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整。(9) 排版、印制、裝幀。二十五、制訂物業(yè)管理方案的要求：(1) 物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件 ( 包括答疑文件 ) 中 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定，不能有缺項(xiàng)或漏項(xiàng)。(2) 方案的各項(xiàng)具體實(shí)施內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本情況和特點(diǎn)制訂 ;整體方案必須是在調(diào)研、評(píng)估的基礎(chǔ)上制訂 ; 方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法 規(guī)的規(guī)定。(3) 方案中對(duì)招標(biāo)

40、文件要求作出的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的，包括各 項(xiàng)服務(wù)承諾、工作目標(biāo)及計(jì)劃、具體項(xiàng)目的實(shí)施方案等。(4) 制訂物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用價(jià)格必須合理，具體實(shí)施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標(biāo)方( 或業(yè)主 )需求的基礎(chǔ)上制訂設(shè)計(jì)科學(xué)、 運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。 如對(duì)于實(shí)行酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目， 投標(biāo)方不 能為了取得穩(wěn)定的利潤而制訂加大成本投入的方案 ; 實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控 制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而制訂影響服務(wù)質(zhì)量的方案。二十六、什么是合同的必要條件合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：(一) 當(dāng)事人名稱或者姓名和住所 ;(二) 標(biāo)的;(三) 數(shù)量;(四) 質(zhì)量;(五) 價(jià)款或者報(bào)酬 ;(六) 履行期限、地點(diǎn)和方式 ;(七) 違約責(zé)任 ;(八) 解決爭議的方法。二十七、物業(yè)服務(wù)合同示范文本六大特點(diǎn)解析特點(diǎn)一 業(yè)主大會(huì)和物管企業(yè)示范文本主要是為業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同提供指導(dǎo)。 按照有關(guān)規(guī)定， 業(yè)主大 會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)后， 由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同， 明確各自的權(quán)利 義務(wù)。與前期物業(yè)服務(wù)合同相比， 主要區(qū)別一是合同主體不同， 本合同的主體是業(yè)主大