地籍測量學第二章 土地權(quán)屬調(diào)查[詳版課資]

1、第二章 權(quán)屬調(diào)查,第一節(jié) 權(quán)屬調(diào)查概述 一、土地權(quán)屬的含義 土地權(quán)屬：是指土地產(chǎn)權(quán)的歸屬，是存在于土地 之中的排他性完全權(quán)利。包括： 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 土地租賃權(quán) 土地抵押權(quán) 土地繼承權(quán) 地役權(quán)等多項權(quán)利,1,課堂優(yōu)質(zhì),1、土地所有權(quán),概念：占有、使用、收益和處分的權(quán)利 行使范圍：國家 集體 特征：權(quán)利主體特定；不待他人積極行為就可實現(xiàn)；依法管理、一定收益及分配；追及的效力；具有不動產(chǎn)的一切特征。 范圍的限制： 國家 集體,2,課堂優(yōu)質(zhì),我國土地所有權(quán)的性質(zhì)：社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。,全民所有制主體：中華人民共和國 客體：土地 1）城市市區(qū)的土地 2）農(nóng)村和城市

2、郊區(qū)依法劃歸國有的土地 3）未劃歸集體的土地（荒山、荒地等） 集體土地的主體：農(nóng)民集體經(jīng)濟組織 客體：農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所管轄的土地，同時也包括農(nóng)民個人的自留地、自留山和宅基地等。 土地制度的核心：土地產(chǎn)權(quán),3,課堂優(yōu)質(zhì),我國土地所有權(quán)關系三個階段：,建國初至1957年：土地國有和農(nóng)民私有 19581978年，土地國有和農(nóng)村勞動群眾（農(nóng)業(yè)社、人民公社）集體所有并存。 1978年以后，經(jīng)濟體制改革，土地全民所有和農(nóng)村集體所有，同時，進一步明確了土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的土地使用制度。,4,課堂優(yōu)質(zhì),2、土地使用權(quán),概念：土地的使用、收益和部分處分的權(quán)利 范圍： 國有土地：國有建設用地使用權(quán)、國有農(nóng)用

3、地使用權(quán)、 國有未利用地使用權(quán)等 集體土地：農(nóng)用土地使用權(quán)、居民宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng) 村企事業(yè)建設用地使用權(quán)等 特征：行使范圍受限制；權(quán)利主體特定；權(quán)利穩(wěn)定； 隨客觀條件變更或主觀原因可消失。,5,課堂優(yōu)質(zhì),3、土地他項權(quán)利,概念：所有權(quán)和使用權(quán)以外與土地密切相關的權(quán)利。 特征：他人土地上享有；滿足他人土地需求；主體為 他人；限制土地的權(quán)屬主；客觀存在的權(quán)利。 類別：抵押權(quán)；租賃權(quán)；繼承權(quán)； 地役權(quán)（相鄰權(quán)）：相鄰臨時占用權(quán)、相鄰通 行權(quán)、相鄰截水用水權(quán)、相鄰排水權(quán)、相鄰安 全權(quán)、相鄰采光通風權(quán)等,6,課堂優(yōu)質(zhì),4、土地權(quán)屬主,所謂土地權(quán)屬主（或稱權(quán)屬主，或權(quán)利人）是指具有土地所有權(quán)的單位或土地使

4、用權(quán)的單位和個人。 國家機關、企事業(yè)單位、社會團體、“三資”企業(yè)、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和個人，按法律規(guī)定取得土地的使用權(quán)，均為土地權(quán)屬主。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位和個人依法取得集體所有土地的使用權(quán)，也為土地權(quán)屬主。 林地、草原、水面、灘涂等的使用權(quán)依法取得的單位和個人，均為土地權(quán)屬主。但要依照森林法草原法漁業(yè)法等的有關規(guī)定取得。,7,課堂優(yōu)質(zhì),土地權(quán)屬管理包括： 土地權(quán)屬的確認 土地權(quán)屬變更管理 土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處 土地權(quán)屬方面違法行為的查處 土地權(quán)屬的確認(確權(quán)):依法對土地的權(quán)屬狀況的認定。 確權(quán)是權(quán)屬管理的重要基礎工作，而土地權(quán)屬管理又是地籍管理的核心。,二、土地權(quán)屬的管理和確認,8,課堂優(yōu)質(zhì),1、

5、權(quán)屬單元的劃分 宗地：凡被權(quán)屬界址線所封閉的地塊稱為一宗地。 所有權(quán)宗地 使用權(quán)宗地 街坊：由互通道路、溝渠、河流等線形地物封閉的地塊。,三、權(quán)屬調(diào)查的劃分和編號,9,課堂優(yōu)質(zhì),地塊和宗地的含義,地塊是指一個連續(xù)的區(qū)域，并可辨認出同類屬性的最小的土地空間區(qū)域。 特征：A、空間上的連續(xù)性 B、空間位置固定，邊界明確 C、同類屬性可單一、可集合 宗地是指由權(quán)屬界線封閉的獨立權(quán)屬地塊。 內(nèi)涵： 宗地是一個地塊，表明宗地在空間上的連續(xù)性。 宗地的空間位置固定，邊界明確。 標識宗地的同類屬性為土地的權(quán)利、利用類別、質(zhì)量和時態(tài)等土地基本要素的集合。,10,課堂優(yōu)質(zhì),宗地劃分的基本原則,（1）由一個權(quán)屬主所

6、有或使用的相連成片的用地范圍劃分為一宗地。 （2）如果同一權(quán)屬主所有或使用不相連的兩塊或兩塊以上的土地，則劃分為兩個或兩個以上的宗地。 （3）如果一個地塊由若干個權(quán)屬主共同所有或使用，實地又難以劃分清楚各權(quán)屬主的用地范圍的，劃為一宗地，稱組合宗。,11,課堂優(yōu)質(zhì),爭議地、間隙地和飛地,爭議地是指有爭議的地塊，即兩個或兩個以上權(quán)屬主都不能提供有效的確權(quán)文件，卻同時提出擁有所有權(quán)或使用權(quán)的地塊。 間隙地是指無土地使用權(quán)屬主的空置土地。 飛地是指鑲嵌在另一個土地所有權(quán)地塊之中的土地所有權(quán)地塊。,12,課堂優(yōu)質(zhì),2、地籍編號,地籍號 一般城鎮(zhèn)按鎮(zhèn)、街坊、宗地三級編號。 較大城市按行政區(qū)、街道、街坊、宗

7、地四級編號。 街坊一般按道路、街巷、河流為界劃分，大小應適宜。 預編地籍號統(tǒng)一自左到右，自上而下由“1”按順序編制街道、街坊、宗地號。,（宗地編號）,13,課堂優(yōu)質(zhì),界址點編號,按宗地編號 每宗地獨立編號 按圖幅統(tǒng)一編號 圖幅內(nèi)的界址點統(tǒng)一編號 按地籍街坊統(tǒng)一編號 在地籍街坊內(nèi)所有宗地統(tǒng)一編號,14,課堂優(yōu)質(zhì),四、土地權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容,土地權(quán)屬調(diào)查是指以宗地為單位，對宗地的權(quán)利、位置等地籍屬性的調(diào)查和確認。 調(diào)查的主要內(nèi)容： 查清一宗地的權(quán)屬狀況，包括宗地權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間和權(quán)屬主的名稱。 查清一宗地的位置、界線、四至關系、行政界線及相關的地理名稱等。 查清一宗地的利用狀況和土地級別。

8、,15,課堂優(yōu)質(zhì),五、權(quán)屬調(diào)查的要求,權(quán)屬認定正確，界址指定與標定準確，丈量與計算精確。 權(quán)屬調(diào)查是應做到： 法律程序完備 表圖填制齊全 調(diào)查記錄清楚整齊 數(shù)據(jù)準確可靠,16,課堂優(yōu)質(zhì),一、確認土地權(quán)屬的重要性,權(quán)屬管理的重要基礎；權(quán)屬管理是地籍管理的核心； 土地權(quán)屬管理的基礎工作； 與勞動人民的生產(chǎn)、生活及社會活動、思想意識密切相關； 國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會穩(wěn)定的基礎。,第二節(jié) 土地權(quán)屬的確認,17,課堂優(yōu)質(zhì),原則：以法律、法規(guī)條文為確認權(quán)屬的準繩 中華人民共和國憲法民法通則中華人民共和國土地管理法 物權(quán)法均為土地權(quán)屬進行了規(guī)定；另外國土資源部和地方人民政府也有確認土地權(quán)屬的政策和規(guī)定。 依據(jù)：

9、 土地權(quán)源文圖資料，即土地權(quán)屬的原始證據(jù) 土地權(quán)屬現(xiàn)狀，即目前土地使用者實際占用土地的狀況 對非法占地和有爭議的土地，應依法處理后確定其土地權(quán)屬。,二、土地權(quán)屬的確認原則和依據(jù),18,課堂優(yōu)質(zhì),三、土地權(quán)屬的確認機構(gòu),國有土地： 單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書，確認使用權(quán)。 集體所有的土地： 由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書，確認所有權(quán)和使用權(quán)。 中央國家機關使用的國有土地的具體登記發(fā)證機關，由國務院確定。,19,課堂優(yōu)質(zhì),四、土地權(quán)屬的確認方式,土地權(quán)屬調(diào)查的主要工作是對土地權(quán)屬的確認。 土地權(quán)屬的確認（確權(quán)）：是指依照法律，由當?shù)厝嗣裾?/p>

10、授權(quán)，在土地管理部門的主持下，由權(quán)屬主、相鄰土地權(quán)屬主、地籍調(diào)查員和其他必要人員共同對土地權(quán)屬的認定。 確權(quán)內(nèi)容：用地的歷史、現(xiàn)狀、權(quán)源、取得時間、界址及相鄰權(quán)屬主的有關狀況等。 土地權(quán)屬的確認方式：文件確認；慣用確認；協(xié)商確認；仲裁確認。,20,課堂優(yōu)質(zhì),五、農(nóng)村土地權(quán)屬的確認,包括農(nóng)村和城市郊區(qū)土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認。 內(nèi)容：村與村、鄉(xiāng)與鄉(xiāng)、鄉(xiāng)村與城市、村與獨立廠礦及事業(yè)單位的邊界等。 特點：形式復雜，用地手續(xù)不全。 確權(quán)方式：幾種方式結(jié)合。,21,課堂優(yōu)質(zhì),六、城市土地權(quán)屬的確認,只確認土地使用權(quán)。 確權(quán)方式：主要采用文件確認。 單位用地紅線圖 房地產(chǎn)使用證 土地使用合同書 征（撥）地

11、批準書和合同書 有償使用合同書（協(xié)議書）和國有土地使用權(quán)證書。 城市住宅用地確權(quán)的文件,22,課堂優(yōu)質(zhì),第三節(jié) 土地利用分類,土地分類是指研究、分析各類土地的特點及它們之間的相同性和差異性的基礎上劃分土地類別。 土地分類的目的是如實反映土地的利用現(xiàn)狀，分析在土地利用方面存在的問題，為科學管理提供依據(jù)。 主要采取三種土地分類系統(tǒng)： 土地自然分類系統(tǒng) 土地評價分類系統(tǒng) 土地綜合分類系統(tǒng),23,課堂優(yōu)質(zhì),1.土地自然分類 主要是按土地自然特性的差異分類的。如：按土地的地貌特征進行的分類；按土地的植被、土壤等進行的土地分類。 2.土地評價分類 主要是依據(jù)土地的經(jīng)濟特性分類，如：按土地的生產(chǎn)力水平、土地

12、質(zhì)量、土地生產(chǎn)潛力等不同進行的土地分類。土地評價分類系統(tǒng)是確定基準地價的重要依據(jù)。 3.土地綜合分類 主要是按土地的自然特性和經(jīng)濟屬性，以及其他的因素，進行綜合性的分類。,(一)土地分類方法,24,課堂優(yōu)質(zhì),(二)我國土地分類體系,依據(jù):土地的用途、經(jīng)營特點、利用方式和覆蓋特征等因素對土地進行的一種分類。 分類原則 科學性 實用性 開放性 繼承性 發(fā)展狀況: 為適應土地管理的需要，1984年制訂土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程將利用現(xiàn)狀分為8大類，46個二級類，1989年為城鎮(zhèn)地籍管理的需要，將城鎮(zhèn)土地分為10個一級類，24個二級類。,25,課堂優(yōu)質(zhì),發(fā)展狀況: 根據(jù)新的土地管理法的要求，需進一步明確

13、農(nóng)用地、建設用地和未利用地的范圍及土地分類的銜接，加上市場經(jīng)濟的發(fā)展和土地使用制度的改革，尤其是土地有償使用以及第三產(chǎn)業(yè)用地的發(fā)展，也要求對原有城市土地分類進行適當調(diào)整。 隨著城鄉(xiāng)一體化進程的加快，要求在原有兩個土地分類和調(diào)查成果的基礎上，進行城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一分類，匯總出全國城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地數(shù)據(jù)成果和其他調(diào)查成果，以利于全國城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一管理和調(diào)查成果的擴大應用。,26,課堂優(yōu)質(zhì),土地利用現(xiàn)狀分類及含義（1984年標準）,27,課堂優(yōu)質(zhì),土地利用現(xiàn)狀分類及含義（1984年標準）,28,課堂優(yōu)質(zhì),土地利用現(xiàn)狀分類及含義（1984年標準）,29,課堂優(yōu)質(zhì),土地利用現(xiàn)狀分類及含義（1984年標準）,30,

14、課堂優(yōu)質(zhì),(三)全國土地分類的基本框架(2002年),采用三級分類體系。 一級類設3個。即土地管理法規(guī)定的農(nóng)用地（1）、建設用地（2）、未利用地（3）。 二級類設15個。耕地（11）、園地（12）、林地（13）、牧草地（14）及 其它農(nóng)用地（15）等5個地類共同構(gòu)成農(nóng)用地；商服（21）、工礦倉儲（22）、公用設施（23）、公共建筑（24）、住宅（25）、交通運輸(除農(nóng)村道路) （26）、水利設施（27）、特殊用地（28）等共8個地類構(gòu)成了建設用地；未利用土地(除田坎) （31）和其它用地（32）共同構(gòu)成未利用地。 三級地類設71個。是在二級地類基礎上調(diào)整、歸并、增設而來的。,31,課堂優(yōu)質(zhì),(

15、四)全國土地分類的基本框架(2007年),采用二級分類體系。 一級類設12個。 （1）按用途和方式：耕地、園地、林地、草地、水域、交通運輸?shù)龋?（2）按經(jīng)營特點：商服、工礦倉儲、公共管理和公用服務、住宅等； （3）不含上述地類：特殊用地和其它用地。 二級類設57個。 依據(jù)自然屬性、覆蓋特征、用途和經(jīng)營目的等方面的利用差異對一級類細化。,32,課堂優(yōu)質(zhì),基本步驟: 接收申請文件，并核對清點 準備調(diào)查工作圖，劃分調(diào)查范圍，預編地籍號 過錄地籍調(diào)查表，準備有關文字數(shù)據(jù) 發(fā)放指界通知書，準確送達并簽名備查 土地權(quán)屬資料的收集、分析，調(diào)查表、申請書、勘丈工具的準備 實地調(diào)查，包括土地座落、地號、實際用途

16、等 界址調(diào)查，由本宗和鄰宗的土地使用者共同指界，并簽名蓋章，視情況埋設界址標志物 勘丈并繪制宗地草圖，填寫地籍調(diào)查表，進行資料整理,第四節(jié) 權(quán)屬調(diào)查的程序,33,課堂優(yōu)質(zhì),組織準備：成立領導協(xié)調(diào)機構(gòu)； 技術(shù)準備：政策文件、確權(quán)文件、工作方案、技術(shù)設計、人員培訓等； 經(jīng)費物資：工作經(jīng)費、相關設備及表格材料； 宣傳發(fā)動：通過新聞媒體、會議及張貼公告等方式，指明調(diào)查的范圍、地點、要求及具體條款，土地使用者應出示的證件，界址標志符號的設置及保護等。,一、準備工作,34,課堂優(yōu)質(zhì),二、調(diào)查前的基礎工作,接受申請文件：接收登記申請書，核對清點申請資料； 準備調(diào)查工作圖：調(diào)查區(qū)已有的大比例尺地形圖復制或編制

17、工作底圖，航攝像片，以及宗地關系圖等； 劃分調(diào)查區(qū)：按行政界線或自然界線劃分調(diào)查區(qū)，注意街坊的完整性； 編輯地籍號：對照資料標繪出宗地形狀，預編地籍號； 過錄地籍調(diào)查表:將申請文件上的有關文件資料過錄到地籍調(diào)查表上,以備現(xiàn)場核實； 發(fā)放指界通知書：按工作進度，分區(qū)分片公告通知，并郵寄或送達指界通知單，告知時間、地點需攜帶的證件及其它事項。,35,課堂優(yōu)質(zhì),三、現(xiàn)場調(diào)查,現(xiàn)場核實：使用者的名稱、性質(zhì)、主管部門、土地座落、法人代表或戶主、地籍號、土地權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)源證件、土地使用狀況、他項權(quán)利等； 界址調(diào)查：共同指界、埋設界址標志物； 勘丈及宗地草圖的繪制：界址邊邊長、相關距離及條件距離、勘丈記錄表

18、、宗地草圖 確認界址并簽名蓋章：地籍調(diào)查表、界線協(xié)議書,36,課堂優(yōu)質(zhì),四、權(quán)屬調(diào)查成果的檢查,檢查的內(nèi)容 是否有遺漏或錯誤的項目 各種手續(xù)是否齊全，數(shù)據(jù)是否準確 相鄰宗地的宗地關系位置是否正確 公共界址邊長是否一致 分段距離之和與總長是否一致 提交的成果 地籍調(diào)查法人代表身份證明書、指界委托書、違約缺席定界通知書存根； 界址邊長勘丈記錄表； 地籍調(diào)查表（含宗地草圖）； 編有地籍號及宗地界址點號的工作圖或街坊工作圖。,37,課堂優(yōu)質(zhì),第五節(jié) 土地使用權(quán)調(diào)查,核心內(nèi)容主要是：界址實地確認、地籍調(diào)查表的填寫及宗地草圖的繪制。 一、界址調(diào)查（依據(jù)法律、法規(guī)和文件精神進行） 1、界址認定的方法和要求

19、沿街的用地界址線 已有建筑物用地 在建工程項目用地 城鎮(zhèn)居民住房用地 商品房 農(nóng)村宅基地 臨時建筑占地 有爭議的宗地界址等,38,課堂優(yōu)質(zhì),2、界址點的確定 定界以權(quán)屬范圍為準，不一定與占地范圍重合。 宗地界址線必須封閉。 權(quán)屬界線轉(zhuǎn)折點應為界址點，一般相鄰界址點間為直線 兩宗地間的小地塊、狹縫、通道等應確權(quán)，不能留空。 三宗地以上的公共界址點應準確定點。 臨街界址線均以實際使用的合法圍墻或外側(cè)基腳為準。 臨街、巷的曬臺、雨罩等有落地建筑，以落地建筑基腳確定界址線。不露出地面的地下基腳不能確權(quán)。 通行道路上的外伸踢步一般不確定給使用者。 土地使用權(quán)證明文件上四至界線與實地一致，但實際和批準面積

20、不一致，按四至界線定界址點。 城市臨街攤點得到有關部門批準的確定臨時使用權(quán)。,39,課堂優(yōu)質(zhì),界址點標志的設置,地籍測繪規(guī)范（95年實施）中規(guī)定了五種標志式樣：,608,15,150,界址點,80,65,30,混凝土,15,6,13,混凝土界址點標志G1,40,課堂優(yōu)質(zhì),石灰界址點標志G2,3050,500750,帶鋁帽的鋼釘界址點標志G3,18,=12的鋼釘,5,鋁板,153,36,18,界址點,4,41,課堂優(yōu)質(zhì),帶塑料帽的鋼棍界址點標志G4,42,課堂優(yōu)質(zhì),噴漆界址點標志G5,墻角線,墻角標志,90,55,43,課堂優(yōu)質(zhì),界址點號編制,實地用分式(點號/街坊號)編注界址點號；地面上界址點

21、需在附近的墻上標指其位置方向。 問題的處理 按土地法規(guī)定，當事人協(xié)商解決有爭議的界址；協(xié)商不成由人民政府解決。 不服人民政府處理的在規(guī)定時間內(nèi)向人民法院起訴。 對于違約指界的，有不同的處理方式。,44,課堂優(yōu)質(zhì),違約缺席指界的處理,如一方違約缺席，其界址線以另一方指定的界址線為準確定。 如雙方違約缺席，其界址線由調(diào)查員依據(jù)有關圖件和文件，結(jié)合地方習慣及實地現(xiàn)狀決定。 確定界址線（簡稱確界）后的結(jié)果以書面形式送達違約缺席的業(yè)主，并在用地現(xiàn)場公告，如有異議的，必須在結(jié)果送達之日起15日內(nèi)提出重新確界申請，并負責重新確界的費用，逾期不申請，確界自動生效。,45,課堂優(yōu)質(zhì),6、丈量記錄,丈量的內(nèi)容有界

22、址邊邊長、界址點與相鄰地物點的距離、圖形的條件距離等。 丈量過程中注意量距的限差和要求。 填寫地籍調(diào)查表，繪制宗地草圖。 確定界址點、線后必須由當事雙方的簽字或蓋章。,46,課堂優(yōu)質(zhì),二、地籍調(diào)查表的填寫,編號: 地藉調(diào)查表 區(qū)(縣)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道號 年 月 日,47,課堂優(yōu)質(zhì),初始、變更,48,課堂優(yōu)質(zhì),49,課堂優(yōu)質(zhì),50,課堂優(yōu)質(zhì),51,課堂優(yōu)質(zhì),三、宗地草圖的繪制,宗地草圖是描述宗地位置、界址點、線和相鄰宗地關系的實地草編記錄。 內(nèi)容： 本宗地號及門牌號，權(quán)屬主名稱和相鄰宗地宗地號及門牌號，權(quán)屬主名稱； 本宗地界址點、界址點序號及界址線，宗地外緊靠界址點線的地物等； 界址邊長、界址點與相

23、鄰地物的相關距離和條件距離等； 確定宗地界址點位置，界址邊長方位所必須的建筑物或構(gòu)建物； 概略指北針和比例尺、丈量者、丈量日期。,52,課堂優(yōu)質(zhì),特征： 原始描述 圖上數(shù)據(jù)是實量的，精度高 草圖是近似的，相鄰草圖不能拼接 作用： 原始資料； 提供初始信息，相鄰宗地幾何關系、邊長、面積； 變更地籍測量和日常地籍管理。 要求： 32開、16開或8開。概略比例尺，24H鉛筆繪制，字頭朝北，實地繪制，不得涂改注記數(shù)字，鋼尺丈量，精確至0.01米。,53,課堂優(yōu)質(zhì),三元里四段,北,宗地草圖,丈量者 丈量日期 概略比例尺,54,課堂優(yōu)質(zhì),第六節(jié) 土地所有權(quán)調(diào)查,主要針對集體土地所有權(quán)的調(diào)查。 核心內(nèi)容：宗地設定、界線調(diào)查、權(quán)屬調(diào)查協(xié)議書和爭議原由書的簽訂、集體土地權(quán)屬調(diào)