物業(yè)管理師重要知識點復習

1、2011 年物業(yè)管理師管理實務知識點復習物業(yè)管理 （property management） ，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè) 管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán) 境容貌等管理項目進行維護、 修繕和整治， 并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。一、其基本內(nèi)容按服務的性質和提供的方式可分為： 常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性 的特約服務 三大類。（一）是常規(guī)性的公共服務，主要有以下幾項： 房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督 ; 房屋設備、設施的管理； 環(huán)境衛(wèi)生的管理 ; 綠化管理 ； 配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公

2、共秩序維護和安全防范工作； 車輛道路管理 ； 公眾代辦性質的服務 ；（二）是針對性的專項服務： 日常生活類 ； 商業(yè)服務類 ； 文化、教育、衛(wèi)生、體育類 ； 金融服務類 ； 經(jīng)紀代理中介服務 ； 社會福利類 ；（三）是委托性的特約服務：物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作， 是必須做好的。 同時，根 據(jù)自身的能力和住用人的要求， 確定第二、 第三大類中的具體服務項目與內(nèi)容， 采取靈活多 樣的經(jīng)營機制和服務方式， 以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務工作， 并不斷拓展其 廣度和深度。二、物業(yè)管理在我國在我國， 物業(yè)管理的發(fā)展 主要基于四個方面的因素：（一）是住宅建設的迅猛發(fā)展，

3、大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對房屋進行維修外， 還必須對附屬物、設備、場地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進行專業(yè)化管理，以保持新建小 區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。（二）是隨著住房制度改革的逐步深化， 原有的房管體制已完全不能適應， 而物業(yè)管理從 體制上克服了房改后形成的多個產(chǎn)權單位多頭、 多家管理， 各自為政、 扯皮推諉等舊管理體 制的弊端。（三）是隨著市場經(jīng)濟體制的逐步確立， 政府對住宅環(huán)境、 社區(qū)服務直接負責的辦法， 已 經(jīng)不能適應形勢的變化， 一個由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化管理結合， 由物業(yè)管理企業(yè)實施 經(jīng)營型管理和有償服務， 使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、 自我發(fā)展、 良性循環(huán)的新體制日

4、益顯示出其 優(yōu)越性。（四）是人民群眾生活水平的不斷提高， 對居住環(huán)境和社區(qū)服務的更多的關注， 使得物業(yè) 管理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來越多的人所接受。正是因為以上這些因素， 決定了物業(yè)管理作為一個新興的產(chǎn)業(yè)其備受關注的程度和可能 產(chǎn)生的體制上的矛盾及利益上的沖突。三、物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運作機制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權關系等許多方面 進行分類。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為五種類型：1、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設立的分支機構，主要是管理由上級公司開發(fā)建設的房地產(chǎn) 項目。 這類公司的最大優(yōu)勢在于項目有保障， 并對項目運行的全過程有所了解， 便于與開發(fā) 商協(xié)調(diào)

5、工作。2、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉換為物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉制時間不長，行政色彩 較濃。3、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。4、按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權的 物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，必須適應市場，提供較好的服務方可生存。5、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。四、從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運作來看，分為三大類：1、管理型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)除主要領導人和各專業(yè)管理部門技術骨干外，其他 各項服務， 如保安、 清潔、 綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔。這類公司人 員適中精干。2、顧問型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)

6、由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員組成，不具體 承擔物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費。這類公司人員少、素質高。3、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)不僅直接接手項目，從事管理工作，還提供顧問服 務，適應性強。五、從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權關系來看，可分為兩大類：1、委托服務型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)接受多個產(chǎn)權人的委托、管理各棟房屋乃至整 個小區(qū)，物業(yè)所有權和經(jīng)營權是分開的。2、自主經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)受上級公司指派、管理自主開發(fā)的物業(yè)。物業(yè) 產(chǎn)權上屬上級公司或該類企業(yè)， 通過經(jīng)營收取租金，回收投資，獲取利潤。物業(yè)所有權和經(jīng) 營權是一致的。商業(yè)大廈、辦公樓、寫字樓較常見。六、物業(yè)管

7、理企業(yè)注冊登記包含哪些要點 ?1、企業(yè)名稱的預先審核 ;2、公司地址 ;3、注冊資本 ;4、股東人數(shù)和法定代表人 ;5、公司人員 ;6、公司章程。七、物業(yè)管理企業(yè)資質分為哪些等級 ?分為一、二、三級。一級：國務院建設主管部門。二級： 省、自治區(qū)人民政府、直轄市建設主管部門， 并接受國務院建設主管部門的指導 與監(jiān)督。三級： 設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門， 并接受省、 自治區(qū)人民政府建設主管部門 建設主管部門。八、新設立的物業(yè)管理企業(yè)在資質申報時應提供哪些資料 ? 領取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 天內(nèi)，到當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請資質。1、營業(yè)執(zhí)照 ;2、企業(yè)章程 ;3、驗資證明 ;4、企業(yè)法人代表人的

8、身份證明 ;5、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證明和勞動合同， 管理和技術人員的職稱證明和勞動 合同.九、簡述設置物業(yè)管理企業(yè)組織機構的要求 ? 1 、基于現(xiàn)在 - 按照規(guī)模、任務設置 ;2、縱向 - 統(tǒng)一領導，分層管理 ;3、橫向 - 分工協(xié)作 ;4、基于將來 - 精干、高效、靈活。十、物業(yè)管理公司的組織機構 （ 要求）物業(yè)管理公司組織機構的設置必須為實現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標服務， 它的設置應滿足以 下四個基本要求：（一）具備服務性的功能物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務的服務性企業(yè)， 它的組織機構的設置必須保證 具備這些功能，并有助于實現(xiàn)企業(yè)的服務宗旨。（二）充分發(fā)揮公司員工潛能物業(yè)管理公司的

9、管理、 經(jīng)營和服務活動都是依靠每一個人來實現(xiàn)的。 因此， 組織機構的 設置要求每一位職員都能人盡其才，充分發(fā)揮個人智慧。（三）關系協(xié)調(diào)公司是一個有機整體，是由人、財、物、技術、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放系統(tǒng)， 這種系統(tǒng)能否最大地發(fā)揮出整體功能， 有賴于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)配合。 因此， 組織機構的 設置必須保證公司內(nèi)部各種關系的相互協(xié)調(diào)。（四）效率與效益物業(yè)管理公司組織機構的設置要求從實際出發(fā)，以低成本的投入達到最好的工作效率、 經(jīng)濟效益、社會效益以及環(huán)境效益。物業(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟實體， 而是開放的組織系統(tǒng)。 要設計一個功能齊全、 結構 合理的組織機構， 首先必須明確每一個組織機構的功能

10、作用和具體目標， 其次則需要考慮人、 財、物等資源分配以及各部門之間、 人與人之間的協(xié)調(diào)關系。 組織機構設置的目的性和科學 性是保證公司整體協(xié)調(diào)和高效運作的關鍵。十一、物業(yè)管理公司組織機構設置的原則為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機構的整體功能， 實現(xiàn)公司的總目標， 根據(jù)上述四個基本要 求，組織機構的設置應遵循以下原則：（一）目標原則公司有自己的經(jīng)營發(fā)展目標， 組織機構的設置必須以公司的總體目標為依據(jù)。 從某種意 義上講， 組織機構的設置是實現(xiàn)公司總目標的一種管理手段。 因目標設置機構， 因機構設職 設人，這是組織機構設置的目標原則。（二）統(tǒng)一領導與層次管理原則物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權應集中

11、在高層領導手中， 而日常工作的管理與經(jīng) 營權力則逐級授權， 實行層次化管理。 統(tǒng)一領導是各項工作協(xié)調(diào)進行和實現(xiàn)總目標的決策保 證，分級層次管理則是充分發(fā)揮各級管理人員積極性的機制保障。 如果公司的高層領導整日 忙于事務性工作而很少花精力去考慮重大決策問題，則不僅會影響各層次管理人員的積極 性，而且會使企業(yè)逐漸失去長遠的戰(zhàn)略目標， 甚至迷失發(fā)展方向。 這是企業(yè)逐漸步入正軌的 情況下，高層領導尤應注意的層次化管理問題。（三）分工協(xié)作原則分工協(xié)作是社會發(fā)展進步的標志， 它不僅能提高勞動生產(chǎn)率， 而且能發(fā)揮整體效益。 物 業(yè)管理公司能否最大程度地發(fā)揮出整體效益， 取決于組織機構的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。

12、公司 總的目標如能分層次落實到各個部門，使之各司其職，相互協(xié)作，目標也就不難實現(xiàn)了。（四）責權對應原則整個公司的責任和權力是對等的， 委以責任的同時也必須委以自主完成任務所必需的權 力。有責無權， 不僅不能調(diào)動管理人員的積極性， 而且使責任形同烏有，最終無法保證公司 任務的完成 ; 有權無責，必然助長官僚主義，導致權力濫用。（五）有效管理幅度原則在處理管理幅度與管理層級的關系時， 一般情況下應盡量減少管理層級， 盡可能地擴大 管理幅度 ; 否則，管理層級多了，人員和費用也多了，會影響公司的經(jīng)營效率。但是，有效 的管理幅度必須考慮到機構特性、 管理內(nèi)容、 人員能力以及組織機構的健全程度等因素，

13、管 理幅度過大同樣也會影響公司的經(jīng)營效率。十二、物業(yè)管理公司組織機構的類型物業(yè)管理公司組織機構的基本類型一般有直線制、 直線職能制、 生產(chǎn)區(qū)域制、 事業(yè)部制 等。目前，我國物業(yè)管理公司的組織機構主要采用以下幾種形式：（一）直線制直線制是企業(yè)管理機構最早的一種組織形式。 采用這種類型的物業(yè)管理公司一般都是小 型的專業(yè)化物業(yè)管理公司， 以作業(yè)性工作為主， 如專門的保潔公司、 保安公司、 維修公司等。 這些公司下設專門的作業(yè)組，由經(jīng)理直接指揮。直線制的特點是企業(yè)的各級組織機構從上到下實行垂直領導， 各級主管人員對所屬單位 的一切問題負責，不設專門職能機構，只設職能人員協(xié)助主管人員工作。直線制的優(yōu)點是

14、責權統(tǒng)一，行動效率高 ; 缺點是對領導者的要求比較高，要通曉多種專 門知識，親自處理許多具體業(yè)務。（二）直線職能制直線職能制是在直線制的基礎上吸收了職能制的長處。各級組織單位除主管負責人外， 還相應地設置了職能機構。這些職能機構有權在自己的業(yè)務范圍內(nèi)從事各項專業(yè)管理活動。目前， 一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設物業(yè)管理公司的組織機構基本上即屬于這種類型。公司總部設有物業(yè)管理部、計劃開發(fā)部、財務部， 下設經(jīng)營部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等，江南、江北和天河等 管理部下設業(yè)務部門、職能部門，如天河管理部下設土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊、管理 處、

15、資料、預算等業(yè)務部門和職能部門。直線職能制綜合了直線制和職能制的優(yōu)點， 既保持了直線制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點， 又具 有職能分工的長處， 它將機構形式分為兩個層次， 一是管理層，一是作業(yè)層，這對減輕主管 領導的負擔，提高決策質量和工作效率起到了非常重要的作用。直線職能制的組織形式也有不足之處， 它的下級往往缺乏必要的自主權， 各個職能部門 之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾，信息反饋的速度以及對環(huán)境的敏感度比較差， 等等。因此，采用此種類型的組織機構，應特別注意克服它的弱點。（三）現(xiàn)行常見的組織機構物業(yè)管理公司的組織機構雖然可以有多種類型， 但無論是哪種類型， 都必須從實際需要 出發(fā)， 根據(jù)自

16、己公司的特點進行設置。 目前， 一般物業(yè)管理公司的機構設置大都采用經(jīng)理室 管理層、職能部門層、下屬企業(yè)及管理處等三個層級的組織形式。十三、物業(yè)管理公司的集團化選擇物業(yè)管理公司的集團化選擇，是指多家物業(yè)管理企業(yè)（ 法人）以實力雄厚的大企業(yè)為核心，按一定的關系組成的多法人聯(lián)合體。 物業(yè)管理公司隨著自身業(yè)務的不斷拓展和下屬企業(yè) 的不斷增多， 也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團。 物業(yè)管理公司選擇集團化經(jīng)營的發(fā)展道路， 實 際上是市場競爭的必然結果，它對改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點：1. 有利于資源共享，節(jié)省管理成本現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護保養(yǎng)設備。 但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務量不夠而不 敢購置或不能發(fā)揮這些

17、設備的作用，從而造成許多浪費。集團化管理可統(tǒng)籌調(diào)配人力物力， 降低人力成本，提高設備利用率，從而大大提高市場競爭能力。2. 有利于實施品牌管理集團化管理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個品牌的旗幟下， 使每個物業(yè)項目在管理理念、 服 務宗旨、運作模式、 規(guī)章制度、 行為規(guī)范甚至制服徽標等方面都能體現(xiàn)品牌的特色，這對推 行統(tǒng)一規(guī)范化的有償性服務、樹立企業(yè)形象都是十分有益的。3. 有利于產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效益集團化管理通過對每個物業(yè)項目的管理取得合理利潤， 雖單個項目利潤有限， 但集中各 個項目的微利就合成為可觀的經(jīng)濟效益。4. 有利于實現(xiàn)物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化 集團化的物業(yè)管理使管理權分散的物業(yè)相對集中到一批

18、有品牌的、 有實力的集團公司麾 下，這對打破“誰建設，誰管理”的物業(yè)管理格局是有促進作用的。上述說明， 不論是從市場競爭的角度， 還是從節(jié)約成本的角度， 或是從物業(yè)管理本身的 特點來看， 物業(yè)管理公司走大型化、 集團化經(jīng)營的發(fā)展道路， 發(fā)揮集團的整體優(yōu)勢和規(guī)模經(jīng) 濟優(yōu)勢， 既是市場競爭的必然結果， 同時也是實現(xiàn)節(jié)省管理成本、 實施品牌管理和產(chǎn)生規(guī)模 經(jīng)濟效益的選擇。十四、物業(yè)管理投標主要存在哪些風險，如何進行有效控制 ?風險：1、來自于招標人和招標物業(yè)的風險。顯失公平的特殊條件 ; 未告知的信息 ; 建設單位資金困難 ; 物業(yè)延遲交付使早期介入延 長。2、來自于投標人的風險。未對項目可行性分析

19、、 評估、論證，使投標決策和策略失誤 ; 盲目作出服務承諾 ;價格測 算失誤造成未中標或中標后虧損經(jīng)營 ;現(xiàn)場答辯失誤 ;資格審查問題 ;投標資料泄露 ; 不正當 競爭取消資格 ; 未按要求制作文件等3、來自于競爭對手的風險。 采取低于成本競爭、欺詐、行賄等不正當競爭手段 ; 具備相 關背景和絕對優(yōu)勢 ; 竊取他人的投標資料和商業(yè)秘密?？刂疲?、按照相關法規(guī)要求參與投標活動 ;2、對項目進行科學合理的分析、評估、周密策劃、組織、實施活動;3、完善企業(yè)自身管理4、選擇信譽良好的招標方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè);5、充分考慮企業(yè)的承受能力 ;6、制訂可行的物業(yè)管理方案 ;7、選擇經(jīng)驗豐富的項目負

20、責人 ;8、慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求等。五、在物業(yè)管理投標活動中，對投標項目評估應考慮哪幾個方面的因素、 1、投標物業(yè)的基本情況 ;2、招標物業(yè)項目的定位 ;3、業(yè)主的需求 ;4、建設單位、物業(yè)產(chǎn)權人 （業(yè)主 ）物業(yè)使用人的基本情況 ;5、招標條件和招標過程 ;6、競爭對手 ;7、企業(yè)自身條件的分析等。十六、物業(yè)管理方案包括哪些基本內(nèi)容 ?關鍵性內(nèi)容1、項目的整體設想與構思 ;2、組織構件與人員配置 ;3、費用測算與成本控制 ;4、管理方式、運作程序及管理措施。實質性內(nèi)容1、管理制度的制訂 ;2、檔案的建立與管理 ;3、人員的培訓與管理 ;4、早期介入與前期物業(yè)管理服務內(nèi)容;5

21、、常規(guī)物業(yè)管理服務綜述 ;6、管理指標7、物資裝備8、工作計劃等。十七、制定物業(yè)管理方案的一般程序是什么 ? 1、組織經(jīng)營、管理、技術、財務人員參與物業(yè)管理方案的制訂;2、對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關信息及資料;3、根據(jù)招標文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作;4、確定組織構架和人員配置 ;5、根據(jù)物業(yè)資料及設備設施技術參數(shù)、組織構架和人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等 情況詳細測算物業(yè)管理成本。6、根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案;7、測算物業(yè)管理服務費用 （ 合同總價和單價 ）;8、對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整;9、排版、印制、裝幀。十八、物業(yè)管理項目

22、招標的方式有哪幾種 ?答： 公開招標 邀請招標 議標十九、物業(yè)管理招標的一般程序1. 成立招標機構： 招標人在招標之前要成立物業(yè)管理項目招標機構。 招標機構可聘請有 關部門人員和物業(yè)管理專家組成。 主要任務是：負責招標的整個活動 ; 編制招標文件 ; 組織 開標、評標、決標和商務談判 ; 與中標企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同2. 編制招標文件：招標文件包括招標公告或招標邀請書、招標書、投標 單、投標企業(yè)資格審查表、 投標須知、 招標章程、 招標項目說明書、 物 業(yè)服務合同等。3. 發(fā)布招標消息：招標單位可以根椐招標方式的不同，采用不同的途徑發(fā)布招標消息， 如召開招標新聞發(fā)布會、公布招標公告（廣告 ） 或

23、函寄招標邀請書等。采取公開招標方式的，應當在公共媒體上公布招標公告。4. 招標單位的資格預審： 公開招標的招標人， 可以根椐招標文件的規(guī)定對投標申請人進 行資格預審， 但招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審條件和獲取資格預審文件的方法。 在資格預審合格的投標申請人過多時， 可以由招標人從中選擇不少于 3 家資格 預審合格的招標申請人。 資格預審的主要內(nèi)容通常有：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、 資質等級證書、 質量 認證證書、財務狀況、社會信譽、人員結構、技術裝備、有無投票保證書; 管理規(guī)模 ;以住業(yè)績，已承擔的項目， 主要負責人的經(jīng)歷和企業(yè)背景情況等證明材料。經(jīng)資格預審后，公開始 標的招標人應當向

24、資格預審合格的投標人發(fā)出資格預審合格通知書， 并告知獲得招標文件的 時間、地點和方法。5. 發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、 技術資料等： 招標人應在招標公告規(guī)定的時間內(nèi)， 向 符合條件的物業(yè)管理投標單位發(fā)售標書， 并根椐實際情況， 向他們提供有關設計圖紙， 技術 資料等，以利于投標單位在規(guī)定的期限內(nèi)編制出符合本物業(yè)區(qū)域管理具體情況的投標書。6. 組織投標單位現(xiàn)場勘察答疑。 投標單位在準備投標文件時， 可能會向招標單位提出一 些問題， 要求招標單位給以澄清或解釋。 招標單位應根椐具體情況， 盡快安排有關工作人員， 在指定的時間和地點召開投標前會議， 或安排投標單位實地勘察物業(yè)現(xiàn)場， 由招標單位負責

25、 對投標單位提出的問是給予解答或澄清， 解答或澄清必須以書面形式發(fā)送給所有的招標文件 收受人， 招標人對發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或修改的， 應當在招標文件要求提交投標 文件截止時間至少 15 日前，澄清或修改文件為招標文件的組成部分。7. 接收和收存投標書 。招標人要按招標文件規(guī)定的時間 （ 公開招標的物業(yè)管理項目， 自 招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止， 最短不得少于 20日） 、地點接受投 標單位的投標文件。 經(jīng)審查， 如認為收到的文件各項手續(xù)齊全或符合招標文件規(guī)定， 應向投 標人出具標明簽收人和簽收日期的憑證， 并妥善收存投標文件， 對于在規(guī)定的時間之外送來 的投標文

26、件和沒有按招標文件中的要求辦理的（ 如沒有提交投標保證金 ） ，為無效的投標文件，招標人應該拒收，并原封不動地退回投標單位。8. 組織開標。 招標人應按招標文件中明確規(guī)定的時間和地點組織開標，開標時間由招標人主持， 邀請所有投標人參加， 招標人在招標文件中要求提交投標文件的截止時間前收到的 所有投標文件都應在檢查密封后當眾給予拆封， 并宣讀投標人名稱、 投標價格和投標文件的 其他主要內(nèi)容， 整個過程也可由招標人委托的公正機構進行檢查并公正。 公開召開的物業(yè)管 理招標、開標答辯會，邀請業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門、公證機構參加9. 評價和確定中標單位。 評標由招標人依法組建的評標委員會負責， 在保

27、密的情況下進 行（ 除現(xiàn)在答辯部分外 ） ，評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)， 其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 評 標委員會應當按照招標文件的評標標準和方法， 對投標文件進行評審和比較， 并根椐標書評 分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評分， 同時對評標結果簽字確認。完成評標后，應當向招標人 提出書面評標報告， 闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見， 并按照招標文件規(guī)定 的評標標準和評標方， 推薦不超過 3 名有排序的合格中標候選人， 在評標過程中也可召開現(xiàn) 場答辯會，但應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。招標人按

28、照中標候選人的排序確定中標人， 當確定中標的中標者放棄中標或因不可抗力 提出不能履行合同的，招標人可以依序確定中標候選人為中標人。10 發(fā)出中標或未中標通知書。 招標人應在投標有效截止時限 ( 投標有效期在招標文件中 載明 )30 日前確定中標人，發(fā)出中標通知書，同時也應將中標結果通知所有投標人，并應返 還其投標書及投標保證書。11. 與中標單位簽訂物業(yè)服務合同。招標方在通知投標單位中標時，應同時邀請中標單 位在一定的期限內(nèi)與招標方簽度物業(yè)服務合同。 如果中標單位在期限內(nèi)拒不簽約， 則招標單 位有權沒收該物業(yè)管理企業(yè)的投標保證金。 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同， 給中標 人造成損失的，招

29、標人應當給予賠償。12. 招標結束。對招標活動進行總結，結算招標活動有關費用，對招標資料進行整理、 歸檔。招標人應當自確定中標人之日起 15 日內(nèi)，向物業(yè)項目成在地的縣級以上地方人民政 府房地產(chǎn)行政主管部門備案， 備案資料應當包括開標評標過程、 確定中標人的方潛能及理由、 評標委員會的評標報告、 中標人的投標文件等資料。 委托代理招標的， 還應當附招標代理委 托合同。二十、招標文件應當包括哪些內(nèi)容 ?招標投標法第十九條規(guī)定，招標人應當根據(jù)招標項目的特點和需要編制招標文件。 招標文件應當包括招標項目的技術要求、 對投標人資格審查的標準、 投標報價要求和評標標 準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合

30、同的主要條款。 國家對招標項目的技術、 標準有規(guī) 定的，招標人應當按照其規(guī)定在招標文件中提出相應要求。招標文件是招標人向供應商或承包商販， 旨在向其提供為編寫投標所需的資料并向其通 報招標投標將依據(jù)的規(guī)則和程序等項內(nèi)容的書面文件。 招標人或其委托的招標代理機構就應 根據(jù)招標項目的特點和要求編制招標文件。招標文件的內(nèi)容大致可分為三類： 一類是關于編寫和提交投標文件的規(guī)定， 載入這些內(nèi) 容的目的是盡量減少符合資格的供應商或承包商由于不明確如何編寫投標文件而處于不利 地位或其投標遭到拒絕的可能性 ; 一類是關于投標文件的評審標準和方法，這是為了提高招 標過程的透明度和公平性，因而是非常重要的，也是必

31、不可少的 ; 一類是關于合同的主要條 款，其中主要是商務性條款， 有利于投標人了解中標后簽訂的合同的主要內(nèi)容， 明確雙方各 自的權利和義務。 其中，技術要求、 投標報價要求和主要合同條款等內(nèi)容是招標文件的內(nèi)容， 統(tǒng)稱實質性要求。 所謂招標文件實質性響應招標文件的要求， 就是投標文件應該與招標文件 的所有實質性要求相符， 無顯著差異或保留。 如果投標文件與招標文件規(guī)定的實質性要求不 相符， 即可認定投標文件不符合招標文件的要求， 招標人可以拒絕該投標， 并不允許投標人 修改或撤銷其不符合要求的差異或保留，使之成為實質性響應的投標。二十一、 招標文件一般應至少包括下列內(nèi)容：(1) 招標人須知。這是

32、招標文件中反映招標人的招標意圖，每個條款都是投標人應該知 曉和遵守的規(guī)則的說明。(2) 招標項目的性質、數(shù)量。(3) 技術規(guī)格。招標項目的技術規(guī)格或技術要求是招標文件中最重要的內(nèi)容之一，是指 招標項目在技術、質量方面的標準，如一定的大小、輕重、體積、精密度、性能等。技術規(guī) 格或技術要求的確定，往往是招標能否具有競爭性，達到預期目的的技術制約因素。因此， 世界各國和有關國際組織都普遍要求， 招標文件規(guī)定的技術規(guī)格應采用國際或國內(nèi)公認、 法 定標準。本條第 2 款規(guī)定 “國家對招標項目的技術、標準有規(guī)定的，招標人應當按照其規(guī)定 在招標文件中提出相應要求”，實質上就是國家對招標項目的技術規(guī)格有法定公

33、認標準的， 招標人在招標文件中規(guī)定技術規(guī)格時應予遵循、采用，不得另搞一套。(4) 招標價格的要求及其計算方式。投標報價是招標人評標時衡量的重要因素。因此， 招標人在招標文件中應事先提出報價的具體要求及計算方法。 如在貨物招標時， 國外的貨物 一般應報到岸價 (CIF) 或運費保險付至目的地的價格 (CIP) ，國內(nèi)的現(xiàn)貨或制造或組裝的貨 物，包括以前進口的貨物報出廠價 (Exworks)( 出廠價或貨架交貨價 ) 。如果要求招標人承擔 內(nèi)陸運輸、 安裝、調(diào)試或其他類似服務的話， 比如供貨與安裝合同，還應要求投標人對這些 服務另外提出報價。 在工程招標時， 一般應要求招標人報完成工程的各項單價和

34、一攬子價格， 該價格中應包括全部的關稅和其他稅。 招標文件中應說明招標價格是固定不變的， 或是采取 調(diào)整價格。 價格的調(diào)整方法及調(diào)整范圍應在招標文件中明確。 招標文件中還應列明投標價格 的一種或幾種貨幣。(5) 評標的標準和方法。評標時只能采用招標文件中已列明的標準和方法，不得另定。(6) 交貨、竣工或提供服務的時間。(7) 投標人應當提供的有關資格和資信證明文件。(8) 投標保證金的數(shù)額或其他形式的擔保。在招標投標程序中，如果投標人投標后擅自 撤回招標， 或者投標被接受后由于投標人的過錯而不能締結合同， 那么招標人就可能遭受損 失( 如重新進行招標的費用和招標推遲而造成的損失等) 。因此，

35、招標人可以在招標文件中要求投標保證金或形式的擔保 (如抵押、保證等 )，以防止投標投標人違約， 并在投標人違約時 得到襝。投標保證金可以采用現(xiàn)金、支票、信用證、銀行匯票，也可以是銀行保函等。投標 保證金的金額不宜太高，現(xiàn)實操作中一般不越過投標總價的2%，以免影響投標人的積極性。中標人確定后，對落標的投標人應及時將其投標保證金退還給他們。(9) 投標文件的編制要求。(10) 提供投標文件的方式、地點和截止時間。(11) 開標、評標的日程安排。(12) 主要合同條款。 合同條款應明將要完成的工程范圍、 供貨的范圍、 招標人與中標人 各自的權利和義務。除一般合同條款之外，合同中還應包括招標項目的特殊

36、合同條款。招標投標法第十九條還規(guī)定，招標項目需要劃分標段、確定工期，并在招標文件中 載明。這個規(guī)定， 主要是指在工程建設項目招標中， 招標人不得把作為招標項目組成部分的 標段劃得過小。 標段劃分太小， 一方面不利于那些經(jīng)營規(guī)模大、 技術力量且經(jīng)驗豐富的承包 商投標，另一方面會使招標達不到“物有所值”的目的。同時，為了保證工程質量，必須保 持合理的工期， 工期過短，容易發(fā)生偷工減料、粗制亂造，基礎設施應具備的條件得不到保 證。因此，在需要劃分標段和確定工期時，招標人應當合理劃分標段、確定工期，并在招標 文件中載明。二十二、在物業(yè)管理投標活動中，對投標項目評估應考慮哪幾個方面的因素 ?、 1、投標

37、物業(yè)的基本情況 ;2、招標物業(yè)項目的定位 ;3、業(yè)主的需求 ;4、建設單位、物業(yè)產(chǎn)權人 (業(yè)主 )物業(yè)使用人的基本情況 ;5、招標條件和招標過程 ;6、競爭對手 ;7、企業(yè)自身條件的分析等。二十三、 制定物業(yè)管理方案的一般程序是什么 ?1、組織經(jīng)營、管理、技術、財務人員參與物業(yè)管理方案的制訂;2、對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關信息及資料;3、根據(jù)招標文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作;4、確定組織構架和人員配置 ;5、根據(jù)物業(yè)資料及設備設施技術參數(shù)、組織構架和人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等 情況詳細測算物業(yè)管理成本。6、根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案;7、測算物

38、業(yè)管理服務費用 ( 合同總價和單價 );8、對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整;9、排版、印制、裝幀。二十四、 制訂物業(yè)管理招標方案的程序和方法是什么 ?物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標活動后， 應組織相關人員在對招標物業(yè)項目基本情況進行 分析和對物業(yè)管理模式進行確定的基礎上， 制訂切實可行的物業(yè)管理方案。 制訂物業(yè)管理方 案的一般程序為：(1) 組織經(jīng)營、管理、技術、財務人員參與物業(yè)管理方案的制訂。(2) 對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關信息及資料。(3) 根據(jù)招標文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作。(4) 確定組織架構和人員配置。(5) 根據(jù)物業(yè)資料及設施設備技術參數(shù)、組織架構及人

39、員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等 情況詳細測算物業(yè)管理成本。(6) 根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案。(7) 測算物業(yè)管理服務費用 (合同總價和單價 ) 。(8) 對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整。(9) 排版、印制、裝幀。二十五、制訂物業(yè)管理方案的要求：(1) 物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標報價必須響應并符合招標文件 ( 包括答疑文件 ) 中 對物業(yè)管理服務需求的規(guī)定，不能有缺項或漏項。(2) 方案的各項具體實施內(nèi)容必須是根據(jù)招標物業(yè)的基本情況和特點制訂 ;整體方案必須是在調(diào)研、評估的基礎上制訂 ; 方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法 規(guī)的規(guī)定。(3) 方案中對招標

40、文件要求作出的實質性響應內(nèi)容必須是投標企業(yè)能夠履行的，包括各 項服務承諾、工作目標及計劃、具體項目的實施方案等。(4) 制訂物業(yè)管理服務費用價格必須合理，具體實施內(nèi)容應該在滿足招標方( 或業(yè)主 )需求的基礎上制訂設計科學、 運行經(jīng)濟的方案。 如對于實行酬金制的物業(yè)管理項目， 投標方不 能為了取得穩(wěn)定的利潤而制訂加大成本投入的方案 ; 實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控 制經(jīng)營風險而制訂影響服務質量的方案。二十六、什么是合同的必要條件合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括以下條款：(一) 當事人名稱或者姓名和住所 ;(二) 標的;(三) 數(shù)量;(四) 質量;(五) 價款或者報酬 ;(六) 履行期限、地點和方式 ;(七) 違約責任 ;(八) 解決爭議的方法。二十七、物業(yè)服務合同示范文本六大特點解析特點一 業(yè)主大會和物管企業(yè)示范文本主要是為業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同提供指導。 按照有關規(guī)定， 業(yè)主大 會選聘物業(yè)管理企業(yè)后， 由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同， 明確各自的權利 義務。與前期物業(yè)服務合同相比， 主要區(qū)別一是合同主體不同， 本合同的主體是業(yè)主大