益陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研

1、益陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研 近年來，益陽市住房產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、持續(xù)快速發(fā)展，取得了可喜的成績，房地產(chǎn)開發(fā)蓬勃發(fā)展，每年成交量都不斷刷新和放大，其中也存在著一些問題。本文從五個方面著手對益陽市商品住房市場的現(xiàn)狀進行分析。一、益陽市住房市場環(huán)境調(diào)查（一）益陽市住房市場總體經(jīng)濟環(huán)境從益陽市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年度，益陽市總體經(jīng)濟保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，益陽主要經(jīng)濟指標(biāo)增幅超全省水平。全市實現(xiàn)gdp713億元，同比增長14.7%，高出全省平均水平1個百分點；財政總收入8.36億元，同比增長31.1%，高出全省水平7.9個百分比。全市經(jīng)濟保持較快發(fā)展主要得益于工業(yè)和投資的快速增長。（二）益陽市住房市

2、場政府政策環(huán)境 政府對于住房市場的調(diào)控一直處于“進行時”，而非“過去時”。近三年政策出臺之密集、力度之大，更是前所未有。2007到2009年“救市”政策更是層出不窮，從地方到中央都有相應(yīng)的“救市”政策鼓勵消費。 1.土地政策 土地增值稅將執(zhí)行四級超率累進稅率，即土地增值稅要視增值率的大小,采取分段計算應(yīng)納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項目金額200%的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，不再全部按60%的稅率計征。 取消涉及基建項目以及房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用稅優(yōu)惠規(guī)定。同時，對于土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的征稅管理將加強。 將工業(yè)用地也納入了招拍掛的范圍，并明確如土地受讓方未繳清全部土地

3、出讓價款，不得向其發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。 2.房貸政策：首套房貸首付最低要求兩成，購買首套普通自住房的可享受房貸利率7折優(yōu)惠。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。 3.稅費政策 對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。 按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。 個人購房暫免印花稅和土地增值稅 。 4.保障性住房

4、政策 規(guī)定了免征個人所得稅的三種房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與情況，并強調(diào)除此以外受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，要按20%的稅率繳納個人所得稅。 健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)，增加房源供給，加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難。 增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，建立多渠道投融資機制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。 5.金融財政政策：從2008年10月15日起下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點；從2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。6.其它政策 要穩(wěn)妥、積極解決中心

5、城區(qū)“有房無證”的問題。益陽市中心城區(qū)有2萬多戶有房無證，這是一個歷史遺留的問題，涉及面廣，情況復(fù)雜。為解決好這個問題，一是市房地產(chǎn)管理局要迅速把底子摸清，建立好臺帳。二是要有原則性的處理好這個問題。三是要提出具體的解決方案。二、益陽市住房市場需求狀況和消費行為調(diào)查（一）消費者對某類住房的總需求量、住房市場需求發(fā)展趨勢 1.住房市場分類按照居民的收入水平和我國政府對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策來劃分，住宅供給的結(jié)構(gòu)按其供給性質(zhì)、類型的不同分為：高檔商品住宅（高檔公寓、別墅）、普通商品住宅、經(jīng)濟適用房及廉租房等。高檔商品住房與普通商品住宅統(tǒng)稱市場價商品住宅，其建造標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)市場上中高收入家庭

6、的住房需求狀況和支付能力確定。經(jīng)濟適用房，即由政府統(tǒng)一組織建設(shè)的、面向中低收入家庭的微利普通商品住宅，其價格相當(dāng)于市場價格的50%-70%。廉租房，是由政府提供的，面向城市最低收入家庭的社會保障住宅。 2.各類住房市場的總需求量益陽市轄桃江、安化、南縣三個縣，沅江一個縣級市和一個大通湖區(qū)，市區(qū)設(shè)赫山、資陽、朝陽三個區(qū)。全市總面積12144平方公里，總?cè)丝?80萬，市區(qū)開發(fā)區(qū)擴展面積共50平方公里，人口42萬。平均每個家庭大概4.2人左右，益陽市估計10萬戶家庭。根據(jù)消費者問卷調(diào)查，1-3年內(nèi)打算買房占比44.80%。其中可承擔(dān)的住房類型高檔商品房占比12.50%，普通商品房占比49.70%，經(jīng)

7、濟適用房占比23.30%，其他（包括二手房或者廉租房等）占比14.50%，根據(jù)這些數(shù)據(jù)可估計，高檔商品房大約需要5600套，普通商品房大約需要22265套，經(jīng)濟適用房大約需要10438套，其他（包括二手房或者廉租房等）大約需要6496套。 3.住房市場需求發(fā)展趨勢湖南省第九次黨代會明確提出：加快以長株潭為中心，以一個半小時車程為半徑，包括岳陽、常德、益陽、婁底、衡陽在內(nèi)的“3+5”城市群建設(shè)，打造一批區(qū)域中心城市。這是湖南站在新的歷史起點上的理性選擇，也是益陽后發(fā)趕超，實現(xiàn)跨越式發(fā)展面臨的歷史性新機遇。 益陽市是離長株潭最近的一個城市。長株潭和益陽是兄弟關(guān)系，是一體化關(guān)系。益陽定位為環(huán)省會中心

8、城市，將積極開發(fā)和利用生態(tài)、人文、旅游資源，積極主動對接“長株潭”，參與到“長株潭”一體化協(xié)調(diào)機制中來，從對接“長株潭”中直接受益。 益陽在努力推進城市化進程中，緊緊圍繞“建設(shè)綠色益陽、改善人居環(huán)境”這個主題，遵循“留山水風(fēng)光，造現(xiàn)代新城”的建設(shè)理念。根據(jù)現(xiàn)在人們的收入逐漸改善，及人的消費理念有所改變，我們可以預(yù)測住房市場需求的發(fā)展趨勢是越來越好的。（二）住房市場需求影響因素調(diào)查 1.社會文化環(huán)境 首先是消費文化。消費文化主要體現(xiàn)在住房消費觀念和消費心理上。勤儉持家是中國人的優(yōu)良傳統(tǒng)，但人們的投資意識比較薄弱，絕大多數(shù)居民購房是為了改善住房條件，用于投資的不足一成，中國人的另一大傳統(tǒng)是量入為出

9、，習(xí)慣于用自己的積蓄來達到購房的目的，而對于西方盛行的提前消費還是不適應(yīng)。其次是社會階層。對于購房者可以按收入、財產(chǎn)、教育、職業(yè)等指標(biāo)進行劃分，再加以一定的權(quán)數(shù)，然后加總，按總分的大小來劃分不同的購房階層。這種分層方法，從另一個角度可以作為房地產(chǎn)開發(fā)商進行市場細分的標(biāo)準(zhǔn)，因為歸屬于同一社會階層的購房者可以認為是同質(zhì)的，其購房行為具有很大的相似性。再者是參考群體。對于具有象征性的產(chǎn)品，主要的信息來源于人際溝通，即從參考群體那里搜羅信息，而不是借助于客觀的或大眾的信息傳播源。住房就是具有這種屬性的產(chǎn)品，它能在很大程度上體現(xiàn)出個人的社會地位和生活現(xiàn)狀。 2.社會經(jīng)濟環(huán)境生產(chǎn)力水平。住房消費水平直接受

10、制于社會生產(chǎn)力發(fā)展水平。在一定的生產(chǎn)力條件下有一個固定的住房投資比例，住宅建設(shè)的過度投資容易導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生，不利于國民經(jīng)濟的進一步提高。住房政策。住房政策是國家對購房消費實行宏觀調(diào)控的一個有效手段，特別是我國正處于住房制度改革的關(guān)鍵時刻，政策對購房行為的作用更是不可忽視。政策的調(diào)控作用可以從土地出讓一級市場、住房二級市場、財稅、法規(guī)等手段來實現(xiàn)，達到提高人們居住水平的最終目的。住房金融。住房金融對于購房支付能力的提高起到極大的促進作用，任何一個國家住房消費的發(fā)展都離不開金融業(yè)的大力支持。跟住房消費相關(guān)密切的金融方式有住房建設(shè)基金、住房公積金、個人購房抵押貸款、住房合作社。 3.消費者現(xiàn)實需

11、求和潛在需求的情況 住房的現(xiàn)實需求，是指消費者在某一特定時期內(nèi)，在某一價格水平上愿意而且能夠購買的住房商品量，即有支付能力的需求。理解住宅市場的有效需求，應(yīng)把握兩個要點：第一，從微觀經(jīng)濟學(xué)的角度看，是指消費者在某一特定時期內(nèi)，在某一價格水平上愿意而且能夠購買的商品量，即有支付能力的需求。第二，從宏觀經(jīng)濟學(xué)角度看，是商品的總供給與總需求達到均衡狀態(tài)時的總需求。住房的潛在需求是指，按目前社會一般生活水平和投資水平計算的住房商品應(yīng)有的需求量，換句話說，是指過去和現(xiàn)在尚未轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶋H的住房購買力的支付能力，在未來可能轉(zhuǎn)變?yōu)樽》抠徺I力的需求，它表現(xiàn)為居民和投資者對住房商品的消費欲望。潛在需求是一定時期內(nèi)該

12、地區(qū)住房需求的最大可能值，也稱住房邊界需求。隨著益陽城市化推進和人們的收入逐漸提高，據(jù)測算，其中生活改善需求不僅占有相當(dāng)比重，而且具有較大的需求彈性。這一部分需求能否轉(zhuǎn)換為有效需求，以什么方式實現(xiàn)轉(zhuǎn)換，既取決于居民的支付能力與消費偏好，也取決于與之相關(guān)的政策效應(yīng)。 4.消費者的收入變化及其購買能力與投向 如表1.1所示：表1.1 住宅類型的需求相對比例住宅類型收入層次需求相對比例住宅價格高檔商品住宅高收入和最高收入5一10%5000元以上普通商品住宅中等及中等偏上40一50%2000元左右經(jīng)濟適用房中等偏下25一35%1000元左右廉租房最低收入和低收入15一20% 高檔商品住宅需求群體。這類

13、消費群體主要指企業(yè)成功人士、職業(yè)經(jīng)理人等，他們的收入處于金字塔的頂端，有足夠的實力去為自己創(chuàng)造豪華、舒適的居住條件。這類人群在整個消費群體中所占的比例很少，但具有很強的消費能力，價格不是決定他們是否購買的必然因素。 普通商品住宅需求群體。年輕的白領(lǐng)階層、自由職業(yè)者等是構(gòu)成這類消費群體的主力軍，他們的收入相對較高且比較固定，具有較新的消費觀念，注重生活品質(zhì)和水準(zhǔn)。住宅的交通便利程度、周邊環(huán)境、戶型設(shè)計、配套服務(wù)等，是他們購買住宅時考慮的重要因素。 經(jīng)濟適用房需求群體。經(jīng)濟適用房是由政府統(tǒng)一組織建設(shè)的、面向中低收入家庭的微利普通商品住宅。因此，該類住宅的消費群體主要是廣大工薪階層，且購買的主要目的

14、是為了解決居住問題。 廉租房需求群體。顧名思義，廉租房就是政府向最低經(jīng)濟收入家庭提供的一種非贏利的保障性租住用房。根據(jù)現(xiàn)今我國的廉租房政策，只有少數(shù)低收入貧困家庭才能享受該種社會福利型住宅優(yōu)惠，因此，構(gòu)成了廉租房需求群體。（三）需求動機調(diào)查 1.消費者購買動機的類型按動機的具體程度劃分，分為初始動機和第二位動機。初始動機是導(dǎo)致購房的原因，一般有這幾種：解決自身居住需要；為解決子女居住問題；改善居住環(huán)境；投資。第二位動機是當(dāng)決定買房以后，進一步確定是買二手房、公房或其他轉(zhuǎn)手房，還是購買商品房；選定之后還要打算好買哪一地段的，價位是多少的，哪一開發(fā)商開發(fā)的房子等等；最后具體某一個小區(qū)的某套住房。按

15、理性程度劃分，分為理性動機和情感動機。理性的購房動機是從自身的購買能力出發(fā)，考慮到家庭人員的構(gòu)成情況和所購住房的實用性；而情感性的購買更多的考慮到個人愛好，追求個人的情感方面的滿足，比如小區(qū)的歐陸風(fēng)格體現(xiàn)個人的一種浪漫情懷。按動機被意識的程度劃分，分為意識到動機和潛伏的動機：為改善住房條件購房，這是被意識到的動機；同時也有可能是出于一種攀比的心理去購房，這一動機是潛伏的，是你所未察覺的。 2.消費者的購買意向 “十一五計劃”中，百姓住房消費成為人們關(guān)注的焦點。調(diào)查顯示，益陽市千戶城市居民家庭中有47%的家庭表示對現(xiàn)有住房滿意或比較滿意，有53%的城市居民對現(xiàn)住房不滿意。住房面積、戶型結(jié)構(gòu)是城市

16、居民不滿意現(xiàn)住房的主要原因：有34%的居民認為，住房面積小。因為面積小，該生活在一起的親人不能在一起，生活上不能相互照顧，有的居民是三代，甚至四代同堂，住房面積給他們的生活帶來了很多不方便；對于戶型結(jié)構(gòu)，據(jù)抽樣調(diào)查，城鎮(zhèn)居民居住房的平均建筑年份為13.5年，在城市居民中80%以上的房屋建筑年份都在10以年，且房屋結(jié)構(gòu)不太合理。認為戶型結(jié)構(gòu)不合理的居民戶占18%。另外，有10%的認為對不滿意現(xiàn)住房是因為物業(yè)管理，居民反映最突出的問題是物業(yè)管理費過高，每月100元以上，超出目前一般家庭承受的水平，或者是物業(yè)管理費與實際服務(wù)不相符，或者是物業(yè)管理跟不上居民生活的變化，保安不到位，居民家庭安全感不足；

17、有9%的居民認為房屋質(zhì)量和社區(qū)配套設(shè)施是影響他們居民情心的主要原因。在房屋質(zhì)量方面：調(diào)查中居民反映最強烈的是房屋的隔聲效果，及房屋的下沉?xí)r間和速度，有新建房住不上二年就出現(xiàn)墻壁脫落、地板裂縫的現(xiàn)象；社區(qū)配套設(shè)施上，局限于居住，沒有活動場地、場所和器械；有4%的居民不滿意戶內(nèi)配套設(shè)施，他們主要認為廚衛(wèi)設(shè)施不齊全，與實際支付的金額不相符，進住后房屋的結(jié)構(gòu)又不能隨意改動，給家庭生活習(xí)慣帶來極大不便；有3%的居民家庭人為，居民區(qū)應(yīng)和購物區(qū)及交通干道有一定距離。居住周圍若有市場、馬路或工廠，整天人聲鼎沸或車水馬龍，影響居的民正常生活作息，給出行帶來不便。 3.影響消費者購買動機的因素 商品因素，包含商品

18、質(zhì)量和商品價格。商品是滿足消費者物質(zhì)和精神需要的基礎(chǔ)，他直接刺激消費者的感官，并給予直觀印象，是影響購買動機的主要因素。商品的生命是質(zhì)量，他是商品的最基本要求，商品質(zhì)量好，便能促銷購買動機增強，就暢銷；反之，則會滯銷。而商品的質(zhì)量應(yīng)該是技術(shù)性與經(jīng)濟性兩者的結(jié)合。同樣質(zhì)量的兩種產(chǎn)品，有的為消費者所喜愛，有的則無人問津，這表明商品的質(zhì)量不是單純的出于實用質(zhì)量問題，而是商品質(zhì)量在人們心理上的作用。另外，商品價格也會對消費者購買動機產(chǎn)生影響。商品價格高會抑制顧客的購買欲望，相反，商品的價格低則能誘起顧客的購買欲望。據(jù)調(diào)查，益陽市有46.9%注重商品因素。 媒介因素。媒介是指從商業(yè)角度介紹或引導(dǎo)買賣雙方

19、發(fā)生關(guān)系的人或物。通過人或物等各種形式的廣告把有關(guān)商務(wù)、商品、服務(wù)的知識和信息傳遞給廣大消費者，以吸引更多的注意力，使其對商品產(chǎn)生興趣，刺激其購買欲。媒介因素包含廣告介紹、陳列與展示介紹、口頭介紹等。廣告介紹。經(jīng)營因素 經(jīng)營因素又稱服務(wù)因素，是指經(jīng)營上或服務(wù)上能引起消費者產(chǎn)生特殊的感情、偏好與信任，使之習(xí)慣于前往該店購物，或吸引一些顧客慕名前來購買的一種因素，即惠顧動機，這種行為的驅(qū)使來源于商店與導(dǎo)購員的服務(wù)等。社會因素 不同的消費者，由于受年齡、性別、城鄉(xiāng)、群體、職業(yè)、民族等類型的不同以及生活習(xí)慣、興趣、愛好和個人性格因素的影響，在對同一件商品的選購過程中往往會表現(xiàn)出不同的心理差異。因此，導(dǎo)

20、購員為了向顧客提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，除了必須掌握顧客在購買商品時的購買動機外，還必須了解這些個性不一、氣質(zhì)不一、形形色色的顧客在購買過程中的心理特征，從而使自己的銷售服務(wù)更能迎合顧客的需求心理。（四）購買行為調(diào)查 消費者購買行為是指消費者為滿足其個人或家庭生活而發(fā)生的購買商品的決策過程。消費者購買行為是復(fù)雜的，其購買行為的產(chǎn)生是受到其內(nèi)在因素和外在因素的相互促進交互影響的。 1.不同消費者的不同購買行為 阿薩爾（assael）根據(jù)消費者的參與程度和產(chǎn)品品牌差異程度區(qū)分為以下四種類型： 復(fù)雜的購買行為。如果消費者屬于高度參與，并且了解現(xiàn)有各品牌、品種和規(guī)格之間具有的顯著差異，則會產(chǎn)生復(fù)雜的購買行為

21、。復(fù)雜的購買行為指消費者購買決策過程完整，要經(jīng)歷大量的信息收集、全面的產(chǎn)品評估、慎重的購買決策和認真的購后評價等各個階段。減少失調(diào)感的購買行為。是指消費者并不廣泛收集產(chǎn)品信息，并不精心挑選品牌，購買決策過程迅速而簡單，但是在購買以后會認為自己所買產(chǎn)品具有某些缺陷或其他同類產(chǎn)品有更多的優(yōu)點，進而產(chǎn)生失調(diào)感，懷疑原先購買決策的正確性。尋求多樣化的購買行為。指消費者購買產(chǎn)品有很大的隨意性，并不深入收集信息和評估比較就決定購買某一品牌，在消費時才加以評估，但是在下次購買時又轉(zhuǎn)換其他品牌。轉(zhuǎn)換的原因是厭倦原口味或想試試新口味，是尋求產(chǎn)品的多樣性而不一定有不滿意之處。 慣性的購買行為。指消費者并未深入收集

22、信息和評估品牌，只是習(xí)慣于購買自己熟悉的品牌，在購買后可能評價也可能不評價產(chǎn)品。我們可以鑒定住房購買行為是復(fù)雜的購買行為，因為住房的價值性比較大，在成交之前，顧客會收集大量的信息并比較，再進行決策。 2.消費者的購買模式 消費者的購買模式是指消費者為滿足某種需要，在把購買動機轉(zhuǎn)化為實際購買行為的過程中逐漸養(yǎng)成的不易改變（相對穩(wěn)定）的購買型態(tài)。 21世紀消費者的最重要的變化是他們獲取信息的能力的變化（獲取信息的能力大大增強）。由于具備這種能力，消費者要求主動參與市場活動。當(dāng)今“接通電源”（進入網(wǎng)絡(luò)）的消費者能迅速了解世界各地正在發(fā)生的事情，知道各處出現(xiàn)的新商品和服務(wù)，也知道它們的價錢。美國著名教

23、授理查德 w.奧利弗認為：工業(yè)時代征服了空間，使我們成為一個世界；信息時代征服了時間，使我們成為一個村莊這個新的商務(wù)世界被稱為“地球村”。在“地球村”，每個人都想靠行動獲得成功。消費者具有這樣的能力并且日益顯示出他們運用這種能力的傾向。因此，界定“21世紀的消費者”的兩個主要觀點是：第一，他們在當(dāng)今經(jīng)濟的市場中與供給者擁有相等的信息。第二，他們要求在市場空間中與生產(chǎn)者一樣積極參與商務(wù)活動。概括地說，新世紀的消費者有如下兩大消費新特點：一是具有很強的信息獲取能力，購買活動更加理性：二是市場過程的主動參與，消費更具互動性。 一般地說，住房購買模式具有客觀性、規(guī)律性和相對穩(wěn)定性的特點?，F(xiàn)在的消費者都

24、越來越趨向理性，通過不斷地搜集信息來判斷、對比。所以說，房地產(chǎn)由“暴利”逐漸變?yōu)椤拔⒗?，這是一種趨勢。四、益陽市住房市場房價調(diào)查（一） 益陽市各樓盤價格 近幾年中心城區(qū)房價上漲較快，僅就普通商品住宅來說，每平方米銷售均價已由2003年底的不足700元上升至目前的2000元，年均漲幅超過100%。在總體房價上漲的同時，區(qū)位房價差別拉大，其中高新區(qū)商品房銷售均價高層為每平匯龍苑 1780 智地紫龍郡 2500 世紀金源廣場 2580 中天國際花園 2300 方米2200元，多層每表1.2 益陽市代表性樓盤均價樓盤名稱 均價（元） 樓盤名稱 均價（元） 北美陽光城 2500 銀色現(xiàn)代城 2800

25、世紀嘉苑 3200 梓山湖新城 2850 碧波豪苑 外灘 2880 中電怡和苑 1670 中核 緹香名苑 2600 五洲城 2500 平方米1600元；赫山區(qū)銷售均價高層每平方米1900元；資陽區(qū)銷售均價多層每平方米1500元，別墅每平方米2600元。雖然在2008年的國際金融危機中，益陽也沒有能“獨善其身”，但是在社會剛性需求的拉動下，益陽的商品住房價格還是一路走高，下面是益陽市內(nèi)，具代表性的幾個樓盤的均價，如表1.2所示。（二）影響房地產(chǎn)價格變化的政策因素住房價格的形成，涉及到社會、經(jīng)濟、政策、法律制度等多個方面，但從經(jīng)濟學(xué)角度分析，主要由兩個方面決定：一是由國家、城市、社會經(jīng)濟基本面決定

26、的住房基本價值，這是決定價格的長期因素，包括地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長速度、居民人均可支配收入及增長速度、人口變化、就業(yè)率或失業(yè)率、城市公共服務(wù)和生活質(zhì)量等。二是影響房地產(chǎn)市場價格變動的短期因素，包括建筑原材料價格變動、市場預(yù)期、信貸與稅收政策、市場管制水平、開發(fā)成本市場透明度和市場服務(wù)體系完善程度等。但這里我們摘要著重分析政府價格政策對商品住房定價的影響因素。在房地產(chǎn)價格的構(gòu)成中有一部分來源于土地開發(fā)和房屋建造所形成的價值，另一部分來源于土地租賃的資本化收入。房地產(chǎn)價格包括總成本和利潤兩部分，房地產(chǎn)總成本是指企業(yè)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營房地產(chǎn)過程中所投入的總費用，一般包括地價、土地開發(fā)費、建筑安裝工程費、

27、稅金、利息和其他費用分攤。房地產(chǎn)價格受總成本影響很大，從總成本的變化潛因來看，政府政策是引致價格上漲的重要誘因。而影響房地產(chǎn)價格的主要政策因素有： 1.國家金融政策 銀行信貸對金融信貸的管理，對按揭首付比例的規(guī)范對社會保障住房開發(fā)的相關(guān)優(yōu)惠等措施對遏制炒房，保障住房和限制開發(fā)具有重要影響，從而波及房地產(chǎn)價格走勢，比如對于按揭首付的規(guī)定，分面積和購房次數(shù)來決定首付數(shù)額比例，對于大面積住房和二次購房要支付較高的首付款，從而限制投機和盲目消費。 銀行利率 存款利率的調(diào)整直接影響到房地產(chǎn)投機行為，投機的減少帶來成交量的下降，因此有可能導(dǎo)致房價漲幅的回落，這一情況在一定程度上緩解了炒房熱，從而推動了房地

28、產(chǎn)價格的理性回歸。 貨幣政策 由于銀行信貸和外資的控制，貨幣供應(yīng)量的增加同樣是房價上升的重要原因，直接后果就是大量銀行信貸及民間資本流入房地產(chǎn)業(yè)，而這個過程有其背后的制度原因。首先，在強制結(jié)匯制度下，外匯占款導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣大量發(fā)行，并且由于人民銀行對沖能力有限，從而導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量快速增長；其次，投資渠道有限以及其他各種原因，導(dǎo)致儲蓄率過高，大量貨幣資產(chǎn)以儲蓄的形式存放在銀行等金融機構(gòu)內(nèi)；最后，中央政府和地方政府在一段時間內(nèi)偏好性的扶持該行業(yè)，加之房地產(chǎn)作為一種投資品本身所具有的特殊性質(zhì)，促使房地產(chǎn)價格在短時間內(nèi)迅速攀升。 2.土地調(diào)控政策首先，土地出讓價格是房地產(chǎn)價格的重要組成部分，房地產(chǎn)價格與

29、土地價格密不可分。地價指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)也具有十分密切的關(guān)系，兩者相互影響、相互作用。一方面地價水平受房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資力度的影響；另一方面房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資力度也受土地價格的影響。其次，土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)范對土地價格產(chǎn)生影響。最后，土地利用用途管制與監(jiān)督對房地產(chǎn)價格的影響也很大。 3.政府公共住房政策當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的癥結(jié)在于政府未對房地產(chǎn)業(yè)進行合理區(qū)分，房地產(chǎn)的定價全部依靠不成熟的市場機制。作為消費品的房地產(chǎn)和作為投資品的房地產(chǎn)混同在一起無法區(qū)分，居民的居住權(quán)在開發(fā)商、地方政府以及外資等各方面寡頭利益的博弈中無法得到保障，政府必須承擔(dān)起保證居民基本居住權(quán)的公共責(zé)任，而在這個過程中

30、政府的政策必然會導(dǎo)致供給和需求的變化，從而成為影響房價的重要的因素。 4.稅收政策稅收手段是財政政策的主要手段，它通過稅種和稅率的變動來調(diào)節(jié)社會總供給和總需求。一般來說，住房領(lǐng)域涉及的稅種主要有房地產(chǎn)開發(fā)稅、契稅、營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。這些稅種可能影響到房地產(chǎn)發(fā)展的每個環(huán)節(jié)，從而限制其成本，造成價格變動。 5城市規(guī)劃政策城市發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)價格都有很大的影響，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途 容積率、綠化率、建筑高度等指標(biāo)。 6.國家收入分配政策城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高，居民可支配收入決定了其實際購買能力，進而決定了居民

31、住房消費能力。城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加將使居民用來購房的資金增加，同時也使居民有了改善居住水平的愿望，這樣就刺激了對房地產(chǎn)的需求，從而在一定程度上推動了房價的上漲，因此，房價水平與人均可支配收入也應(yīng)呈現(xiàn)出正向關(guān)系。（三）住房市場價格情況的變化趨勢 2008年住宅市場交易清淡，成交量因受到金融危機的沖擊也持續(xù)低迷，投資意愿下降，下半年開始價格出現(xiàn)下跌。此輪住宅市場調(diào)整始于2007年第四季度，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟周期性下行、住宅市場自身調(diào)整和世界金融危機影響的結(jié)果。2009年更是加大保障性住房建設(shè)，同時，商品住宅空置面積也出現(xiàn)較快增加；在宏觀經(jīng)濟回暖的形勢下，下半年住宅價格也止跌企穩(wěn)。一方面，

32、加上2008年商品住宅成交低迷，銷售面積同比下降。2007年大量新開工住宅項目在2009年也陸續(xù)竣工，更加加劇了商品住宅空置面積較大的問題。初步估算，商品住宅空置面積總量將會達到往年數(shù)量的2-3倍，而且不排除部分項目由于開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂出現(xiàn)爛尾樓。住宅市場競爭加劇，在面積、戶型、區(qū)位、裝修程度上將會給消費者更多的選擇。在大量空置住宅被消化之前，企業(yè)購地欲不會加強，住宅用地成交量可能繼續(xù)下降，土地價格小幅波動。另一方面，已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策有利于提高居民住房支付能力。短期來看，已經(jīng)頒布的減息、稅費優(yōu)惠、對開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房價的穩(wěn)定。在“保增長”的大調(diào)控目標(biāo)下，可能會再有有利于房價穩(wěn)定的政策出臺，從影響房地產(chǎn)市場的長期因素看，第三次“嬰兒潮”出生的大量“80后”年輕人的結(jié)婚需求，將刺激住房剛性需求的增加，過去五年經(jīng)濟高速增長形成的居民財富積累的基礎(chǔ)，將對房價穩(wěn)定起到積極地作用，也正是在這一系列因素的作用下，使益陽市的住房市場的住房價格經(jīng)過2008年的“金融風(fēng)暴”之后，還能在2009年出現(xiàn)房價的稍微上揚。（四）開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法價格策略是給所有買者規(guī)定一個價格是一個比較近代的觀念。它形成的動因是十九世紀末大規(guī)模零售業(yè)的發(fā)展。在歷史上，在多數(shù)情況下，價格是作為買者作出選擇的主要決定因素在起作用；在最近的十年里，在買者選擇行