物業(yè)租憑：房屋租金

1、物業(yè)租憑：房屋租金一、房屋租金的概述 房屋租金是承租人為獲得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而向出租人支付的價(jià)款。房屋租金作為房屋使用價(jià)值分期出售的價(jià)格，是房屋在分期出售中逐漸實(shí)現(xiàn)的價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。按照不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分，可將房屋租金分為不同的類型。1按照租金構(gòu)成因素的不同，分為成本租金、商品租金、市場租金。成本租金由房屋成本加維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、投資利息和稅金等因素構(gòu)成；商品租金由成本租金加保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤等因素構(gòu)成；市場租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系而形成的租金標(biāo)準(zhǔn)。2按照房屋租金標(biāo)準(zhǔn)形成過程的不同，租金還可分為統(tǒng)一租金、協(xié)議租金和市場租金。統(tǒng)一租金，是指國家或地方人民政府統(tǒng)一規(guī)定的房屋租

2、金標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)事業(yè)單位之間、私人之間，通過房屋交易市場出租房屋的價(jià)格，雙方根據(jù)評估價(jià)格，協(xié)商議定，必要時(shí)，地方人民政府可規(guī)定最高限價(jià)，對部分通過市場租賃的工商用房，可以實(shí)行商品房租或協(xié)議房租。私房租金標(biāo)準(zhǔn)由房屋所在地人民政府規(guī)定。協(xié)議租金，是指房屋租賃雙方商定的租金額。協(xié)議租金，應(yīng)雙方自愿，承租方有實(shí)際支付能力。關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理的通知中規(guī)定，企業(yè)事業(yè)單位之間，私人之間通過房屋交易市場訂立的房屋租賃價(jià)格，由租賃雙方根據(jù)評估價(jià)格，協(xié)商議定，必要時(shí)，地方人民政府可規(guī)定最高限價(jià)。市場租金，是指在房屋交易市場成立的租賃關(guān)系的租金。其租金額隨房屋供求關(guān)系的變化自由地上下浮動(dòng)。3按照房屋所有權(quán)性質(zhì)的

3、不同，租金可分為公房租金和私房租金。(1)公房租金，是公房承租人根據(jù)公房租賃合同向公房出租人支付的對價(jià)。因我國一貫執(zhí)行福利性的住房制度，故公房租金長期偏低。1988年2月15日國務(wù)院在關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批執(zhí)行住房制度改革的實(shí)施方案中提出要合理調(diào)整公房租金。由于公房租金定得太低，難以吸引個(gè)人買房，不利于抑制對住房的不合理需求。公房租金應(yīng)按住房折舊費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素計(jì)算，每平方米使用面積月租金據(jù)測算，全國平均約1.56元，現(xiàn)行租金標(biāo)準(zhǔn)在1元以上。(2)租房租金，是私人房屋承租人根據(jù)租賃合同向出租人支付的對價(jià)。1983年12月17日國務(wù)院發(fā)布的城市私有房屋管理?xiàng)l例規(guī)定，房屋租金由

4、租賃雙方依照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租賃標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得任意抬高。出租人除收取租金外，不得收取承押租或其他額外費(fèi)用。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定交租，不得拒交或拖欠。在當(dāng)前普遍存在房租偏低問題的情況下，要加強(qiáng)對私房租賃的監(jiān)督檢查工作，注意防止高租或變相高租。二、房屋租金確定(一)確定房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的原則和應(yīng)考慮的因素城市房地產(chǎn)管理法第54條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”據(jù)此，房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的確定，

5、應(yīng)根據(jù)所租房屋的不同用途，首先按照國家或地方人民政府的規(guī)定執(zhí)行；沒有統(tǒng)一規(guī)定的，才能由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。確定租金標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)貫徹以下原則：(1)“以租養(yǎng)房”的原則。所謂“以租養(yǎng)房”原則，簡單說就是房屋租金總和與房屋價(jià)值大體一致的原則。這一原則是我國用經(jīng)濟(jì)手段管理城市房產(chǎn)、制定租金價(jià)格的基本原則，以分期零散地收回房屋的價(jià)值，獲得最基本的物質(zhì)補(bǔ)償，以便維持房屋的簡單再生產(chǎn)。實(shí)踐證明，這一原則的制定和貫徹執(zhí)行，對解決我國房屋的供求，以及保證房屋的養(yǎng)護(hù)維修均發(fā)揮了顯著作用。(2)適當(dāng)照顧人民負(fù)擔(dān)的原則。由于我國長期實(shí)行低工資制，房租標(biāo)準(zhǔn)的確定，必須考慮到我國廣大群眾的承受能力。房租價(jià)格的確定，應(yīng)照顧到

6、兩方面，一方面要用計(jì)劃價(jià)格保證低工資職工的生活水平，另一方面要用市場價(jià)格調(diào)節(jié)私房租賃關(guān)系，滿足社會(huì)上收入較多的人的居住需要。(3)按質(zhì)論價(jià)原則。按質(zhì)論價(jià)原則是指在確定房屋租金時(shí)，應(yīng)根據(jù)房屋的新舊程度、樓層、朝向、設(shè)備情況、施工質(zhì)量、建造檔次、房屋座落地址距離市區(qū)的遠(yuǎn)近、周圍環(huán)境等直接影響房屋的價(jià)值和使用價(jià)值的因素來確定。以上是確定房屋租金的基本原則，在這些原則指導(dǎo)下，根據(jù)房屋租金的本質(zhì)屬性(即房屋租金是房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式，是對房屋價(jià)值的分期償付)，租金標(biāo)準(zhǔn)的具體確定取決于以下基本構(gòu)成要素：(1)折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指用房屋造價(jià)減去殘質(zhì)，均攤在房屋使用年限內(nèi)的數(shù)額。具體講，它是指通過收取房租按月

7、或按年收回的部分建筑投資。這里所指的房屋造價(jià)，是指房屋的全部投資，它包括主體工程、附屬工程、勘察設(shè)計(jì)、“三通一平”的費(fèi)用(“三通”是指施工臨時(shí)使用的水源、電源及熱源，以及運(yùn)輸?shù)缆方油ǖ绞┕がF(xiàn)場，“一平”是指施工現(xiàn)場的場地平整)，以及不可預(yù)見費(fèi)2%，職工調(diào)資，建筑材料調(diào)價(jià)，建筑企業(yè)利潤2.5%，機(jī)械裝備費(fèi)3%，以及其他方面的費(fèi)用。至于土地補(bǔ)償費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、人防工程和商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)生等配套工程建筑費(fèi)用，不應(yīng)計(jì)入房屋成本租金的造價(jià)之中。這里所說的使用年限，是指房屋建造時(shí)按設(shè)計(jì)要求合理地采用原料，符合質(zhì)量要求，并在竣工后正常使用、合理維修的情況下，平均達(dá)到的使用年限。由于各類房屋的結(jié)構(gòu)不同，使用年

8、限也隨之不同。一般來說，鋼筋結(jié)構(gòu)的房屋使用年限是100年，磚混結(jié)構(gòu)的房屋使用年限是80年，磚木結(jié)構(gòu)的房屋使用年限是75年，簡易結(jié)構(gòu)的房屋使用年限是30年。以上房屋使用年限的計(jì)算，是指在正常情況下的年限，而不包括意外的災(zāi)害、戰(zhàn)爭等因素。這里所指的殘值率，是指各類房屋在達(dá)到耐用年限后所余的陳舊建筑材料，扣除拆遷費(fèi)用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例。由于各類房屋結(jié)構(gòu)不同，其殘值率也各不相同。一般來說，鋼筋結(jié)構(gòu)的房屋殘值率為0，磚混結(jié)構(gòu)的房屋殘值率為2%，磚木結(jié)構(gòu)的房屋殘值率為6%，簡單結(jié)構(gòu)的房屋殘值率為3%。(2)修繕費(fèi)。為了保證房屋的正常使用，就需要對房屋進(jìn)行正常的維修和保養(yǎng)，修繕費(fèi)就是指各類房屋在使

9、用年限內(nèi)為保證其正常使用而對房屋的各個(gè)部分進(jìn)行合理維修所需要的費(fèi)用，但不包括意外災(zāi)害損壞的修復(fù)，以及對超年限房屋的非正常修繕的支出費(fèi)用。房屋的年修繕費(fèi)用是以房屋使用年限內(nèi)修繕費(fèi)總額按使用年限平均計(jì)算的，具體的計(jì)算方法各異，有的地方采用面積定額法，有的地方采用部件更新周期計(jì)算法，有的地方還采取造價(jià)比例法、定期輪修法等。其中部件更新周期計(jì)算法運(yùn)用最多。所謂部件更新周期計(jì)算法，是指對各類房屋按其結(jié)構(gòu)、面積、頂棚、地面、內(nèi)外墻抹灰、門窗、油漆、粉刷、電氣、暖氣、衛(wèi)生設(shè)備等部件分別計(jì)算出單方造價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，確定各部件的使用年限(更新周期)，再計(jì)算出各部件在使用年限內(nèi)的更新次數(shù)，并以拆除費(fèi)與殘

10、值相抵的辦法，用造價(jià)作為更新單價(jià)(每次更新只更新該部件一部分的，即按更新數(shù)量計(jì)算更新單價(jià))，計(jì)算出房屋在使用年限內(nèi)更新費(fèi)用的總和。再按使用年限平均求出更新費(fèi)，即大修、維修費(fèi)用。在計(jì)算修繕費(fèi)時(shí)，還應(yīng)考慮到材料調(diào)價(jià)、工資調(diào)整、機(jī)械設(shè)備費(fèi)以及不可預(yù)見費(fèi)等因素，這些應(yīng)適當(dāng)列入計(jì)算之中。(3)管理費(fèi)。管理費(fèi)是指在房屋經(jīng)營管理過程中所支付的流通費(fèi)用。管理費(fèi)包括房管局(站、所)職工工資、行政辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等內(nèi)容，其計(jì)算方法為：管理費(fèi)(折舊費(fèi)+修繕費(fèi)+貸款利息)6%其中職工工資，可按房管員定額確定房管員數(shù)量及其與內(nèi)勤房管人員、政工、后勤等人員的比例，計(jì)算出房管局(站、所)職工總數(shù)后，按平均工資來確定職工工資總

11、額。房管職工離退休費(fèi)可按退休人員與現(xiàn)職房管人員的比例計(jì)算，列入管理費(fèi)中。行政辦公費(fèi)可按職工工資總額的相應(yīng)比例計(jì)算。業(yè)務(wù)費(fèi)是指房屋經(jīng)營管理過程中各項(xiàng)業(yè)務(wù)費(fèi)用的支出，如宣傳費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、科研費(fèi)以及其它與業(yè)務(wù)有關(guān)的費(fèi)用。以上各項(xiàng)費(fèi)用之和按房管面積平均計(jì)算，即可作為年管理費(fèi)數(shù)額。(4)利息。利息是指建房貸款利息(也稱固定資金占用費(fèi))。房屋出租實(shí)質(zhì)是房屋的分期出售，到房屋使用年限終了時(shí)將房屋投資全部收回。由于房屋使用年限較長，因此建筑房屋的資金若存入銀行，會(huì)有一筆可觀的利息收入，若貸款建房，其貸款也要付出一筆利息的。因此，房屋租金中應(yīng)包括貸款利息，即在以折舊費(fèi)收回建筑投資的同時(shí)，也應(yīng)收取那

12、一部分建筑投資的利息，一并計(jì)入房屋租金中。(5)土地使用費(fèi)。土地使用費(fèi)是指使用國家或集體的土地建造房屋應(yīng)交付的土地使用費(fèi)。我國目前實(shí)行土地有償使用制度，因此，在房屋租金中應(yīng)計(jì)入土地使用費(fèi)。(6)房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)原值(減除一定比例)或按租金計(jì)征的一種稅。1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布了中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例(以下簡稱房產(chǎn)稅暫行條例)，并于同年10月1日起施行。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)人交納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納，該條例第2條對此作了明確規(guī)定。房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法有兩種，一種是房產(chǎn)余值，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；二是按房

13、產(chǎn)租金收入繳納，稅率為12%。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，因此，應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅額等于房產(chǎn)全年租金收入乘以稅率(12%)。房產(chǎn)稅按年征收，由納稅人向房產(chǎn)所在地稅務(wù)收機(jī)關(guān)分期繳納。(7)利潤。房屋是商品，因此，自然需要有利潤，但利潤不能過高，對此，我國的房管部門對房屋租金中的利潤以租金評估的方式加以限制，使之不會(huì)出現(xiàn)過高的情況。(二)私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的確定隨著我國改革開放及住房制度的改革，房屋租金標(biāo)準(zhǔn)也在不斷變化，但私房租金的標(biāo)準(zhǔn)仍應(yīng)根據(jù)城市私有房屋管理?xiàng)l例第16條的規(guī)定確定，即“房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租賃標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定

14、；沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得任意抬高?！边@一規(guī)定表明，當(dāng)?shù)卣畬ψ饨鹩芯唧w規(guī)定的，應(yīng)按規(guī)定執(zhí)行；沒有規(guī)定的，雙方才可以協(xié)商確定，但必須做到公平合理。但是私房租賃與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定關(guān)系，為便于實(shí)際執(zhí)行，在規(guī)定房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，在一定范圍內(nèi)上下浮動(dòng)的租金，一般應(yīng)視為合理，予以保護(hù)。私房租金確定時(shí)，應(yīng)注意幾個(gè)問題：一是出租人除收取租金外，不得再以其他名目收取承租人的錢款；二是對租金標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，高租可以適當(dāng)調(diào)低，低租可以適當(dāng)提高。(三)公有房屋租金的確定公有房屋租金是由國家主管部門按照房屋的質(zhì)量、設(shè)備、樓層等條件確

15、定的，這些條件如有變化，租金也可適當(dāng)調(diào)整，租金的確定以“以租養(yǎng)房”為原則。北京市城鎮(zhèn)公有住房租金改革辦法對租金的管理作出以下規(guī)定：待添加的隱藏文字內(nèi)容2(1)公有住房租金改革應(yīng)分階段實(shí)施?！鞍宋濉蹦繕?biāo)是住房租金最低達(dá)到維修管理費(fèi)水平，有條件的單位力爭達(dá)到折舊、維修和管理水平?！熬盼濉蹦繕?biāo)是住房租金達(dá)到成本租金水平。1994年年底前，凡北京市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)、行政事業(yè)單位出租的公有住房，均依照本辦法實(shí)行租金改革。(2)單位出租新建住房和騰空的舊住房，租金標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米使用面積0.55元。單位出租現(xiàn)住房，租金標(biāo)準(zhǔn)可一步或分步提到每月每平方米使用面積0.55元。分步提租的，每月每平方米使用面積的

16、租金標(biāo)準(zhǔn)，1992年內(nèi)不低于0.55元的50%，1993年不低于0.55元的75%，1994年初達(dá)到0.55元。承租人實(shí)納租金，依北京市房地產(chǎn)管理局制定的房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、地段、環(huán)境等因素的調(diào)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)確定。(3)單位出租公有住房，對超過住房標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，加收超標(biāo)租金。住房標(biāo)準(zhǔn)按戶計(jì)算，依家庭人均住房使用面積結(jié)合分室原則和國家規(guī)定的有關(guān)住房標(biāo)準(zhǔn)確定。符合下列標(biāo)準(zhǔn)之一的為不超標(biāo)：人均使用面積標(biāo)準(zhǔn)；人均住房使用面積按14平方米計(jì)算，每戶家庭中每個(gè)人的面積標(biāo)準(zhǔn)之和另加5平方米，為該房住房面積標(biāo)準(zhǔn)。喪偶、離異、30歲以上未婚者，按兩人計(jì)算。夫妻平均年齡在25周歲以上尚無子女或身邊無子女者，視同

17、有一個(gè)子女計(jì)算。分室標(biāo)準(zhǔn)參照北京市實(shí)施城市房屋拆遷安置條例細(xì)則的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。年滿13周歲以上的子女及其他單身成員，可按異性分室、同性不分室的標(biāo)準(zhǔn)掌握，男年滿26周歲，女年滿24周歲以上的同性未婚家庭成員，可按分室標(biāo)準(zhǔn)掌握。(4)超標(biāo)準(zhǔn)面積每月每平方米使用面積的租金標(biāo)準(zhǔn)，樓房不低于1.34元，平房不低于1.05元。(5)承租人住房在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的部分，因租金改革，實(shí)納租金超過家庭工資總收入5%的，經(jīng)本人申請，所在單位批準(zhǔn)，超過部分可從住房公積金中支付。因住房超標(biāo)增加的租金，不得從住房公積金中支付。(6)對承租人按上述規(guī)定計(jì)算住房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，退休職工增加9平方米，離休職工增加12平方米。離退休職工及

18、其配偶死亡后，原其他與其共同居住的家庭成員的住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)重新核定。離退休職工住房在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的部分，因租金改革，實(shí)納租金超過家庭工資總額收入5%，或雖未超過5%，但卻已造成生活困難的，可暫由離退休職工的工資發(fā)放單位從住房基金中給予房租補(bǔ)貼。因住房超標(biāo)增加的租金不予補(bǔ)貼。房屋租金的構(gòu)成，應(yīng)包括生產(chǎn)和流通過程的全部費(fèi)用和盈利，具體包括：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、投資利息、平均利潤和地租8項(xiàng)構(gòu)成因素。關(guān)于租金，在實(shí)踐中常遇到的問題是在租賃期間，出租人提出要求承租人增加租金。對這一問題，司法實(shí)踐中應(yīng)根據(jù)具體情況作出處理。城市私有房屋管理?xiàng)l例第16條規(guī)定，房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人

19、民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)商議定，沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得任意抬高。出租人除收取租金外，不得收取押租或其他額外費(fèi)用。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定交租，不得拒交或拖欠。當(dāng)前，隨著我國房屋價(jià)值不斷增值，房屋租金也在相應(yīng)地提高。出租人能不能在租賃期限內(nèi)要求承租人增加房租呢?在實(shí)踐中，如果出租人提出增加房租，經(jīng)承租人同意，是可以的。如果承租人不同意，在有期限的租賃合同中，若租期較短，出租人要求增加房租，一般不予準(zhǔn)許。沒有訂立租期的房屋租賃合同，以前的租金確實(shí)太低，與當(dāng)前的房屋租金相差很大，出租人要求增加房租的，應(yīng)該準(zhǔn)許。例如，李在1962年將自己的一間私房12平方米，出租給陳居住，當(dāng)時(shí)議定租金每月為1.5元。在1965年國家統(tǒng)一調(diào)整租金時(shí)，李與陳在房管部門簽訂了一價(jià)租賃合同，未約定租期，房租為每月2.1元。到1980年李要求陳增加房租，陳未同意，仍按每月2.1元交納房租。1985年李又要求陳增加房租到每月20元，陳以該房屋破爛，李